АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020 http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород Дело № А44-3305/2023

24 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи Федоровой А.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Морозковым Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к Администрации Крестецкого муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 175460, Новгородская обл., Крестецкий р-н, рп. Крестцы, Советская площадь, д. 1)

о расторжении концессионного соглашения и о взыскании 23 421 307,33 руб.,

и по встречному исковому заявлению Администрации Крестецкого муниципального округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

о расторжении концессионного соглашения и о взыскании 32 121 120,00 руб. при участии:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 28.05.2024,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 09.01.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к Администрации Крестецкого муниципального района (далее - ответчик, Администрация) о расторжении концессионное соглашение от 01.11.2019 года заключенное между администрацией Крестецкого района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в связи с невыполнением существенных условий соглашения администрацией Крестецкого муниципального района о взыскании 50 000,00 руб. части расходов затраченных на ремонт, содержание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, 50 000,00 руб. части упущенной выгоды при досрочном расторжении концессионного соглашения.

В обоснование исковых требований Предприниматель сослался на необходимость изготовления проекта реконструкции входных групп в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 15.09.2023) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также ввода в эксплуатацию Объекта Соглашения по завершению работ, а также на то, что вводимое в эксплуатацию здание должно соответствовать требованиям энергетической эффективности, установленные Федеральным Законом № 261 от 23.11.2009 года, техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений ФЗ № 384, Своду правил обязательным к применению СП 50.13330.2012 (тепловая защита), Предпринимателем у Администрации были запрошен пакет документов, о чем направлены претензии от 08.10.2024, 10.07.2024, 30.07.2024 б/ № , от 30.07.2024 № 1. Необходимость получения документов обусловлена Уведомлением Инспекции государственного строительного надзора Новгородской области об отказе в осуществлении регионального государственного строительного надзора от 17.03.2021 № УА-357-И, информацией Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 29.11.2023 № СА-10562-В, письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21.02.2022 № 3363-ОГ/08, Постановлением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Новгородской области от 22.04.2019 № 4. Также указано на то, что исполнение концессионного соглашения без документа комплексного обследования технического состояния здания, выполненный в соответствии с ГОСТ 31937-2024; исходной проектной документации; документов на установленные приборы учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии; документов, подтверждающих ввод установленных приборов учета в эксплуатацию; документа о классе энергетической эффективности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, определяемом в соответствии с законодательством об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности; документа соответствия и/или несоответствия требованиям энергетической эффективности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>; документа соответствия и/или несоответствия жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> нормам пожарной безопасности, невозможно. В ходе исполнения спорного концессионного соглашения Предприниматель понес соответствующие расходы, а также недополучил прибыль.

Определением от 10.07.2023 исковое заявление Предпринимателя принято к производству арбитражного суда.

В ходе рассмотрения дела Администрацией предъявлено встречное исковое заявление к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении концессионного соглашения от 01.11.2019, заключенного между Администрацией Крестецкого района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в связи с существенными нарушениями условий со стороны Предпринимателя и о взыскании 32 121 120,00 руб. упущенной выгоды.

Определением от 11.11.2024 встречное исковое заявление Администрации принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском Предпринимателя.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Предпринимателя судебной экспертизы.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы экспертом 05.08.2025 представлено заключение эксперта № 15/2025 от 15.07.2025.

Определением от 07.08.2025 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса неоднократно уточнял свои первоначальные требования,

окончательно просил расторгнуть концессионное соглашение от 01.11.2019, заключенное между Администрацией Крестецкого района и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в связи с невыполнением существенных условий соглашения Администрацией Крестецкого муниципального района, а также взыскать с Администрации 16 227 307,33 руб. стоимости, понесенных расходов при исполнении концессионного соглашения, 7 194 000,00 руб. упущенной выгоды, представил подробный расчет уточненных исковых требований, всего: 23 421 307,33 руб. (Т.9 л.д. 71-73).

Уточнение Предпринимателем первоначальных исковых требований судом принято, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось, последнее заседание назначено на 26.11.2025.

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 26.11.2025 объявлялся перерыв до 10.12.2025. Информация о перерыве размещена на доске расписаний рассмотрения дел в Арбитражном суде Новгородской области и на официальном сайте Арбитражного суда Новгородской области в сети Интернет.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал первоначальные уточненные исковые требования (Т.9 л.д. 71) по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениям к нему, встречные исковые требования Администрации не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнительным возражениям.

