ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-39867/2018

город Ростов-на-Дону

24 июня 2019 года

15АП-8856/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Ламбрианиди,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 19.03.2019 по делу № А32-39867/2018 

по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к индивидуальному предпринимателю Берг Олегу Викторовичу

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о: 

- расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.03.2012 № 3700004531 с кадастровым номером 23:37:0110001:289, общей площадью 3 200 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенного для размещения производственной базы по производству конструкций (металлоизделий); 

- указании, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:289, общей площадью 3200 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенного для размещения производственной базы по производству конструкций (металлоизделий); 

- взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.03.2012 №3700004531 по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 в размере 86 905,50 рублей, пени за период с 30.12.2016 по 28.08.2018 в сумме 52 972,53 рублей. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 исковые требования удовлетворены, договор расторгнут, указано, что решение является основанием для погашения  в ЕГРП записи об обременении земельного участка; с предпринимателя взыскано 86 905,50 рублей задолженности по арендной плате и 52 972,53 рублей пени, а в доход федерального бюджета 11196, 34 руб. государственной пошлины.

Решение мотивировано тем, что арендатор нарушил условия договора, не приступив в установленный договором срок к освоению земельного участка для строительства базы, не использовал земельный участок по целевому назначению, не вносил своевременно арендную плату. 

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, оценил обстоятельства дела. По мнению ответчика, суд не определил круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу, в решении суда имеются противоречия в выводах относительно даты передачи земельного участка и наличия на земельном участке строений. Также судом неверно определена дата начала использования земельного участка и  фактически используемая площадь, а следовательно неверно применен расчет арендной платы. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, в рамках рассмотренного АС КК дела №А32-25947/2012 признан факт незаконного отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка и технического плана, что препятствует проектированию объекта капитального строительства и делает невозможным использование участка по назначению. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам торгов на основании протокола от 12.01.2012 (т.1, л.д.19-20), 23.03.2012 управление (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды № 3700004531 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:289, общей площадью 3200 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> для размещения производственной базы по производству строительных конструкций (металлоизделий) на срок до 17.02.2027 (т.1, л.д.16-18).

В силу пункта 1.3 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору. 

В соответствии с пунктами 2.4, 2.8 договора общая сумма ежегодной арендной платы составляет 274 013, 15 руб., которая рассчитывается за каждый день использования и вносится арендатором до 10.01, 10.04, 10.07, 10.12 из расчета за календарный год. 

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы в течение одного квартала, а также использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 27.10.2014. 

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:289 не используется, капитальные и некапитальные строения на участке отсутствуют (т.1, л.д. 32-33).

6 февраля 2018 года в связи с неиспользованием спорного земельного участка по назначению, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы (задолженность по состоянию на 31.01.2018 составляет 314 693, 72 руб. арендной платы и 84312, 61 руб. пени) ответчику направлена претензия от 06.02.2018 № 27.05-718 с требованием устранить в 30-дневный срок выявленные нарушения. При этом управление проинформировало предпринимателя, что в случае неустранения в установленный срок выявленных нарушений, будет обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора ( т.1, л.д.22).

Претензия получена предпринимателем 14.02.2018 (т.1, л.д. 23-24).

В связи с неустранением указанных нарушений, 10.04.2018 управление направило предпринимателю уведомление № 27.05-2621 о досрочном расторжении договора аренды от 23.03.2012 № 3700004531, приложив к уведомлению соглашение о расторжении договора ( т.1, л.д. 25-27).

До настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано, задолженность по арендной плате не погашена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ). 

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается. 

Обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 за предпринимателем числится задолженность в размере 86 905,50 рублей. 

Так как факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства подтвержден материалами дела, требование истца о взыскании арендной платы законно.

Расчет задолженности правомерно произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа»; решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 №181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов». Расчет арендной платы судом проверен и признан арифметически верным, относительно порядка расчёта и методики начисления арендной платы ответчиком  конкретные возражения и обоснование своей позиции не приведены. 

Довод ответчика о том, что арендная плата за земельный участок должна определяться исходя от используемой площади – 27, 04 кв. м, судом отклоняется как противоречащий условиям договора, которым предусмотрено внесение арендной платы за весь земельный участок площадью 3200 кв. м, независимо от площади его застройки.

