АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4801/2019

г. Уфа

23 января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2020

Полный текст решения изготовлен 23.01.2020

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью   "ВОСТОК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды нежилых помещений №102/185 от 18.10.22018, обязании освободить  и передать нежилые помещения №31,32,33,34 литер А на 1 этаже общей площадью 52,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи 

 

третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 30.12.2019

от ответчика –ФИО3 по доверенности от 20.02.2019

от третьего лица -  нет явки

 

Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью   "ВОСТОК" о расторжении договора аренды нежилых помещений №102/185 от 18.10.22018, обязании освободить  и передать нежилые помещения №31,32,33,34 литер А на 1 этаже общей площадью 52,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи.

Ответчик представил отзыв, в удовлетворении требований просил отказать, ссылаясь на то, что истцом не представлено доказательств систематического (два и более раз) нарушения условий пункта 8.3 договора, в котором сторонами установлено условие досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, в том числе, не производить переустройства и (или) перепланировок арендованного имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателем.

Третье лицо представило отзыв, в котором требования истца поддержало в полном объеме, просило иск удовлетворить.

Истец  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнил требования, просил  расторгнуть  договор аренды нежилых помещений №102/185 от 18.10.22018, обязать освободить  и передать нежилые помещения №31,32,33,34 литер А на 1 этаже общей площадью 52,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи.

Судом уточнение иска принято к рассмотрению.

Представитель истца исковые требования поддержал, пояснил свою позицию.

Представитель ответчика  иск не признал, пояснил, что ответчиком была произведена перепланировка с одобрения истца, ссылается на  письмо от 22.10.2018. Утверждал, что после предупреждения, полученного от истца, помещения были приведены в первоначальный вид. Требование о расторжении договора на основании  нецелевого использования помещений не признал, так как в помещениях была парикмахерская, одна комната отводилась под кабинет директора, а другая использовалась как комната отдыха сотрудников. Помещение, в котором находилось Туристическое агентство, после составления акта было освобождено. Фактически истец злоупотребляет своими правами, лишив возможности использовать арендованные помещения по назначению, поскольку  ограничил  доступ к местам общего пользования (туалет), что отражено в акте от 10.10.2019 г.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителе третьего лица. 

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 18.10.2018 между ГУП РБ «УАЗ» (арендодатель) и ООО «Восток» (арендатор) был заключен договор аренды № 102/18, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя: жилые помещения №№31, 32,33,34 Литер А на 1 этаже, общей площадью 52,4 кв. м для использования в целях: бытовое обслуживание населения.

 Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 18.10.2018 по 17.10.2033 (пункт 2.1 договора). 

Указанные выше помещения переданы арендатору по акту приема- передачи от 18.10.2018 (т. 1, л.д. 71). 

Условия и порядок платежей по договору установлены в разделе 6 договора. 

В пункте 4.2.3 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется использовать имущество в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договора, условиями настоящего договора, законодательством Российской Федерации, Республик Башкортостан, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, - в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, актом технического состояния и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации. 

Согласно пункту 4.2.9 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировку и переустройство арендуемых помещений без разрешения арендодателя. 

В соответствии с пунктом 4.2.13 договора арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ во все помещения имущества представителей арендодателя для проведения в установленном законодательства порядке проверки соблюдения арендатором условий договора.

 Пунктом 8.3 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 4.2.3, 4.2.6. - 4.2.10, 4.2.21.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что в ходе обследования арендуемых помещений  обнаружен факт самовольного осуществления арендатором перепланировки, который зафиксирован актами проверок от 20.12.2018 (лд.93, т.1), 22.01.2019 (лд.94, т.1). 

В акте от 20.12.2018 истцом отражено, что арендатором в нарушение договора незаконно заняты жилые помещения под номерами №28, 29, 30, а также произведено самовольное снесение стен между  жилыми помещениями  под номерами №31-30, 31-28, 28-30, часть общего коридора перекрыта, что не позволяет осуществлять свободный доступ к помещениям №28, 29, 30. В общем коридоре оконный проем переделан  в дверной проем. 

Ссылаясь на то, что ответчик использует  арендованные помещения с  существенным нарушением условий договора, истец направил в адрес ответчика письмо №2700 от 21.12.2018 (лд.9 т.2)  с требованием в срок до 21.01.2019 привести арендуемые помещения в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом данных помещений, освободить  самовольно занятые помещения, одновременно сообщив, что в противном случае договор аренды будет расторгнут. 

Письмо получено ответчиком 09.01.2019, о чем свидетельствует копия уведомления о вручении (лд.12, т.2). 

Актом от 22.01.2018 зафиксировано, что арендатором не были устранены следующие нарушения: самовольный захват помещений №28,2930, самовольный снос стен между жилыми помещениями №31-330,31-28, 28-30, изолирование общего коридора, устройство двери вместо оконного блока – выявленные в ходе обследования от 20.12.2018.

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик в отзыве указал, что арендодатель не уведомил арендатора о дате и времени проведения осмотра, осмотр проводился без участия представителя арендатора, истцом не представлены доказательства нарушения обязательств и, более того, его систематического (более двух раз) невыполнения ответчиком. Из содержания письма, адресованного ответчику, не следует, что целью его направления являлось принятие мер по досудебному урегулированию спора о расторжении договора аренды. 

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из материалов дела следует, что между ГУП РБ «УАЗ» (арендодатель) и ООО «Восток» (арендатор) был заключен договор аренды, в котором согласованы все существенные для данного типа договором существенные условия.

 Оценив положения договора аренды, суд приходит выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. 

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.10.2018.

 Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 В силу пункта 2.1 договора спорный договор действует с 18.10.2018 по 17.10.2033.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

 Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что в пункте 8.2 договора аренды его стороны предусмотрели право арендодателя на досрочное расторжение договора при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами в том числе пункты 4.2.3, 4.2.9 договора. 

В пункте 4.2.3 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется использовать имущество в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договора, условиями настоящего договора, законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, - в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, актом технического состояния и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации. 

В силу п. 4.2.9 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировку и переустройство арендуемых помещений без разрешения арендодателя.

Пунктом п. 4.2.13 арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ во все помещения имущества представителей арендодателя для проведения в установленном законодательством порядке проверки соблюдения арендатором условий настоящего договора. 

Арендодатель воспользовался данным правом и провел осмотр переданных по договору аренды помещений.

 20.12.2018 был составлен акт проверки, по результатом которого установлено, что арендатором в нарушение договора незаконно заняты жилые помещения под номерами №28, 29, 30, а также произведено самовольное снесение стен между  жилыми помещениями  под номерами №31-30, 31-28, 28-30, часть общего коридора перекрыта, что не позволяет осуществлять свободный доступ к помещениям №28, 29, 30. В общем коридоре оконный проем переделан  в дверной проем.

 Далее в адрес ООО «Восток» была направлена претензия об устранении нарушений, 22.01.2019 был составлен повторный акт, подтверждающий наличие перепланировки.

В ходе рассмотрения дела истцом 03.07.2019 и 08.07.2019 произведено повторное обследование жилых помещений, арендуемых ответчиком, по результатам которого составлены акты.

В указанных актах (лд.32,33, т.2) отражено, что в жилых  помещениях №31-34 располагается парикмахерская, турагентство, кабинет, цех, что не соответствует п.1.1 договора аренды №102/18. В коридоре вместо оконного проема установлена дверь. В общем коридоре самовольно  установлено 2  двери, что не соответствуют требования противопожарной безопасности. Произведен самовольный захват помещений №28,30, снесены стены между помещениями №31-30 и 31-28, 28-30. В помещении №28 установлена дверь и санузел. 

07.08.2019  по инициативе ответчика (письмо № 1565 от 05.08.2019) (лд.35, т.2) произведено обследование жилых помещений, в результате которого актом установлено, что в жилых помещениях №31-34 располагается турагентство, офис, склад. В помещениях №28,30 отсутствует перегородка и дверной проем между помещениями №28-29. В помещении №29 расположен санузел и установлена дверь. В коридоре вместо оконного проема установлена дверь. В общем коридоре самовольно установлены две двери, что не соответствует требованиям противопожарной безопасности (лд.34, т.2).

         Действия ответчика по перепланировке без согласия арендодателя истец расценивает как нарушение условий договора аренды и прав арендодателя, являющиеся достаточными основаниями для расторжения договора аренды.

          Между тем,  в ответ на письмо  арендатора- ответчика №59 от 18.10.2018 о даче разрешения за счет собственных средств на произведение капитального ремонта и перепланировки арендодатель письмом №21901/1 от 22.10.2018 (лд.148, т.1)  не возражал  против проведения перепланировки помещений №31,32, 33, 34,28-30 при соблюдении определенных условий.

