АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-14309/2022

10 ноября 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 10 ноября 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2022 года

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Мировая Техника", ИНН 

<

***>,

о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области, выраженное в уведомлении об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-5083850/6 от 23.05.2022 г.,

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО "МирТех" на единый недвижимый комплекс, как совокупность объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021508:117, площадью 2551 кв.м., по адресу: РФ, 

<

...> а именно:

пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м.

пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м.,

пост мойки (сооружение) - площадь застройки 38,3 кв.м.

блок операторной (здание) - площадь 59,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:021508:2764,                                                                                                       

пост мойки (сооружение) - площадь застройки 44,0 кв.м.

пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м.

пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м.

Заинтересованные лица:

Управления Росреестра по Саратовской области, ИНН 

<

***>

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - ФИО2, по доверенности,

заинтересованного лица - ФИО3, по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

В  Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Мировая Техника», ИНН 

<

***>, с вышеуказанным заявлением.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возражает относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Дело рассмотрено судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона № 12511/1 от 22.01.2018 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ООО "Мировая техника" был заключен договор   аренды №12511/1 от 22.01.2018 года земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:117.

Согласно указанному договору аренды, Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования передал в аренду ООО «МирТех» земельный участок площадью 2551 кв.м., кадастровый номер64:50:021508:117, категория земель - земли населенных пунктов,разрешенное использование - объекты придорожного сервиса, местоположение: 

<

...>

На основании договора №30-18А от 26.04.2018 года для ООО «МирТех» разработана проектная документация на здание автомобильной мойки самообслуживания на 6 постов по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, пр-т Химиков (ул. Космонавтов), б/н. В данной проектной документации были указаны два параметра объекта:

площадь здания - 59,0 кв.м.;

площадь застройки - 288,36 кв.м.

27.08.2018 года ООО «МирТех» с целью получения разрешения на строительство автомойки самообслуживания обратилось с заявлением в Администрацию Энгельсского муниципального района, с которым представило вышеуказанную     проектную документацию.  

В заявлении от 27.08.2018 года истец в разделе «Основные показатели объекта» указал общую площадь здания - 52,60 кв.м., площадь застройки-288,36 кв.м., площадь участка - 2551 кв.м.

13.09.2018 года Администрацией Энгельсского муниципального района ООО «Мировая Техника» было выдано разрешение на строительство автомойки самообслуживания на 6 постов №64-RU64538109-192-2018 г.

В данном разрешении на строительство указаны  параметры:

общая площадь - 52,60 кв.м.;

количество этажей – 1;

площадь застройки - 288,36 кв.м.

         Иных объектов капитального строительства названное разрешение не предполагало к возведению на данном земельном участке.

ООО «МирТех» был возведен объект автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов и 13.08.2019 года в Администрацию Энгельсского муниципального района подано заявление на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

20.08.2019 года Администрацией Энгельсского муниципального района было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №64-RU64538109-19-2019.

В указанном Разрешении в последнем абзаце имеется отметка, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана от 19.07.2019 г. 

В данном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указана площадь объекта 52,60 кв.м.

 17.10.2019 года на имя Главы Энгельсского муниципального района было подано заявление от ООО «Мировая Техника» с просьбой внести изменения в разрешение на строительство, выданное 13.09.2018 года.

Распоряжением от 22.10.2019 года № 50 были внесены изменения в разрешение на строительство от 13.09.2018 года в части изменения только общей площади с 52,6 кв.м. на 59 кв.м. 

При этом, иных изменений в разрешение на строительство (возможно относительно иных частей объекта, количества сооружений и их площади) внесено не было.

07.11.2019 года на имя Главы Энгельсского муниципального района поступило заявление от ООО «Мировая Техника» с просьбой внести изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в связи с корректировкой проектной документации и внесением изменений в разрешение на строительство.

19.11.2019 года Распоряжением № 60 заместителя главы администрации по архитектуре и градостроительству Энгельсского муниципального района были внесены изменения в разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 20.08.2019 года.

Изменения коснулись только общей площади объекта строительства, введенного в эксплуатацию - здания автомойки на 6 постов: вместо 52, 6 кв.м. стало 59,0 кв.м.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объект недвижимого имущества - автомобильная мойка самообслуживания на 6 постов, площадью 59 кв.м., кадастровый номер 64:50:021508:2764, расположенный по адресу: 

<

...>, поставлен на государственный кадастровый учет 29.11.2019 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 20.08.2019 № 64-ru6453 8109-19-2019, распоряжения администрации Энгельсского муниципального района от 19.11.2019 № 60 «О внесении изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 20.08.2019 № 64-ш64538109-19-2019» и договора аренды земельного участка от 22.01.2018 № 12511/1; право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «МирТех» - 29.11.2019 г.