Согласно статье 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно абзацу 2 статьи 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Ч. 2 ст. 46, п. 1 ч. 2 ст. 45 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок был предоставлен управлением в аренду предпринимателю для размещения производственной базы.

В соответствии абзацем 5 статьи 42 ЗК РФ, лица, которым предоставлен земельный участок, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу ч. 2 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 45 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, законодатель разграничивает понятия "срок освоения земельного участка" (по условиям договора - это время, потраченное на подготовку и оформление соответствующих документов, проведения иных мероприятий, необходимых для освоения участка и для начала последующего строительства) и "срок использования" (срок, по истечении которого земельный участок должен использоваться по целевому назначению).

Иначе говоря, освоение земельного участка - это время, в течение которого земельный участок не может использоваться по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование (подготовка документации для обеспечения легального строительства).

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал на отсутствие обязанности по внесению арендной платы за спорный период в виду фактической непередачи спорного участка, а также на невозможность его фактического использования в виду административных препятствий. В обоснование указанного довода ответчик ссылается в том числе на решение АС КК по делу №А32-25947/2012, которым признан факт незаконного отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка и технического плана, что препятствует проектированию объекта капитального строительства и делает невозможным использование участка по назначению. 

Как видно, из данного решения, судом действительно признаны незаконными действия по отказу муниципального образования в выдаче градостроительного плана земельного участка и технического плана в том числе на спорный в рамках настоящего дела участок, суд обязал администрацию МО город-курорт Анапа выдать предпринимателю ФИО1 градостроительные планы земельных участков. 

Решение вступило в силу 21.03.2013. В материалы настоящего дела представлены доказательства выдачи градплана от 04.03.2014, разрешения на строительство от 19.09.2016, следовательно, довод ответчика об отсутствии доказательств передачи земельного участка после марта 2014 года и наличии неопределенности в моменте передаче земельного участка, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку действия предпринимателя по получению градостроительного плана земельного участка, оспариванию отказов в выдаче документов, получение разрешения на строительство производственной базы от 16.09.2016 №23-301000-1106-2016, возведение на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0110001:289 объекта незавершенного строительства и его государственная регистрация свидетельствует о фактической передаче и использовании спорного участка и направленности воли на его освоение и использование.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство. 

Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу норм статей 9 и 65 АПК РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика. Как установлено по делу №А14-11413/2015, спорный договор аренды земельного участка направлен для подписания ответчику только 06.03.2014, то есть до указанной даты предпринимателю передан не был.

Таким образом, земельный участок должен был быть освоен предпринимателем до 06.03.2017.

Оценив доводы ответчика, апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендатор, исполняя договор аренды, действительно предпринимал меры для подготовки документации по строительству автостоянки на арендуемом для этих целей земельном участке. Ответчиком было положено начало освоения участка, однако к установленному законом разумному сроку не завершено.

Судебная коллегия, оценивая действия арендатора с точки зрения своевременности, принимает во внимание, что земельный участок фактически поступил во владение ответчика в 2014 году, настоящий иск заявлен арендодателем в 2018 году. То есть спустя более четырех лет с момента получения участка. Суд также отмечает, что о направленности воли ответчика на освоение и намерение использования земельного участка мог бы свидетельствовать факт своевременного внесения арендной платы, надлежащее выполнение своих обязательств по договору в данной части, чего ответчиком сделано не было. 

Таким образом, с 2014 года и по настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0110001:289, площадью 3200 кв. м, переданном в аренду для размещения производственной базы по производству строительных конструкций, ответчиком выполнены работы по заливке фундамента общей площадью 27,04 кв. м. Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчика в рамках реализации договора аренды. Положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Ответчик, в соответствии со статьей 2 ГК РФ, осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых обязательств, вытекающих из договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о расторжении договора аренды, поскольку земельный участок используется арендатором не по целевому назначению, что в силу норм ЗК РФ и ГК РФ является безусловным основанием прекращения арендных отношений.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 по делу №А32-39867/2018 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийР.Р. Илюшин

СудьиН.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов