АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-5361/2019

08 октября 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 02.10.2019.

Полный текст решения изготовлено 08.10.2019.

 Арбитражный суд Курской области в составе председательствующего судьи Суходольской Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании после перерыва, объявленного в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром»

к комитету по управлению имуществом Курской области 

о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 13.06.2019 № 01.7-01-20/7150, об обязании совершить определенные действия.

В судебном заседании приняли участие представители: 

от заявителя (до перерыва): ФИО2 по доверенности от 28.02.2019;  ФИО3 по доверенности от 20.05.2019; после перерыва: ФИО2 по доверенности от 28.02.2019;

от заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 14.06.2019.

Общество с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85, площадью 10032 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – для строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями, выраженного в письме от 13.06.2019 № 01.7-01-20/7150;

об обязании комитета по управлению имуществом Курской области направить в адрес ООО «РПИ КурскПром» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85 площадью 10032 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - для строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями, сроком на три года для завершения строительства.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, указанным в заявлении и дополнениях к нему.

Представитель  заинтересованного лица в судебное заседание возражал против удовлетворения  заявленных требований, полагая оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка соответствующим закону.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром»  (далее также - ООО «РПИ КурскПром», Общество) зарегистрировано по адресу: 305018, 

<

...>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 15.04.2003, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

23.07.2010 года между комитетом по управлению имуществом Курской области и ФИО5 был заключен договор аренды №3105-10ф земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:19 общей площадью 7750 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства складской базы производственного назначения сроком с 21.07.2010 по 20.07.2013 г.г. 

28.05.2012 между ФИО5 и ООО «РПИ КурскПром» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей, на основании которого права и обязанности по договору аренды №3105-10ф от 23.07.2010 перешли к Обществу.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области от 03.09.2012 №01-19/2359 были внесены изменения в решение от 21.07.2010 №01-18/1215 в части, касающейся замены арендатора с ФИО5 на ООО «РПИ КурскПром», а также вида разрешенного использования с «для строительства складской базы производственного назначения» на «для строительства промышленных объектов со складскими и административными помещениями».

02.10.2012 между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «РПИ КурскПром» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды 3105-10ф о внесении указанных изменений.

25.03.2013 года между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «РПИ КурскПром» был заключен договор аренды №4432-13ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:81 общей площадью 2282 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства промышленных объектов со складскими и административными помещениями сроком с 13.03.2013 по 12.03.2016 г.г.

Земельный участок с кадастровым номером 46:29:103210:81 был предоставлен в аренду ООО «РПИ КурскПром» на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 13.03.2013 №01-19/535 с предварительным согласованием места размещения объекта и  Акта выбора земельного участка.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области от 16.09.2013 №01-19/255 «Об образовании земельного участка из земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...> и предоставлении в аренду» был образован земельный участок площадью 10032 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:85, путем объединения земельных участков площадью 2282 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:81 и площадью 7750 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:19, расположенных по адресу: 

<

...> предоставленных в аренду ООО «РПИ КурскПром» для строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями.

15.01.2014  между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «РПИ КурскПром» был заключен договор аренды №4616-13ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85 общей площадью 10032 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> сроком с 16.09.2013 по 12.03.2016 г.г. 

08.06.2019 ООО «РПИ КурскПром» обратилось с заявлением в комитет по управлению имуществом Курской области о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85 без проведения торгов однократно сроком на три года для завершения строительства.

Письмом от 13.06.2019 №01.7-01-20/7150 комитет по управлению имуществом Курской области отказал ООО «РПИ КурскПром» в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, со ссылкой  на пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и на пункт 33 Приказа Минэкономразвития от 12.01.2015 №1 «Об утверждения перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов; при этом Комитет указал, что такие документы Обществом не представлены.

