﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск; 

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                  Дело  № А19-22169/2020

16.11.2021

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 09.11.2021.

Решение суда в полном объеме изготовлено 16.11.2021.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению МУНИЦИПАЛЬНОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ «ЦЕНТР РАЗВИТИЯ ФИЗИЧЕСКОЙ КУЛЬТУРЫ И СПОРТА»                        (ОГРН 1123851000360, ИНН 3851005499, адрес: ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ЧЕРЕМХОВО, УЛИЦА МАЯКОВСКОГО, ДОМ 124) 

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО (ОГРН 1063820000210, ИНН 3820010587; адрес: ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ЧЕРЕМХОВО, УЛИЦА ФЕРЕНЦА ПАТАКИ,                           ДОМ 6), ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС» (ОГРН 1093820000977, ИНН 3810014729, адрес: ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ,                ГОРОД ЧЕРЕМХОВО, УЛИЦА КРАСНОАРМЕЙСКАЯ 2-Я, ДОМ 31),

третье лицо: Прокурор Иркутской области (Прокуратура Иркутской области;                                 ОГРН 1033801014532, ИНН 3808014899, адрес: 664011, г. Иркутск, ул. Володарского, 5),

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились;

от КУМИ администрации г. Черемхово: Полатов Н.А., паспорт, доверенность, диплом.

от ООО «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС»: Аксаментов М.В., паспорт, доверенность;

от третьего лица: Касьянникова А.Л., удостоверение,

на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв                                              с 27.10.2021 по 09.11.2021;

установил:

МУНИЦИПАЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ЦЕНТР РАЗВИТИЯ ФИЗИЧЕСКОЙ КУЛЬТУРЫ И СПОРТА» (далее - МБУ "ЦРФКИС") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке                   статьи 49 АПК РФ, к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО (далее - КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО), ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ                            «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС» (далее - ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС") о признании договора аренды от 15.10.2020 № 2018/СКП недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование исковых требований истец указал, что полагает оспариваемый договор недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен со стороны арендодателя неправомочным лицом, не имевшим права распоряжаться имуществом, переданным в оперативное управление истца. Кроме того, в нарушение правил статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" оспариваемый договор заключен без соблюдения публичных процедур в отношении нежилых помещений общая площадь которых превышает 20 кв.м и составляет более 10 % площади здания, в котором данные помещения расположены.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Прокурор Иркутской области.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ; просил провести судебное заседание в отсутствие представителя учреждения.

КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО в ходе судебного разбирательства по настоящему дело пояснило, что признает исковые требования МБУ "ЦРФКИС", полагает данные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку правообладателем спорных нежилых помещений является учреждение, которое узнало о нарушении своего права после получения письменного уведомления от Комитета, подготовленного на основании запроса.

ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" исковые требования не признало, в обоснование правовой позиции по настоящему иску указало, что в рассматриваемом случае, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о сохранении договора аренды в силе в случае изменения правообладателя имущества. Оспаривая доводы истца, ответчик указал, что право оперативного управления МБУ "ЦРФКИС" в отношении спорных нежилых помещений зарегистрировано лишь 23.02.2020, следовательно, КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО правомерно распорядилось имуществом, то есть на момент заключения оспариваемого договора являлось управомоченным лицо. Также, по мнению ответчика, не имеется оснований для признания договора недействительным по мотивам нарушения                 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку опоры уличного освещения и нежилое помещение переданы в пользование общества в целях размещения объектов связи, что допускается правилами                                   пунктов 7, 14 названного закона. Общество полагает пропущенным срок исковой давности по требованиям о признании договора недействительным.

Прокурор в судебном заседании поддержал правовую позицию истца, в отзыве на исковое заявление указал, что полагает оспариваемый договор недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 ГК РФ, как заключенной с нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ                                                      "О защите конкуренции".  

Судебные акты по рассматриваемому делу опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, заслушав ответчиков и третье лицо, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Муниципальное образование город Черемхово является собственником здания, назначение – нежилое, 1 – этажное, общей площадью                     523,3 кв.м инв.№ 20, лит. А1, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, д. 6/А, с кадастровым номером 38:33:010140:14:20 (запись о государственной регистрации права от 15.02.2012 № 38-38-15/003/2012-286).

