﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-343/2016(17)-АК

Дело № А50-9390/2015

18 марта 2020  года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2020  года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Плаховой Т.Ю.,  

судей                               Романова В.А., Чепурченко О.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмидт К.А.,  

при участии:

конкурсного управляющего должника Попова В.Н. (паспорт),

от ЖСК «Хорошее место» - Самохвалова Е.Ю., доверенность от 15.01.2020, паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу кредитора, Поповой Олеси Витальевны,

на определение Арбитражного суда Пермского края

от 11 декабря 2019 года

об удовлетворении заявления конкурсного управляющего Попова В.Н. о разрешение разногласий с кредитором Поповой О.В. по утверждению Положения о порядке, сроках и условиях продажи нежилых помещений,

вынесенное в рамках дела № А50-9390/2015

о признании ООО «СИМ» (ОГРН 1095903001512, ИНН 5903093333) несостоятельным (банкротом),

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 15.10.2015 ООО «СИМ» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом),  в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утверждён Попов В.Н.

Конкурсный управляющий ООО «СИМ» Попов В.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о разрешении разногласий с кредитором Поповой Олесей Витальевной (далее – Попова О.В.) по утверждению «Положения о порядке, сроках, условиях проведения торгов в ходе конкурсного производства имуществом Должника – нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу ул.Теплогорская, 20,22, являющиеся предметом залога. Залогодержатель Попова Олеся Витальевна» (далее также – Порядок продажи). Конкурсный управляющий просил разрешить разногласия с Поповой О.В., запретив продажу залогового имущества Поповой О.В. (нежилые помещения) в порядке, предложенном кредитором в Положении о порядке продажи от 10.09.2019.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 11.12.2019 (резолютивная часть от 04.12.2019) суд разрешил разногласия между конкурсным управляющим ООО «СИМ» Поповым В.Н. и кредитором Поповой О.Л., запретив конкурсному управляющему ООО «СИМ» Попову В.Н. продажу нежилых помещений в незавершенных строительством жилых домах по адресу г. Пермь, ул.Теплогорская, д. 20, 22: нежилое помещение № 2 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, нежилое помещение № 3 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, в порядке, предложенном Поповой О.В. в Положении от 10.09.2019.

Не согласившись с вынесенным определением, Попова О.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе ее заявитель не соглашается с выводом суда о том, что до момента ввода жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения, которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем, в настоящем случае они не могут быть отдельным объектом продажи на торгах. Отмечает, что она приобретала нежилые помещения, расположенные в домах по адресу г. Пермь, ул.Теплогорская, д. 20, 22 с определенными индивидуальными признаками: нежилое помещение № 2 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, нежилое помещение № 3 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м; была определена стоимость данного имущества при покупке, что подтверждается договором; также была определена стоимость данного имущества оценочной компанией.  Таким образом, по мнению апеллянта, спорные нежилые помещения  являются отдельными помещениями среди нежилых помещений дома и могут быть идентифицированы; не поставленный на кадастровый учет объект не является идентифицированным, однако при регистрации договора при покупке помещения имеется отметка в регистрационном отделе, т.е. объект был идентифицирован полностью.

До начала судебного разбирательства от конкурсного управляющего поступил письменный отзыв, согласно которому позицию апеллянта считает необоснованной обжалуемое определение – законным.

Определением от 12.02.2020 по ходатайству ЖСК «Хорошее место» судебное разбирательство отложено на 11.03.2020 на  12 час. 45 мин. 

До начала судебного разбирательства от ЖСК «Хорошее место» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

От Гаврилова В.Ю. поступил письменный отзыв, в котором он просил привлечь его в качестве заинтересованного лица.

Определением от 11.03.2020 произведена замена судьей Мартемьянова В.И., Мухаметдиновой Г.Н. на судей Романова В.А., Чепурченко О.Н. После замены судей рассмотрение дела начато сначала в составе председательствующего судьи Плаховой Т.Ю., судей Романова В.А., Чепурченко О.Н.

Явившийся в судебное заседание представитель ЖСК «Хорошее место» поддержал ранее поступившее ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а также подержал позицию апеллянта.

В ходе пояснений удовлетворено ходатайство представителя  ЖСК «Хорошее место» о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Конкурсный управляющий по мотивам, изложенным в письменном отзыве, против удовлетворения  апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании апелляционным судом рассмотрено ходатайство Гаврилова В.Ю. о привлечении его к участию в споре в качестве заинтересованного лица и  отклонено на основании ст. 51 АПК РФ и п. 3 ст. 266 АПК РФ в силу того, что обжалованный судебный акт не принят в отношении прав и обязанностей участвующих в споре лиц по отношению к Гаврилову В.Ю.,  непосредственного влияния на его права и обязанности не оказывает.

Все лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст.156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «СИМ» является застройщиком жилых домов, расположенных по адресам: г. Пермь, ул. Теплогорская, 20, 22.

