АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-15921/2022

Дело № А12-13410/2021

г. Казань

23 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Текскор»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021

по делу № А12-13410/2021

по исковому заявлению акционерное общества «Текскор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волжский Волгоградской области, к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Волжский Волгоградской области, о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318482700017441, ИНН 

<

***>), г. Елец Липецкой области,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Текскор» (далее - АО «Текскор», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 1 160 000 руб., установленной в отчете об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, выполненном ИП ФИО1; установлении действительной рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 18.12.2019 для целей исполнения договора аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз с 09.06.2020 в размере 552 000 руб. на основании отчета от 05.11.2020 № 81-20, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Медиатор» (далее - ООО «Медиатор»); признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 5 750 000 руб., установленной в отчете об оценке от 18.12.2019 № 184/12/20, выполненном ИП ФИО1; установлении действительной рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 18.12.2019 для целей исполнения договора аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз с 09.06.2020 в размере 3 054 000 руб. на основании отчета от 05.11.2020 № 81а-20, выполненного ООО «Медатор»; понуждении установить с 09.06.2020 арендую плату по договору аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз за земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:020203:229, 34:35:020203:230 из расчета их действительной рыночной стоимости, установленной решением суда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021, признана недостоверной величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229 в размере 1 160 000 руб., установленная в отчете об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, выполненном ИП ФИО1; признана недостоверной величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230 в размере 5 750 000 руб., установленная в отчете об оценке от 18.12.2019 № 184/12/20, выполненном ИП ФИО1; установлена величина рыночной стоимости земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 845 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020; установлена величина рыночной стоимости земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 4 898 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020.

АО «Текскор», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части установления величины рыночной стоимости земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 845 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020; установления величины рыночной стоимости земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 4 898 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020, в отмененной части принять новый судебный акт, установив величину рыночной стоимости земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 552 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020, и установив величину рыночной стоимости земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 3 054 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, АО «Текскор» является арендатором земельных участков площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенных по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз в редакции дополнительных соглашений к нему, заключенного сроком до 13.11.2050.

Комитет письмом от 10.06.2020 № 14/8947 уведомил АО «Текскор» об изменении с 09.06.2020 порядка расчета арендной платы и об установлении нового размера годовой и месячной арендной платы по договору аренды от 06.11.2002 № 1437аз, определенного в соответствии с пунктами 1.5.7, 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, исходя из рыночной стоимости земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229 в размере 1 160 000 руб., установленной в отчете об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, выполненном ИП ФИО1, и рыночной стоимости земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230 в размере 5 750 000 руб., установленной в отчете об оценке от 18.12.2019 № 184/12/20, выполненном ИП ФИО1

АО «Текскор» с целью проверки рыночной стоимости спорных земельных участок, установленной в отчетах об оценке от 18.12.2019 №№ 183/12/20, 184/12/20 обратилось в ООО «Медиатор» для определения рыночной стоимости данных земельных участков.

Согласно отчетам от 05.11.2020 №№ 81-20, 81а-20, подготовленным ООО «Медиатор», рыночная стоимость земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229 составляет 552 000 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230 составляет 3 054 000 руб. 

АО «Текскор» указывая, что рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в отчетах об оценке от 18.12.2019 №№ 183/12/20, 184/12/20, выполненными ИП ФИО1, и применяемая Комитетом при расчете арендной платы с 09.06.2020, является недостоверной, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы от 20.08.2021 № 109/06-2021, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Статус», в соответствии с которым содержание отчетов об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, 184/12/20 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Требование к отчету об оценки (ФСО № 3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 3, учитывая, что согласно вышеуказанному заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.06.2020 составляет 845 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.06.2020 составляет 4 898 000 руб., признали недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229 в размере 1 160 000 руб., установленную в отчете об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, выполненном ИП ФИО1, и величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230 в размере 5 750 000 руб., установленную в отчете об оценке от 18.12.2019 № 184/12/20, выполненном ИП ФИО1, установив величину рыночной стоимости спорных земельных участков для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020, определенную в заключении судебной экспертизы от 20.08.2021 № 109/06-2021.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при установлении величины рыночной стоимости спорных земельных участков для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020, судам необходимо было исходить  не из проведенной по делу судебной экспертизой, в которой эксперт произвел оценку рыночной стоимости данных земельных участков по состоянию на 09.06.2020, а из отчетов, подготовленных ООО «Медиатор», которые выполнены на дату оценки 18.12.2019, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельные участки площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенные по адресу: 

<

...>, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорными земельными участками, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее – Порядок от 22.08.2011 № 469-п).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка от 22.08.2011 № 469-п годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка. 

Рыночная стоимость земельных участков, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п отказано.

Таким образом, размер арендной платы за спорные земельный участки является нормативно-регулируемым и подлежит определению исходя из их рыночной стоимости, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности отчетов об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, 184/12/20, подготовленных ИП ФИО1, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.   

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 20.08.2021 № 109/06-2021, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Статус», содержание отчетов об оценке от 18.12.2019 № 183/12/20, 184/12/20 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Требование к отчету об оценки (ФСО № 3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 3; рыночная стоимость земельного участка площадью 2 667 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:229, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.06.2020 составляет 845 000 руб., а земельного участка площадью 14 933 кв.м с кадастровым номером 34:35:020203:230, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.06.2020 составляет 4 898 000 руб.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (статьи 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанное заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, заключение судебной экспертизы от 20.08.2021 № 109/06-2021 обоснованно принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Суд первой инстанции, учитывая, что требования истца направлены на установление действительной рыночной стоимости земельных участков для целей расчета арендой платы по договору аренды от 06.11.2002 № 1437аз, начиная с 09.06.2020, обоснованно установил рыночную стоимость спорных земельных участков, которая подлежит применению для определения размера арендной платы с указанной даты, на основании заключения судебной экспертизы от 20.08.2021 № 109/06-2021. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.20214 по делу № А12-13410/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

 

Судьи                                                                                    В.А. Карпова

 

                                                                                              С.Ю. Муравьев