Между КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО (Комитет) и МБУ "ЦРФКИС" (Учреждение) заключен договор о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением «Центр развития физической культуры и спорта» от 16.03.2012 № 01, по условиям которого Комитет закрепляет за учреждением на праве оперативного управления особо ценное движимое и недвижимое имущество, указанное в перечне муниципального имущества, передаваемого в оперативное управление  (Приложения № 1 и № 2). Имущество, закрепляемое за учреждением, отражается в балансе Учреждения и учитывается в реестре муниципальной сосбвенности города Черемхово. Право оперативного управления имуществом, в отношении которого Комитетом принято решение о закреплении за Учреждением, возникает у учреждения с момента передачи имущества  (пункт 1 статьи 299 ГК РФ).

Распоряжением КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО от 19.11.2014 № 357 «О передаче имущества в оперативное управление учреждению» для осуществления уставной деятельности МБУ "ЦРФКИС" передано: здание, назначение – нежилое, 1 – этажное, общей площадью 523,3 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, д. 6/А. По пункту 2 распоряжения, указанное имущество включено в перечень имущества договора по передаче в оперативное управление от 16.03.2012 № 01.

Между КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО и МБУ "ЦРФКИС" заключено дополнительное соглашение от 19.11.2014 о внесении изменений в договор о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением «Центр развития физической культуры и спорта» от 16.03.2012 № 01, согласно которому в перечень недвижимого имущества (приложение № 1) добавлено здание, назначение – нежилое, 1 – этажное, общей площадью 523,3 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, д. 6/А; по акту приема-передачи от 19.11.2014 указанное нежилое здание передано МБУ "ЦРФКИС".

Право оперативного управления в отношении указанного нежилого здания зарегистрировано в ЕГРН 23.06.2020 за № 38:33:010140:1104-38/115/2020-1.

Из материалов дела усматривается, что Учреждение в адрес КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО направлено письмо от 12.10.2020 № 662 с запросом о предоставлении информации о наличии правовых оснований пользования ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" нежилыми помещениями, расположенными в здании общей площадью 523,3 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, д. 6/А.

В ответ на запрос Комитетом в адрес учреждения  направлено письмо от 14.10.2020 № 1091, согласно которому части испрашиваемого здания Комитетом переданы ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" в пользование за плату на основании договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП сроком с 15.10.2018 по 15.10.2023.

Между КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО (арендодатель) и ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" (арендатор) заключен договор аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату                     190 опор уличного освещения для подвески оптико-волоконного кабеля связи, расположенные в г. Черемхово, Иркутской области, а также объекты недвижимости для размещения офиса: 

1) встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 14,0 кв.м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А»;

2) встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 33,12 кв.м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А»;

3) встроенные нежилые помещения в пристроенном нежилом панельном здании под номерами 5, 6, 7 общей площадью 44,9 кв.м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А» (пункт 1.1 договора аренды).       

По акту приема-передачи от 15.10.2018 объект аренды передан в пользование арендатора.

Как следует из искового заявления, МБУ "ЦРФКИС" в адрес Комитет и                               ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" направлена претензия от 14.10.2020 № 669, требовав в десятидневный срок с момента получения настоящей претензии, расторгнуть договор аренды по соглашению сторон либо в противном случае Учреждение будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Иркутской области за защитой своих нарушенных законных прав и интересов.

В ответе на претензию Комитет посчитал данную претензию обоснованной, указал, что в адрес Общества направлено уведомление № 1093 от 15 октября 2020 года                                 с предложением рассмотреть вопрос касательно расторжения договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП.

ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" в ответ на данную претензию направило письмо от 22.10.2020 № 1-10/20, в соответствии с которым общество не усматривает правовых оснований для расторжения договора аренды, поскольку на момент его заключения Комитет имел право распоряжаться спорным имуществом.

Истец полагает, что оспариваемый договор подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой на основании положений статей 167, 168 ГК РФ, поскольку заключен неправомочным лицом на стороне арендодателя в обход установленной публичной процедуры, что нарушает права и законные интересы учреждения.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения МБУ "ЦРФКИС" в арбитражный суд с настоящим иском об оспаривании договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями                        статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 15.10.2018 № 2018/СКП, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка. 

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

Исследовав условия договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП, суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования                                          статьей 606, 607 ГК РФ, в соответствии с правилами статьи 432 ГК РФ суд находит данный договор заключенным.

