ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-2488/2019

город Чита

06 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Каминского В.Л., 

судей Ломако Н.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа «Город Чита» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 30 сентября 2019 года по делу № А78-2488/2019 по исковому заявлению Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.08.2009 по 20.12.2018 в размере 710267 руб., пени за просрочку уплаты долга с 18.12.2018 по день фактического исполнения обязательства, 

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

при участии  в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, - представителя по доверенности от 07.12.2018;

от ответчика и третьего лица: не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Чита» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.08.2009 по 24.04.2019 в размере 721847,82 руб., пени в размере 91361,47 руб., за период с 18.12.2018 по 24.04.2019 с последующим начислением в размере 0,1% от суммы задолженности по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 30 сентября 2019 года  в удовлетворении иска отказано. 

В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового судебного  акта об удовлетворении  иска, полагая неправильными  выводы суда об отсутствии оснований для взыскания задолженности, ссылаясь на исполнение сторонами договора аренды.

Отзыв на  апелляционную жалобу ответчиком не представлен. 

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 08.11.2019. 

Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного  ответчика и третьего лица.

В ходе рассмотрения дела, представитель истца доводы требования апелляционной жалобы поддержал. Ответил на вопросы суда. 

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по условиям договора от 20.07.2009 сторонами которого являются Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор),  арендодатель передает, а арендатор для целей, не связанных со строительством (для установки павильона) принимает во временное владение и пользование  земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:040504:151, площадью 1541 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (том 1 л.д. 17-19). 

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. 

Согласно пункту 2.1, договор заключен на неопределенный срок. 

На основании пункта 7.4 договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами.

Согласно пункту 2.2 арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания договора. Арендная плата осуществляется поквартально, но не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. Если договор заключен после первого срока наступления платежа, предусмотренного договором, то первый платеж производится в последующий по договору срок. 

Размер арендной платы был определен в пункте 2.4 договора.

За просрочку оплаты арендной платы стороны в пункте 5.2 договора установили неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

С 21.08.2009 спорный земельный участок передан в собственность Городского округа «Город Чита».

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности и пени.  

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал в связи с пропуском срока исковой давности, а также указанием на то, что фактически  спорный земельный участок находился в пользовании у третьего лица МП «Гарант» и не мог быть передан по договору аренды ответчику, кроме того, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательства по предоставлению Арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц, влекущего невозможность использования данного имущества арендатором в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (земельного участка), что является основанием для освобождения арендатора от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы. 

С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего. 

 

Предметом иска по настоящему делу является требование  о взыскании основного долга  по аренде за период с 21.08.2009 по 24.04.2019 в размере 721847,82 руб., пени в размере 91361,47 руб., за период с 18.12.2018 по 24.04.2019 с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства.

Правильно применив положения пункта 1 статьи 192, статей 195, 196, пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой интенции, рассмотрев заявление ответчика о применении исковой давности, оценив  представленные в материалы дела доказательства, верно установив периоды оплаты, учтя момент предъявления  иска в суд (01.03.2019), обоснованно определил о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендных платежей за период с 21.08.2009 по 01.03.2015.

Оснований для переоценки названных правильных выводов суда первой инстанции не имеется. Более того, в апелляционной жалобе доводов в отношении названных выводов не приведено. 

Относительно остальной части требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. 

В соответствии со  статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. 

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он утрачивает право на получение арендной платы. 

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), поскольку  отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

По материалам дела установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:151 площадью 1541 кв.м. образован на основании Распоряжения КУГИ Читинской области №2605-р от 15.09.2008 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 75:32:040504:17, площадью 4461 кв.м. (образовано два земельных участка площадью 2920 кв.м. и 1541 кв.м.). 

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:17, площадью 4461 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2004 №653/04 находился в пользовании муниципального предприятия города Читы «Гарант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (том 1 л.д. 63-66).

Распоряжением главы Администрации г. Читы от 28.07.2003 №1600-Р за МП «Гарант» на праве хозяйственного ведения закреплено имущество, переданное по акту приема-передачи: складское помещение площадью 141,3 кв.м., арматурная мастерская 1962 года постройки площадью 150,4 кв.м., часть железобетонного забора 1965 года постройки длиной 202,4 кв.м. (том 1 л.д. 140-141). 

