АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-141/24 

Екатеринбург

19 апреля 2024 г.

 

Дело № А07-13718/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Суспициной Л. А., Столярова А. А.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Прокуратуры Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2023 по делу № А07-13718/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением вебконференц-связи прибыл представитель:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 26.03.2024 № 01-05-01075/13); 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление № 11 «ПСК-6» - ФИО2 (доверенность от 06.05.2022, срок действия до 06.05.2025);

Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 17.10.2023 № 8-20-23, удостоверение).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление № 11 «ПСК-6» (далее – общество «СЗ «СУ № 11 «ПСК-6», ответчик) в котором просит обязать ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить пункт 3.1.19 договора № 44-РТ от 30.06.2014 путем подписания дополнительного соглашения к договору № 44-РТ от 30.06.2014, в котором определить перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, в следующей редакции:

«1 Дополнить договор № 44-РТ от 30.06.2014 пунктом 3.1.20 следующего содержания:

«3.1.20 В соответствии с п. 3.1.19 договора, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 528 от 22.04.2020 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.06.2023 № 1103 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность:

- поликлиника на 200 посещений в смену в секции Г и Д многоквартирного жилого дома литер 2;

- начальная школа на 200 мест с площадками благоустройства в границах участка, литер 5;

- два встроенных детских дошкольных учреждения на 220 мест в жилых домах литер 1 и 2.

2. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для стороны 1, один - для стороны 2 (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда от 19.05.2022, 27.04.2023, 24.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Маштехресурсы», Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан, ликвидатор общества с ограниченной ответственностью «Маштехресурсы» ФИО4.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2023 в удовлетворении исковых требований Комитета отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Прокуратура просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Прокуратура утверждает, что отсутствие в аукционной документации и договоре от 30.06.2014 № 44-РТ условий о безвозмездной передаче в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры не может служить основанием в отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку фактически нарушается принцип встречного исполнения обязательства со стороны общества «СЗ «СУ № 11 «ПСК-6», что противоречит смыслу договора о развитии застроенной территории. В то же время, стороны заключая сделку, положений о возмездности передачи таких объектов не предусмотрели.

Вопреки доводам судов, заявитель указывает на то, что специальное законодательство об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не содержит прямого запрета о возложении на застройщика передачи в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры. Нормы гражданского законодательства носят диспозитивный характер, а стороны договора согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора. Таким образом, по мнению Прокуратуры, суды не установили возможность (невозможность) исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории.

В кассационной жалобе Администрации также указано на то, что суды неверно применили нормы материального права и не полно выяснили все фактические обстоятельства дела. Так, суды первой и апелляционной инстанции, в нарушение норм материального права, необоснованно пришли к выводу о неисполнимости дополнительного соглашения.

Администрация указывает, что в связи с тем, что на момент заключения договора обстоятельства процесса застройки территории достоверно не известны, следовательно на момент заключения договора не всегда представляется возможным определить необходимое количество и расположение объектов социальной инфраструктуры, позволяющее обеспечить застроенную территорию данными объектами.

Соответственно, уточнение объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству застройщиком, определяется непосредственно проектом планировки и межевания территории, подготовленного самим застройщиком с учетом необходимости обеспечения застроенной территории объектами социальной инфраструктуры.

По мнению заявителя жалобы, удовлетворение исковых требований Администрации, при наличии уже установленной договором процедуры его исполнения, которая предусматривает строительство объектов силами застройщика только после совершения Администрацией встречных обязательств по изъятию земельных участков и в ситуации, свидетельствующей о том, что договор уже частично исполнялся (что свидетельствует об исполнимости договора в целом), будет является исполнимым. Договором прямо установлено обязательство ответчика по заключению дополнительного соглашения.

Администрация утверждает, что застройщик обязан самостоятельно выкупать объекты капитального строительства путем ведения с собственниками переговоров, без вмешательства Администрации. Изъятие по инициативе органа местного самоуправления повлечет возникновение дополнительных денежных затрат из бюджета на реализацию процедуры изъятия, которые в соответствии с требованиями федерального законодательства должны обеспечиваться застройщиком по договору о развитии застроенной территории. Более того, изъятие земельного участка и жилого дома без соответствующего обращения от застройщика, являющегося стороной по договору о развитии застроенной территории, противоречит требованиям градостроительного законодательства.

