АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/    

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-6802/2023

г. Пенза

13 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 30 октября 2024 года

Мотивированное решение изготовлено 13  ноября 2024 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи  Г.К. Иртугановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Головой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к 1. Обществу с ограниченной ответственностью «Мордовский научно-реставрационный центр «Сияжар» (ФИО2 ул., д. 19, этаж 4, пом. 9, Саранск г., 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. Акционерному обществу «Дом.РФ» (Воздвиженка ул., д. 10, Москва г., 125009; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуры Пензенской области (ФИО3 ул., д. 7, Пенза г., 440052; ИНН 

<

***>), Управления Росреестра по Пензенской области (ФИО4 ул., д. 39, Пенза г., 440600; ИНН 

<

***>), муниципального образования города Пензы в лице Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-центр» (Бекешская ул., д. 10, Пенза г., 440018; ИНН 

<

***>), ФИО5, Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области (Коммунистическая ул., д. 50, г. Саранск, 

<

...>; ИНН 

<

***>),

о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО6, представителя по доверенности от 28.06.2023;

от ответчика – ООО «Мордовский научно-реставрационный центр «Сияжар»:         ФИО7, представителя по доверенности от 25.08.2022;

от ответчика – АО «Дом.РФ»: ФИО8, представителя по доверенности от 28.12.2023;

от третьего лица – Прокуратуры Пензенской области: ФИО9, (удостоверение).

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель  ФИО1 (далее ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мордовский научно-реставрационный центр «Сияжар» (далее ООО МНРЦ «СИЯЖАР»), акционерному обществу «Дом.РФ» (далее АО «Дом.РФ»)  о признании недействительным договора купли-продажи от 11.06.2021 нежилого здания с кадастровым номером 58:29:4005001:236 площадью 1 217 кв.м, применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что при проведении торгов и заключении договора было нарушено положение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающее одновременное отчуждение прав на земельный участок и расположенное на нем здание, если здание и земельный участок принадлежат одному лицу.

Определениями арбитражного суда от 11,10.2023, от 08.11.2023, от 04.12.2023 по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, муниципальное образование города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы, общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-центр», ФИО5, Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области. 

Судебное заседание назначено на 30 октября 2024 года.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, основывая их на изложенном в исковом заявлении.

Представители первого и второго ответчика иск не признали, указывая, что сделка между ними соответствует требованиям закона, не выходит за переделы полномочий второго ответчика, предоставленных ему собственником имущества, и не нарушает прав истца.

Представитель третьего лица прокуратуры Пензенской области оставил разрешение иска на усмотрение суда.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в письменном отзыве подтвердил регистрацию права собственности на объекты недвижимости истца и первого ответчика, оставил разрешение требований на усмотрение суда.

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

В силу статьи  9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании статей 121, 123, 131, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей третьих лиц, за исключением представителя прокуратуры Пензенской области..

Выслушав пояснения сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, решением Пензенского областного совета народных депутатов № 417 от 28.09.1987 года указанное здание включено в список памятников истории и культуры местного значения, представляющих историко-культурную ценность как «Комплекс сооружений паровых мельниц и жилых домов».

Приказом Комитета Пензенской области по охране памятников истории и культуры от 16.08.2021 № 92-ОД указанное здание отнесено к предмету охраны объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс сооружений паровых мельниц и жилых домов». 

Паспорт объекта культурного наследия (ОКН) утвержден приказом Министерства культуры РФ № 1906 от 02.07.2015. 

Регистрационный номер ОКН в Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации 581720865430005. 

Постановлением Правительства Пензенской области от 26.11.2021 № 789-пП установлена зона охраны объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс сооружений паровых мельниц и жилых домов» (

<

...>) и утверждены требования к градостроительным регламентам в границах территории данных зон.

Как следует из материалов дела ООО МНРЦ «СИЯЖАР» на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 1 217 кв.м, с кадастровым номером 58:29:4005001:236, по адресу 

<

...> / ФИО10, д. 10/7.

