Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-96108/22

12 апреля 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центральное управление ОЛЗ» (108851, город Москва, Щербинка город, Юбилейная 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2006, ИНН: 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» (109145, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Выхино-Жулебино, Привольная ул., д. 2, стр. 1, этаж цокольный №0, помещ./ком./оф. г15/1/22, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2011, ИНН: 

<

***>)

об обязании передать, о регистрации права собственности,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центральное управление ОЛЗ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» (далее – ответчик) с требованиями об обязании ответчика исполнить обязательства по передаче машино-места №109, расположенного по адресу: 

<

...> собственность истца, зарегистрировать переход права собственности от ООО «Инвест Строй» к ООО «Центральное управление ОЛЗ» на нежилое помещение – машино-место №109, расположенное по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, представитель ответчика явку в судебное заседание не обеспечил, заявлений, ходатайств, возражений, письменного отзыва на иск не представил.

Как следует из материалов дела, 19.09.2017 между сторонами был заключен договор купли-продажи доли (с правом пользования машино-местом) №М109, в соответствии с п. 1.1 которого ответчик принял на себя обязательства не позднее 1 квартала 2018 года построить (создать) объект недвижимости - гараж-стоянка по адресу: 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и оформления права собственности на объект передать истцу машино-место №109, а истец принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора и принять машино-место по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.1 цена договора составила 700 000 руб., которая была оплачена истцом в полном объёме, что подтверждается актом зачета взаимных требований от 29.09.2017 г.

В соответствии с пунктом 6.1 договора обязательства застройщика (ответчика) считаются исполненными после получения разрешения на ввод в эксплуатацию гаража-стоянки, государственной регистрации права собственности застройщика на гараж-стоянку, подписания сторонами акта приема-передачи, в том числе, в случае подписания застройщиком акта приема-передачи в одностороннем порядке и сдачи договора и всех необходимых документов в орган, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации перехода права собственности на объект.

В соответствии с п. 3.1.7 договора ответчик обязуется в срок не позднее 10 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать указанное разрешение или его нотариально удостоверенную копию в орган, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для обеспечения регистрации прав собственности ответчика на объект.

После проведения государственной регистрации права собственности ответчика на объект, ответчик обязуется в срок не позднее 1 (одного) месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи передать договор и все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на объект к истцу.

Как указывает истец, строительство объекта было ответчиком завершено, нежилое здание гаража-стоянки введено в эксплуатацию на основании разрешения №RU50-10-10294-2018 от 02.03.2018, выданного Министерством строительного комплекса Московской области, гараж-стоянке присвоен почтовый адрес: 

<

...>.

Вместе с тем, обязательство по передаче истцу машино-места №109 исполнено ответчиком не было, от регистрации перехода права собственности и подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган ответчик также уклоняется, что послужило основаниями для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. 

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. 

В статье 307 ГК РФ указано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе из договоров и других сделок. 

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ). 

По правилам статьи 431 ГК РФ для определения содержания договора подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все существующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон. 

Проанализировав условия заключённого между сторонами договора №М109 от 19.09.2017 и выяснив действительную общую волю сторон, суд пришел к выводу, что договор заключен с целью строительства объекта, введение его в эксплуатацию и последующее приобретение прав собственности на часть объекта (долю в праве) для его эксплуатации.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54) сформулированы следующие разъяснения относительно решения вопроса об индивидуализации будущей недвижимой вещи. 

Так, в пунктах 1, 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 указано, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). 

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. 

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ машино-места относятся к недвижимому имуществу при условии, если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пункт 29 ст. 1 ГрК РФ определяет понятие «машино-место» как предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как следует из условий договора №М109 от 19.09.2017 (п. 1.2 договора и приложение №1 к договору) ответчик обязался передать в собственность истца нежилое помещение – машино-место №109, расположенное по адресу: 

<

...> (или 1/191 доля в праве собственности на нежилое помещение - гараж-стоянка со следующими характеристиками: размер машино-места составляет 5 500 х 2 500 мм, в том числе, типоразмер машины по габаритам – 5 000 х 1 900 мм). 

Указанные пункты договора содержат указание на местонахождение будущего объекта, а также его ориентировочную площадь/габариты.

Таким образом, на момент заключения договора стороны индивидуализировали предмет передачи в той степени, в какой это позволяло при отсутствии всей технической документации на объект, то есть стороны понимали, какое имущество подлежит передаче в будущем, что свидетельствует о согласованности предмета договора. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (часть 3 статьи 551 ГК РФ). 

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого, на спорное имущество, зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору он вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. 

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Судом установлено, что строительство объекта, предусмотренного договором №М109 от 19.09.2017, было ответчиком завершено, нежилое здание гаража-стоянки введено в эксплуатацию на основании разрешения №RU50-10-10294-2018 от 02.03.2018 с присвоением адреса: 

<

...>.

Между тем, доказательств исполнения ООО «Инвест Строй» обязательств перед истцом по договору не представлено (ст. 65 АПК РФ, ст. 9 АПК РФ, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Договор был подписан сторонами без разногласий, не расторгался. Действия сторон по заключению договора не противоречат принципу свободы договора, договор истцом исполнен в соответствии с согласованными условиями.

Ответчик по своей воле принял предложенные условия и вступил в договорные отношения, а соответственно, был обязан исполнить принятое обязательство надлежащим образом. 

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного суда РФ от 10.08.2020 №302-ЭС20-10746 по делу №А58-6640/2018.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» передать Обществу с ограниченной ответственностью «Центральное управление ОЛЗ» машино-место №109, расположенное по адресу: 

<

...>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на машино-место №109, расположенное по адресу: 

<

...> с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» на Общество с ограниченной ответственностью «Центральное управление ОЛЗ».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центральное управление ОЛЗ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                               В.С. Желонкин