В отзывах на кассационные жалобы общество «СЗ «СУ № 11 «ПСК-6» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

 Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.02.2014 № 595 принято решение во исполнение муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007-2015 годы», утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 № 25/8, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 № 7/4 осуществить развитие застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 6,3 га, предусматривающее строительство многоэтажных жилых домов и объектов обслуживания населения с учетом положений генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно указанному постановлению расселению подлежат следующие жилые дома, расположенные в границах вышеназванной застроенной территории: многоквартирные жилые дома №№ 32, 34а, 36 по ул. Кремлевской; многоквартирные жилые дома №№ 29, 31, 31а, 33, 35, 35а, 356, 37, 37а, 376, 39, 41, 41а по ул. Черниковской; многоквартирные жилые дома №№ 142, 142а, 1426, 144, 144а, 146а, 148, 150, 152 по ул. Кольцевой; многоквартирные жилые дома №№ 13, 13а, 15, 15а, 17 по ул. Коммунаров. Иные объекты капитального строительства, расположенные в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса, реконструкции которых следует обосновать и определить проектом планировки и проектом межевания территории: – нежилые объекты: металлические и капитальные гаражи.

25 апреля 2014 года принято постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1695 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которым были утверждены условия аукциона, в том числе существенные условия договора о развитии застроенной территории.

Победителем торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан было признано третье лицо по настоящему спору - общество «Маштехресурсы».

Между Администрацией (сторона 1) и обществом «Маштехресурсы» (сторона 2) заключен договор от 30.06.2014 № 44-РТ о развитии данной территории, по условиям которого сторона 2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1-3.1.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью ориентировочно 6,3 га, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1-3.3.4 настоящего договора. Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, прилагается к договору (приложение № 2).

Согласно пункту 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: многоквартирные жилые дома №№ 29, 31,31а, 33, 35, 35а, 35б, 37, 37а, 37б, 39, 41, 41а по ул. Черниковская; №№ 32,34а, 36 по ул. Кремлевская; №№ 142,142а, 142б, 144, 144а, 146а, 148, 150, 152 по ул. Кольцевая; №№ 13, 13а, 15, 15а, 17 по ул. Коммунаров.

Согласно пункту 3.1.5 договора сторона 2 обязана в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

Согласно пункту 3.1.6 договора сторона 2 обязана в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1.7 договора сторона 2 обязана в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения пунктов 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и согласно пункту 3.1.16 договора, осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора в течение 5-ти лет, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Пунктом 3.1.10 договора предусмотрена обязанность стороны 2 осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития и указанной в пункте 1.1 настоящего договора. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории начать осуществлять со второго года с заключения настоящего договора.

Пунктом 4.5 спорного договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2018 по делу № А07-5971/2018 по иску общества «Маштехресурсы» на Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан возложена обязанность изменить условия договора № 44-РТ от 30.06.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем заключения с обществом «Маштехресурсы» в пятидневный срок со дня вступления в законную силу решения дополнительного соглашения, пункта 3.1.16 договора, утвердив его в редакции: «Осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора в течение 8 лет 6 месяцев, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории» (то есть в срок до 31.12.2022). До указанного срока также были продлены сроки исполнения обязательств, установленные в пунктах 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 5.4 договора и изменены условия пунктов 3.1.12 и 3.3.3 договора в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании данного решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2018 по делу № А07-5971/2018 между Администрацией и обществом «Маштехресурсы» заключено дополнительное соглашение № 1 от 10.07.2018.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 12.08.2020 по договору о развитии застроенной территории от 30.06.2014 № 44-РТ, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществом «Маштехресурсы» с согласия Администрации были переданы, а обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление № 11 «ПСК-6» приняты права и обязанности по договору.

07 сентября 2022 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, которым в пункте 2.5 договора в число домов подлежащих сносу включен жилой дом по адресу 

<

...>.

Как указал истец, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 528 от 22.04.2020 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе ГО г. Уфа РБ, согласно которому предусмотрено строительство следующих социальных объектов:

- строительство начальной школы на 200 мест (филиал общеобразовательной школы № 111);

- строительство двух встроенных детских дошкольных учреждения на 220 мест в литер 1 и литер 2;

- строительство поликлиники на 200 посещений.

Пунктом 3.1.19 договора № 44-РТ от 30.06.2014 предусмотрено, что перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

Истец указал, что претензией от 18.03.2022 исх. 01-05-00774/11 с приложением дополнительного соглашения к договору от 30.06.2014 № 44-РТ, он обратился к ответчику о необходимости подписания дополнительного соглашения, в ответ на которое от ответчика получен отказ от подписания.