Не согласившись с вышеуказанным отказом комитета по управлению имуществом Курской области, изложенным в письме от 13.06.2019 №01.7-01-20/7150, ООО «РПИ КурскПром» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

       Требования заявителя арбитражный суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Оспариваемый отказ датирован 13.06.2019, с заявлением Общество обратилось 14.06.2019, то есть в пределах срока, установленного частью  4 статьи 198 АПК РФ.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению для признания незаконным оспариваемого отказа комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в аренду без проведения торгов обществу с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром» земельного участка с кадастровым номером  46:29:103210:85, необходимо одновременно наличие двух факторов: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту,  и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации существенным нарушением условий договора аренды, в том числе является неиспользование земельного участка, однако из срока неиспользования (в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом), исключается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Такое регулирование направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам, и подлежит применению вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014  N 171-ФЗ, действующей  с 01.03.2015).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса  Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в этой статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам, или создающее условия для наступления вреда.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу части  4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25  разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Заявитель ссылается на то обстоятельство, что, как при первоначальном предоставлении земельного участка заявителю, так и в последующем, действия уполномоченных органов не способствовали реализации заявителем целей договоров аренды и строительства объектов капитального строительства в период действия договоров аренды, что существенно затруднило освоение спорного земельного участка Обществом.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, 28.05.2012 между ООО «РПИ КурскПром»  и ФИО5 был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору от 23.07.2010 № 3105-10ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по которому к ООО «РПИ КурскПром» перешли права и обязанности арендатора земельного участка площадью 7750 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:19, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства складской базы производственного назначения (хранения контейнеров и прочих емкостей под сельскохозяйственные культуры), расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области  от 03.09.2012 №01-19/2359 были внесены изменения в Решение от 21.07.2010  №01-18/1251 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> Конореву А.С.», а именно:в названии решения и далее по тексту слова «Конорев А.С.» заменено словами «обществу с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром», и в пункте 1 Решения слова «для строительства складской базы производственного назначения (хранения контейнеров и прочих емкостей под сельскохозяйственные культуры)» заменены словами «для строительства промышленных объектов со складскими и административными помещениями».

02.10.2012 между Комитетом и Обществом было заключено дополнительноесоглашение к договору от 23.07.2010.№3105-10ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска.

Обществом приобретены права на вышеуказанный земельный участок в целях строительства новой производственной площадки, однако площади данного земельного участка  для размещения всех объектов было недостаточно.

Согласно договору от 23.07.2010 № 4432-13ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, заключенного между Комитетом и Обществом, в аренду был предоставлен соседний (прилегающий) земельный участок площадью 2282 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:81,   для   строительства  промышленного   объекта  со   складскими   и административными помещениями, расположенный по адресу: 

<

...> сроком по 12.03.2016 года.

Далее Обществом была инициирована процедура объединения двух земельных участков.

Решением комитета по управлению имуществом Курскойобласти от 16.09.2013 №01-19/2554 в аренду Обществу был предоставлен земельный участок площадью 10032 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103210:85, образованный путем объединения находящихся в аренде у заявителя земельных участков скадастровыми номерами 46:29:103210:19 и 46:29:103210:81.

При объединении земельных участков, с кадастровыми номерами 46:29:103210:19 и 46:29:103210:81 кадастровая стоимость образованного участка, с тем же видом разрешенного использования, что и объединяемые, увеличилась с 1905,51 руб. за 1 кв. м до 4501,32 руб. за 1 кв .м.

С момента объединения участков до момента заключения договора аренды на объединенный участок, на протяжении четырех месяцев Обществом совместно с Комитетом предпринимались неоднократные обращения в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области в целях приведения кадастровой стоимости к первоначальным показателям, т.к. увеличенная кадастровая стоимость существенно увеличивала арендную плату.

15.01.2014 между Комитетом по управлению имуществомКурской области и ООО «РПИ КурскПром» был заключен договор №4616-13ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и расположенного на территории г. Курска,  на земельный участок площадью 10032 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103210:85, сроком аренды с 16.09.2013 по 12.03.2016, который былзарегистрирован 05.02.2014 Управлением Росреестра по Курской области.

Далее Обществом была инициирована процедура получения градостроительного плана объединенного земельного участка (ГПЗУ), который Общество получило 31.03.2014, что позволило приступить к подготовке проектной документации.