Объект аренды передан в пользование ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" по акту приема-передачи от 15.10.2018.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Анализ положений параграфа 2 главы 9 раздела 1 части Первой ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что признаком действительной сделки, но не признаком самой сделки как юридического факта, является её соответствие требованиям законодательства.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По общему правилу лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Согласно абзацу 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как установлено судом, нежилое здание площадью 523,3 кв.м по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6/А, передано МБУ "ЦРФКИС" на праве оперативного управления на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением «Центр развития физической культуры и спорта» от 16.03.2012 № 01, распоряжения КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО от 19.11.2014 № 357 «О передаче имущества в оперативное управление учреждению», дополнительного соглашения от 19.11.2014; на основании статьи 131 ГК РФ право оперативного управления в отношении указанного нежилого здания зарегистрировано 23.06.2020 за № 38:33:010140:1104-38/115/2020-1.

При таких обстоятельствах, суд признает МБУ "ЦРФКИС" лицом, заинтересованным в оспаривании договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон о защите конкуренции), в соответствии с пунктом 1 части 1 которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно статье 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 настоящего Федерального закона.

Таким образом, статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Передача государственного или муниципального имущества конкретному хозяйствующему субъекту без проведения торгов (конкурса, аукциона) создает для данного субъекта преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к государственному или муниципальному ресурсу неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеуказанные права. Передача соответствующих прав на конкурентной основе, то есть путем проведения конкурса или аукциона, позволяет обеспечить равный доступ к государственному или муниципальному имуществу всех заинтересованных лиц и препятствует ограничению, недопущению, устранению конкуренции.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения государственным унитарным предприятиям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов при предоставлении указанных прав на такое имущество на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

Согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

При этом указанное ограничение по площади имущества, права на которое могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, - десять процентов от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более двадцати квадратных метров - относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого здания (строения, сооружения, помещения) в совокупности.

Если общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам, превышает 20 квадратных метров или десять процентов от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, заключение договора аренды нежилых помещений без проведения торгов возможно только в том случае, когда арендатору передается государственное имущество с названными ограничениями по площади.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП, арендатор принял в пользование за плату 190 опор уличного освещения для подвески оптико-волоконного кабеля связи, расположенные в г. Черемхово, Иркутской области, а также объекты недвижимости для размещения офиса: 

1) встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 14,0 кв.м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А»;

2) встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 33,12 кв.м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А»;

3) встроенные нежилые помещения в пристроенном нежилом панельном здании под номерами 5, 6, 7 общей площадью 44,9 кв.м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А» (пункт 1.1 договора аренды).       

По условиям пункта 4.2.8 договора от 15.10.2018 № 2018/СКП арендатор обязан использовать объекты недвижимости исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.06.2020 и свидетельству о праве собственности площадь нежилого здания, расположенного по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6/А составляет 523,3 кв.м.

Из пункта 1.1 оспариваемого договора аренды в пользование ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" переданы нежилые помещения общей площадью 92,02 кв.м, в том числе: 14 кв.м. + 33,12 кв.м. + 44,9 кв.м., расположенные в здании площадью 523,3 кв.м по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6/А, и являющиеся его составными частями.

Доказательства того, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, материалы дела не содержат.

Из условий пункта 1.1 договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП следует, что все названные нежилые помещения предоставляются в пользование арендатора для единой цели: размещения офиса, следовательно, в целях проверки правомерности передачи указанных помещений в пользования ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" без проведения торгов в порядке пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, оценки подлежит именно совокупная площадь указанных помещений, а не площадь каждого отдельного помещения.       

По условиям пункта 2.1 договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП имущество сдается в аренду с 15.10.2018 по 15.10.2023.

Таким образом, определенный сторонами срок аренды имущества составляет 5 лет, то есть в нарушение пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции превышает установленные названным законом ограничения - 30 дней, а общая площадь нежилых помещений, переданных в аренду обществу, и являющихся составной частью нежилого здания площадью 523,3 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, д. 6/А, составляет 17,58% от общей площади нежилого здания и превышает 20 кв.м, то есть превышает определенные пунктом 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции ограничения по площади имущества, подлежащего предоставлению в аренду без соблюдения соответствующих публичных процедур.

В ходе судебного разбирательства наличие обстоятельств, предусмотренных                       частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», исключающих проведение конкурса или аукциона, равно как и проведение                                   таких мероприятий, судом не установлено.