Полагая, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.17, 3.1.19 договора от 30.06.2014 № 44-РТ, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, не может быть предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц. Удовлетворение исковых требований Администрации не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права, поскольку указанное дополнительное соглашение будет заведомо неисполнимым, так как построить объекты социальной инфраструктуры невозможно, в связи с невозможностью принятия решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, поскольку срок действия проектной документации истек.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Отношения сторон возникли из договора № 44-РТ о развитии застроенной территории, заключенного на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, здесь и далее в действовавшей в спорный период редакции, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Судами установлено, что постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.02.2014 № 595 принято решение во исполнение муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы», утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 № 25/8, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 № 7/4 осуществить развитие застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 6,3 га, предусматривающее строительство многоэтажных жилых домов и объектов обслуживания населения с учетом положений генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 528 от 22.04.2020 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе ГО г. Уфа РБ, согласно которому предусмотрено строительство следующих социальных объектов:

- строительство начальной школы на 200 мест (филиал общеобразовательной школы № 111);

- строительство двух встроенных детских дошкольных учреждения на 220 мест в литер 1 и литер 2;

- строительство поликлиники на 200 посещений.

Согласно схеме размещений объекта земельный участок, планируемый под размещение школы, в соответствии с проектом межевания территории в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории полностью расположен в границах территории, подлежащей развитию.

При этом на указанном земельном участке расположены многоквартирные жилые дома № 142б, 144а по улице Кольцевой, № 35а, 35б, 34а, 31а по улице Черниковской.

Между Администрацией (сторона 1) и обществом «Маштехресурсы» (сторона 2) был заключен договор от 30.06.2014 № 44-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 12.08.2020 по договору от 30.06.2014 № 44-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществом «Маштехресурсы» с согласия Администрации были переданы, а обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление № 11 «ПСК-6» приняты права и обязанности по договору.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В силу пункта 1 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. 

Судами отмечено, что в материалы дела не представлены доказательства того, что в отношении домов, расположенных по адресу: 

<

...>, и по ул. Черниковская, д. №№ 35а, 35б, 34а, 31а было принято решение о реконструкции жилых домов, либо их сносе. 

Таким образом, снос или реконструкция жилых домов, расположенных по адресу: : 

<

...>, и по ул. Черниковская, д. №№ 35а, 35б, 34а, 31а, предусмотренные договором от 30.06.2014 № 44-РТ, для исполнения своих обязательств по оспариваемого договору возможны только при принятии Администрацией решения об изъятии. 

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом. 

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10-11 статьи 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2016 по делу № А07-19410/16, письмом от 16.06.2016 № 74 г. общество «Маштехресурсы» направило обращение о необходимости издать постановление об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах № 13, 13А по ул. Коммунаров, № 35,37,37А,39,41,41 А по ул. Черниковской в Калининском районе ГО г. Уфа РБ. 

Письмом от 01.07.2016 № 20191 в ответ на обращение заявителя, Управление земельных и имущественных отношений Администрации отказало в принятии решения об изъятии, указав, что решение об изъятии земельных участков должно быть обосновано одним из оснований установленных статье 53.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2016 по делу № А07-19410/16 на Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу решения принять решение об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселения граждан, проживающих в жилых домах № 13,13А, по ул. Коммунаров, №35,37,37А,39,41,41А по ул. Черниковской в Калининском районе ГО г. Уфа Республики Башкортостан. 

Во исполнение судебного акта постановлением от 30.01.2017 № 95 Администрацией принято решение об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений у собственников и землепользователей, проживающих в жилых домах №№13, 13А по улице Коммунаров, №№35, 37, 37а, 39, 41, 41а по улице Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, срок действия которого истек 30.01.2020 (пункт 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доказательств того, что у Администрации имеется действующее решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилых домах № 142б, 144а по улице Кольцевой, №35а, 35б, 34а, 31а по улице Черниковской в материалы дела не представлено. 

Довод истца о том, что ответчик должен был инициировать процедуру рассмотрения вопроса об изъятии и выкупе спорных объектов, несостоятелен, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала Администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным.

Вопреки доводам заявителя, само по себе наличие у Администрации действий в интересах и потребностях публично-правового образования, не является безусловным основанием для изъятия жилых домов для государственных или муниципальных нужд.

Суды верно исходили из того, что в отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора.

Между тем согласно пункту 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции прямо отнесены к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Признание жилых домов аварийными связано с необходимостью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в жилых домах, ставшими непригодными для проживания.

В силу части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что жилое помещение и/или многоквартирный дом могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение № 47). Действие Положения № 47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. В соответствии с пунктом 7 Положения № 47 уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия (далее – МВК). Оценка соответствия помещения установленным требованиям и признание жилого помещения непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится МВК на основании заявления собственника помещения, либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения (пункт 42 Положения № 47). Срок рассмотрения на МВК вопроса о признании МКД аварийными и подлежащими сносу составляет 30 календарных дней с даты регистрации заявления (пункт 46 Положения № 47). Следовательно, необходимый срок для признания вышеуказанных домов аварийными и задержка исполнения ответчиком договора № 23-РТ в указанной части, составляет не менее 1 (одного) месяца, без учета времени необходимого для проведения технического обследования их фактического состояния.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в ранее действовавшей редакции, а также условий договора (пункты 3.1.3, 3.1.4) в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный наем. Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен. Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

Согласно пункту 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законом порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьи 85-86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований суды верно отметили, что истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что жилые дома по адресам: 

<

...>, и по ул. Черниковская, д. № 35а, 35б, 34а, 31а признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Следовательно, в материалы дела также не представлены доказательства несоответствия спорных жилых домов предельным параметрам градостроительному регламенту или виду разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены.