Одновременно   заявителем   осуществлялось   получение   исходных документов для начала проектирования.

Так, в 2012 году Обществом были получены технические условия для присоединения к электрическим сетям.

 15.09.2014 Обществом были получены исходные данные для проектирования системы газоснабжения на проектируемый объект (вопросом получения технических условий по газоснабжению ООО «РПИ КурскПром» занималось с мая 2013 года). 31.10.2014 были получены исходные данные на проектирование узла учета расхода газа. Таким образом, процедура получения технических условий по газу затянулась более чем на 1,6 года по независящим от заявителя причинам.

 Обществом с ООО «СК БазисВентМонтаж» был заключендоговор от 24.04.2013 № 5-К/13 подряда на выполнение комплекса работ по разработке проектной документации на объект «Промышленные объекты со складскими иадминистративными помещениями по проезду Магистральный в г. Курске».02.09.2013  Обществом заключен договор №1/13 подряда на выполнениекомплекса работ по разработке проектной документации на объект «Промышленныеобъекты со складскими и административными помещениями по проездуМагистральный в г. Курск» с другой проектной организацией - ООО «Квадр».

07.10.2013 было утверждено сторонами техническое задание на разработку проектной и рабочей документации на объект «Промышленный объект со складскими и административными помещениями на земельном участке №46:29:103210:85 по проезду Магистральному в г. Курске».

Согласно техническому заданию на разработку проектной и рабочей документации по объекту «Промышленный объект со складскими и административными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103210:85 по проезду Магистральный в городе Курске» предусмотрено проектирование двух зданий - административного корпуса и производственного корпуса. При этом техническим заданием предусмотрено размещение на земельном участке инженерного оборудования, сетей и систем для электрификации - трансформаторной подстанции киоскового типа.

03.07.2014 Общество заключило с ООО «Курскэнергостроймонтаж» договор№03/07-ПИР на разработку проектной документации: проекта электроснабженияскладских помещений по адресу: 

<

...>.

03.07.2014 также заключен с ООО «Курскэнергостроймонтаж» договор подряда №03/07 на выполнение работ по строительству КЛ-6кВ, монтаж КТП-250кВА для электроснабжения складских помещений по адресу: 

<

...> кадастровый номер земельного участка 46:29:103210:85.

11.08.2014 в связи с увеличением объема строительно-монтажных работ между сторонами заключено Дополнительное соглашение №1 к договору подряда от 03.07.2014 №03/07, согласно которому ООО «Курскэнергостроймонтаж» ведет строительство КЛ-10кВ, монтаж КТП-630кВА для электроснабжения производственной базы по адресу: 

<

...> кадастровый номер 46:29:103210:85.

27.08.2014 между сторонами по договору подряда от 03.07.2014 №03/07 был подписан акт приемки законченного строительством объекта: КЛ-10 кВА и КТП-630кВА.

29.08.2014 между сторонами по договору подряда от 03.07.2014 №03/07был подписан акт о приемке выполненных работ, которым завершено строительство энергопринимающих устройств.

При этом в силу норм действующего законодательства, строительство вышеуказанных объектов энергопринимающих устройств не требует получения разрешения на строительство.

После разработки проектной документации наобъект: «Промышленные объекты со складскими и административными помещениямина земельном участке с кадастровым номером 46:29:103210:85 по проезду Магистральный в г.Курске», между Обществом и АУКО «Государственная экспертиза проектов Курской области» был заключен договор о проведении экспертизы проектной документации от 07.08.2014 №14-568/568.

После получения проекта Общество приступило к возведению фундаментов под проектируемые объекты в целях соблюдения сроков строительства, предусмотренных договором аренды.

Письмом от 08.05.2015 №01-05/01-186 АУКО «Государственная экспертизапроектов Курской области» в адрес ООО «РПИ КурскПром» направило переченьзамечаний, выявленных при проведении госэкспертизы проектной документации,касающихся вопросов пожарной безопасности, а именно:

1) Не представлен расчет категории производств по взрывопожарной и пожарной опасности (пункт  17 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145);

2) В помещениях производственного цеха и склада не предусмотрена автоматическая установка пожаротушения (пункты 2, 9.2 таблицы А.З, приложение А СП 5 13130.2009). Следует учесть изменение расходов воды на пожаротушение.