Представитель Администрации первоначальные уточненные исковые требования Предпринимателя не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных возражениях, встречные исковые требования Администрации поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном иске и дополнительных пояснениях, указав, что в отношении непосредственно объектов Соглашения (помещений) Предпринимателем разрабатывалась проектная документация, принимались решение о согласовании перепланировок и работ и их приемке, следовательно в распоряжении Предпринимателя имелись документы, необходимые для выполнения непосредственно работ, предусмотренных Соглашением, на необходимость разработки проектной документации, отдельных ее разделов и обоснований концессионером, а не концедентом. Представитель Администрации также обратила внимание суда на то, что Администрацией была запрошена проектная документация на здание и в ответ на обращение получен ответ, что материалы по проекту здания были списаны в 1978 году и не сохранились, и что истребуемые Предпринимателем документы у Администрации отсутствуют, а, следовательно, доводы Предпринимателя относительно неисполнения Администрацией условий спорного соглашения несостоятельны.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 17.12.2012 между Администрацией Крестецкого муниципального района Новгородской области (концедент) и Предпринимателем (концессионер) заключено концессионное соглашение от 01.11.2019 (далее - Концессионное соглашение, Соглашение), согласно которому концессионер обязался реконструировать имущество, в том осуществить переустройство, модернизацию и замену морально устаревшего и физически изношенного оборудования за счет собственных и (или) привлеченных средств, право собственности на который, будет принадлежать концеденту, осуществлять эксплуатацию объекта концессионного соглашения, а концедент обязался предоставить концессионеру права владения и пользования объектом концессионного соглашения, указанным в Приложение № 1, в целях реализации Концессионного соглашения на срок, установленный концессионным соглашением.

Согласно пункту 56 Концессионного соглашения срок его действия определен сторонами с момента его подписания и до 31.12.2039.

В соответствии с пунктом 6 Концессионного соглашения при исполнении Соглашения Концессионер обязан:

осуществить в установленные Соглашением сроки реконструкцию объекта Соглашения;

использовать (эксплуатировать) объект Соглашения в целях и в порядке, которые установлены Соглашением;

осуществлять деятельность, предусмотренную Соглашением, и не прекращать (не приостанавливать) эту деятельность без согласия Концедента, за исключением случая, указанного в части 3.7 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

обеспечивать при осуществлении деятельности, предусмотренной настоящим Соглашением, возможность получения потребителями соответствующих товаров, работ, услуг;

предоставлять потребителям установленные федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, нормативными правовыми актами органа местного самоуправления льготы;

заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры поставки энергетических ресурсов, потребляемых при исполнении Соглашения, а также оплачивать указанные энергетические ресурсы;

содержать объект Соглашения в порядке, предусмотренном техническими, санитарными, противопожарными, экологическими и иными обязательными правилами и нормами;

обеспечивать сохранность вверенного по Соглашению имущества, его антитеррористическую и антивандальную защищенность;

Концессионер обязан осуществить инвестиции в реконструкцию объекта Соглашения в объемах и формах, которые приведены в приложении № 3 к настоящему Соглашению.

Согласно пункту 87 Концессионного соглашения оно может быть расторгнуто досрочно на основании решения суда по требованию одной из Сторон в случае существенного нарушения другой Стороной условий настоящего Соглашения, существенного изменения обстоятельств, из которых Стороны исходили при его заключении, а также по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами и настоящим Соглашением.

В силу пункта 88 Концессионного соглашения к существенным нарушениям Концессионером условий настоящего Соглашения относятся;

а) использование (эксплуатация) объекта Соглашения в целях, неустановленных настоящим Соглашением;

б) нарушение установленного настоящим Соглашением порядка пользования (эксплуатации) объекта Соглашения;

в) неисполнение или ненадлежащее исполнение Концессионером обязательств, установленных пунктом 1 настоящего Соглашения;

г) прекращение или приостановление Концессионером деятельности, предусмотренной настоящим Соглашением, без согласия Концедента;

д) неисполнение или ненадлежащее исполнение Концессионером обязательств, указанных в пункте 2 настоящего Соглашения.

К существенным нарушениям Концедентом условий настоящего Соглашения пункт 89 Концессионного соглашения относит:

а) невыполнение в срок, установленный в пункте IX настоящего соглашения обязанности по передаче Концессионеру объекта Соглашения;

б) передачу Концессионеру объекта Соглашения по описанию, технико-экономическим показателям и назначению и в состоянии, не соответствующем установленному приложением № 1, в случае, если такое несоответствие выявлено в

течение одного года с момента подписания сторонами Соглашения акта приема-передачи и не могло быть выявлено при передаче объекта Соглашения и возникло по вине Концедента.

Поскольку Администрацией Предпринимателю, не были переданы необходимые документы, а также в связи с тем, что при исполнении концессионного соглашения он понес расходы и недополучил прибыль, Предприниматель направил в адрес Администрации уведомление о расторжении спорного с концессионного соглашения, а также требование об оплате понесенных расходов и упущенной выгоды, и, в последующем, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении данного дела суд исходит из следующего.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в названном Кодексе.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее - Закон № 115-ФЗ) по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Закона № 115-ФЗ концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из настоящего Федерального закона или существа концессионного соглашения.

Предприниматель приступил к исполнению Концессионного соглашения и осуществил ремонт помещения № 2 площадью 576,9 кв.м на втором этаже спорного здания.