В силу части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 4 той же статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации видами документации по планировке территории являются: проект планировки территории и проект межевания территории.

Частью 6 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Частью 1 статьи 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (часть 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории (часть 1 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с утвержденным постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2020 № 528 проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1103 от 29.06.2023 проектом внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, дома по адресам: 

<

...>, и по ул. Черниковская, д. № 35а, 35б, 34а, 31а не подлежат ни сносу, ни реконструкции.

Таким образом, судами установлено противоречие между заявленными истцом требованиями и документацией по планировке и межеванию территории, в части домов по адресам: 

<

...>, и по ул. Черниковская, д. № 35а, 35б, 34а, 31а.

С учетом представленных в дело доказательств, суды первой и апелляционной инстанции правомерно установили, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, не может быть предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц.

Редакция дополнительного соглашения, заключения которого в судебном порядке требует Администрация, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельных участков под реконструкцию/строительство школы, его механизма и сроков.

Доказательств принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалы дела также не представлено.

Таким образом, в данном споре складывается ситуация, при которой удовлетворение исковых требований Администрации не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права, поскольку указанное дополнительное соглашение будет заведомо неисполнимым, так как построить объекты социальной инфраструктуры невозможно, в связи с невозможностью принять решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, поскольку срок действия проектной документации истек.

Возможность возведения объектов социальной инфраструктуры, строительство которых предусмотрено пунктом 3.1.17 договора в определенные сроки, и подлежащих дальнейшей передаче в муниципальную собственность, предшествует обязанность Администрации по расселению, и последующему предоставлению земельных участков застройщику.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры.

Суды первой и апелляционной инстанции в этой связи правильно отметили, что  при оценке доводов сторон принимается во внимание отсутствие в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, в связи с чем, доводы жалобы истца о необходимости строительства социальных объектов за счет ответчика и передаче муниципалитету безвозмездно отклоняются за необоснованностью.

Так из условий аукциона по продаже права на заключение договора «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Кольцевой, Коммунаров, Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.04.2014 № 1695 усматривается, что аукционной документацией определена ориентировочная стоимость сноса и расселения в сумме 1 500 000 000 руб.

Виды социальных объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи ни в аукционной документации, ни в договоре не указаны.

На основании изложенного судами сделан верный вывод о том, что удовлетворение исковых требований администрации не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что в случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры.

Условия о безвозмездности передачи каких-либо объектов в муниципальную собственность в аукционной документации и договоре отсутствуют, а частью 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо запрещено включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления. Более того, статьей 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что имущественному предоставлению одной стороны, исполняющей свою обязанность по договору, соответствует встречное имущественное предоставление другой стороны. 

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение в требуемой истцом редакции удовлетворению правомерно не подлежали.

С учетом изложенного, суды верно указали, что требования о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определены виды социальных объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи не обоснованы.

Оснований для переоценки данного вывода у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Довод Администрации о том, что суды не обосновано не приняли во внимание постановление от 09.06.2022 № 918 о признании аварийными «О признании многоквартирных домов №№ 142Б, 144А, 150 по ул. Кольцевой, №№ 13, 13А, 15, 15А, 17 по ул. Коммунаров, №№ 31 А, 35, 39, 41А по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийными и подлежащими сносу, отклоняется судом округа, поскольку данное постановление отсутствует в материалах дела, при этом данный довод не имеет значения, поскольку признание дома аварийным, говорит лишь о придании объекту статуса непригодного для проживания, а не свидетельствует о том, что в отношении объекта органом местного самоуправления приняты действия, направленные на его расселение и снос.

Ссылки заявителей на нарушение судами при рассмотрении спора положений действующего законодательства, в соответствии с которыми отсутствие в аукционной документации и договоре от 30.06.2014 № 44-РТ условий о безвозмездной передаче в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку фактически нарушается принцип встречного исполнения обязательства со стороны общества «СЗ «СУ № 11 «ПСК-6», отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права. 

Так, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. Таким образом, снос аварийного жилья за счет средств застройщика и увеличение жилищного фонда направлены на достижение целей, преследуемых органом местного самоуправления при заключении договора о развитии застроенной территории, реализация этих обязательств является встречным исполнением застройщиком.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2023 по делу № А07-13718/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Прокуратуры Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          Л.А. Суспицина 

 

                                                                                      А.А. Столяров