Довод ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" о том, что оспариваемый договор заключен на основании пункта 10 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по результатам проведения публичных процедур, что отражено в пункте 1.2 договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП (передача объектов арендатору осуществляется арендодателем на основании протокола № 2 от 20.08.2012) и в соответствие с подпунктом 2 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) для размещения сетей связи, подлежит отклонению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчиков, правоотношения комитета и общества по аренде помещений в задании площадью 523,3 кв.м по адресу: Иркутская обл.,                  г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6/А, сложились с 2010 года и неоднократно пролонгировались.

На основании протокола № 2 от 20.08.2012 (заседания комиссии по сдаче в аренду нежилых помещений по результатам проведенного конкурса на право аренды) между Комитетом (арендодатель) и ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" (арендатор) заключены следующие договоры: договор аренды от 03.09.2012 № 86 (срок действия с 03.09.2012 по 01.09.2013, дополнительным соглашением от 29.08.2013 срок действия договора продлен до 28.08.2014), договор от 13.08.2015 № 17 (срок действия с 04.09.2015 по 01.09.2016, дополнительным соглашением от 02.09.2016 срок действия договора продлен с 02.09.2016 по 31.08.2017), и договор от 15.10.2018 № 2018/СКП (срок действия с 15.10.2018 по 15.10.2023).  

Доказательств проведения публичных процедур при совершении ответчиками оспариваемой сделки - договора от 15.10.2018 № 2018/СКП в части передачи нежилых помещений в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы настоящего дела                               не предоставлено. 

Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества в порядке частей 9-10 статьи 17.1                     Закона о конкуренции, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные                                 частью 1 статьи 17.1 названного Закона, действующим законодательством не предусмотрено.

Данная правовая позиция отражена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

Следовательно, общество реализовало свое право на перезаключение договора аренды помещений на новый срок путем подписания дополнительного соглашения от 29.08.2013                  до 1 июля 2015 года без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные частями 9, 10 статьи 17.1, статьей 53 Закона о защите конкуренции, следовательно, в отсутствие в материалах дела доказательств проведения публичных процедур при заключении оспариваемого договора, с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств отсутствия предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции исключений, позволяющих реализовать право на получение спорного имущества в пользование без торгов, суд полагает, что договор от 15.10.2018 № 2018/СКП заключен между Комитетом и обществом в отношении нежилых помещений в обход соблюдения установленного Законом о защите конкуренции запрета с нарушением требований части 1 статьи 17.1, статей 15, 19 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», и на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи в пользование общества нежилых помещений, а в части предоставления обществу опор уличного освещения, в отношении которых наличие вещных прав учреждения не подтверждено договор по иску учреждения следует квалифицировать как действительную сделку, в оспаривании которой у истца в силу правил статьи 166 ГК РФ отсутствует материально-правовая и процессуальная заинтересованность.

С момента закрепления за МБУ "ЦРФКИС" на праве оперативного управления и передачи нежилого здания, в котором расположены спорные нежилые помещения, истцу собственником имущества принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения данным имуществом (Распоряжение КУМИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО                           от 19.11.2014 № 357 «О передаче имущества в оперативное управление учреждению»),                    что на основании части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также препятствовало пролонгации договоров аренды на новый срок. 

Довод ответчика о том, что в одном из помещений размещен объект связи, к такому помещению подлежат применению положения пункта 7 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции подлежит отклонению, поскольку из условий договора (пункт 1.1) следует, что помещения предоставляются арендатору исключительно в целях размещения офиса, иного условия оспариваемого договора не содержат, ввиду чего фактическое размещения оборудования (объекта) связи в каком-либо из помещений, предоставленных в аренду для размещения офиса, не влияет на правовую квалификацию договора как недействительной (ничтожной) сделки. 

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах, заключенный сторонами с нарушением требований                                   статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор от 15.10.2018 № 2018/СКП в отношении предоставления обществу нежилых помещений является недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий для сторон с момента её заключения согласно пункту 1 статьи 166, статье 168 ГК РФ, в оставшейся части в отношении предоставления в пользование опор уличного освещения требование о признании договора недействительным удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно части 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров о защите права собственности и других вещных прав", в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм следует, что собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя, в случае, когда имущество приобретено у лица, которое не имело права распоряжаться им, в том числе путем предоставлении в аренду. При этом ответчиком по иску может являться лицо, которому имущество передано во временное владение.