Дальнейшее исполнение соглашения, по мнению Предпринимателя, стало невозможно ввиду отсутствия необходимой технической документации на все здание.

Так, согласно уведомлению Инспекции Государственного строительного надзора Новгородской области № УА-357-И от 17.03.2021 года об отказе в осуществлении регионального строительного надзора, для изготовления проектной документации по реконструкции входных групп на первом этаже спорного здания, специалисту необходимо иметь следующую информацию:

- о комплексном обследование технического состояния здания выполненный в соответствии с ГОСТ 31937-2024 (согласно п. 1 область применения ГОСТ 31937-2024 является: (нормативной основой для контроля технического состояния зданий (сооружений), их систем инженерно-технического обеспечения и осуществления проектных работ по реконструкции, капитальному ремонту и демонтажу зданий и сооружений) (обязательный документ при создании проекта реконструкции);

- соответствует и/или не соответствует здание требованиям энергетической эффективности (обязательные условия при вводе объекта в эксплуатацию);

- соответствует и/или не соответствует здание требованиям пожарной безопасности (обязательные условия при вводе объекта в эксплуатацию);

- о наличии и/или об отсутствии общедомовых приборах учета потребления коммунальных ресурсов (обязательные условия при вводе объекта в эксплуатацию);

- об исходной проектной документации, которая необходима для создания проекта реконструкции (на основании исходной проектной документации будет установлено какие именно изменения, работы должны быть проведены в ходе реконструкции и отраженные в проекте реконструкции (обязательные условия при вводе объекта в эксплуатацию).

Данное уведомление Предпринимателем получено после отказа Инспекции Государственного строительного надзора Новгородской области, осуществить строительный надзор, при проведении реконструкции входных групп, по проектной документации, которая была изготовлена Предпринимателем при отсутствии у него истребуемых в рамках настоящего дела документов, предусмотренных также регламентом, утвержденным Постановлением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Новгородской области от 22.04.2019 № 4.

Судом установлено, что в рамках дела А44-4791/2024 рассматривался спор об обязании Администрации в течение 30 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу предоставить в отношении объекта концессионного соглашения от 01.11.2019 следующие документы: документ комплексного обследования технического состояния здания, выполненный в соответствии с ГОСТ 31937-2024; исходную проектную документацию; документы на установленные приборы учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии; документы, подтверждающие ввод установленных приборов учета в эксплуатацию; документ о классе энергетической эффективности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, определяемом в соответствии с законодательством об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности; документ соответствия и/или несоответствия требованиям энергетической эффективности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>; документы соответствия и/или несоответствия жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, нормам пожарной безопасности.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 31.10.2024 иск удовлетворен.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2025 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2025 Решение Арбитражного суда Новгородской области от 31.10.2024 и Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Направляя дело А44-4791/2024 на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала, что при рассмотрении дела суды не учли, что абзацем третьим пункта 8 Соглашения предусмотрена обязанность концедента передать концессионеру по перечню согласно приложению 1 документы, относящиеся к передаваемому имуществу,

необходимые для исполнения Соглашения, одновременно с передачей соответствующего объекта. Однако в приложении 1 к Соглашению истребуемые Предпринимателем документы не поименованы. Кроме того, из содержания приложения 1 к Соглашению следует, что объектом Соглашения являются два помещения в здании по адресу: Крестецкое городское поселение, Лесная ул., д. 13, лит. А, площадью 463 кв. м и 576,9 кв. м., при этом Здание по адресу: Крестецкое городское поселение, Лесная ул., д. 13, лит. А, площадью 463 кв. м и 576,9 кв. м, в целом в качестве объекта Соглашения не названо. Сведений о том, что здание состоит только из двух помещений, указанных в приложении 1 к Соглашению, в материалах дела не имеется. Также не дана оценка намерениям сторон расторгнуть спорное соглашение.

При рассмотрении дела А44-3305/2023 суд установил, что Администрация, не является собственником всего здания, в собственности Администрации находятся только помещения, являющиеся предметом концессионного соглашения. Помимо Администрации имеются другие собственники, в том числе и сам Предприниматель.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что решение о восстановлении утраченных документов на здание в целом, должно приниматься на общем собрании собственников помещений спорного здания с установлением порядка и размера оплаты.

Ни Предприниматель, ни Администрация с инициативой проведения общего собрания по вопросу восстановления технической документации на здания не выходили. При этом Администрация считает, что в данном случае прохождение государственной экспертизы не требуется, поскольку предметом соглашения фактически является выполнение капитального ремонта спорных помещений, а следовательно, Предприниматель имел возможность выполнить условия Концессионного соглашения и без указанных документов.