Право собственности ООО МНРЦ «СИЯЖАР»  зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 11.06.2021, заключенного между АО «Дом.РФ» и ООО МНРЦ «СИЯЖАР» по результатам электронных торгов .  

На основании постановления Главы администрации г. Пензы от 14.09.2004 № 1763, постановления Главы администрации г. Пензы № 236/13 от 12.03.2007, ФИО11 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:005001:0046, площадью 300 кв. м по адресу: 

<

...>,  в аренду сроком на три года для реконструкции торгового киоска под специализированный магазин по продаже газового оборудования со встроенной котельной.

04.05.2008 между ФИО11 и УМИ г. Пензы заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № 122/08.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 20.02.2012 между ИП ФИО11 и администрацией г. Пензы утверждено мировое соглашение в следующей редакции: 

1)  Заявитель полностью отказывается от требований к Ответчику по  делу № А49-6057/2011.

2) По настоящему мировому соглашению Ответчик принимает на себя следующие обязательства:

2.1.) В течение 10 дней с момента вступления в законную силу определения суда об утверждении настоящего мирового соглашения принять решение об отмене постановления администрации города Пензы от 31.12.2010 года № 1532 «Об отмене постановления главы администрации города Пензы от 17.07.2008 года № 1145 и утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: город Пенза, в районе ул. Гладкова, 10».

2.2.) Выдать Заявителю в установленный законом срок разрешение на строительство на земельном участке кадастровый номер 58:29:04 005 001:0046, расположенном по адресу: г. Пенза, в районе ул. Гладкова, 10, на основании соответствующего заявления.

 3.) Заявитель в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке кадастровый номер 58:29:04 005 001:0046, расположенном по адресу: г. Пенза, в районе ул. Гладкова, 10, обязуется подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно приложению к настоящему мировому соглашению и обратиться в установленном законом порядке за ее утверждением.

4.) Ответчик обязуется утвердить представленную Заявителем схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах, согласно приложению к настоящему мировому соглашению.

 Определение суда вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.12.2011 по делу №А49-3167/2011 в договор аренды земельного участка №122/08 от 04.05.2008 были внесены изменения путем принятия п.3 дополнительного соглашения от 21.03.2011 к данному договору в следующей редакции: «Договор аренды №122/08 от 04 мая 2008 года продлен на срок один год шесть месяцев».

Дополнительным соглашением от 02.10.2012 договор аренды земельного участка №122/08 от 04.05.2008 был продлен на неопределенный срок.

По договору уступки от 28.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №122/08 от 04.05.2008 перешли к ФИО12

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.11.2021 по делу № А49-7984/2021 постановлено: : отказать в удовлетворении иска Управлению муниципального имущества города Пензы к ФИО12 о возложении обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005001:46 площадью 300 кв.м, в районе ул. Гладкова, 10 в городе Пензе.

Решение суда вступило в законную силу.

Из мотивировочной части решения от 15.11.2021 следует, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Таким образом, на указанном земельном участке расположено принадлежащее ФИО12, ФИО1 и ФИО13 нежилое здание «Магазин» с кадастровым номером 58:29:4005001:1266, согласно сведениям ЕГРН имеющее следующие характеристики: площадь 481,6 кв.м, этажность 3, год ввода в эксплуатацию 2022. 

Согласно сведениям ЕГРН, нежилое здание с кадастровым номером 58:29:4005001:1266 образовано из располагавшегося в пределах вышеуказанного земельного участка незавершенного строительством здания с кадастровым номером 58:29:4005001:749 площадью 323,1 кв.м, со следующими проектируемыми параметрами: проектируемая площадь объекта - 323,1 кв.м, проектируемая высота - 6,60 м, проектируемый объем объекта - 1 063,2 куб.м, застроенная площадь объекта- 194,8 кв.м, проектируемая этажность - 2 этажа. 

Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области 23.08.2022 выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 58-29-60- 2022 в отношении магазина по адресу: 

<

...>, участок 58:29:4005001:46, возведение которого велось на основании Разрешения на строительство RU58304000-037, выданного администрацией города Пензы 03.04.2012, последние изменения в которое были внесены Приказом № 146/ОП от 04.08.2022 Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области. 