Из пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

На основании пункта 4 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном           статьей 305 ГК РФ (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлен факт наличия у                      МБУ "ЦРФКИС" права оперативного управления в отношении здания площадью 523,3 кв.м по адресу: Иркутская обл., г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6/А, в котором расположены спорные нежилые помещения, то есть в отношении фактически истребуемого имущества в натуре, а равно и фактическое владение указанным имуществом ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС", при отсутствии предусмотренных законом или договором оснований, суд в силу правил статьи 305 ГК РФ и приведенных в пунктах 32, 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров о защите права собственности и других вещных прав" разъяснений полагает возможным удовлетворить требования истца путем истребования из незаконного владения ООО «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС» в пользу МБУ "ЦРФКИС" следующих объектов недвижимости:

- встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 14 кв.м, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

- встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 33,12 кв.м, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

- встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании под номерами 5, 6, 7 общей площадью 44,9 кв.м, расположенном по адресу:                       Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А»..

Заявление ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям об оспаривании договора подлежит отклонению по следующим мотивам.

Согласно статьям 195, 196 и 197 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе реализовать свое право на его защиту путем предъявления иска в пределах общего или специального сроков исковой давности.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен                                           статьей 181 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Как следует из искового заявления, истец узнал о наличии между Комитетом и обществом договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП из письма ответчика от 14.10.2020 № 1091, предоставленного на основании запроса от 12.10.2020 № 662.

При таких обстоятельствах, течение срока исковой давности на оспаривание договора от 15.10.2018 № 2018/СКП лицом, не являющимся стороной данной сделки надлежит исчислять с момента получения информации о правовых основаниях использования обществом спорных нежилых помещений, то есть с 14.10.2020, следовательно, в рассматриваемом случае срок исковой давности не является пропущенным.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433,                               пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Суд отмечает, что факт использования спорных нежилых помещений обществом с 2010 года, о чем возможно и знал истец не имеет правового значения для исчисления срока исковой давности на оспаривание договора аренды от 15.10.2018 № 2018/СКП, поскольку именно о существовании данного договора как сделки истцу стало известно с момента получения информации от Комитета о заключенном между сторонами договоре, тем более, что данный договор не прошел государственную регистрации, как того требуют положения статей 609, 651 ГК РФ, что исключало получения сведений посредством публичного доступа к информации о наличии обременений в отношении спорного недвижимого имущества.  

В соответствии с часть 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцу при обращении в суд с настоящим иском предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина по данному иску составляет 12 000 рублей (требование об оспаривании договора и требование об истребовании имущества). 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда                         Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности. 

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу подлежит взысканию с ответчика - ООО "СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС" в сумме 9 000 рублей, в том числе:                        3 000 рублей по требованию об оспаривании договора + 6 000 рублей по требованию об истребовании имущества; с ответчика - Комитета взыскание государственной пошлины не производится как с лица, освобожденного от её уплаты в соответствии с положениями          статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования удовлетворить в части.

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды № 2018/СКП                  от 15.10.2020 в части передачи КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЧЕРЕМХОВО во владение и  пользование ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС» следующих объектов недвижимости для размещения офиса:

встроенного нежилого помещения в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 14 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область,                                       г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

встроенного нежилого помещения в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 33,12 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область,                                      г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

встроенного нежилого помещения в пристроенном нежилом панельном здании под номерами 5, 6, 7 общей площадью 44,9 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

Истребовать из незаконного владения ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС» в пользу МУНИЦИПАЛЬНОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ «ЦЕНТР РАЗВИТИЯ ФИЗИЧЕСКОЙ КУЛЬТУРЫ                   И СПОРТА» следующие объекты недвижимости:

встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 14 кв.м, расположенном по адресу: Иркутская область,                                       г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании общей площадью 33,12 кв.м, расположенном по адресу: Иркутская область,                                         г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

встроенное нежилое помещение в пристроенном нежилом панельном здании под номерами 5, 6, 7 общей площадью 44,9 кв.м, расположенном по адресу:                       Иркутская область, г. Черемхово, пер. Пролетарский, 6 «А».

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СВОЯ КОМПАНИЯ ПЛЮС» в доход федерального бюджета государственную пошлину                           в сумме 9 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд             в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                                             Е.С. Пенюшов