Поскольку между сторонами возник спор относительно размера затрат понесенных Предпринимателем при исполнении спорного концессионного соглашения и размера упущенной выгоды, судом по ходатайству Предпринимателя назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Зодчий» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы

1. Определить фактический объем выполненных строительно-ремонтных работ Концессионером, при исполнении концессионного соглашения от 01.11.2019, заключенного между Администрацией Крестецкого района и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

2. Определить стоимость качественно выполненных Концессионером строительно-ремонтных работ (виды, объемы и их стоимость), включая расходы на материалы, при исполнении концессионного соглашения от 01.11.2019, заключенною между Администрацией Крестецкого района и индивидуальным предпринимателем ФИО1, с учетом инфляции на дату проведения экспертизы?

3. Определить упущенную выгоду Концессионера по предварительному договору субаренды № 17194 от 16.09.2020.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 15/25, составленное 15.07.2025, согласно которому:

- объёмы выполненных без нарушений требований действующей нормативной документации и подлежащие оплате приведены в акте о приёмке выполненных работ (форма КС-2) (Т.8 л.д. 33-76);

- стоимость работ с подтверждённым качеством и установленными объёмами также содержится в акте о приёмке выполненных работ (форма КС-2). Общая стоимость выполненных работ с соответствующим качеством и не нарушающих требования действующей нормативной документации составляет 13 592 364,58 руб. в ценах 2 квартала 2025 года. Работы по комплектации здания мебелью выполнены полностью и их

стоимость составляет 685 217,99 руб. Суммарно затраты, подлежащие компенсации подрядчику (Концессионеру), составляют 14 277 582,57 руб.;

- Упущенная выгода определялась на основании фьючерсного договора аренды между ИП ФИО1 и ООО «Агроторг», согласно которому оплата арендованных помещений определяется по формуле АП = ТО * 0,04 (4%).

АП - размер ежемесячной арендной платы. ТО - товарооборот арендатора.

Ввиду отсутствия каких-либо официальных данных по размеру товарооборота предполагаемого участника договора аренды (арендатора) для определения упущенной выгоды арендодателя использовались данные аналогичной торговой сети (магазины «Верный»), доступ к которым имеется у эксперта. Средний ежемесячный товарооборот, исходя из представленной площади 434 м2, составляет 3 300 000,00 руб. в месяц. Предполагаемой датой передачи указанных площадей в аренду принимаем 01.01.2021. Исходя из установленных дат и предполагаемого товарооборота, размер упущенной выгоды арендодателем на 15.07.2025 составляет 7 194 000,00 руб.

Экспертом указано, что в процессе проведения визуального осмотра и обмерочных работ было установлено, что значительное количество работ не подлежит освидетельствованию ввиду отсутствия возможности определить объём выполненных работ. Например, невозможно определить объём вывезенного строительного мусора без утверждённой исполнительной документации (актов приёмки мусора на полигон ТБО). Работы, выполненные с нарушением требований СП, ГОСТ и ТУ, к оплате не принимались, как и материалы, использованные для их выполнения.

В последующем экспертом представлен расчет сметной стоимости в ценах 2 квартала 2020 года - 9 265 958,48 руб., а также даны разъяснения о том, что подрядная организация не вправе применять какие-либо материалы, имеющие физический износ или амортизационные потери, так как единые нормы и расценки, применяемые при определении стоимости строительства, определены для новых материалов ранее не использовавшихся и не получивших какой-либо вид износа (физический, моральный). Однако расценка учитывает амортизационные затраты для механизмов и машин (с учётом ручного инструмента) использованных при проведении строительно-монтажных работ. Если принято решение о применении каких-либо материалов получивших ту или иную форму и величину износа необходимо согласование возможности применения с заказчиком работ, а так же провести строительно-техническую экспертизу возможности и безопасности применения каждого из отобранных к использованию элементов и материалов. В случае использования материалов идущих партиями (сыпучие материалы, мелкоразмерные штучные материалы, погонажные изделия и т.д.) экспертиза проводится путём отбора необходимого количества проб в произвольном порядке.

Предприниматель, по итогам судебной экспертизы, просил взыскать с Администрации стоимость выполненных работ 9 265 958,48 руб. в ценах 2 квартала 2020 года, инфляционные потери 4 874 012,77 руб., стоимость комплектации здания мебелью 685 217,99 руб., а также расходы на необходимое оборудование 1 402 118,09 руб. (10 385,41 руб. по договору ОФ-0036/20 ТП от 13.04.2020 (увеличение мощности электроэнергии), 780 000,00 руб. по договору № 7 от 24.08.2020, 185 000,00 руб. по договору № В-23/10/2020-1 от 23.10.2020, 83 000,00 руб. по договору № 54-2020 от 01.10.2020, 169 932,00 руб. на закупку Матрас 900-2000 Optima, 57 100,68 руб. на закупку одеял, подушек, 99 450,00 руб. на закупку постельного белья, 17 250,00 руб. на покупку мусорного контейнера), 7 194 000,00 руб. упущенной выгоды, всего: 23 421 307,33 руб.

При этом, в судебном заседании, представитель Предпринимателя пояснил, что часть первичной документации, подтверждающей фактические затраты Предпринимателя утрачена в результате пожара и не может быть восстановлена.

Администрация, возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований Предпринимателя и поддерживая свои встречные требования, сослалась на

отсутствие у Администрации обязанности восстанавливать техническую документацию на всё здание, что следует из кассационного постановления по делу А44-4791/2024. Концессионное соглашение в отношении объекта для организации отдыха граждан и туризма в Крестецком городском поселении Новгородской области от 01.11.2019, заключено на основании предложения о заключении концессионного соглашения с лицом, выступающим с инициативой заключения данного соглашения ИП ФИО5, от 05.07.2019 года. В разделе 9 данного предложения указано, что проектная документация будет разработана концессионером в соответствии с условиями концессионного соглашения. Разделом 10 установлено, что технико-экономические характеристики объекта концессионного соглашения указаны в Приложении № 1. Объект соглашения (нежилые помещения 1 и 2 этажа) передан в установленные сроки, что подтверждается актом передачи объекта (Приложение № 2 к соглашению), и в состоянии соответствующем Приложению № 1 к концессионному соглашению. При передаче объекта Предпринимателю переданы документы, относящиеся к имуществу, а именно технический паспорт здания (общежитие-гостиница на 300 мест), в котором указаны характеристики объекта, что подтверждается истцом и на момент передачи объекта соглашения являлось достаточным для исполнения концессионного соглашения. Согласно условиям концессионного соглашения передача документов не предусматривает оформление акта приема-передачи к концессионному соглашению. При передаче объекта Истцу переданы документы, относящиеся к имуществу, а именно технический паспорт здания, в котором указаны характеристики объекта. Обязанность Администрации по передаче объекта исполнена, так как объект прошел государственную регистрацию.

С предъявленными материальными требованиями Администрация также не согласна, так как строительно-техническая экспертиза, проведена в отсутствии исполнительной документации на проведенные работы (не представлена ФИО1. ни экспертам, ни ранее в Администрацию), ссылка на произошедший пожар не состоятельна, так как исполнительная документация изготавливается в 3-х экземплярах, один передается заказчику (в Администрацию не поступала), второй у подрядчика, третий у проектировщика. Таким образом, можно сделать вывод, что работы проводились без изготовления соответствующей документации. Проведение скрытых работ без исполнительной документации вообще не допускается.

Приняв объект соглашения и документы, Концнссионер претензий по состоянию объекта, наличию, содержанию документации не предъявлял, приступил исполнению концессионного соглашения и произвел ремонт, перепланировку 2 этажа в отсутствии ныне истребуемых документов.

Таким образом, обязанность Администрации по передаче объекта и документов была исполнена в полном объеме, так как права концессионера зарегистрированы в ЕГРН. Со стороны Администрации не допущено существенных нарушений условий концессионного соглашения.

Согласно произведенного главным специалистом ЖКХ администрации Крестецкого муниципального округа ФИО6 перерасчета стоимости работ на объект недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> в ценах 4 квартала 2020 года, сумма составила 8 517 371 рублей.

Согласно пункту 6 раздела 3 концессионного соглашения Администрация обязана осуществить инвестиции в реконструкцию объекта в объемах и формах, которые приведены в приложении № 3 к концессионному соглашению. В рамках исполнения соглашения Администрация должна была инвестировать сумму, не превышающую сумму, указанную в приложении, то есть 11 015 730,00 рублей, при этом на ремонт помещений второго этажа, согласно этого же приложения, запланировано 3 500 000,00 руб. и период инвестиций до 2030 года. Увеличение инвестиций по объекту не согласовываюсь. И

соответственно Предприниматель может претендовать только на возврат денежных средств, указанных в соглашении, а именно 3 500 000. 00 руб.

Администрация считает, что с неё не может быть взыскана заявленная Предпринимателем и оцененная экспертом упущенная выгода, так как Концессионным соглашением не предусмотрена выгода для концессионера. Кроме того Истец не исполнив свои обязательства по договору, а именно не осуществив ремонт 1 этажа, заключает предварительный договор с ООО «Агроторг», при этом не получив согласия от Администрации района (округа). В пояснении эксперта также указано о выполнении работ с нарушением СП, ГОСТ и ТУ.