Как указывает Общество, им в более поздний период, а именно, 19.03.2021 г. в результате иного преобразования здания с кадастровым номером 64:50:021508:2764 изготовлен Технический план единого недвижимого комплекса, расположенного по тому же адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, пр - т Химиков/ул. Космонавтов.

Согласно Техническому плану 19.03.2021 г., на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021508:117 расположены следующие объекты: 6 постов мойки, из которых 4 поста мойки площадью 35,5 кв.м., 1 пост площадью 38,3 кв.м., 1 пост мойки 44,0 кв.м., а также блок операторной (здание) площадью 59,0 кв.м.

По утверждению заявителя, фактически общая площадь объектов единого недвижимого комплекса составляет 283,3 кв.м.

10.02.2022 г. ООО "МирТех" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области  с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на единый недвижимый комплекс площадью общей площадью 283,3 кв.м.  

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права Обществом (с учетом дополнений от 24.02.2022 г. и от 22.03.2022 г.) в компетентный орган были представлены документы:

- технический план от 31.01.2022 г.,

- разрешение на строительство №64-RU64538109-192-2018 г.,

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №64-RU64538109-19-2019,

- часть проектной документации от 30.08.2018 г.,

- платежное поручение об уплате госпошлины,

- доверенность на представителя.

Решением в виде Уведомления № КУВД-001/2022-5083850/3 от 28.02.2022 г. Управлением Росреестра по Саратовской области государственный кадастровый учет и государственная регистрация права были приостановлены.

Решением в виде Уведомления № КУВД-001/2022-5083850/6 от 23.05.2022 г. в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс было отказано.

Основанием для отказа явилось то, что проектной документацией, подготовленной для выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости с кадастровым номером 64:50:021508:2764 в эксплуатацию не предусмотрена эксплуатация иных объектов как единого недвижимого комплекса.

Кроме того, ЕГРН не содержит сведений об объектах недвижимого имущества, входящих в состав единого недвижимого комплекса, зарегистрированных за ООО "МирТех", кроме объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 64:50:021508:2764 пл. 59,0 кв.м.

В судебном заседании Управление Росреестра по Саратовской области поддержало доводы, изложенные в оспариваемом отказе.

Заявитель в суде поддерживает позицию о том, что фактически построенный объект автомойка на 6 постов представляет собой единый недвижимый комплекс общей площадью 283,3 кв.м., в который входят сооружения вспомогательного характера.

Изучив позиции участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 3 Федерального закона №218-ФЗ  от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту Закон №218-ФЗ) к компетенции органа регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, пунктом 1 статьи 7 Закона №218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном объекте недвижимого имущества.

Недвижимое имущество подлежит постановке на государственный учет. 

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (п.4 ст.1 Закона №218-ФЗ)

В п.4  ст.8 Закона №218-ФЗ содержится перечень основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, в том числе площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место, а также протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение.

Согласно представленным в материалы дела проектной документации, разрешению на строительство объекта, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию (с учетом внесенных изменений) площадь объекта - здание автомобильной мойки самообслуживания на 6 постов составляет 59,0 кв.м., а площадь застройки составляет 288,36 кв.м.

Из доводов заявителя следует, что автомобильная мойка состоит из нескольких объектов  капитального строительства, объединенных единым функционалом, ссылаясь при этом на Технические паспорта разных лет (в данном деле от 2020 г.), а также заключение по строительно-техническому исследованию объекта от 12.05.2022 г. № 87/1.

Изучив названные документы суд установил, что несмотря на выводы, изложенные в названном Заключении относительно капитальности иных расположенных на едином земельном участке сооружений и их общего функционального назначения с основным зданием автомойки на 6 постов, изменений в разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический паспорт, проектную документацию относительно объекта строительства, его основных характеристик (площади, составных частей) - не вносилось.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются: 

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса; 

2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

В силу ч.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации определенным требованиям, установленным в названной части статьи.

В соответствии с ч.1 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

Согласно ч.10 ст.40 названного Закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. 