Указанным Приказом были изменены основные проектные характеристики возводимого нежилого здания: общая площадь была увеличена с 299,1 кв.м до 481,6 кв.м.

В данном деле, истец просит признать недействительным договор купли-продажи от 11.06.2021, заключенный между АО «Дом.РФ» и ООО МНРЦ «СИЯЖАР» здания площадью 1 217 кв.м, с кадастровым номером 58:29:4005001:236, по адресу 

<

...> / ФИО10, д. 10/7, указывая, что при заключении сделки был нарушен принцип единства судьбы здания и земельного участка.

Суд не может согласиться с требованиями истца исходя из следующего.

Спорный объект недвижимости был передан АО «ДОМ.РФ» на основании Решения Правительственной комиссии № 7 от 25.12.2018, при этом вышеуказанный акт был принят в соответствии с нормами Закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 и Положения о Правительственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 22.08.2008 № 632. 

Закон № 161-ФЗ регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере - АО «ДОМ.РФ», органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной Законом № 161-ФЗ. 

Во исполнение обязательного для органов государственной власти и организаций (ч. 8 ст. 12 ФЗ № 161 и п. 18 Положения о Правительственной Комиссии) Решения Правительственной комиссии Росимущество передало АО «ДОМ.РФ» объект – нежилое здание по акту приема-передачи для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 12.2 Закона № 161-ФЗ единый институт развития вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного подпунктом «в» п. 1 ч. 4 ст. 12 Федерального закона № 161- ФЗ. 

При этом заключение агентского договора не требуется. 

Со дня подписания передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считаются установленными. 

Совершение юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества, а также в соответствии со ст. 15 Закона № 161-ФЗ досрочное расторжение данных договоров, осуществляется только единым институтом развития (ч. 2 ст. 12.1 Федерального закона № 161-ФЗ).

Следовательно, полномочия собственника в отношении указанного объекта в полном объеме переданы АО «ДОМ.РФ». Решения о реализации земельного участка не принималось.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Объект недвижимости, который был предметом сделки, относится к объектам культурного наследия.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками.

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, федеральными законами могут быть установлены случаи, допускающие нахождение в частной собственности граждан и юридических лиц земельных участков, отнесенных к ограниченным в обороте.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в том числе особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Согласно нормам статьи 3 Закона об объектах культурного наследия к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также - земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц.

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков.

В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.

Проект границ территории объекта культурного наследия оформляется в графической форме и в текстовой форме (в виде схемы границ) (пункт 4 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия).

Границы территории выявленного объекта культурного наследия утверждаются актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации (абз. 2 пункта 5 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия).

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (статья 5 Закона об объектах культурного наследия).

Согласно статьям 94, 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения, в том числе занятые объектами археологического наследия, являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Так, в силу пункта 1 статьи 50.1 Закона об объектах культурного наследия заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на земельный участок, в границах которого располагается объект культурного наследия, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования, земельным участком, в границах которого располагается объект культурного наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 настоящего Федерального закона.

В частности, пунктами 7 - 9 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект культурного наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Действие настоящего пункта распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).

В соответствии со ст. 34. 1 Федерального Закона РФ от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:

1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;

2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется.

Информация об объектах культурного наследия отображена на «Карте зон с  особыми условиями использования территорий объектов культурного наследия», утвержденной решением Пензенской городской Думы от 28.10.2016 № 576-27/6 «О внесении изменений в решение Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Пензы».

Таким образом, нежилое здание с кадастровым номером 58:29:4005001:236, площадью 1 217 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> которое было предметом сделки между ответчиками, относится к объектам культурного наследия регионального значения. Земельный участок, на котором расположено указанное здание, в силу приведенных выше норм, является ограниченным в обороте. Разрешения от собственника Российской Федерации на реализацию земельного участка АО «Дом.РФ» не получено. Процедура реализации объектов культурного наследия отличается от общей процедуры и содержит ряд особенностей и ограничений.

В связи с чем, само по себе заключение сделки по продаже объекта культурного наследия без земельного участка, не противоречит закону и установленной для реализации таких объектов процедуре.