Администрация считает, что именно Предпринимателем допущены существенные нарушения концессионного соглашения., а именно: в нарушение сроков работ (до 01.04.2020), указанных в Приложении № 3 к концессионному соглашению, к ремонту 1 этажа Предприниматель не приступил, проект переустройства отозвал и представил проект субаренды с ООО «Агроторг», который не был согласован с Администрацией и не отвечал требованиям концессионного соглашения, так как целью концессии является оказание услуг по туризму и отдыху граждан. Также допущено нарушение сроков ремонта кровли здания до 01.07.2021. Администрацией представлено документальное подтверждение изготовления проектной документации по реконструкции 4-х этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на 1 этаже, в части устройства входных групп и пандуса, разработанной ООО «НовАрхитектура», получившей положительное заключение экспертизы за № 53-2-1-3-056638-2020 от 11.11.2020 ООО «АкадемЭкспертиза» (ПСД разработана непосредственно Предпринимателем при отсутствии истребуемых документов). При этом данная проектная документация в Администрацию не направлялась. Наличие данного проекта подтверждается заявлением Предпринимателя ФИО1, других собственников помещений в 

<

...> (Администрации, и.о. директора МУП «Крестсцкое городское хозяйство» ФИО2,(в настоящее время представителя Предпринимателя), ФИО7., ФИО8, ФИО9, в Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области о выдаче разрешения на строительство, к которому приложена документация, установленная законодательством.

12.02.2021 за № RU53-506000-3-2021 Министерством строительства выдано разрешение на строительство по представленному проекту. Срок действия разрешения до 12.02.2022, то есть согласно данным документам ИИ ФИО10 и мог осуществлять реконструкцию входных групп (которая не указана в концессионном соглашении).

ФИО1 03.03.2021 направил в Инспекцию государственного строительного надзора Новгородской области извещение о начале строительства (вх.УА-107-В от 03.03.2021).

17.03.2021 за исх. УА-357-И Инспекция направила уведомление об отказе в осуществлении регионального строительного надзора. При этом отказ в осуществлении регионального государственного строительного надзора по представленному проекту (в Администрацию не предоставлялся), дан не в связи с отсутствием документов, которые истребовал Предприниматель, или не предоставления их к проекту, а по причине отсутствия признаков реконструкции жилого дома, а также указаны и другие основания, а именно: архитектурные решения не меняются, проектом предусматривается устройство тамбуров, а также устройство входов с пандусами в жилой дом в уровне первого и второго этажа, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция проектом не затрагивается, указано, что используются существующие системы. Инспекция указала, что в соответствии с положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 53-2-1-3-056638-2020 от 11.11.2020, выданным ООО «АкадемЭкспертиза», планируемая реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не

превышает предельные параметры разрешенного строительства, установленного градостроительным регламентом, что позволяет сделать вывод, что предусмотренные проектные решения не разработаны с целью реконструкции жилого дома, а проектные решения выполнены только в части устройства входных групп и пандуса, осуществление строительного контроля не требуется.

Инспекцией государственного строительного надзора Новгородской области за исх. № УА-963-И от 02.08.2021 представлены разъяснения технических и иных документов необходимых при реконструкции, переустройстве, модернизации имущества, согласно которым в градостроительном законодательстве отсутствует понятие «реконструкция помещения» (согласно выписке из ЕГРН по адресу 

<

...> зарегистрировано общежитие-гостиница, а не 4-х этажный жилой дом), не регулируется порядок работ по модернизации и замене морально устаревшего и физически изношенного оборудования жилого здания. Инспекция указывает, что ранее было отказано в осуществлении строительного контроля по причине отсутствия признаков реконструкции жилого дома.

Согласно приложению № 3 к Концессионному соглашению необходимо выполнить частичный ремонт полов, замену окон, ремонт потолков, душевых, кровли, устройство входных групп здания.

Концессионером в рамках исполнения концессионного соглашения была также представлена проектная документация переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений 1 и 2 этажей здания гостиницы, которые были согласованы и одобрены Администрацией. Работы по 2 этажу были проведены и 15.07.2020 приемочной комиссией, утвержденной постановлением Администрации от 22.01.2019 № 52, приняты работы согласно проектной документации. По настоящее время данный объект используется для получения прибыли.

Перепланировка и переустройство 1 этажа в рамках согласованного проекта не были проведены, несмотря на то, что 04.10.2021 поступило заявление о перепланировке нежилого помещения, а именно 1 этажа здания гостиницы по ул. Лесная, д. 13 (предмет концессионного соглашения) с приложением проекта (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения. Данный проект был разработан главным архитектором ООО «Новархитсктура» ФИО11

Заявление рассмотрено Администрацией и вынесено постановление № 1274 от 27.10.2021 «О согласовании перепланировки».

Решение о согласовании перепланировки нежилого помещения в соответствии с представленным проектом в период с 11.10.2021 по 11.12.2021 выдано 01.11.2021 за № 1236.

Предпринимателем 16.11.2021 в Администрацию передано заявление о приемке выполненных работ по переустройству 1 этажа, однако, 18.01.2022 это заявление Предпринимателем отозвано.

На основании данного заявления Администрацией вынесено постановление № 135 от 11.02.2022 об отмене постановления Администрации № 1274 от 27.10.2021. Сам проект перепланировки 1 этажа из дела Администрации истребован.

