АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А23-6419/2018

город Калуга

23» октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена                 21.10.2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме                  23.10.2019 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего

Нарусова М.М.

Судей

Крыжской Л.А.

ФИО1

При участии в судебном заседании

от истца: 

Городская Управа города Калуги

от ответчика:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит"

от третьих лиц:

временный управляющий общества с ограниченной ответственностью 

"СК "Монолит" ФИО2

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области

представитель не явился, извещены надлежаще;

представитель не явился, извещены надлежаще;

представитель не явился, извещены надлежаще;

представитель не явился, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019  по делу №А23-6419/2018,

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - ответчик, общество) о признании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 14.02.2012 N 86/12, прекратившим действие.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 (судья Акимова М.М.), оставленным без изменения  постановлением  Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 (судьи Заикина Н.В., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.)   в удовлетворении иска отказано.

Городская Управа города Калуги, не  согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель и другие лица, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Городская Управа города Калуги направила в суд округа ходатайство о рассмотрении дела в отсутсвие своего представителя.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело  направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец, заявляя материально-правовые требования о признании договора аренды от 14.02.2012 N 86/12 прекратившим действие, указал  на прекращение действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого комплекса с объектами соцкультуры со ссылкой на отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 29.08.2018 N 40/999/001/2018-11317, согласно которого,  на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, направленный на обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество.

Кассационная коллегия считает указанный вывод судов первой и апелляционной инстанций неправомерным, сделанным без надлежащей оценки доводов истца, а также исследования нормативно-правовой базы при вынесении судебных актов по спорным правоотношениям, ввиду следующего.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, и, следовательно, избранный стороной способ защиты права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

При этом,  выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом, обращающимся в суд за судебной защитой, который должен привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Таким образом, право на выбор определенного способа защиты гражданских прав принадлежит лицу, чье право нарушено, и реализация такого выбора не свидетельствует о злоупотреблении со стороны заявителя.

Вместе с тем, согласно положений  пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Кроме того, как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации (действовавший до 01 января 2017 года) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01 января 2017 года.

Таким образом, законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Исходя из вышеизложенных норм права Гражданского кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ                          "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу закона переходит в долевую собственность собственников помещений (квартир) многоквартирного дома.

Между тем, судебные инстанции, ссылаясь на пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указали, что обременение залогом права собственности земельного участка возникло в силу прямого указания закона, а на момент рассмотрения искового заявления ипотека в пользу участников долевого строительства на земельный участок не погашена.

Данный вывод судов не может быть признан законным и обоснованным судом кассационной инстанции, ввиду следующего.

Согласно части 3 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С учетом положений Закона об участии в долевом строительстве (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона) по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из положений частей 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, залог первоначального земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участниками строительства по актам приема-передачи.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, из вышеуказанных норм следует, что положения статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ направлены на урегулирование отношений залога и не регулируют правоотношения, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса РФ об аренде. 

Более того, наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации прекращения права собственности и основанием отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019  по делу №А23-6419/2018 не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем,  дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, для правильного разрешения спора, суду следует учесть вышеизложенные обстоятельства с учетом положений пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в их взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса РФ на момент спорных отношений.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1-2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019  по делу №А23-6419/2018 – отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий:                                                           М.М. Нарусов

      Судьи:                                                                                         Л.А. Крыжская

 

ФИО1