          Согласно содержанию письма №21901/1 от 22.10.2018  (лд.148, т.1)   истец выразил свое согласие на:  

-проведение капитального ремонта нежилых помещений №№ 31, 32. 33, 34:

 -установку металлической двери в общем коридоре первого этажа перед Общей кухней и лестничной клетки на верхние этажи в целях обеспечения безопасности Жильцов и иных пользователей здания, сохранности государственного имущества Республики Башкортостан, с гарантией ограничения беспрепятственного доступа в здание иных (посторонних) или минуя основной вход и установленный пропускной режим;

-проведение капитального ремонта в общем коридоре здания до лестничной клетки на верхние этажи;

-установку входной двери на месте оконного проёма в общем коридоре первого этажа с выходом на ул. Свердлова и обустройством входной группы:

-произвести ремонт нежилых помещений туалета № 28,29,30 путем снесения стен между помещениями №31-30, 31-28, 28-30 и изменения их конфигурации с последующим оформлением права пользования (в связи с наличием туалета на первом этаже в противоположном крыле здания);

- провести благоустройство прилегающей к зданию общежития территории в целях обеспечения надлежащего этетического вида.

         Истцом не предоставлено доказательств того, что перепланировка жилых помещений повлекла для него ущерб и существенно нарушила назначение жилых помещений, которое не было особо оговорено в договоре аренды. 

         Помимо этого, истцом не предоставлено доказательств уклонения ответчика от выполнения требований истца об устранении допущенных нарушений. Напротив, акт от 07.08.2019 подтверждает, что ответчик привел арендуемое помещение в прежнее состояние, а именно: в  помещениях №28,30 отсутствует перегородка и дверной проем между помещениями №28-29. В коридоре вместо оконного проема установлена дверь.

Соответствующих доказательств, свидетельствующих о том, что перепланировка арендуемых помещений была произведена без соблюдения вышеизложенных положений договора и без  согласия арендодателя ГУП РБ «УАЗ», суду не представлено.

Таким образом, доводы истца о том, что ответчик самовольно произвел перепланировку помещения, тем самым нарушив условия договора, что является основанием для расторжения договора, судом отклонены. 

В качестве основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора, истец также указывает на нецелевое использование ответчиком жилого помещения. 

В силу пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

По условиям договора (пункт 4.2.3) арендатор принял на себя обязательства использовать имущество в  соответствии с целями, указанным в договоре – бытовое обслуживание населения.

При направлении в адрес арендатора предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор,  истец не сослался на факт нецелевого использования арендатором арендованных помещений, претензия содержала иное основание, т.е.,  до обращения с иском в суд истец не предупреждал ответчика о нецелевом использовании помещениями  и не  предупреждал об устранении нарушений.

 Истец  дополнил указанное основание иска в ходе судебного разбирательства в уточненном исковом заявлении. 

Из акта от 03.07.2017 (лд.32, т.2) следует, что  в помещении №31-34 располагались парикмахерская, турагентство, кабинет. Ответчик признал использование помещения под парикмахерской и турагентством. Однако в ходе рассмотрения дела после уточнения требований ответчик устранил нарушение -  использование помещения под турагентство. 

Указанный акт подписан представителями  истца без возражений. 

Определением  от 03.10.2019 суд предложил сторонам произвести осмотр оспариваемого помещения с составлением акта осмотра о нарушении условий договора о виде пользования. 

Из акта обследования жилых помещений от 10.10.2019   (лд.68, т.2), следует, что арендуемые помещения  №31,32 пустуют, в помещении №33 находится офис, помещение № 34 используется для хранения вещей.

 В судебном заседании ответчик пояснил, что арендуемые  помещения в настоящее время им не используются,  поскольку  доступ к помещениям общего пользования (туалет) закрыт истцом, что также отражено в акте  обследования от 10.10.2019 (лд.68, т.2).

 Указанное не опровергнуто истцом, доказательства обратного также не представлены. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Истец не доказал, что  помещения  используется  как склад для хранения продуктов питания. Представленные в дело материалы об этом не свидетельствуют.   

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал существенное нарушение ответчиком условий договора. 

Нарушения, заявленные истцом (арендодателем) в качестве основания для расторжения договора аренды, выразившиеся в перепланировке ответчиком (арендатором) нежилого помещения, являющегося объектом аренды по названному договору, нецелевом использовании данного помещения ответчиком  на момент рассмотрения дела в суде устранены, помещения приведены в соответствие с условиями договора аренды и ответчиком не используются  по назначению ввиду создания препятствий со стороны истца. 

При рассмотрении дела ответчик подтвердил факт устранения недостатков, истец указанные факты не отрицал.

 В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

           Судья                                                                                    З.Ф. Шагабутдинова