АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12337/2020

г. Ярославль

22 мая 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 26.04.2021.

Арбитражный суд Ярославской области 

в составе судьи Украинцевой Е.П. 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Лукичевой Л.Ф. 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

ФИО2 в интересах Общества с ограниченной ответственностью «Гратис ОРВ»

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Гратис ОРВ» ФИО3,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319762700045285)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 27.07.2017 №2-6722,

при участии:

стороны — не явились (извещены);

установил:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент), к конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Гратис ОРВ» ФИО3, к Обществу с ограниченной ответственностью «Гратис ОРВ» о признании недействительным договора аренды земельного участка от 27.07.2017 №2-6722.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 18.11.2020 произведена замена истца на Общество с ограниченной ответственностью «Гратис ОРВ» (далее - ООО «Гратис ОРВ»).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Индивидуальный предприниматель ФИО4 в порядке ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Стороны, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителей не обеспечили, заявлений (ходатайств) об отложении судебного разбирательства не представили. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 22.04.2021, объявлялся перерыв до 26.04.2021 до 13.05 часов. После перерыва судебное заседание продолжено. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

02.06.2010 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Гратис ОРВ» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2-6001, в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 76:20:000000:153, площадью 6 946 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>; категория земель: земли населенных пунктов. По соглашению сторон договор заключен на неопределенный срок  (п. 4.1 договора).

Земельный участок передан Арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи.

28.05.2012 земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:153, площадью 6 946 кв. м. снят с кадастрового учета.

Письмом Департамента от  18.11.2014 №048-047-6369 арендатор уведомлен об отказе от договора аренды земельного участка от 02.06.2010 №2-6001.

В соответствии с решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2015 по делу № А82-10478/2015 Б\107 ликвидируемый должник - ООО «Гратис-ОРВ» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначен ФИО3.

Письмом от 16.06.2016 №041-01-12-3343, направленным в адрес  конкурсного управляющего ООО «Гратис ОРВ» Департамент отозвал  уведомление о прекращении аренды земельного участка от 18.11.2014 №041-04-6369.

27.07.2017 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Гратис ОРВ» в лице Конкурсного управляющего ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2-6722 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 76:20:050203:136, площадью 3 450 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование земельного участка: промышленные, транспортные, строительные, коммунальные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы и другие объекты V класса опасности. При этом указано, что участок предоставляется для завершения строительства производственно-складской базы и  договор заключен до 27.07.2020 (п. 1.3 и 4.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи.

Полагая, что уменьшение площади арендуемого земельного участка и заключение нового договора повлекло уменьшение конкурсной массы и нарушение прав и законных интересов кредиторов, единственный участник ООО «Гратис ОРВ»  ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с жалобой на действия конкурсного управляющего. По результатам рассмотрения определением суда от 21.11.2019 по делу №А82-10478/2015 Б\107 в удовлетворении жалобы ФИО2 отказано. Определение обжаловано в суде апелляционной и  кассационной инстанции и оставлено без изменений. 

На основании определения от 19.05.2020 по делу №А82-10478/2015 Б\107 конкурсное производство в отношении ООО «Гратис ОРВ»   завершено и 16.07.2020 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности этого юридического лица. 

Считая, что договор является недействительной сделкой по основанию  ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а также в виду отсутствия необходимого согласия (одобрения) единственного участника общества (ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ) и злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ), поскольку содержит крайне невыгодные условия, направленные на уменьшение активов общества, участник общества ФИО2 обратилась в суд с рассматриваемым по настоящему делу иском.   

В ходе рассмотрения спора суд установил, что право и обязанности арендатора по договору перешли 29.01.2020 к ФИО4 в связи с приобретением ею в собственность у ООО «Гратис ОРВ»  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:060203:1319, который расположен на арендуемом земельном участке с кадастровым номером  76:20:060203:1316. 

Исследовав материалы дела, при разрешении настоящего спора, который соответствует признакам корпоративного спора,  суд основывается на разъяснениях, приведенных в п. 30 и 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходит из того, что участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 ГК РФ), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 ГК РФ, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ). В случае оспаривания участником заключенных корпорацией сделок, предъявления им требований о применении последствий их недействительности или о применении последствий недействительности ничтожных сделок ответчиком является контрагент корпорации по спорной сделке.

Таким образом, в рассматриваемом случае надлежащими ответчиками по делу   являются Департамент и ФИО4, как стороны  по оспариваемого договору.

При оценке спорной правовой ситуации, суд принимает во внимание следующее.

Способами защиты гражданских прав являются признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса РФ, далее по тексту – ГК РФ).

В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы истца, возложено на последнего.

При оценке приведенных сторонами доводов, суд не находит правовых оснований считать сделку по аренде  земельного участка с кадастровым номером 76:20:060203:1316  недействительной с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).

Порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрен в ст. 11.3 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом исключение временных сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости не влечет прекращения договора аренды и не ущемляет право общества использовать земельный участок, в отношении которого сторонами заключен договор, что подтверждается разъяснениями, сформулированными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и п. 23 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами.

В рассматриваемом случае, исходя обстоятельств, установленных судом при рассмотрении жалобы ФИО2 на действия конкурсного управляющего ФИО3 по делу о банкротстве ООО «Гратис ОРВ» (№А82-10478/2015), на момент признания этого общества банкротом (23.12.2015)  ранее заключенный договор аренды земельного участка от 02.06.2010 №2-6001 прекращен по инициативе арендодателя, арендуемый земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:153, площадью 6 946 кв. м. снят с кадастрового учета,  истек срок действия  выданного арендатору разрешения на строительство объекта на арендуемом  земельном участке. При этом руководитель и единственный участник ООО «Гратис ОРВ» длительное время не осуществляли надлежащих действий и должной степени заинтересованности в части восстановления кадастрового учета и переоформления правоотношений по аренде соответствующего земельного участка.  

Оспариваемый договор аренду земельного участка заключен подп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ и п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ Российской Федерации» без проведения торгов для завершения строительства объекта сроком на три года, поскольку у общества имелось исключительное право на получение земельного участка в аренду. 

Суд признает несостоятельными доводы истца о неправильном формировании земельного участка с кадастровым номером 76:20:060203:1316 площадью 3 450 кв м. При этом суд полагает, что применительно к предмету аренды земельного участка, в том числе заключаемого без торгов,  следует  учитывать случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона установлены в п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Среди таких случаев указано  основание, когда  границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. Указанный государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона N 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Несоответствие указанным требованиям может выражаться в таких обстоятельствах, как:

- отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ, как правило, ранее учтенного земельного участка;

- содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

- содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

- в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка (выраженная, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства - самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное).

Указанные обстоятельства являются основанием для уточнения местоположения границ земельного участка или земельных участков - выполнения соответствующих кадастровых работ и государственного кадастрового учета на основании подготовленных документов, и соответственно препятствием для заключения договора аренды такого земельного участка. 

В данном случае наличие указанных обстоятельств истцом не доказано и судом по материалам дела не установлено. Само по себе намерение арендатора оставить арендуемый участок в прежних границах в целях сохранения прежней площади не является доказательством неправильного формирования его новых границ. 

При этом суд исходит из того, что расторжение прежнего договора аренды земельного участка в данном случае следует расценивать как  переоформление существующих арендных отношений, которое не прекращает права арендатора на получение вновь образованного участка в аренду без торгов. 

В то же время, сам факт заключения оспариваемого договора  никак не нарушает прав и законных интересов истца, поэтому отсутствуют правовые основания для признания его недействительно  сделкой. 

Также суд не установил правовых оснований для признания сделки недействительной в порядке ст. 173.1 ГК РФ, в виду отсутствия согласия участника общества.  

При этом суд обращает внимание, что процедура конкурсного производства вводится арбитражным судом после принятия решения о признании юридического лица несостоятельным (банкротом) и является судебной процедурой ликвидации несостоятельного юридического лица. Цель введения процедуры - соразмерное удовлетворение требований кредиторов. В процедуре конкурсного производства полномочия единоличного и коллегиальных органов должника - юридического лица прекращаются. Арбитражным судом утверждается конкурсный управляющий.

Основная цель конкурсного управляющего - формирование конкурсной массы. В конкурсном производстве преимущественно заключаются сделки по отчуждению конкурсным управляющим имущества несостоятельного должника с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов. 

В ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.102002 №127-ФЗ предусмотрено последствие введения конкурсного производства - сделки с имуществом должника совершаются в порядке, установленном этим законом и  правила совершения сделок, установленные законами, регулирующими деятельность определенных организационно-правовых форм юридических лиц, в конкурсном производстве не применяются.

В данном случае оспариваемая сделка совершена в целях отчуждения объекта незавершенного строительством, принадлежащего должнику, в силу общего принципа единства судьбы объекта недвижимости и связанного с ним земельного участка.

Соответственно, учитывая, что при отсутствии надлежащим образом оформленного права пользования земельным участком и надлежащей поставки земельного участка  на кадастровой учет выставление на торги объекта незавершенного строительством не представлялось возможным, суд признает несостоятельными соответствующие доводы ФИО2 о нарушении конкурсным управляющим  порядка заключения соответствующего договора.  

При таких обстоятельствах предъявленные требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

В связи с рассмотрением настоящего дела ФИО2 перечислена в федеральный бюджет государственная пошлина в сумме 6 000 руб. по квитанции от 31.08.2020. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора, расходы по уплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в  сумме 6 000 руб. отнести на ФИО2.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.