Истец ссылает на то, что заключенной между ответчиками сделкой нарушаются его права на земельный участок и здание, которые расположены на смежном земельном участке с кадастровым номером  58:29:04005001:0046 и принадлежащие ему на праве собственности.

Как следует из межевого дела по уточнению границ местоположения земельного участка истца с кадастровым номером 58:29:4005001:46 и пояснений представителя истца  (т.2 л.д. 140)  границы земельного участка истца являются смежными с границами земельного участка ответчика и определены по внешнему контуру стен здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4005001:4 по его северной границе (лист 14 межевого дела).

Названное обстоятельство подтверждается и геодезическими сьемками земельных участков. Кроме того, часть здания, принадлежащего истцу, заходит на земельный участок ответчика.

Из изложенного следует, что часть здания истца расположена в защитной зоне объекта культурного наследия.

Кроме того, истец не является стороной сделки.

В силу части 1 статьи 4, статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе и возможностью признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 166 ГК РФ в исковом заявлении третьего лица, обращающегося с требованиями о признании недействительной сделки, заключенной другими лицами, и применении последствий недействительности такой сделки, должно быть указано право (охраняемый законом интерес), защита которого будет обеспечена в результате признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки третье лицо (не сторона сделки) вправе предъявить только в предусмотренных законом случаях.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05 заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Таким образом, проанализировав вышеизложенные положения законодательства, суд приходит к выводу о том, что критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной. В отношении такого субъекта должна просматривается прямая причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законному интересу, который может пострадать или уже пострадал в результате совершения сделки.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность по доказыванию тех или иных обстоятельств лежит на сторонах.

Как указано выше, объект культурного наследия был реализован вторым ответчиком первому в пределах полномочий в установленном специальном порядке для такого рода объектов.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что заключение сделки могут каким-либо образом повлиять на его законный интерес. Земельный участок в пределах защитной зоны объекта культурного наследия и предназначенной для его эксплуатации предоставлен быть смежному пользователю не может. Приведение сторон в первоначальное положение по требованию лица, не являющегося стороной сделки, в данном случае, не допустимо. Иных доказательств, свидетельствующих о том, что признание сделки недействительной может повлечь получение преференций для истца или защитить его имущественный интерес, в материалы дела не представлено.

В связи с этим, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи  недействительной и применении последствий ее недействительности.

Первым ответчиком заявлено о применении к требованиям истца последствий пропуска срока исковой давности.

АО «Дом.РФ» был проведен конкурс в электронной форме по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия регионального значения.. Договор купли-продажи спорного объекта был заключен по результатам торгов.

В соответствии со статьями 196, 197, 199 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Для отдельных требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При оставлении иска без рассмотрения течение исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснил следующее.

Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10). Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12).

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и должны затрагивать интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными.

Таким образом, торги и договор, заключенный по их результатам, могут быть признаны недействительными по иску участника торгов либо лица, незаконно не допущенного к участию в торгах, либо иного лица, которое докажет свою заинтересованность в заявленном иске.

Истец не принимал участие в торгах и не подавал заявку на участие в них, доказательства его необоснованного недопуска к участию в торгах отсутствуют.

Доказательств, свидетельствующих о том, что торгами были затронуты его интересы, суду не представлены.

Информация о торгах и характеристиках объекта культурного наследия имелась в общем доступе.

Исходя из изложенного, суд полагает, что хотя ответчиком и не было предоставлено достоверных доказательств пропуска истцом срока исковой давности, между тем, оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи спорного объекта недействительным не имеется. 

В силу положений ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы подлежат отнесению на проигравшую спор сторону, в данном случае, на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю ФИО1 ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***> к обществу с ограниченной ответственностью «Мордовский научно-реставрационный центр «Сияжар» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, акционерному обществу «Дом.РФ» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки, судебные расходы отнести на истца. 

Решение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд  через арбитражный суд Пензенской области в течение   одного месяца  со дня его принятия.

 

Судья                                              Г.К. Иртуганова