Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20062/2021

23 сентября 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  24 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  23 сентября 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "СПб-Лето" (196240, Санкт-Петербург город, Пулковское шоссе, дом 25, корпус 1 литер А, помещение 3Н часть 504, ОГРН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Идеал" (197374, Санкт-Петербург город, улица Савушкина, 126, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1 025 376,91 руб.

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 11.02.2019),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 26.05.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СПб-Лето" (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" (далее – Общество) о взыскании 342 458,97 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № 124-СПБ/19-ДДА от 01.04.2019 (далее – Договор) за период с 01.04.2020 по 08.07.2020, 682 917,94 руб. неустойки.

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил взыскать с ответчика 342 458,97 руб. задолженности, 341 458,97 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2021 по 09.07.2021, 341 458,97 руб. неустойки за период с 25.04.2020 по 07.07.2020 за прерывание коммерческой деятельности в помещении.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в письменных позициях по делу.

По мнению ответчика, довод Компании о расторжении Договора 08.07.2020 безоснователен; помещение было освобождено только 08.07.2020, поскольку арендодатель чинил препятствия арендатору в освобождении помещения и вывозе имущества, незаконно удерживал оборудование Общества; Договор является расторгнутым с 25.04.2020.

Также ответчик просил на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) снизить размер начисленной истцом неустойки ввиду ее явной несоразмерности.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.04.2019 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, расположенное на 1 (первом) этаже здания в составе центра, являющееся частью № 345 помещения 3Н, площадью 33,8 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 25, корп. 1, для открытия и функционирования химчистки, прачечной, ремонта одежды, фотокопицентра, ремонта обуви.

В силу пункта 6.12 Договора арендатор обязан своевременно вносить платежи, предусмотренные Договором.

Согласно пункту 4.1 Договора арендная плата по Договору состоит из:

- фиксированной арендной платы,

- переменной арендной платы,

- платы за эксплуатационные услуги,

- платы с оборота,

- дополнительной платы с оборота.

Размер арендной платы определен в приложении № 4 к Договору.

Срок уплаты арендной платы установлен пунктом 4.2 Договора.

Дополнительным соглашением от 13.02.2020 к Договору стороны договорились о снижении размера фиксированной арендной платы и платы за эксплуатационные услуги путем установления специальных ставок в период с 01.03.2020 по 31.08.2020.

В силу пункта 15.5 Договора в случае внесения изменений или дополнений в Договор по инициативе арендатора или в случае расторжения Договора в связи с действиями арендатора или нарушением обязательств арендатором, арендатор обязуется возместить арендодателю все расходы арендодателя, связанные с государственной регистрацией таких изменений, дополнений или соглашения о расторжении.

В связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения от 13.02.2020 к Договору арендодатель понес расходы в сумме 1000 руб.

В письме исх. № 24/04 от 24.04.2020 ответчик, указав, что в силу сложившихся обстоятельств (пандемии) Общество не имеет оборотных средств для покрытия расходов по оплате арендных и коммунальных платежей, возможности по увеличению выручки с момента открытия магазина (11.04.2020) исчерпаны, полагал возможным применение положений статьи 451 ГК РФ об изменении условий договора в связи с существенным непредвиденным изменением обстоятельств, сообщил о расторжении Договора с 25.04.2020.

В ответном письме от 27.04.2020 № 0316-спб/20-исх Компания сообщила об отсутствии у арендатора правовых оснований для расторжения Договора в одностороннем внесудебном порядке с 25.04.2020, поскольку расторжение Договора на основании статьи 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке.

В письме исх. № 17/06 от 17.06.2020 Общество повторно уведомило арендодателя о расторжении Договора с 25.04.2020 со ссылкой на часть 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

В направленном Обществу уведомлении от 30.06.2020 № 0390-спб/20-исх Компания сообщила, что с учетом положений части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ Договор считается расторгнутым с 09.07.2020, последним днем действия Договора является 08.07.2020, потребовала погасить задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, июль 2020 года, компенсировать расходы Компании, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к Договору, в общей сумме 342 458,97 руб., демонтировать и вывезти находящееся в помещении оборудование в срок до 08.07.2020.

