АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48 – 1474/2017

г. Орел

01 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 31 августа 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 01 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В.  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления по муниципальному имуществу г. Мценска (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Усадьба» (303034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 472930 руб. 74 коп., из которых 433394 руб. 56 коп. задолженность по арендной плате за период с августа 2016 года по 31 января 2017, 39536 руб. 18 коп. неустойка за период с 26.01.2015 по 26.01.2017 

при участии в деле:

от истца – представитель ФИО2 (постоянная доверенность от 09.01.2017 № 3)

от ответчика – представитель ФИО3 (постоянная доверенность от 09.03.2017)

Установил:

Дело рассматривалось 29 августа 2017 года. В судебном заседании в порядке ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин. 31 августа 017 года. Поле окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Управление по муниципальному имуществу г. Мценска (303030, Орловская область, г. Мценск, площадь Ленина, 1, ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Усадьба» (303034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 472930 руб. 74 коп., из которых 433394 руб. 56 коп. задолженность по арендной плате за период с августа 2016 года по 31 января 2017, 39536 руб. 18 коп. неустойка за период с 26.01.2015 по 26.01.2017.

До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика 314694 руб. 56 коп. задолженность по арендной плате за период с октября 2016 года по январь 2017 года, 43014 руб. 96 коп. неустойки за период с 26.01.2015 по 21.02.2017. 

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.

            Ответчик  против иска возражает по основанию отсутствия задолженности по арендной плате, в возражениях на иск указал, что обществом ежемесячно вносится арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020405:70 в размере 59530 руб. в соответствии с расчетом при заключении договора аренд № 127/11 от 21.10.2011.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителя истца, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 3 Положения об Управлении по муниципальному имуществу г. Мценска, утвержденного решением Мценского городского Совета народных депутатов от 20.03.2008 №121-МПА, к функциям Управления по муниципальному имуществу г. Мценска относится, в том числе, оформление передачи муниципальных земель, а также земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду гражданам и юридическим лицам.

21.10.2011 Администрацией г. Мценска принято Постановление № 1028 «О предоставлении земельного участка», на основании которого ООО «Усадьба предоставляется в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 8438,0 кв. м с кадастровым номером 57:27:0020405:70, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для размещения гостинично - ресторанного комплекса, сроком на десять лет.

На основании указанного постановления между Администрацией г. Мценска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Усадьба" (арендатор, ответчик по делу) был заключен договор аренды земли от 21.10.2011 №127/11, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 8438,0 кв.м. с кадастровым номером 57:27:0020405:70, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для размещения гостинично - ресторанного комплекса. 

Срок аренды по договору от 21.10.2011 №127/11 установлен сторонами с 21.10.2011 по 21.10.2021 (п.2.1 договора). 

Договор аренды земли №127/11 от 21.10.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.11.2011, что подтверждается уведомлением Мценского отдела Управления Росреестра по Орловской области от 01.11.2011 № 07/011/2011-055 (л.д. 28) и Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.03.2017 №57/001/016/2017-3899 (л.д.58).   

Как установлено п. 5.2 указанного договора аренды земли, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. 

В силу п. 2.3 рассматриваемого договора годовая арендная плата при подписании договора составляет 493369 руб. 86 коп. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца в соответствии с расчетом земельных платежей (п. 2.6 договора). В материалах дела имеется приложение к договору аренды, являющееся расчетом земельных платежей, из которого следует, что ежемесячная арендная плата за земельный участок составляет 41114 руб. 16 коп.

Согласно п. 2.7 договора аренды пересчет арендной платы производится в одностороннем порядке с учетом коэффициента функционального использования земельного участка, утвержденного постановлением Мценского городского Совета народных депутатов и утвержденного субъектом Российской Федерации среднего уровня        кадастровой стоимости по г. Мценску.

Арендная плата рассчитывается по методике прилагаемого расчета арендных платежей.

Пересчитанная арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором.

Настоящее условие договора считается заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке.

В соответствии с п. 8.1 договора арендная плата считается измененной с момента опубликования постановления Мценского городского Совета народных депутатов. 

25.02.2015 истец направил в адрес ответчика уведомление об увеличении с 01.01.2015 арендной платы до 59313 руб. 23 коп. в месяц с расчетом земельных платежей. Данное уведомление получено ответчиком, что подтверждает отметка о вручении 25.03.2015 на почтовом отправлении.

05.02.2016 УМИ г. Мценска письмом № 232 уведомила общество об изменении размера арендной платы за использование земельных участков  с 01 января 2016 года до 83557 руб. 52 коп. в месяц, к письму также был приложен расчет земельных платежей,  уведомление обществом получено 05.02.2016, о чем имеется отметка на уведомлении. 