3) Под лестничным маршем в лестничной клетке предусмотрена комната хранения уборочного инвентаря (пункт 4.4.4 СП 1.13130.2009).

4)Дверь в помещение венткамеры на чердаке не предусмотренапротивопожарной 2-го типа (пункт 13.6 СНиП 41-01-2003, пункт 8.1 СП 7.13130.2009).

Устранить выявленные замечания АУКО «Государственная экспертиза проектов Курской области» просило в течение 10 дней.

Однако изменение расхода воды влекло за собой строительство двух пожарных водоемов. Вместе с тем, по причине отсутствия требуемого объема воды в радиусе километра для организации проектируемой системы пожаротушения, согласование проектной документации приостанавливалось, документы корректировались.

04.05.2016 ООО «РПИ КурскПром» обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение - трансформаторную подстанцию площадью 5,8 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:104, расположенную по адресу 

<

...>.

04.08.2016 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чем в адрес заявителя направленно соответствующее уведомление № 46/001/001/2016-12215.

07.09.2016 Управлением Росреестра по Курской области принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на сооружение - трансформаторную подстанцию площадью 5,8 кв. м с кадастровым номером 46:29:103210:104, расположенную по адресу 

<

...>  - сообщение № 46/001/001/2016-12215.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации Управление Росреестра по Курской области указало, в том числе, что на государственную регистрацию заявителем представлена, в том числе, декларация об объекте недвижимого имущества, выдаваемая на строительство объекта вспомогательного использования, в то время как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о зарегистрированных правах за ООО «РПИ КурскПром» промышленного объекта со складскими и административными помещениями, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

Указанный отказ в государственной регистрации был оспорен Обществом в арбитражный суд (дело №А35-193/2017); действия Управления Росреестра по Курской области признаны законными, с учетом в том числе того обстоятельства, что объект носит вспомогательный характер.

23.07.2018 Обществом было получено Положительное заключение экспертизы №46-1-1-2-0173-18, согласно которому проектная документация «Промышленный объект со складскими и административными помещениями на земельном участке №46:29:103210:85 по проезду Магистральному в г. Курске» соответствует требованиям технических регламентов и требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

02.08.2018 ООО «РПИ КурскПром» обратилось в комитет архитектуры и градостроительства города Курска с заявлением о выдаче разрешения на строительство производственного и административного корпусов по адресу: 

<

...>.

Письмом от 29.08.2018 № 4644/031.01-11комитет архитектуры и градостроительства города Курска отказал в выдаче разрешения на строительствовышеуказанных нежилых зданий на основании пункта 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как отсутствуют документы, указанные в пункте 7 статьи 51 Кодекса, а именно правоустанавливающие документы на земельный участок.

Обратившись в арбитражный суд с заявлением в рамках настоящего спора, заявитель указывает на то обстоятельство, что именно таким способом возможно восстановление нарушенных прав Общества.

Общество до настоящего момента уплачивает арендную плату по договору, Комитет принимает платежи, администрирует их в бюджет и возвратов не производит.

На земельном участке с кадастровым номером 46:29:103210:85 после получения проекта были возведены объекты недвижимости, что подтверждается техническими паспортами, изготовленными Курским филиалом ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 24.07.2018:

- объекты незавершенного строительства:

-  административный корпус, лит. А, площадью 291,9 кв. м  степенью готовности 4%;

- производственный   корпус,  литер В, площадью  1080,60  кв. м, степенью готовности 65%.

Кроме того, Обществом была возведена трансформаторная подстанция площадью 5,8 кв. м, с кадастровым номером  46:29:103210:104, разрешение на строительство которой не требуется, в соответствии с нормами действующего законодательства;

Факт строительства указанных объектов в период действия договора аренды подтверждается актом осмотра земельного участка от 11.03.2016, составленным должностными лицами комитета по управлению имуществом Курской области.