Общество вывезло свое имущество из помещения 08.07.2020.

В направленной ответчику досудебной претензии от 11.12.2020 № 0783-спб/20-исх. Компания потребовала оплатить 342 458,97 руб. долга по Договору и неустойку.

Ссылаясь на прекращение действия Договора с 09.07.2020, отказ арендатора от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, наличие задолженности по арендной плате (фиксированной, переменной и плате за эксплуатационные услуги) за период с 01.04.2020 по 08.07.2020 в размере 341 458,97 руб., задолженности по возмещению расходов арендодателя в сумме 1000 руб., понесенных в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения от 13.02.2020 к Договору, заключенного сторонами по просьбе арендатора и предусматривающего уменьшение размера арендной платы, а также неисполнение ответчиком в добровольном порядке изложенных в претензии требований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Факт передачи помещений в аренду Обществу подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

Как следует из расчета истца, к взысканию предъявлено 341 458,97 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года  по 08.07.2020, в том числе 238 686,49 руб. фиксированной арендной платы, 17 936,40 руб. переменной арендной платы,  84 836,08 руб. стоимости эксплуатационных услуг.

По сведениям ЕГРЮЛ и общедоступного информационного ресурса, размещенного на официальном сайте налогового органа в сети Интернет по адресу https://service.nalog.ru/covid/, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики в наибольшей степени пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (ОКВЭД 2 - 96.01 Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий).

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции") арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Кодекса договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Пункт 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ введен в действие 08.06.2020.

Как установлено судом, в письме исх. № 17/06 от 17.06.2020 Общество повторно уведомило арендодателя о расторжении Договора с 25.04.2020 на основании части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. При этом в названном письме Общество указало, что ранее направленные обращения с просьбой о снижении арендной платы, в том числе письмо с просьбой о предоставлении скидки размера арендной платы от 20.03.2020, письмо от 27.03.2020 о приостановке коммерческой деятельности Общества, письмо с просьбой о предоставлении скидки размера арендной платы от 22.04.2020, были проигнорированы арендодателем.

Факт направления и получения арендодателем писем арендатора, в том числе с требованием о снижении арендной платы до момента окончания пандемии, подтвержден материалами дела, в том числе письменными пояснениями истца.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт недостижения сторонами на момент направления Обществом письма от 17.06.2020 соглашения по вопросу об уменьшении арендной платы.

При таком положении ссылка Компании в ответном письме от 30.06.2020 № 0390-спб/20-исх на несоответствие письма Общества от 17.06.2020 о расторжении Договора положениям части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, поскольку с момента введения в действие названной части статьи 19 Закона № 98-ФЗ (08.06.2020) Общество не направляло требования об уменьшении размера арендной платы по Договору, безосновательна, носит формальный характер.

По смыслу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ право на односторонний отказ от исполнения Договора возникает в случае недостижения сторонами соглашения по вопросу об уменьшении арендной платы; такого соглашения сторонами достигнуто не было; 14 рабочих дней с момента направления Обществом требования об уменьшении арендной платы по состоянию на 17.06.2020 истекло; намерения Компании по состоянию на момент получения от Общества письма от 17.06.2020 уменьшить Обществу арендную плату на срок до одного года из материалов дела не усматривается.

Приведенное Компанией толкование положений части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ с учетом указанных выше установленных по делу обстоятельств и осведомленности Компании об однозначном намерении Общества прекратить договорные отношения не соответствует принципу добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и направлено на безосновательное продление срока аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Факт получения 19.06.2020 письма Общества от 17.06.2020 Компания не отрицала.

С учетом изложенного Договор прекратил свое действие 19.06.2020.

Поскольку Договор расторгнут ввиду одностороннего отказа арендатора от его исполнения на основании части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотренный разделом 5 Договора и уплаченный арендодателю обеспечительный платеж в сумме 144 920 руб. возврату арендатору не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее – Информационное письмо № 66), взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. 