Расчеты земельных платежей сторонами подписаны и скреплены печатями сторон.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком обязанность по оплате арендных платежей исполнялась несвоевременно и не в полном объёме. Задолженность по арендной плате ответчика перед истцом за период с октября 2016 года по январь 2017 года  составила 314694 руб. 56  коп.

 Истец обращался к ответчику с претензией от 26.01.2017 о погашении суммы долга (л.д. 13) в 10-ти дневный срок со дня получения претензии. Претензия получена обществом 27.01.2017, о чем имеется отметка на первом листе претензии.

 Однако претензия была оставлена ответчиком без ответа, задолженность ответчиком погашена не была. Поскольку задолженность  не была оплачена ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Оценив содержание договора, последующее поведение сторон, содержание документов, оформленных сторонами при исполнении обязательств,  суд приходит к выводу, что между сторонами заключены договоры аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок относится к недвижимым вещам.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, относится к земельным участкам, на которые государственная собственность не разграничена.

Проанализировав условия договора от 21.11.2011 №127/11, заключенного между сторонами, арбитражный суд пришел к выводу о том, что сторонами был заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 610  Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с подпунктом 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование в Российской Федерации земли является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отклоняя доводы ответчика относительно необоснованности изменения арендной платы на основании постановлений Правительства Орловской области.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ (в редакции на момент заключения договора аренды от 29.05.2009) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

Согласно п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Поскольку в рассматриваемом случае в момент заключения договора аренды земельного участка действовал п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ в редакции от 08.05.2009, предусматривающий необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Согласно постановлению Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (в ред. от 30.12.2014), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Орловской области и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год  определяется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, уполномоченным в сфере государственного имущества, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков

Кроме того, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 установлено, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности, на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такового властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

При таких обстоятельствах, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09).

На основании постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» и постановления Правительства Орловской области от 26.12.2014 № 436 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Орловской области» истец правомерно определил размер арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды земельного участка от 21.10.2011 за спорный период.

Поскольку ответчик взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей за период с октября 2016 года по январь 2017 года не исполнил, доказательств погашения задолженности на день рассмотрения дела суду не представил, исковые требования в сумме 314694 руб. 56 коп.  подлежат удовлетворению.

Предметом данного спора является также взыскание с ответчика пени в сумме 43014 руб. 96 коп.  за период с 26.01.2015 по 21.02.2017.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ). 

Пунктом 6.1 договора от 21.10.2011 №127/11 предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. 

Исходя из условий вышеуказанного договора, истцом была начислена пеня в размере 43014 руб. 96 коп. с 26.01.2015 по 21.02.2017.  

В связи с тем, что ответчик своевременно не исполнил взятые на себя обязательства по оплате, арбитражный суд полагает, что истец правомерно применил к нему имущественную ответственность, предусмотренную договором аренды от  21.10.2011 №127/11, арбитражный суд проверил расчет неустойки на сумму 43014 руб. 96 коп.  за период с  26.01.2015 по 21.02.2017, представленный истцом, и признал, что расчет произведен правильно, соответствует условиям договора и обстоятельствам дела.

Ответчик не заявил возражений по обоснованности начисления пени и правильности расчёта.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016       № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа -пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды, в соответствии с которым, истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества.

Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится в тексте договора, суд пришел к  выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Пунктами 69, 71, 77 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям  нарушения обязательства.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2011 № 81, при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечёт возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. 

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки, последствиям нарушения обязательства, оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера пени, не имеется, следовательно, пеня в размере 43014 руб. 96 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в сумме 357709 руб. 52 коп., из которых: 314694 руб. 56 коп. задолженность по арендной плате за период с октября 2016 года по январь 2017 года, 43014 руб. 96 коп. неустойки за период с 26.01.2015 по 21.02.2017.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика. 

Подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

На основании данной нормы истец освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу, в связи с чем,  государственную пошлину при обращении в суд с иском не оплачивал. 

Исходя из вышеизложенного, государственная пошлина в размере 10154 руб. 20 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Управления по муниципальному имуществу г. Мценска (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Усадьба» (303034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Управления по муниципальному имуществу г. Мценска (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 357709 руб. 52 коп., из которых: 314694 руб. 56 коп. задолженность по арендной плате за период с октября 2016 года по январь 2017 года, 43014 руб. 96 коп. неустойки за период с 26.01.2015 по 21.02.2017.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Усадьба» (303034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ  10154 руб. 20 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                    Л.В. Короткова