АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3093/2023

г. Тюмень

09 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2024  года. 

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 23-20/2817 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 429 768,70 руб., неустойки за период с 16.08.2020 по 23.01.2023 в размере 114 650,25 руб., 

третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО3,

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности № 14/08-1-Д от 10.01.2023;

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 72 АА 1321316 от 09.06.2018;

от третьего лица: ФИО3, личность удостоверена паспортом РФ,     

 

установил:

в арбитражный суд поступило исковое заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, Департамент) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 23-20/2817 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 429 768,70 руб., неустойки за период с 16.08.2020 по 23.01.2023 в размере 114 650,25 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей. 

Определением суда от 10.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.05.2005) (далее – ИП ФИО3, предприниматель).

В отзывах на исковое заявление ответчик и третье лицо требования не признали.

От истца поступили возражения на отзыв и письменные пояснения.

В судебном заседании истец требования поддержал, представитель ответчика и третье лицо иск не признали.

Заслушав представителей сторон и третье лицо, изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, суд считает, что рассматриваемые требования подлежат частичному удовлетворению по указанным ниже основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами вышестоящих инстанций (дело № А70-5192/2016), на основании распоряжения администрации города Тюмени от 12.05.2000 N 1740 между администрацией города Тюмени (арендодатель) и ИП ФИО3, (арендатор) был заключен договор N 444/20 аренды земельного участка площадью 3 218 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, для строительства автостояночного комплекса. Указанный договор был заключен на период с 12.05.2000 по 11.05.2002.

На основании распоряжения от 10.10.2002 N 1831/14-з между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор от 04.02.2003 N 23-20/197 аренды земельного участка площадью 3 218 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, кадастровый номер земельного участка 72:23:04 30 001:0033 для строительства автостояночного комплекса.

Соглашениями от 02.02.2004, от 14.07.2005, от 06.12.2005 срок действия договора аренды земельного участка от 04.02.2003 N 23-20/197 продлевался. В соответствии с соглашением от 06.12.2005 срок действия договора был продлен с 08.09.2005 по 06.09.2006.

На предоставленном ИП ФИО3 в аренду земельном участке осуществлялось возведение автостояночного комплекса. Однако в установленные сроки строительство объекта не было завершено, в связи с чем, предприниматель обратился в департамент с заявлением от 18.04.2008 N 080417047 о предоставлении земельного участка в аренду в целях завершения строительства.

Из распоряжения департамента от 30.12.2008 N 8515-з следует, что на основании заявления предпринимателя от 18.04.2008 N 080417047 департамент решил предоставить предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:0033 площадью 3 218 кв. м для завершения строительства автостояночного комплекса в 

<

...> Победы.

ИП ФИО3 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением об обязании департамента заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:0033 сроком на три года для завершения строительства автостояночного комплекса в 

<

...> Победы.

Решением суда от 17.09.2014 по делу N А70-13909/2013 исковые требования были удовлетворены. Суд обязал департамент заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 30001:0033, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, сроком на три года, для завершения строительства автостояночного комплекса.

В соответствии с решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.09.2014 по делу № А70-13903/2013 и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области  (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды от 24.12.2014 № 23-20/2817 (далее — договор аренды) земельного участка площадью 3218 кв.м, в том числе за красной линией площадью 764 кв.м, с кадастровым номером 72:23:0430001:33 (далее — земельный участок), расположенного по адресу: 

<

...> Победы, для завершения строительства автостояночного комплекса.

Возникшие при заключении договора аренды разногласия были урегулированы решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.06.2016 по делу № А70-5192/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2017.

В решении от 17.10.2017 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-11480/2017 суд пришел к выводу, что условия договора аренды земельного участка от 24.12.2014 № 23-20/2817 были определены решением суда от 24.06.2016 по делу № А70-5192/2016, этот договор, с учетом положений ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), считается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 24.06.2016, то есть с 29.09.2016. 

Срок действия договора аренды был определен сторонами с 24.12.2014 по 23.12.2017 (п.7.2 договора аренды).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости с 29.11.2017 собственником расположенного на земельном участке объекта является ФИО2 (далее — ответчик). 

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля – за 1 квартал, 15 мая – за 2 квартал, 15 августа – за 3 квартал, 15 ноября – за 4 квартал. 

Как указывает истец, по истечении срока действия договора аренды земельный участок Департаменту не возвращен, обязательства по уплате арендных платежей ответчик по Договору не исполняет.

Согласно расчету истца сумма основного долга по арендной плате по договору составляет 429 768,70 руб. за период пользования земельным участком с 01.07.2020 по 31.12.2022.

В адрес ответчика была направлена претензия о необходимости оплаты задолженности по Договору. 

