АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-24170/2017

18 декабря 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи                                С.Н. Водолазской при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел дело №А60-24170/2017  по заявлению открытого акционерного общества «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Столичный центр аудита и оценки»

о признании недействительным постановления от 26.04.2017 о принятии результатов оценки имущества должника в рамках исполнительного производства №17787/15/66062-ИП, признании величины рыночной  стоимости  имущества недостоверной

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области, акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный  филиал

 

при участии в судебном заседании:

от заявителя:  ФИО3, доверенность от 26.06.2017, 

от заинтересованных лиц: представители не явились,

от третьих лиц: А.Н. Духан, представитель АО «Россельхозбанк», доверенность №073-38-19/60 от 22.08.2016, представители остальных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

 

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

Открытое акционерное общество «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области ФИО2  от 26.04.2017 о принятии результатов оценки имущества должника в рамках исполнительного производства №17787/15/66062-ИП, признании недостоверной величины рыночной  стоимости  имущества ОАО «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» в размере 19 690 000 руб., определенную на основании отчета  ООО «Столичный центр аудита и оценки»  №16-378-Н от 30.11.2016.

Заинтересованное лицо оспариваемое постановление считает законным, полагает, что у судебного пристава имелись основания для принятия отчета ООО «Столичный центр аудита и оценки»  №16-378-Н от 30.11.2016 в связи с наличием в исполнительном листе условия об определении первоначальной  продажной стоимости  реализации залогового имущества независимой оценочной организацией, аккредитованной в АО «Россельхозбанк» на момент обращения взыскания.

АО «Российский сельскохозяйственный банк» оспариваемое постановление считает законным, полагает, что  в обязанности судебного пристава-исполнителя не входило  соблюдать специальную процедуру привлечения оценщика, поскольку в силу ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве обязательной оценке подлежит  имущество, обнаруженное судебным приставом в ходе исполнительного производства, тогда как  спорное имущество находилось в залоге у АО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании договора  от 24.08.2011.

УФССП по Свердловской области в удовлетворении требований заявителя также просит отказать.

Определением суда от 23.08.2017 по ходатайству заявителя по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества заявителя, проведение экспертизы поручено ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия», эксперту ФИО4.

20 ноября 2017 года в Арбитражный суд Свердловской области от ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия»  поступило заключение эксперта №22 от 17.11.2017.

Суд определением от 24.11.2017 назначил судебное заседание на 11.12.2017 для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу (в материалы дела поступило заключение эксперта), суд, с учетом мнения представителей сторон, производство по делу возобновил (ст. 146 АПК РФ).

  В судебном заседании от представителя АО «Российский сельскохозяйственный банк» поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью определения лица, которое будет проводить повторную экспертизу. По мнению АО «Российский сельскохозяйственный банк»,  имеется основания для проведения повторной судебной экспертизы, поскольку стоимость  имущества, указанная в заключении эксперта №22 от 17.11.2017 является завышенной, не соответствующей рыночной стоимости, эксперт-оценщик оценил здания на текущую  дату (на дату проведения экспертизы),  а стоимость  права аренды земельного участка определено на 02.11.2016. Как пояснило третье лицо,  поскольку единственным акционером Банка является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, к банку применяются правила предусмотренные ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» №223-Ф3 от 18.07.2011, в данный момент проводятся закупочные процедуры, предусмотренные указанным законом, в связи с чем  к настоящему судебному заседанию  представить кандидатуру эксперта не представляется возможным.

Заявитель возражает против отложения рассмотрения дела.

В рамках настоящего дела экспертиза была назначена с целью определения рыночной стоимости имущества должника по состоянию на 02.11.2016.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заявителем не представлено доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов эксперта, а определение обоснованности экспертного заключения является прерогативой суда.

Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответы на поставленные перед экспертом вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит.

Экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При назначении экспертизы отводов эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Анализ экспертного заключения, выполненного ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия», экспертом ФИО4 позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Учитывая изложенное, а также то, что экспертное заключение наряду с другими доказательствами подлежит судебной оценке, суд считает, что отсутствуют предусмотренные законом (статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) основания для назначения и проведения повторной экспертизы.

Изложенное в ходатайстве несогласие заявителя с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.

