Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-7213/2019-ГК

Дело №А40-206864/18

г.Москва

29 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б., 

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Ароян А.А., Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Агробизнес Девелопмент»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.12.2018 по делу №А40-206864/18, принятое судьей Китовой А.Г.

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>)

к ООО «Агробизнес Девелопмент» (ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по оплате арендных платежей, пени на основании договора аренды от 05.08.2015 №34,

по встречному исковому заявлению

о признании недействительным уведомления МТУ Росимущества в Томбовской и Липецкой областях от 26.01.2017 №344-02.2 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке как несоответствующему п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ и постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 15.09.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ООО «Агробизнес Девелопмент» о взыскании задолженности в размере 5 316 726 руб. 83 коп., а также пени в размере 728 844 руб. 35 коп.

Определением от 18.10.2018 судом принят к производству встречный иск о признании недействительным уведомления МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях от 26.01.2017 №344-02.2 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке как несоответствующему п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Решением суда от 19.12.2018 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 68:09:3800000:0001, площадью 6155 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское». 

05.08.2015 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области и ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук в лице конкурсного управляющего ФИО2 заключен договор аренды №34 находящегося в собственности земельного участка. 

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 68:09:3800000:0001, общей площадью 59490000 кв.м., расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское», с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, в границах указанных в кадастровом паспорте участка. 

05.08.2015 был подписан акт приема-передачи участка, в соответствии с которым, арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок. 

Годовой размер арендной платы за участок рассчитывался в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и составлял на момент заключения договора 1 154 700 руб. (п.3.1. договора). 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала (в случае, неполного срока действия договора в квартале соответственно количеству дней в данном квартале), путем перечисления на счет, указанный в Приложении №3 к договору (п.3.2 договора). 

19.01.2016 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.08.2015 №34, которым внесены изменения в подп.1.1 п.1 договора, дополнен п.1 договора подп.1.3. В связи с внесенными в договор изменениями годовой размер арендной платы составил 1 194 685 руб. 50 коп. (уведомление от 23.03.2016 №1383-02.2). 

В п.3.4 договора предусмотрены основания изменения размера арендной платы, в том числе, в одностороннем порядке арендодатель вправе изменить арендную плату без согласия арендатора и без заключения дополнительного соглашения к договору в случае смены арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук на иное лицо. При этом размер годовой арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, и изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, которые применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем 1 раз в год. 

08.06.2016 между ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Агробизнес Девелопмент» заключен договор об отступном №8-06/2016. Предметом договора об отступном в том числе, являлось право аренды земельного участка в федеральной собственности, возникшее на основании договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.08.2015 №34 (дата регистрации 22.06.2016). 

26.01.2017 в соответствии с п.3.4.2 договора аренды от 05.08.2015 №34 находящегося в федеральной собственности земельного участка и отчетом от 21.11.2016 №148/16 об оценке рыночной стоимости земельного участка был направлен уточненный расчет арендной платы за 2016 г. Размер арендной платы за период с 22.06.2016 по 15.11.2016 составил 5 795 010 руб. 17 коп. 

По мнению истца, с учетом частичной оплаты ответчиком задолженности в размере 478 283 руб. 34 коп., задолженность по арендной плате за период с 22.06.2016 по 15.11.2016 составила 5 316 726 руб. 83 коп.

Кроме того, истцом начислена сумма пени за период с 11.09.2016 по 15.11.2016 в размере 728 844 руб. 35 коп.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Встречный иск мотивирован тем, что на дату направления и получения уведомления об изменении арендной платы, истец по встречному иску уже не был арендатором по договору №34 по причине заключения договора перенайма 03.11.2016 с ООО «БизнесАльтернатива». Также истец со ссылками на п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» считает, что между истцом и ответчиком сохраняются ранее возникшие правоотношения по договору аренды между ответчиком по встречному иску и ФГУП «Ракшинское» РАСН и п.3.4.2 договора аренды противоречит указанной норме права.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств оплаты долга не представлено, сумма процентов начислена обоснованно и рассчитана верно. Кроме того, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (п.3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ). 

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582. 

Согласно п.2 Правил размер арендной платы определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: 

на основании кадастровой стоимости земельных участков; 

по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; 

в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. 

Пунктом 2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. 

Аналогичные положения содержатся в п.9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582. 

Поскольку содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 №137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (п.7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). 

Факт передачи земельного участка в аренду первоначальному арендатору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлен и не оспаривается сторонами. 

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при заключении договора аренды расчет арендной платы правомерно произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, изменение размера арендной платы может предусматриваться договором аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. 

Поскольку новый договор с ответчиком не заключен, между сторонами сохраняются ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы. 

На основании изложенного п.3.4.2 договора аренды противоречит положениям п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ и п.9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ). 

Таким образом, суд апелляционной инстанций приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке путем перехода к расчету арендной платы исходя из рыночной стоимости, в связи с чем считает встречные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Следует отметить, что данная позиция подтверждается судебными актами по делу №А64-5731/2017.

Поскольку ООО «Агробизнес Девелопмент» оплатило арендную плату за период с 22.06.2016 по 15.11.2016 в размере 478 283 руб. 34 коп. исходя из первоначальных условий договора, то оснований для взыскания задолженности за тот же период в размере 5 316 726 руб. 83 коп. не имеется.

Руководствуясь ст.ст.110, 266, 268, 269, 270, 271, 272.1 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу №А40-206864/18 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить. 

Признать недействительным уведомления МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях от 26.01.2017 №344-02.2 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях в пользу ООО «Агробизнес Девелопмент» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. по встречному иску, а так же 3 000 руб. по апелляционной жалобе. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяЕ.Б. Алексеева

Судьи:В.В. Валюшкина

М.С. Кораблева 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.