Вместе с тем в пункте 37 этого же информационного письма содержится разъяснение, согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. 

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи.

Как видно из материалов дела, до момента прекращения действия Договора Общество просило Компанию принять помещение из аренды.

Поданные Обществом на портале https://portal.malltech.ru/extranet/ заявки (от 25.04.2020, от 30.04.2020) на вывоз оборудования и имущества в ночное время до 30.04.2020 согласованы не были. При этом достоверность электронного адреса портала, на котором Обществом были размещены заявки, Компания не оспаривала.

После подачи первой заявки Обществом 28.04.2020 была предпринята попытка вывоза принадлежащего ему имущества из помещения химчистки в ТРК «Лето». Однако сотрудники охраны Компании воспрепятствовали вывозу оборудования, что послужило поводом для обращения Общества с заявлением в 51 ОП УМВД по Московскому району г. Санкт-Петербурга (материал КУСП № 8905 от 28.04.2020).

Указанные обстоятельства подтверждены, в том числе постановлением участкового уполномоченного полиции ГУУП 51 отдела полиции УМВД по Московскому району г. Санкт-Петербурга от 29.04.2020 об отказе в возбуждении уголовного дела.

Последующая поданная Обществом заявка от 30.04.2020 на вывоз оборудования и имущества, как указывалось выше, Компанией также одобрена не была.

Таким образом, Компания препятствовала вывозу Обществом имущества и досрочному освобождению помещения.

Вместе с тем с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 13 Информационного письма № 66, согласно которой досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, у арендодателя не имелось правовых оснований для чинения Обществу препятствий в вывозе имущества из арендуемого помещения и приемки его из аренды, поскольку действующее законодательство с учетом названных разъяснений гарантирует арендодателю получение с арендатора арендной платы вплоть до момента прекращения действия договора аренды вне зависимости от момента освобождения арендатором помещения.

Довод Компании о несогласовании заявок по причине невозможности освобождения помещения согласно установленному Компанией порядку в рабочие дни, когда торговый центр открыт для посетителей, судом отклонен.

Согласно заявкам Общество просило согласовать вывоз имущества в ночное время. Кроме того, Компания не направила ответа на указанные заявки, что позволило бы Обществу изменить испрашиваемую дату вывоза имущества, иную дату вывоза, выпадающую на выходной день, Компания к согласованию не предлагала.

Исследование и оценка в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленных доказательств позволяют суду заключить, что Общество предприняло надлежащие меры для возврата арендуемых помещений, действуя разумно и добросовестно, а Компания уклонялась от приемки помещения из аренды, что привело к более позднему освобождению арендатором помещения и безосновательному увеличению срока аренды после окончания срока действия Договора (19.06.2020) до 08.07.2020.

Поскольку судом установлено, что обязанность Общества вносить арендную плату по Договору сохранялась до момента прекращения Договора (19.06.2020), суд признал правомерным предъявление Компанией к взысканию 262 838,75 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года  по 19.06.2020, в том числе 183 652,34 руб. фиксированной арендной платы, 17 936,40 руб. переменной арендной платы,  61 250,01 руб. стоимости эксплуатационных услуг. При расчете задолженности судом с учетом пояснений, данных представителем истца в судебном заседании, и условий Договора, принято во внимание, что переменная часть арендной платы за июнь 2020 года пропорционально исчислена быть не может, в связи с чем подлежит взысканию в указанном истцом в расчете размере. 

Возражений относительно предъявленных истцом к взысканию расходов, понесенных в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения от 13.02.2020 к Договору, в сумме 1000 руб. ответчик не заявил; с учетом положений пункта 15.5 Договора указанная сумма также подлежит взысканию с ответчика.

Как указывалось выше, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики в наибольшей степени пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, следовательно, на него распространяются положения постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Постановление № 439).

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. 