 

В представляемом в качестве документа-основания для постановки на государственный кадастровый учет разрешении на ввод объекта в эксплуатацию сведения об иных сооружениях в составе единого имущественного комплекса - автомойка на 6 постов с заявленными характеристиками отсутствуют (в соответствии с частью 11 статьи 55 ГрК в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, необходимом для осуществления учетно-регистрационных действий в силу части 1 статьи 40 Закона о регистрации, должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Законом о регистрации требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №64-RU64538109-19-2019 составные части единого объекта капитального строительства в виде постов не содержит.

Указанные посты также не являлись самостоятельно (отдельно) построенными и введенными в эксплуатацию объектами недвижимого имущества.

Следует отметить, что из разрешительных и проектных документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий, не следует, что в результате создания сооружений -  постов автомойки были проведены работы по их строительству (то есть достоверно определить, что указанные объекты (посты или навесы) в составе автомойки являлись объектами недвижимости, не представляется возможным.

Ссылка заявителя на экспертное исследование № 87/1 от 12.05.2022 г. не принимается судом в качестве обосновывающей вид объекта как недвижимого имущества по рассматриваемым постам, так как и в заключении и техническом плане разных периодов следует, что посты образованы из сборно-разборных конструкций.

В письме б/н от 03.02.2022 г. в адрес Управления Росреестра Общество самостоятельно поясняет, что навесы автозаправочной станции не являются объектами недвижимости (стр.2 письма).

 В случае же, если рассматриваемые посты являлись объектами недвижимости, Обществом в орган кадастрового учета и регистрации прав должны были быть представлены разрешительные документы в силу вышеуказанных норм  ГрК РФ.

С учетом оценки всех доказательств суд не принимает доводы заявителя о наличии оснований считать рассматриваемый объект как единый имущественный комплекс, так как он возведен с нарушением требований ГрК РФ.

Доводы общества о том, что объект был видоизменен ввиду переустройства объекта также не принимается судом в качестве обоснованного, так как все изменения объекта капитального строительства, в том числе реконструкция, должны проходить соответствующие разрешительные мероприятия, установленные ГрК РФ, в том числе с учетом положений ст.51 ГрК РФ. 

Названные документы на переустройство (реконструкцию) объекта капитального строительства материалы дела не содержат.

Доводы общества о том, что посты автомойки являются объектами вспомогательного использования к зданию автомойки - также необоснованны, так как из представленных в материалы дела доказательств не следует, что данные сооружения имеют неравнозначное значение с иными элементами, включенными в производственный процесс автомойки, а также выполняют лишь дополнительные (вспомогательные) функции. В указанных постах автомойка машин должна осуществляться в качестве основного, а не вспомогательного элемента.

 Суд приходит к выводу, что общество, получив разрешение на строительство одного объекта - здания автомойки и введя его в эксплуатацию, тем самым решило сократить сроки строительства, зарегистрировать данный объект, а затем принялось за строительство постов (считая их как часть единого недвижимого комплекса), но без разрешительной документации.

 Исходя таким образом из логики заявителя, документов дела следует, что фактически обществом произведено новое строительство, но без разрешения и ввода в эксплуатацию, в проектной документации не предусмотрена эксплуатация спорных объектов.

Поскольку документ, подтверждающий разрешение на строительство и введение  объекта капитального строительства - сооружения, площадью 288, 4 кв.м. в эксплуатацию в Управление представлен не был, а проектная документация не предусматривала эксплуатацию спорных объектов, Управление Росреестра по Саратовской области  правомерно отказало в осуществлении учетно-регистрационных действий Уведомлением № КУВД-001/2022-5083850/6 от 23.05.2022 г.

Ссылку общества на содержащуюся в разрешении на строительство, технических документах площадь застройки 288,3 кв.м. с учетом изложенного, принципиального значения не имеет для рассматриваемого дела.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110,  167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных ООО "Мировая техника" (ИНН 

<

***>) требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области, выраженное в уведомлении об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-5083850/6 от 23.05.2022 г., об обязании Управления Росреестра по Саратовской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «МирТех» на единый недвижимый комплекс, как совокупность объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:50:021508:117, площадью 2551 кв.м., по адресу: РФ, 

<

...> а именно: пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м., пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м., пост мойки (сооружение) - площадь застройки 38,3 кв.м., блок операторной (здание) - площадь 59,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:021508:2764, пост мойки (сооружение) - площадь застройки 44,0 кв.м., пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м., пост мойки (сооружение) - площадь застройки 35,5 кв.м - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

 

Судья Арбитражного

суда Саратовской области                                                                  Т.И. Викленко