АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«13» сентября 2017 года

      Дело № А62-6847/2016

Резолютивная часть постановления объявлена             07.09.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме              13.09.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Гладышевой Е.В.

Бутченко Ю.В.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

при участии в заседании:

от истца: 

Департамент городского имущества города Москвы

(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

от ответчика: 

общество с ограниченной ответственностью «Спецстройсофт»

(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

 

ФИО2

 

не явились, извещены надлежащим образом

 

представитель – ФИО3 по доверенности от 15.11.2016 сроком действия на 1 год

 

рассмотрев в открытом судебном заседании  путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецстройсофт» на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу № А62-6847/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Спецстройсофт» (далее - «Спецстройсофт») штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 02.08.2004 N М-01-511198.

Решением суда Арбитражного суда Смоленской области от 22.03.2017 в иске отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 решение суда Арбитражного суда Смоленской области от 22.03.2017 отменено, исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворены. Взыскано с ООО «Спецстройсофт» в пользу Департамента городского имущества города Москвы 553 220,20 руб. неустойки.

ООО «Спецстройсофт» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, просил суд ее удовлетворить.

Представитель истца в суд округа не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие его представителя.

Проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и процессуального права при принятии судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований  для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между арендодателем Московским земельным комитетом (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) и арендатором - ООО «Спецстройсофт» заключен договор аренды земельного участка от 02.08.2004 N М-01-511198 с кадастровым N 77:01:0003010:101 с адресными ориентирами: 

<

...> площадью 420 кв. м сроком до 11.03.2007 года.

Пунктом 1.1 договора установлено, что участок предоставлен арендатору в пользование на условиях аренды для целей благоустройства территории.

В соответствии с пунктом 4.3 договора участок предоставляется без права коммерческого использования и возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

В ходе осмотра земельного участка, Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы 02.02.2015 составлен рапорт N 9015284 о результатах обследования объекта недвижимости.

Указанным обследованием установлено, что на земельном участке, переданном в аренду ответчику по договору от 02.08.2004 N М-01-511198 возведено одноэтажное строение площадью около 130 кв. м.

Согласно пункту 7.4 договора от 02.08.2004, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

В связи с тем, что земельный участок используется арендатором с нарушением условий договора о целях использования, истец обратился с заявлением о взыскании с ООО «Спецстройсофт» штрафа, предусмотренного пунктом 7.4 договора в размере 553 220 руб. 20 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  истцом не представлены доказательства нарушения  ООО «Спецстройсофт» условий договора аренды от 02.08.2004, что исключает удовлетворение предъявленных требований о привлечении общества к гражданско-правовой ответственности.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Департамента городского имущества города Москвы, пришел к выводу  о нарушении арендатором условий договора аренды от 02.08.2004, указав на использование ООО «Спецстройсофт» спорного земельного участка для размещения нежилого здания в нарушение приведенных требований договора и разрешенного вида использования.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов ввиду не исследования всех обстоятельств, подлежащих установлению и отсутствия достаточных и допустимых доказательств по делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В  соответствии с положениями статьи 606, части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

  Удовлетворение иска  о взыскании неустойки возможно при установлении совокупности обстоятельств, в частности, противоправного поведения стороны, отсутствия оснований для освобождения от ответственности (статья 401 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 4.3 договора аренды от 02.08.2004, участок предоставляется без права коммерческого использования, организации автостоянки, возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Пунктом 7.4 договора аренды от 02.08.2004 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в 4 разделе «особые условия договора» и касающихся вопросов использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Таким образом, из буквального толкования приведенных условий договора аренды следует, что ответственность арендатора наступает за коммерческое использование участка, организацию автостоянки, возведение временных и капитальных зданий и сооружений.

Следовательно, при предъявлении исковых требований, истец должен доказать либо использование арендатором земельного участка в коммерческих целях, либо организацию им на участке автостоянки, либо возведение арендатором временных и капитальных зданий и сооружений.  

В обоснование вывода о нарушении ответчиком условий договора аренды, суд апелляционной инстанции сослался на рапорт Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 02.02.2015 о результатах обследования объекта недвижимости. 

Тем не менее, в указанном рапорте отсутствуют сведения как о коммерческом использовании объекта, так и о его возведении (строительстве) арендатором. 

Учитывая приведенные условия договора о нарушении, за которое предусмотрена ответственность, а также имеющиеся данные о нахождении объекта недвижимости на земельном участке еще до заключения договора аренды, представленный истцом рапорт сам по себе не может являться достаточным доказательством, подтверждающим вину арендатора и наличие оснований для применения заявленной ответственности.  