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» от 23.11.2006 №337 договор о передаче имущества в хозяйственное ведение от 23.10.2003 №127 признан утратившим силу, оформлен договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 27.11.2006 №172, которым за МП «Гарант» закреплено на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество согласно приложениям №1,2 (том 1 л.д. 146-150). Договор заключен с 27.11.2006 по 27.11.2009.

На основании Распоряжения КУГИ Читинской области №2605-р от 15.09.2008 о проведении территориального землеустройства земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, окружной проезд, 16 проведено межевание, сформировано землеустроительное дело (том 1 л.д. 58-69).

После чего произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 75:32:040504:17, площадью 4461 кв.м. (образовано два земельных участка площадью 2920 кв.м. и 1541 кв.м.), о чем указано выше. 

По делу установлено (том 1 л.д. 110-113), подтверждено представителем истца, что указанное выше недвижимое муниципальное имущество расположено на спорном земельном участке № 75:32:040504:151 площадью 1541 кв.м.. 

По материалам дела установлено, что указанное недвижимое муниципальное имущество в связи с ликвидацией МП «Гарант» на основании Распоряжения от 11.08.20110 № 361 было передано в муниципалитет по акту приема-передачи от 12.08.2010 (том 1 л.д. 154.155).

Право пользования МП «Гарант» спорным земельным участок прекращено 11.08.2010.

То есть, на момент составления спорного договора от 20.07.2009 спорный земельный участок находился  в пользовании  МП «Гарант». На спорном земельном участке, как в 2009 году, так и в спорный период располагалось недвижимое муниципальное имущество. 

Между тем, по условиям спорного  договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. Земля предоставляется для целей, не связанных со строительством (для установки павильона).

Установив указанные обстоятельства, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в момент оставления спорного  договора аренды с ответчиком спорный земельный участок находился в пользовании у третьего лица МП «Гарант» и не мог быть передан по договору аренды ответчику.

Кроме того, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательства по предоставлению Арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц, влекущего невозможность использования данного имущества арендатором в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (земельного участка), что является основанием для освобождения арендатора от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы. 

При таком положении, исходя из положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), установив факт неисполнения арендодателем обязательств по передаче земельного участка соответствующего условиям договора аренды, установив обстоятельства фактического нахождения спорного имущества в момент составления спорного договора (20.07.2009) во владении у третьего лица, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания спорной задолженности и пени.  

При установленных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы об исполнении договора (спорный договор является актом приема-передачи; оплата по договору частично вносилась ответчиком) сами по себе  в данном конкретном случае выводы суда не опровергают, поскольку: Во-первых: - выводы суда основаны не только на незаключенности договора; Во-вторых: - при наличии у суда объективных сомнений в возможности передачи спорного земельного участка в пользование и владение  ответчика, кроме формального указания в тексте договора о передаче предмета аренды, иных доказательств передачи имущества, пользования им, осмотра спорного земельного участка не представлено; В-третьих: ответчик вносил оплату исполняя, как он полагал, свои гражданско-правовые обязанности во избежание утраты возможности аренды. 

При этом заслуживают внимания доводы представителя ответчика о том, что в договоре при указании кадастрового номера земельного участка допущена ошибка на одну цифру, предприниматель с 2009 года пользуется земельным участком с кадастровым номером 75:32:040504:150, т.е. другим земельным участком. Данная ошибка была обнаружена в 2012 году, администрация сообщила предпринимателю об ошибке, перезаключив с ним договор от 04.05.2012 №25/12с указанием верного кадастрового номера земельного участка. О чем представлен договор и приложения к нему (том 1 л.д. 70-73).

Поэтому ссылки администрации на возможное отсутствие претензий со стороны предпринимателя относительно невозможности использования спорного земельного участка отклоняются. 

При указанных обстоятельствах апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию истца с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, а равно принятия доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 30 сентября 2019 года по делу № А78-2488/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

 

Председательствующий                                                                 В.Л. Каминский 

 

Судьи                                                                                                           Н.В. Ломако

 

В.А. Сидоренко