Администрацией 24.10.2023 индивидуальному предпринимателю ФИО11, направлен запрос на предоставление копии проекта перепланировки нежилого помещения 1 этажа по адресу 

<

...>. Ответ на запрос не поступил, в телефонном разговоре ФИО11, пояснил, что предоставить копию проекта не может, так как проект не сохранился, но подтвердил факт обращения по его изготовлению.

Администрацией 23.01.2024 направлен запрос в ГБУ УКС по Новгородской области (прилагается) для получения разъяснений.

ГБУ УКС 29.01.2024 представлены разъяснения, из которых следует, что работы, указанные в приложении к концессионному соглашению работами по реконструкции не являются и соответственно ввод в эксплуатацию не требуется.

Концессионное соглашение заключено с целью ремонта (переустройства, модернизации) объекта соглашения, а не реконструкции, как утверждает Истец. Работы, указанные в Приложении № 3 не являются работами по реконструкции и, по их окончанию, ввод в эксплуатацию объекта соглашения не требуется, что подтверждается ответами Министерства строительства и УКС Новгородской области, которые имеются в материалах дела.

Таким образом, Конциссионер, взяв на себя обязательство по разработке проектной документации, исполнил обязательство в этой части, в 2020 году разработал и предоставил проект реконструкции входных групп и при этом получил разрешение на строительство по представленному проекту, однако к выполнению работ по данному проекту не приступил.

Обстоятельства, изложенные Администрацией, проверены судом и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Суд признает данные доводы Администрации обоснованными.

Администрация предъявляет требование об обязании возместить упущенную выгоду в размере 32 121 120,00 руб., неполученной от сдачи в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Лесная д. 13 на 1 этаже здания, являющегося объектом Концессионного соглашения.

В обоснование данного требования Администрация указала, что на основании Положения об управлении и распоряжении муниципальным имуществом Крестецкого муниципального района, утвержденного решением Думы Крестецкого муниципального района от 15.10.2009, она имеет право на предоставление муниципального имущества в аренду. Рыночная стоимость нежилого помещения 1 этажа здания но адресу: ул. Лесная д. 13, согласно заключению эксперта ООО «Лукоморье» составляет 6 424 224,00 руб. (установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новгородской области по делу А44-6406/2020 года от 18.03.2022), следовательно, исходя из рыночной стоимости нежилого помещения, упущенная выгода составляет 32 121 120,00 руб. (6 424 224,00 руб.).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон, по общему правилу, прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Как следует из части 1 статьи 15 Закона № 115-ФЗ концессионное соглашение может быть расторгнуто на основании решения суда по требованию стороны концессионного соглашения в случае существенного нарушения условий концессионного соглашения другой стороной концессионного соглашения, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны концессионного соглашения исходили при его заключении, а также по иным предусмотренным настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами или концессионным соглашением основаниям.

Частью 2 статьи 15 Закона № 115-ФЗ предусмотрен перечень нарушений условий концессионного соглашения концессионером, признаваемых существенными, и являющихся основаниями для расторжения такого соглашения в судебном порядке по требованию концедента.

Согласно части 3 статьи 15 Закона N 115-ФЗ концессионным соглашением помимо указанных в части 2 настоящей статьи существенных нарушений его условий могут быть определены действия (бездействие) концессионера, являющиеся существенными нарушениями условий концессионного соглашения.

Стороны заявили взаимные требования о расторжении спорного Концессионного соглашения, следовательно, действительная воля сторон направлена на прекращение взаимоотношений, путем расторжения спорного Концессионного соглашения в судебном порядке, поскольку в досудебном порядке им не удалось согласовать условия расторжения.

При указанных обстоятельствах, учитывая действительную волю сторон, на расторжение Концессионного соглашения, а также то, что при исполнении данного Концессионного соглашения, при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от сторон, ими не были приняты все необходимые и достаточные меры для его исполнения, суд считает взаимные требования сторон о расторжении заключенного между ними Концессионного соглашения подлежащими удовлетворению.

Возмещение расходов сторон, связанных с досрочным расторжением настоящего Соглашения производится в соответствии с Российским законодательством. В случае досрочного расторжения концессионного соглашения концессионер вправе потребовать от концедента возмещения расходов на создание, реконструкцию объекта концессионного соглашения согласно части 5 статьи 15 Федерального закона. Возмещение производится в порядке, предусмотренном концессионным соглашением, за счет концедента или иных допустимых в соответствии с законодательством источников, привлекаемых концедентом, в течение двенадцати месяцев с момента расторжения концессионного соглашения Порядок и срок осуществления указанного возмещения определяются в соответствии с Приложением № 5 (пункт 90 Концессионного соглашения).

Суд считает, что поскольку Предпринимателем не представлены первичные документы, подтверждающие реальные расходы, понесенные при исполнении спорного Концессионного соглашения, а, экспертное заключение является одним из доказательств по делу и дано по результатам экспертизы, проведенной по согласованию сторон выборочным способом, а также в отсутствие актов скрытых работ и первичной документации, материальное требование Предпринимателя подлежит удовлетворению в части неотделимых улучшений и в размере, подлежащих внесению Администрацией инвестиций, относящихся на помещения, расположенные на втором этаже здания, то есть в размере 3 500 000,00 руб. (Администрацией данные инвестиции не вносились).