В связи с указанным, оснований для удовлетворения ходатайства третьего лица об отложении судебного заседания суд не усматривает.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства,  выслушав представителей лиц, участвующих в деле,  арбитражный суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Определением суда от 18.12.2013 по делу №А60-40196/2013 утверждено мировое соглашение, заключенное между ОАО «Россельхозбанк» и СПК «Уралагродонсервис», СПК «Камышловский», ОАО Машинно-технологическая станция «Урал-Фермер», СПКК «Агрофинанс», ООО «Кунарское хлебоприемное предприятие», ФИО5, ФИО6  

Разделом 8 мирового соглашения сторонами  согласовано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств, предусмотренных настоящим мировым соглашением, взыскание осуществляется в отношении всей оставшейся суммы задолженности единовременно, без учета графиков платежей, установленных в настоящем мировом соглашении, а также осуществляется взыскание в отношении заложенного имущества. Первоначальная  продажная  стоимость  реализации  залогового  имущества будет определена    независимой    оценочной    организацией, аккредитованной    в    ОАО «Россельхозбанк» на момент обращения взыскания.

25 июня 2014 года Арбитражным судом Свердловской области  на определение от 18.12.2013 по делу №А60-40196/2013 выдан исполнительный лист № АС 006656210 от 25.04.2014.

На основании  исполнительного листа № АС 006656210 от 25.04.2014 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области возбуждено исполнительное производство №17787/15/66062-ИП в отношении должника ОАО «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер». Предмет исполнения – взыскание в пользу взыскателя акционерного общества  «Российский сельскохозяйственный банк»  денежных средств в размере                     28 425 480 руб. 34 коп.

В ходе совершения исполнительных действий в рамках исполнительного производства №17787/15/66062-ИП судебным приставом-исполнителем  16.09.2015 наложен арест  на следующее имущество должника:

- административное здание с производственными  цехами  (Литер А), общая площадь здания 2686 кв.м., 2 этажа, расположенное  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66-66/14/001/2009-152;

- административно-бытовое здание с гаражом (Литер В), общая площадь здания 1198 кв.м.,  расположенное  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66-66/14/001/2009-153;

- земельный участок, общая площадь 29549 кв.м., расположенный  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66:63:0101051:408.

Указанное имущество находится в залоге у АО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании договора 

<

***>-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.08.2011, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и ОАО «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» в обеспечение исполнение обязательств ОАО «МТС «Урал-Фермер» по кредитному договору 

<

***> от 06.04.2011 между ОАО «Россельхозбанк» и СПоК «Уралагродонсервис».

В соответствии с условиями договора об ипотеке (залоге недвижимости) № 117304/0010-7.1 от 24.08.2011 залоговая стоимость вышеуказанного имущества составляет 41 623 000 руб.

В материалы исполнительного производства №17787/15/66062-ИП от взыскателя АО «Российский сельскохозяйственный банк» поступил отчет ООО «Столичный центр аудита и оценки» (г. Москва) № 16-378-Н от 30.11.2016, в соответствии с которым рыночная стоимость вышеуказанного имущества должника по состоянию на 02.11.2016 составила 19 690 000 руб. Данный отчет подготовлен на основании договора об оценке № 63/1-16 от 25.05.2016, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Столичный центр аудита и оценки».

Постановлением от 26.04.2017 результаты оценки имущества приняты судебным приставом-исполнителем ФИО2 

Полагая, что определенная ООО «Столичный центр аудита и оценки» цена принадлежащего должнику имущества занижена, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просит признать величину рыночной  стоимости  имущества должника  в размере 19 690 000 руб. недостоверной, и постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области ФИО2 от 26.04.2017  о принятии результатов оценки недействительным. 

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает заявленные требования  подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 121 Закона об исполнительном производстве постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

Согласно ст. 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения и действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другим федеральным законом, по правилам, установленным главой 24 настоящего Кодекса.

Для признания решений, действий (бездействия) должностных лиц, в том числе судебного пристава-исполнителя, незаконными, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 1 ст. 198, п. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы.

В силу статей 1 и 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» судебные приставы обеспечивают реализацию задач, в том числе по исполнению судебных актов, предусмотренных Федеральным законом об исполнительном производстве. В своей деятельности судебные приставы руководствуются Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О судебных приставах», Федеральным законом «Об исполнительном производстве» и иными федеральными законами. 

В соответствии с частью 1 статьи 85 от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон N 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, а при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Статья 11 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, в силу статьи 20 Закон об оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 29 (далее - ФСО № 3),  при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 8 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: 

 - применяемые стандарты оценки (подп. «б» п. 8);

 - принятые при проведении оценки объекта оценки допущения подп. «в» п. 8;

 - описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, а также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)  (подп. «ж» п. 8);

-  анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подп. «з» п. 8);

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Пунктом 11 ФСО №7 определяется последовательность, в которой выполняется анализ рынка недвижимости:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В соответствии с п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как следует из материалов дела, отчетом ООО «Столичный центр аудита и оценки» № 16-378-Н от 30.11.2016 определена рыночная стоимость имущества должника по состоянию на 02.11.2016  и составила 19 690 000 руб., в том числе:

- административного здания с производственными  цехами  (Литер А), общая площадь здания 2686 кв.м., 2 этажа, расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66-66/14/001/2009-152 – 8 580 000 руб. 00 коп.;

- административно-бытового здания с гаражом (Литер В), общая площадь здания 1198 кв.м.,  расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66-66/14/001/2009-153 – 7 015 000 руб. 00 коп.;

- земельного участка, общая площадь 29549 кв.м., расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66:63:0101051:408 – 4 095 000 руб. 00 коп.