Как указал суд первой инстанции, материалами дела (приложение № 2 к договору аренды, кадастровые паспорта по состоянию на 2003, 2016 годы, план земельного участка по состоянию на 01.09.2003) подтвержден довод ответчика о том, что на переданном в аренду земельном участке на  дату заключения договора аренды расположен объект, графически нанесенный на схему земельного участка.

При этом, несмотря на неоднократные предложения суда первой инстанции (определения от 10.01.2017, 01.02.2017), Департаментом  городского имущества города Москвы не  представлены  доказательства, опровергающие  указанные  доводы  ответчика,  а  также  доказательства того, что после получения земельного участка в аренду ответчик (либо иное лицо) производил какие-либо действия по возведению на земельном участке объектов капитального строительства. 

Указывая на то, что арендатором нарушено условие договора о запрете возведения на спорном земельном участке временных и капитальных зданий и сооружений, суд апелляционной инстанции исходил из того, что факт нахождения на земельном участке, переданном в аренду ответчику для благоустройства территории, строения (объекта недвижимости) подтверждается сведениями, имеющимися в открытом доступе Публичной карты города Москвы. 

Согласно этим сведениям, на спорном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003010:1087, год постройки 2007, площадь 130,5 кв. м, этажность 1.

Однако судом в то же время не проверено, кем возведена указанная в сведениях публичной карты постройка, кем введена в эксплуатацию (учитывая, что имеется кадастровый номер объекта) и достоверны ли указанные в ней сведения. 

Согласно частям 1, 4 статьи 12 Федерального Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Состав сведений, содержащихся в кадастровых картах, устанавливается органом нормативно-правового регулирования. 

Из ответа филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве» на запрос суда апелляционной инстанции следует, что в разделе 1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости в строке «кадастровые номера распложенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указано: «данные отсутствуют». 

При таких обстоятельствах суду следовало истребовать необходимые первичные сведения в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. 

Также при вынесении судами первой и апелляционной инстанций судебных актов по настоящему делу не исследованы обстоятельства привлечения ООО «Спецстройсофт» к административной ответственности по делу № А62-9463/2015. В данном случае это было необходимо для установления всех обстоятельств по настоящему делу, непосредственно связанных с обстоятельствами дела № А62-9463/2015. Решением Арбитражного суд Смоленской области от 05.04.2016 признано незаконным и отменено за недоказанностью вины ООО «Спецстройсофт» и состава административного правонарушения постановление  Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 17.12.2015 о привлечении общества к административной ответственности за нарушение требования договора аренды от 02.08.2004 об ограничении по использованию спорного земельного участка. 

С учетом изложенного суд округа, усматривает основания для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить, кем и когда введен в эксплуатацию обнаруженный в ходе проверки спорного земельного участка объект капитального строительства, возводил ли ответчик данный объект, использовал ли его в коммерческих или каких-либо других целях, находился ли объект в действительности на земельном участке еще до передачи его в аренду ответчику.

В совокупности с указанными обстоятельствами следует оценить действия, как истца, так и ответчика на предмет добросовестного поведения (статья 10 ГК РФ) при заключении договора аренды, в том числе со стороны арендодателя  по передаче земельного участка в аренду с существенными ограничениями в его использовании и  повышенной ответственностью за рассматриваемое нарушение одновременно с тем, что на земельном участке уже находится объект недвижимости (в случае подтверждения данного обстоятельства), указание на который имеется в приложении к договору (план спорного земельного участка). В то же время необходимо также выяснить, насколько добросовестны действия арендатора, подписавшего договор аренды на установленных условиях и принявшего земельный участок, не смотря на осведомленность об имеющемся объекте недвижимости. Необходимо установить волю каждой из сторон по заключению договора аренды на рассматриваемых условиях с учетом приведенных фактических обстоятельств, в том числе об осведомленности сторон о нахождении объекта.

Для правильного разрешения вопроса о наличии либо отсутствии оснований для применения ответственности и ее размера следует оценить степень вины каждой из сторон в ненадлежащем исполнении обязательств по договору, проверив наличие оснований для применения пункта 1 статьи 404 ГК РФ.

  Таким образом, ввиду неполного исследования судами фактических обстоятельств по данному делу, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, исследовать представленные по делу доказательства, правильно применив с учетом изложенного нормы материального права, проверить и дать правильную правовую оценку доводам истца и ответчика.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1 ст.288, ст.289 АПК РФ, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.03.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу № А62-6847/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                       Е.В.Гладышева

 

Судьи                                                                                    Ю.В.Бутченко

 

                                                                                      ФИО1