Требования Предпринимателя о возмещении упущенной выгоды по предварительному договору аренды, а также расходов на товарно-материальные ценности (движимое имущество: матрасы, одеяла, подушки, постельное бельё, мусорный контейнер) удовлетворению не подлежат, поскольку помещение 1 этажа не отремонтировано в соответствии с условиями Концессионного соглашения, заключение договора субаренды в соответствии с действующим законодательством не согласовано с собственником (Концессионным соглашением не предусмотрено возмещение упущенной выгоды концессионера), товарно-материальные ценности не являются новыми, использовались Предпринимателем при оказании им услуг гостиницы. Предприниматель пользовался указанным имуществом, извлекал из этого пользования выгоду, получал прибыль.

Суд считает, что Предпринимателем не доказан размер реально-понесенных им расходов, поскольку Концессионным соглашением предусмотрено право Предпринимателя на возмещение фактически понесенных затрат относительно объекта Концессионного соглашения, подтвержденных документально. При этом, как уже было отмечено выше, первичная документация на производство работ по ремонту второго этажа в полном объёме не сохранена, акты освидетельствования скрытых работ отсутствуют, товарно-материальные ценности не являются новыми в связи с чем, суд считает, что сумма инвестиций, предусмотренных Концессионным соглашением, для помещения расположенного на втором этаже, а также полученная Предпринимателем от

использования этих помещений прибыль, покрывают расходы Предпринимателя, понесенные им при исполнении концессионного соглашения.

Возможность возмещения упущенной выгоды концессионера Концессионным соглашением не предусмотрено.

Требование Администрации о возмещении упущенной выгоды, также не подлежит удовлетворению, поскольку по условиям Концессионного соглашения в период его действия получение Администрацией какой – либо выгоды от использования предмета соглашения не предусмотрено.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей по состоянию на дату принятия искового заявления Предпринимателя к производству арбитражного суда государственная пошлина при цене иска 23 421 307,33 руб. составляла 140 107,00 руб.

Предпринимателем оплачена государственная пошлина в размере 18 000,00 руб. в том числе 6000,00 руб. по требованию неимущественного характера и 12 000,00 руб. по требованию имущественного характера. Таким образом, доплате в бюджет подлежит государственная пошлина в размере 122 107,00 руб.

Вместе с тем, поскольку Администрация законодательно освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд, а, исковые требования Предпринимателя удовлетворены частично и, в удовлетворении материального требования Администрации отказано, расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

Таким образом, по требованию неимущественного характера государственная пошлина Предпринимателю не возмещается, и с Администрации в бюджет не взыскивается.

По требованию имущественного характера расходы Предпринимателя по оплате государственной пошлины (12 000,00 руб.) подлежат отнесению на Администрацию в размере 1793,24 руб., в остальной части государственная пошлина относится на Предпринимателя.

Кроме того, с Предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально размеру имущественного требования, в удовлетворении которого отказано, а именно в размере 103 859,75 руб.

Расходы Предпринимателя в сумме 200 000,00 руб. на проведение судебной экспертизы подтверждаются платежными поручениями от 03.06.2025 № 157 и от 19.12.2024 № 375, счетом № 71 от 19.12.2025 и подлежат отнесению на стороны, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Судом установлено, что при подготовке резолютивной части решения судом допущена арифметическая ошибка при распределении государственной пошлины, а именно вместо расходов по оплате государственной пошлины, подлежащей отнесению на Администрацию в размере 1793,24 руб., указано: 3185,00 руб., в вместо государственной пошлины, подлежащей взысканию с Предпринимателя в доход федерального бюджета в размере 103 859,75 руб., указано: 63 890,24 руб. Также допущена арифметическая ошибка при распределении расходов Предпринимателя по оплате вознаграждения эксперту, а именно: вместо судебных расходов на оплату вознаграждения эксперта, подлежащих взысканию с Администрации в пользу Предпринимателя в размере 29 887,32 руб.

указано: 53 083,41 руб.

Поскольку данные арифметические ошибки являются явными, суд полагает в соответствии со статьёй 179 АПК РФ, возможным их исправить.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Концессионное соглашение от 01.11.2019, заключенное между Администрацией Крестецкого муниципального района Новгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРПИП 

<

***>).

Взыскать с Администрации Крестецкого муниципального округа Новгородской области (5300012165, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) по первоначальному иску 3 500 000,00 руб. инвестиций, 29 887,32 руб. судебных расходов на оплату вознаграждения эксперта, 1793,24 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

В удовлетворении остальной части встречного иска Администрации Крестецкого муниципального округа Новгородской области отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджет государственную пошлину в сумме 103 859,75 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя. Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Е. Федорова