08.06.2019 ООО «РПИ КурскПром» обратилось с заявлением в комитет поуправлению имуществом Курской области о предоставлении земельного участка скадастровым номером 46:29:103210:85 без проведения торгов однократно сроком на три года для завершения строительства.

К заявлению от 08.06.2019 о предоставлении земельного участка без проведения торгов были приложены документы, подтверждающие права заявителя на объекты незавершенного строительства:

- сообщение об объектах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103210:85;

- положительное заключение государственной строительной экспертизы проекта;

- технические описания объектов;

- выкопировка из судебной строительной экспертизы объектов, проведенной в рамках дела №А35-4237/2018.

Решением, оформленным письмом от 13.06.2019  №01.7-01-20/7150, Комитет отказал Обществу  в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В качестве основания отказа Комитет сослался на пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, и на пункт 33 Приказа Минэкономразвития от 12.01.2015 №1 «Об утверждения перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», согласно которому при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, заявитель предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здания, сооружения; при этом указав, что такие документы не представлены.

Вместе с тем, суд полагает возможным принять во внимание, что представленные Обществом в Комитет документы подтверждают следующие обстоятельства:

-  на предоставленном в аренду для целей строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями земельном участке заявитель осуществил строительство этих объектов до состояния разной степени готовности;

- строительство осуществлено в строгом соответствии с нормами градостроительного законодательства и технических регламентов;

- строительство объектов осуществлено на земельном участке, предоставленномдля строительства именно этих объектов;

- возведенные объекты не создают угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц;

- строительство осуществлено в период действия договора аренды.

Таким образом, вывод Комитета о непредставлении Обществом документов, удостоверяющих права на здания, сооружения не соответствует действительности.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельномучастке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и правособственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор арендыземельного участка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности, заключается без проведения торгов в случае предоставленияземельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства,однократно    длязавершения    их     строительства    собственникам     объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта,изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договорааренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключениемуказанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органомв течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенногодоговора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не |заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торговлибо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не былпродан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Сходные по смыслу нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 2 пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеют существенное различие по существу правового регулирования отношений.

Так, нормы Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсылают к порядку предоставления участка без торгов, установленному статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, где статья 39.16 содержит закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении, минуя иные ограничения, тем самым создавая льготные условия по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, а подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит дополнительные ограничения, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, под действие которых ООО «РПИ «КурскПром не попадает.

В обжалуемом решении Комитет сослался на пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, однако заявление ООО «РПИ КурскПром» подано на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая содержит отсылочную норму к статьям 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает применение статьи 39.20 Кодекса.

Комитет также сослался на пункт 33 Приказа Минэкономразвития от 12.01.2015 №1 «Об утверждения перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», которым предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по  основаниям, предусмотренным  пунктом 21   статьи  3  Федерального  закона от  25.10.2001   N  137-ФЗ   "О   введении   в  действие   Земельного   кодекса  Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, нормативное регулирование в развитие  норм Земельного кодекса  Российской Федерации устанавливает правило о том, что пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» действует и при отсутствии регистрации права в ЕГРП на объект незавершенного строительства.

Указанный правовой подход сформулирован Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016.

Приведенная правовая позиция изложена также в судебных актах Арбитражного суда Курской области по делам № А35-718/2018 и № А35-6845/2017.

Суд полагает возможным в данном случае учесть также правовые позиции, изложенные в судебных актах арбитражных судов (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2019 №Ф04-3694/2019 по делу №А46-12142/2018, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.07.2019 № Ф06-49456/2019 по делу №А65-30150/2018, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2018 №Ф06-33350/2018 по делу №А65-19363/2017), согласно которым необходимо принимать во внимание следующее:

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.1 1.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено:

согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

При этом нормы земельного законодательства не имеют ограничения в однократном приобретении без торгов земельного участка для завершения строительства, связанного с очередностью правомерного строительства объектов основного и вспомогательного назначения.