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Постановлением № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования), согласно пункту 3 которых отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях: 

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; 

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; 

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; 

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

 д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; 

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

 Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды (вопрос № 3 раздела II Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020; далее - Обзор № 2). 

Согласно пункту 6 Требований стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями. 

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее – Постановление № 121) с 13.03.2020 на территории города Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности. 

Согласно разъяснениям, данным в ответе на вопрос № 3 Обзора № 2, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ); в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований; аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения. 

Таким образом, обязанность информирования арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки возложена на арендодателя, при этом в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. 

Доказательств информирования арендатора о наличии у него права на отсрочку материалы дела не содержат. 

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется. 

В указанных обстоятельствах истец (арендодатель) считается предоставившим ответчику (арендатору) отсрочку по уплате арендной платы. 

Истец в настоящем деле предъявил к взысканию задолженность по фиксированной части арендной плате по Договору, в том числе за период с апреля 2020 года по 19.06.2020 в сумме 183 652,32 руб., то есть за период, на который Постановлением № 439 предоставлена отсрочка, в связи с чем указанная задолженность подлежит уплате на условиях пункта 3 Требований.

При таком положении требование о взыскании с ответчика задолженности в сумме 262 838,75 руб. за период с апреля 2020 года по 19.06.2020 подлежит удовлетворению с предоставлением Обществу отсрочки уплаты арендной платы в сумме 183 652,32 руб. на условиях Постановления № 439.

На переменную часть арендной платы и эксплуатационные услуги условия Требований не распространяются в силу прямого указания подпункта «е» пункта 3 Требований.

Довод ответчика о необходимости уменьшения арендной платы в порядке части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в связи с невозможностью использовать помещение в спорный период судом отклонен. 

Как разъяснено в ответе на вопрос № 5 Обзора № 2, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. 

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. 

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то оснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Постановлением № 121 с 13.03.2020 на территории города Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10.04.2020 № 198 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121" внесены изменения в пункт 2.1.10 Постановления № 121, деятельность по оказанию услуг по химической чистке и стирке одежды разрешена.

Таким образом, с 10.04.2020 Общество было вправе осуществлять основной вид своей предпринимательской деятельности.

Как указал истец, торговый центр в спорный период был открыт, Общество имело возможность осуществлять деятельность.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме того, как видно из материалов дела, дополнительным соглашением от 13.02.2020 к Договору стороны договорились о снижении размера фиксированной арендной платы и платы за эксплуатационные услуги путем установления специальных ставок в период с 01.03.2020 по 31.08.2020. Таким образом, арендная плата, в том числе на спорный период уже была уменьшена арендодателем.

С учетом изложенного, а также ввиду недоказанности невозможности использования в спорный период помещения, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности, оснований для применения положений части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и разъяснений, данных в ответе на вопрос № 5 Обзора № 2, в рассматриваемом случае не имеется.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Истец завил требование о взыскании с ответчика 341 458,97 руб. пеней, начисленных за прерывание коммерческой деятельности в помещении за период с 25.04.2020 по 07.07.2020.

В силу пункта 6.2 Договора арендатор обязан не прерывать ведение коммерческой деятельности в течение всего срока действия Договора, за исключением случаев закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируется актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания акта он подписывается арендодателем в одностороннем порядке.

Поскольку арендатор самовольно прервал коммерческую деятельность в помещении в период с 25.04.2020 по 08.07.2020, Компанией был составлен акт от 08.07.2020 о неосуществлении коммерческой деятельности арендатора в ТРК «Лето». 

Согласно п. 14.5.5 Договора в случае прерывания арендатором в помещении коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием более чем на 1 час арендодатель вправе взыскать с арендатора:

- за факт нарушения - единовременный штраф в размере двойной дневной фиксированной арендной платы и платы за эксплуатационные услуги, увеличенных на сумму НДС, и

- за каждый день прерывания, начиная со второго - неустойку в размере двойной дневной фиксированной арендной платы и платы за эксплуатационные услуги, увеличенных на сумму НДС.

