/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-29596/2018

Дело № А65-14388/2017

г. Казань

19 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю., 

при участии представителей:

муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» – Шишкиной В.С. (доверенность от 24.10.2017 № 54),

общества с ограниченной ответственностью «ТД Челны-Хлеб-II» – Газизова И.А. (доверенность от 24.11.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,   

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТД Челны-Хлеб-II»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-14388/2017

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», г.Набережные Челны Республики Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью «ТД Челны-Хлеб-II» (ОГРН 1021602028018, ИНН 1650097376), г.Набережные Челны Республики Татарстан, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Бутакова Валерия Каземировича, с. Шильнебаш Тукаевского района Республики Татарстан, Хуснуллиной Анисы Габдулловны, с. Шильнебаш Тукаевского района Республики Татарстан, Бутаковой Елизаветы Валерьевны, с. Шильнебаш Тукаевского района Республики Татарстан, о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Челны Хлеб II» (далее – ООО «ТД Челных Хлеб II», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 504 863 руб. и неустойки в размере 216 738,77 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды  земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ в сумме 485 898,32 руб. и неустойка в размере 208 597,41 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО «ТД Челных Хлеб II», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «ТД Челных Хлеб II», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Исполнительного комитета города Набережные Челны от 22.09.2010 № 6092 между МКУ «ИК МО г.Набережные Челны» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  «Онегин» (далее – ООО «Онегин») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ, по условиям которого ООО «Онегин» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 1860 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:85, расположенный по адресу: РТ, г.Набережные Челны, ул.Ахметшина, д.108А, для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб.

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 24.09.2010 № 2104?АЗ размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

ООО «Онегин» передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ на основании договора передачи прав и обязанностей от 03.11.2010 обществу с ограниченной ответственностью «ПМК Тамерлан», которое в свою очередь предало их по договору о передачи прав и обязанностей от 10.07.2014 обществу с ограниченной ответственностью  «Фокс».

Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации. 

На вышеуказанном земельном участке расположено нежилое административное здание площадью 2773,8 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:289.  

ООО «ТД Челны Хлеб II» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №31004 общей площадью 513,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:6222, находящееся в вышеуказанном объекте недвижимости, о чем 18.08.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Также в данном административном здании находятся следующие нежилые помещения: № 1003 общей площадью 909,1 кв.м, принадлежащее на праве собственности Бутакову В.К., о чем 09.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации; № 1001 общей площадью 343,6 кв.м, принадлежащее на праве собственности Хуснуллиной А.Г., о чем 09.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации; № 10012 общей площадью 546,7 кв.м, принадлежащее на праве собственности Бутаковой Е.В., о чем 30.06.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Соглашением от 01.11.2014 собственники помещений в здании, расположенном по адресу: РТ, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:040301:85, по условиям которого доля ООО «ТД Челных Хлеб II» в праве на земельный участок установлена в размере  18,68% или 348 кв. м., доля ООО Цент «Фокс» составляет 15,87%  или 295 кв.м, доля Бутакова В.К. составляет 33,07% или 615 кв.м, доля Хуснуллиной А.Г. составляет 32,38% или 602 кв.м.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ, истец направил в адрес общества претензию от 28.02.2017 № 06/63п с требованием оплатить задолженность по арендным платежам и предложением расторгнуть договор аренды.

МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», указывая, что ООО «ТД Челных Хлеб II» обязательства по внесению арендной платы не исполнило, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок был предоставлен застройщику по договору аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ, пришли к правильному выводу, что с момента государственной регистрации за обществом права собственности на нежилое помещение площадью 513,6 кв.м, расположенное в административном здание по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, ул. Ахметшина, д.108 А, т.е. с 18.08.2014, ООО «ТД Челных Хлеб II» стало арендатором вышеуказанного земельного участка по договору аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ и с указанного времени обязано было оплачивать арендную плату за земельный участок пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество.

Проверив расчет арендной платы, представленный истцом и признав его неверным, поскольку МКУ «ИК МО г.Набережные Челны» не было учтено, что собственниками помещений в административном здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, соглашением от 01.11.2014 были определены доли в праве пользовании спорным земельным участком, суды произвели перерасчет арендной платы исходя из долей, определенных соглашением от 01.11.2014, и установив, что за период с 03.09.2014 по 28.02.2017 у общества образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ в сумме 485 898,32 руб., руководствуясь статьями 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили в указанной части требования МКУ «ИК МО г.Набережные Челны».  

Довод кассационной жалобы о том, что судами при расчете платы за пользование спорным земельным участком неправильно был применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, со значением 10, установленный для земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, поскольку на данном земельном участке расположено административное здание, в связи с чем при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент вида использования земельного участка под административные здания, помещения и офисы со значением 2, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47?7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 1860 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, расположенный по адресу: РТ, г.Набережные Челны, ул.Ахметшина, д.108А, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Республики Татарстан.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение).

Согласно пункту 2.1 Положения размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении № 1 к Положению.

В соответствии с приложением № 1 к указанному Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки составляет 10, под административные здания, помещения и офисы 2.

Согласно кадастровому паспорту от 25.11.2016 вид разрешенного использования земельного участка: под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин, что также отражено в договоре аренды от 24.09.2010.

Из акта обследования земельного участка от 21.04.2017 следует, что на спорном земельном участке расположено нежилое трехэтажное здание, в котором находятся нежилые помещения, используемые под детский клуб, медицинские кабинеты, салон красоты, офис, фитнес клуб, кафе, торговые павильоны розничной торговли, магазин розничной торговли.

Данные обстоятельства сторонами в рамках рассмотрения настоящего дела не оспариваются.  

Таким образом, спорный земельный участок используется под размещение объекта недвижимости, в котором расположены нежилые помещения разного функционального назначения, в том числе под объекты торговли.

В соответствии с пунктом 2.1.16 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

В пункте 9 решения городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге», действующего до 01.01.2017, также было установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Аналогичные положения изложены в пункте 8 решения городского Совета муниципального образования «город Набережные Челны» от 09.11.2016 № 11/6 «О земельном налоге», действующего с 01.01.2017.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2017 по делу № А65-10819/2016, от 16.02.2017 по делу № А65-5224/2016.

При таких обстоятельствах суды при расчете размера арендной платы правильно применили коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки в размере 10.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта.5.2 договора аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ, согласно которому в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию неустойка.

Суды произвели пересчет неустойки, исходя из суммы задолженности по арендной плате и установили, что размер неустойки за период с 16.10.2014 по 27.02.2017 составил 208 597,41 руб., которую взыскали в пользу МКУ «ИК МО г.Набережные Челны».

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО «ТД Челных Хлеб II» не является стороной по договору аренды от 24.09.2010 № 2104?АЗ, поскольку с ним не заключался договор о передаче прав и обязанностей по указанному договору и между сторонами отсутствуют договорные отношения, в связи с чем с ответчика не подлежит взысканию договорная неустойка, несостоятелен.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Как указывалось выше, ООО «ТД Челны Хлеб II» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №31004 общей площадью 513,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:6222, находящееся в административном здании, расположенном на спорном земельном участке, о чем 18.08.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации, в связи с чем в силу указанных норм с момента государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение к обществу перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, на праве аренды, соразмерно доли в праве общей долевой собственности.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Кроме того, истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 24.09.2010 № 2104-АЗ с ООО «ТД Челны Хлеб II».

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении указанных требований, пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения данного договора аренды. 

В данной части судебные акты обжалованы не были. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А65-14388/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                   Р.В. Ананьев 

 

Судьи                                                                          В.А. Петрушкин 

 

                                                                                    С.Ю. Муравьев