30.01.2012 между ООО «СИМ» и физическими лицами Сластниковым А.П., Мироновым В.И. заключен договор аренды б/н земельного участка общей площадью 4 427 кв.м., адрес объекта: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Теплогорская 20, Теплогорская, 22, ул.Теплогорская/ул.Подводников, 24/110, кадастровый номер 59:01:4410763:60.

27.06.2012 ООО «СИМ» получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № RU 90303000-78/2012, выданное Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми на срок до 27.03.2013.

В связи с внесением изменений в проектную декларацию на объект, в том числе связанных с увеличением этажности дома до 4 этажей и строительством нежилых помещений в цокольной части здания, Департаментом выдавались новые разрешения на строительство № RU 90303000-78/2012/2 от 26.12.2012, № RU 90303000-78/2012/3 от 12.02.2014, № RU 90303000-78/2012/5 от 26.12.2012, № RU 90303000-78/2012/6 от 26.12.2012, в соответствии с которыми срок окончания работ по строительству объекта продлевался, в том числе до 31.10.2016.

В связи с указанными обстоятельствами, а также истечения срока аренды, договор аренды между указанными лицами в отношении земельного участка неоднократно переоформлялся, путем заключения договоров от 31.12.2015 и от 29.11.2016.

На указанном выше земельном участке должник возвел объект, состоящий из двух 4-этажных секций с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенными в цокольным этаже (договор строительного подряда с ООО «СК «Мегаполис» № СК-01 от 29.06.2012.

Исходя из проекта, жилая часть дома состоит из 170 квартир, общая площадь жилой части дома – 6 486,21 кв.м., нежилой – 1 075,75 кв.м. 

Строительство объекта не было завершено в полном объеме (98%), разрешение на ввод в эксплуатацию объекта до настоящего времени не выдавалось ввиду прекращения строительства.

Объекты незавершенного строительства по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Теплогорская, 22, общей площадью 5 189 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410763:156 и по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Теплогорская, 20, общей площадью 5 016,7 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410763:155, поставлены на кадастровый учет 14.06.2016 (№ 5900/201/16-436503) и 19.07.2016 2016 (№ 5900/201/16-530932).

Решением суда от 15.10.2015 ООО «СИМ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве. 

08.07.2016 состоялось собрание участников строительства должника, где по второму вопросу повестки дня принято решение об обращении в Арбитражный суд Пермского края с ходатайством по делу № А50-9390/2015 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК «Хорошее место».

Руководствуясь принятыми собранием участников строительства решениями, полагая возможным удовлетворить требования участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства кооперативу ЖСК «Хорошее место», конкурсный управляющий Попов В.Н. обратился в арбитражный суд с соответствующим ходатайством.

Определением суда от 15.04.2019, оставленного без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО «СИМ» Попова В.Н. отказано в связи с наличием «задвоенных» требований (квартира №29 в корпусе № 2).

Определением суда от 11.03.2016 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СИМ» требования Поповой Олеси Витальевны по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № Т-22/023/Д от 23.07.2012, в том числе сведения: по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 2 070 900 рублей; по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 14 общей проектной площадью 46,02 кв.м., расположенную на 2 этаже корпуса № 2 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Теплогорская, 20,22, ул.Теплогорская/Подводников, 24/110. 

Также указанным определением включены требования Поповой О.В.: 

- в сумме 120 000 рублей убытков в связи с наймом квартиры в третью очередь реестра требования кредиторов ООО «СИМ»;

- в сумме 231 000 руб. основного долга в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СИМ» в качестве требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника в силу закона;

- в сумме 465 846,91 рублей неустойки в четвертую очередь реестра требования кредиторов ООО «СИМ».

Попова О.В. является участником строительства, имеющим денежное требование к застройщику – должнику. Поэтому требования, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, до исполнения застройщиком своих обязательств перед ним обеспечены залогом имущества должника.

Ссылаясь на определение суда от 11.03.2016, залоговый кредитор Попова О.В.  обратилась к конкурсному управляющему ООО «СИМ» для утверждения Порядка продажи путем проведения торгов на электронной торговой площадке в форме аукциона залогового имущества: нежилые помещения в незавершенных строительством жилых домах по адресу г. Пермь, ул. Теплогорская, д. 20, 22:

- нежилое помещение № 2 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, начальная продажная стоимость 136 000 руб.;

- нежилое помещение № 3 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, начальная продажная стоимость 136 000 руб.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий с кредитором Поповой О.В. и просил запретить продажу залогового имущества Поповой О.В. (нежилые помещения) в порядке, предложенном кредитором в Положении о порядке продажи от 10.09.2019.

Рассмотрев спор, суд разрешил разногласия между конкурсным управляющим ООО «СИМ» Поповым В.Н. и кредитором Поповой О.Л., запретив конкурсному управляющему ООО «СИМ» Попову В.Н. продажу нежилых помещений в незавершенных строительством жилых домах по адресу г. Пермь, ул.Теплогорская, д. 20, 22: нежилое помещение № 2 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, нежилое помещение № 3 в осях 19-21 и П-Р, площадью 3,3 кв.м, в порядке, предложенном Поповой О.В. в Положении от 10.09.2019.