Согласно расчету истца сумма неустойки за период с 25.04.2020 по 07.07.2020 (73 дня прерывания коммерческой деятельности) составила 598 360,56 руб.

К взысканию Компания предъявила за указанный период 341 458, 97 руб. неустойки, то есть, в сумме, не превышающей сумму долга по арендной плате.

Представленный расчет неустойки соответствует условиям Договора.

Компания также предъявила к взысканию с ответчика 341 458,97 руб. пеней, начисленных за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2021 по 09.07.2021.

Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0,6% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы предусмотрена пунктом 14.5.1 Договора.

Согласно расчету истца сумма неустойки за период с 01.01.2021 по 09.07.2021 составила 387 214,47 руб., к взысканию Компания предъявила 341 458, 97 руб. неустойки, то есть, в сумме, не превышающей сумму долга по арендной плате.

Вместе с тем постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее - Постановление № 428) с 06.04.2020 введен мораторий на банкротство предприятий, относящихся к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Как установлено судом, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики в наибольшей степени пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, следовательно, на него распространяются положения Постановления № 428. 

Согласно пунктам 1, 3 (подп. 2) статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон № 127-ФЗ) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория. 

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 этого Федерального закона. 

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона № 127-ФЗ). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" с 07.10.2020 на 3 месяца продлен срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в Перечне. 

Таким образом, требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период действия моратория, в том числе с 01.01.2021 по 07.01.2021, удовлетворению не подлежит.

Кроме того, как видно из расчета пеней по пункту 14.5.1 Договора истец также начислил неустойку на сумму фиксированной арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года, в отношении которой Постановлением № 439 предоставлена отсрочка, что в силу подпункта «в» п. 3 Требований, согласно которому штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются, недопустимо.

При этом с учетом условий отсрочки, перечисленных в подпункте "а" пункта 3 Требований (уплата задолженности по арендной плате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы) в отсутствие согласованного ответчиком графика возможность достоверно установить размер и сроки подлежащих уплате платежей и, соответственно, исчислить неустойку на момент принятия судом решения по делу отсутствует.

С учетом изложенного сумма правомерно начисленной Обществу неустойки по пункту 14.5.1 Договора за период с 08.01.2021 по 09.07.2021 составит 86 471,56 руб. 

Ответчик также заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. 

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. В соответствии с пунктами 71, 73, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункта 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Вместе с тем при решении вопроса о возможности применения положений статьи 333 ГК РФ суду необходимо установить баланс интересов сторон исходя из компенсационной природы неустойки и недопустимости обогащения стороны за счет взыскания с другой стороны штрафных санкций, которые должны именно компенсировать негативные последствия неисполнения другой стороной своих обязательств и способствовать исполнению таких обязательств. 

Согласно пункту 69 Постановления № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Вывод о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ при рассмотрении конкретного дела суд делает на основе анализа  всех обстоятельств этого дела и оценки сведений, позволяющих установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (сведений о сумме основного долга, возможном размере убытков, установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.). 

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. 

Принимая во внимание сумму долга и неустоек, характер допущенных ответчиком нарушений и фактические обстоятельства дела, чрезмерно высокий в сравнении с обычно применяемыми хозяйствующими субъектами процент неустойки, установленный пунктом 14.5.1 Договора (0,6%), а также предусмотренный пунктом 14.5.5 Договора порядок начисления неустойки, отсутствие в материалах дела доказательств негативных последствий для истца вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств на заявленную сумму неустойки либо соразмерную заявленной сумме, суд полагает возможным в данном конкретном случае применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца договорной неустойки до 50 000 руб. 

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично.

Поскольку иск удовлетворен частично, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат распределению между сторонами в порядке статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Идеал" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СПб-Лето" 262 838,75 руб. задолженности, 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды, 50 000 руб. неустойки, 15 688 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части в иске отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" отсрочку уплаты взысканной суммы арендной платы в сумме 183 652,32 руб. на условиях, указанных в пункте 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.