Вместе с тем, до настоящего времени взыскиваемая задолженность не погашена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Согласно пункту статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статья 65 ЗК РФ). 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

Абзацем вторым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что никогда не был знаком с условиями спорного договора аренды и не получал от истца какие-либо уведомления либо претензии, в досудебном урегулировании данного спора не состоял, право собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, перешло к нему в соответствии со статьями 359, 712 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), арендатором земельного участка по спорному договору аренды, а также пользователем недвижимого имущества оставался и фактически являлся ИП ФИО3

Суд не принимает доводы ответчика исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как было указано выше, срок действия договора аренды был определен сторонами с 24.12.2014 по 23.12.2017. Ответчик стал собственником расположенного на земельном участке объекта 29.11.2017, то есть в период действия договора аренды. Сведения об обременении земельного участка в виде права аренды отражены в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН). 

Таким образом, ответчик, являясь собственником расположенного на участке объекта, при той степени заботы и осмотрительности, которая предполагается в гражданских правоотношениях, должен был знать об обязанности оплачивать пользование земельным участком. При этом, основания приобретения права собственности на объект недвижимости правового значения в данном случае не имеют.

Судом не принимаются также доводы ответчика о том, что в спорном периоде по настоящему иску (с 01.07.2020 по 31.12.2022) автостояночный комплекс не являлся объектом незавершенного строительством, а был действующим автостояночным комплексом. 

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 18.11.2022 и по сегодняшний день объект с кадастровым номером 72:23:0430001:14822 по адресу: 

<

...> Победы, 36а, является объектом незавершенного строительства, степень готовности — 75 %. По результатам обследования спорного земельного участка также было установлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства, имеющий фундамент и крышу. В материалы дела истцом представлен АКТ № 23/а-3351 от 22.08.2023 (дело 23-15102) обследования земельного участка 72:23:0430001:33 

<

...> Победы.

Также судом отклоняются доводы ответчика относительно изъятия части земельного участка в 2017 году.

Как следует из пояснений истца, в письме от 24.08.2023 Департамент сообщил ответчику, что согласно проекту межевания территории в границах планировочного района №10 «Тюменский» (приложение 10), утвержденному постановлением Администрации города Тюмени от 06.09.2017 № 107 «Об утверждении проектов межевания территорий элементов улично-дорожной сети в границах планировочных районов города Тюмени», за счет части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:33 предусмотрено образование земельного участка для размещения объекта местного значения (условный номер образуемого земельного участка: ЗУ122; площадь - 390 кв.м; вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования). 

Вместе с тем, земельный участок в указанных целях не образован, не изъят, существует в прежних границах и используется ответчиком, что также подтверждается актом обследования № 23/а-3351 от 22.08.2023.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик, указывает на неправомерность взыскания суммы арендной платы за пользование спорным земельным участком, исходя из площади 3218 кв.м, в виду использования его площади в меньшем объеме, занятом под объектом недвижимого имущества общей площадью 932,4 кв. м.

Суд отклоняет данные доводы на основании следующего.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:33 площадью 3218 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> Победы, поставлен на государственный учет с видом разрешенного использования "для завершения строительства автостояночного комплекса", то есть для объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику. Именно указанной площади земельный участок был предоставлен в аренду и использовался ответчиком в спорный период, иного судом не установлено.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что ответчик при эксплуатации принадлежащего ему объекта незавершенного строительства в спорный период использовал земельный участок иной (меньшей) площади, чем указано в договоре аренды, либо для использования этих объектов необходим был земельный участок, площадью, лишь непосредственно занятой таким объектом, ответчиком в материалы дела не представлено.

Суд считает, что ответчик не представил доказательств, оправдывающих ненадлежащее исполнение своей части обязательств перед истцом, а также подтверждающих исполнение обязанности после обращения истца с требованием в арбитражный суд.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 АПК РФ, суд считает исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 429 768,70 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 16.08.2020 по 23.01.2023 в размере 114 650,25 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Часть 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.

Следовательно, правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

В соответствии с п.5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,05 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Суд, рассмотрев расчет неустойки, представленный истцом, считает его составленным не верно, в силу следующего.

Судом принято во внимание, что постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) установлено, что на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в отношении юридических лиц.

Поскольку последствия введения моратория установлены статьей 9.1 Закона о банкротстве, порядок применения которой разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)», толкование постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 должно осуществляться сообразно указанным последствиям.

Так, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44, вопреки позиции истца, мораторий презюмируемо не позволяет начислять финансовые санкции (например, начисленные по статьям 330, 395 ГК РФ или статье 75 Налогового кодекса Российской Федерации) по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из изложенного следует вывод, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 в период действия моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) не начисляются финансовые санкции за просрочку исполнения тех обязательств, которые возникли до 01.04.2022, независимо от того, доказал или нет ответчик то, что он в действительности пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория. Злоупотребление право со стороны ответчика истцом не доказано (статья 10 ГК РФ).

С учетом вышеуказанных норм, суд считает возможным произвести собственный расчет неустойки, ограничив начисление неустойки на период действия моратория, предусмотренного Постановлением № 497.

В результате сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, определена судом в размере 83 492,05 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.          

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд             

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области задолженность по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 23-20/2817 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 429 768,70 руб., неустойку за период с 16.08.2020 по 23.01.2023 в размере 83 492,05 руб. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 13 093 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Кузнецова О.В.