При этом исходил из того, что до момента ввода жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения, которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем, в настоящем случае они не могут быть отдельным объектом продажи на торгах.

В соответствии со ст. 201.14 Закона о банкротстве погашение требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам может производиться путем реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика. Предметом залога по смыслу данной статьи является - объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Субъектом данных правоотношений является участник строительства. Дольщик, вложивший средства в приобретение нежилых помещений, не является участником строительства, по смыслу закона, и соответственно может претендовать только на приоритетное получение 60% стоимости предмета залога.

Кроме того, удовлетворение требования отдельного кредитора будет нарушать принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов.

При таких обстоятельствах предложенный кредитором Поповой О.В. порядок продажи нежилых помещений, расположенных в незавершенном строительством жилом доме (ст. 138 Закона о банкротстве), суд счел противоречащим нормам, изложенным в параграфе 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда в силу следующего.

Исходя из позиций сторон, следует, что в рассматриваемой ситуации, имели место разногласия между конкурсным управляющим ООО «СИМ» Поповым В.Н. и кредитором Поповой О.Л. относительно возможности реализации спорных нежилых помещений отдельно (разными лотами) от других нежилых помещений.

По мнению конкурсного управляющего, все нежилые помещения, в том числе спорные  подлежат реализации на торгах единым лотом, полученные в результате их реализации денежные средства  подлежат распределению между кредиторами, включенными в реестр по денежным обязательствам.

Попова О.Л. не согласна с реализацией спорных помещений единым лотом с иными нежилыми помещениями, указывая на то, что реализация отдельными лотами расширяет круг покупателей, а также на то, что у нее есть собственный интерес в приобретении спорных помещений.

Согласно п.22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) от 27.11.2019, в рамках дела о банкротстве застройщика денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение, обеспечено залогом этого нежилого помещения; если указанное нежилое помещение отсутствует в натуре, этот участник долевого строительства в силу закона является созалогодержателем объекта незаверешнного строительством; залоговый кредитор по денежному требованию, преобразившемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств (на приоритетное получение 60% от стоимости предмета залога). При этом в названном обзоре прямо указано на то, что для оставления нежилых помещений за собой в качестве объектов незавершенного строительством не требуется сначала провести их государственную регистрацию и постановку на кадастровый учет в установленном Градостроительным кодексом российской Федерации порядке.

Следовательно, отсутствие факта постановки нежилых помещений на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительством не является препятствием для их реализации.

Данный вывод подтверждается фактом реализации аналогичных нежилых помещений в том же доме.

Апелляционным судом на основании материалов дела установлено и никем из лиц, участвующих в деле, не опровергнуто, что у должника имелось четыре аналогичных нежилых помещения, в отношении которых определением суда от 18.07.2016 было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи. При этом в указанном положении имущество идентифицировано точно также как идентифицировала его кредитор Попова О.В. в предложенном конкурсному управляющему Положении  о продаже и разделено на отдельные лоты.

Упомянутое имущество должника было реализовано на торгах и зарегистрировано за покупателем.

При таком положении апелляционный суд считает вывод суда о том, что до момента ввода жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения, которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем, в настоящем случае они не могут быть отдельным объектом продажи на торгах, недостаточно обоснованным.

Кроме того, с учетом установленного выше факта реализации аналогичного имущества должника разными лотами, апелляционный суд отмечает, что какого-либо документального обоснования своей позиции о более эффективной реализации спорных помещений единым лотом конкурсный управляющий не представил, ссылку на сложившуюся судебную практику, согласно которой все нежилые помещения в доме могут быть реализованы только единым лотом, документально не обосновал.

При отсутствии соответствующего обоснования, а также принимая во внимание специфику спорного имущества и статуса должника, апелляционный суд приходит к убеждению, что реализация спорного имущества отельными лотами отвечает целям конкурсного производства, позволяя в кратчайшие сроки найти покупателя имущества должника в условиях его специфичности и получить максимальную цену от продажи этого имущества.

Апелляционным судом также учтено, что по существу представленного Поповой О.Л. Положения о продаже возражения конкурсным управляющим не высказаны.

Доводы конкурсного управляющего, касающиеся распределения денежных средств от реализации спорного имущества, не входят в предмет исследования по настоящему спору.

При таком положении апелляционный суд считает возможным разрешить возникшие разногласия путем утверждения Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов, в редакции, представленной Поповой О.В.

С учетом изложенного обжалуемое определение суда первой инстанции подлежит отмене на основании ст.270 АПК РФ, поскольку судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела (п.1 ч.1 ст.270 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 11 декабря 2019 года по делу № А50-9390/2015 отменить.

Разрешить разногласия между конкурсным управляющим ООО «СИМ» Поповым Владиславом Николаевичем и кредитором Поповой Олесей Витальевной.

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов, в редакции, представленной Поповой Олесей Витальевной.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Ю. Плахова 

 

Судьи

В.А. Романов 

 

О.Н. Чепурченко