ООО «РПИ КурскПром» правомерно создано имущество - кабельная сеть и сооружение подстанции, и именно его наличие на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103210:85 предоставляет право Обществу на льготное приобретение в аренду этого участка для завершения строительства.

При этом наличие на этом участке объектов, относящихся к категории самовольных построек, соответствующих требованиям нормативов строительства и целевому назначению предоставленного участка, а также договору аренды, не является основанием лишения права собственности на правомерно построенные объекты.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051 по делу NА40-30372/2013, особое значение для применения позиции Верховного Суда Российской Федерации о том, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Материалами настоящего дела подтверждается факт правомерного строительства на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества - трансформаторной подстанции, для строительства которой не требуется разрешения на строительство, и именно для строительства которой, в общем числе возводимых объектов, предоставляется участок.

Судебной экспертизой подтверждено полное соответствие сооружения требованиям градостроительных норм и правил и полное соответствие проектной документации.

Таким образом, подтвержден факт правомерного строительства и ввода в эксплуатацию одного из объектов, для строительства которых Комитетом был предоставлен Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:29:103210:85.

Воля комитета по управлению имуществом Курской области на продолжение отношений по предоставлению Обществу спорного участка для завершения  строительства  также  выражена в  письмах  Комитета,  который условием предоставления указывал регистрацию права собственности на объект недвижимости, построенный на нем.

Заявителем приведены также ссылки на положения пояснительной записки к Проекту Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части уточнения положений о самовольных постройках):

В связи с тем, что большая часть самовольных построек являются таковыми ввиду несоответствия требованиям застройки, законопроектом предлагается ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями: приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями планируется осуществлять в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.

При этом такое решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам принимается судом. Органом местного самоуправления такое решение может быть принято в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта. То есть каждый объект оценивается индивидуально, и при возможности приведения его в соответствие с установленными требованиями, органом местного самоуправления принимается указанное решение, а не решение о сносе.

В целях исключения субъективизма и злоупотреблений на практике при принятии органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки законопроектом также конкретизируются случаи принятия таких решений.

Таким образом, законодатель, вводя соответствующее регулирование предусматривал решение о сносе самовольной постройки в качестве исключительной меры, когда нет возможности привести ее в соответствие с установленными требованиями.

Представленные в материалы настоящего дела документы свидетельствуют, что построенные ООО «РПИ КурскПром» объекты полностью соответствуют установленным требованиям в области градостроительной деятельности, проектной документации, виду разрешенного использования земельного участка и цели предоставления его в аренду.

Доказательств обратного Комитетом не представлено.

С учетом изложенного, Комитет обязан был предоставить спорный участок в аренду Обществу для завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании положений статей 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Комитетом по управлению имуществом Курской области не приведены надлежащие документальные доказательства законности оспариваемого отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов обществу с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром» земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85, площадью 10032 кв. м.

При этом оспариваемый отказ Комитета в предоставлении ООО «РПИ КурскПром» земельного участка,  оформленный письмом от 13.06.2019 № 01.7-01-20/7150, существенно нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку создает необоснованные препятствия в осуществлении данной деятельности.

При таких обстоятельствах,  заявленное требование подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом изложенного, в качестве способа устранения допущенных нарушений прав заявителя суд считает необходимым обязать комитет по управлению имуществом Курской области направить в адрес ООО «РПИ КурскПром» проект договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства соответствующих объектов.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 17, 29, 65, 110, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром» требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в аренду без проведения торгов обществу с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром» земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85, площадью 10032 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – для строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями, оформленный письмом от 13.06.2019 № 01.7-01-20/7150.

Обязать комитет по управлению имуществом Курской области направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:85 площадью 10032 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - для строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями, сроком на три года для завершения строительства промышленного объекта со складскими и административными помещениями.

Оспариваемый акт проверен на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации. 

Взыскать с комитета по управлению имуществом Курской области  (305002, г. Курск, Красная площадь, Дом Советов, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.06.1997, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РПИ КурскПром»  (305018, 

<

...>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 15.04.2003, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Курской области.

Судья                                                                                   Н. Е. Суходольская