Суд соглашается с доводами заявителя о том, оспариваемый отчет об оценке  не содержат достоверных  данных об объектах оценки.

Так, в отчете оценщик указывает, что им произведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости  из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования.

Между тем доказательства подобного анализа в отчете отсутствуют. 

В отчете имеется информация об объектах-аналогах. Информации о наличии иных предложений в нарушение раздела 5 ФСО №7 и подп. «з» п. .8 ФСО №3 в отчете не приводится. В частности,  оценщиком не  определены минимальное и максимальное значение цен на объекты недвижимости, которые выявляются по результатам выборки, то есть оценщиком не определен диапазон цен, в рамках которого допустимо брать тот или иной аналог. 

В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В рассматриваемом случае оценщик не описал объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора. Несмотря на указание в отчете на то, что рынок предложений к продаже земельных участков в г. Сухой Лог насыщен предложениями, в разделе анализа рынка и в дальнейшем представлении аналогов и обоснования выбора аналогов не нашло отражения.

Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. 

Важно учитывать, что оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Если такая информация экспертом при проведении оценки все же использована, то это является основанием для признания экспертного заключения недействительным.

В нарушение данной нормы в отчете  ни одного источника, на основании которого оценщик произвел анализ рынка Свердловской области в соответствующих сегментах, ни одного крупного агентства недвижимости города и области.

В отчете оценщиком сделан вывод по методу качественного анализа: в качестве наиболее эффективного варианта использования  оценки  является текущее использование  в качестве недвижимости промышленного назначения  (страница 16-17 отчета). Между тем на странице 24 отчета                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            после расшифровки всех сегментов рынка указано, что оцениваемый объект относится к коммерческой недвижимости.

Суд соглашается с доводами заявителя о том, из какого сегмента действительно исходил оценщик при выборе аналогов неизвестно. 

На титульной странице отчета от 30.11.2016, на странице 1 отчета указано, что дата оценки - 02.11.2016. Между тем на страницах 37, 44, 72 отчета указано, что дата оценки – 01.11.2016. 

На страницах 27, 37, 44 отчета оценщиком приводится информация об объекте-аналоге - земельный участок 

<

...>. Дата предложения указана - 07.11.2016, тогда как дата оценки 02.11.2016.

Таким образом, объект-аналог - земельный участок 

<

...> не мог быть взят оценщиком в качестве аналога и незаконно использован оценщиком в расчетах.

Кроме того, объявление об аналоге 1 (земельный участок 

<

...>) содержит неустранимые противоречия о цене предложения, в связи с чем он не мог быть взят в качестве аналога для оценки.

Так, на странице 89 отчета согласно заголовку объявления об аналоге 1 (земельный участок 

<

...>) объявления цена предложения - 2 000 000 руб., однако далее в Информации о предложении указаны совершенно иные характеристики земельного участка и цена предложения - 3500000 руб.

Информация о двух объектах-аналогах земельного участка (

<

...>;        

<

...>) не приведена в приложении к отчету.

Подобными противоречиями оценщик вводит в заблуждение, допускает неоднозначность толкования отчета.

Согласно п. 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как следует из материалов дела, при определении рыночной стоимости имущества оценщик - ООО «Столичный центр аудита и оценки» осмотр имущества не проводил, а руководствовался фотоматериалами, предоставленными заказчиком оценки (АО «Российский Сельскохозяйственный банк»).

Между тем фотографии оцениваемых объектов в отчете  не приведены. 

В материалах дела отсутствуют и заинтересованными лицами не представлены доказательства того, что оценщику фактически предоставлялись сведения о состоянии оцениваемого имущества, о его эксплуатационных характеристиках, о техническом состоянии  имущества, а также наличии повреждений и их характере, что влияет на фактическую рыночную стоимость имущества.

Отчет оценщика не содержит обоснование использованного метода определения стоимости предметов оценки, а также обоснование полученного результата с учетом фактического состояния имущества.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право, в том числе, применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

При наличии указанных обстоятельств результаты проведенной ООО «Столичный центр аудита и оценки» оценки рыночной стоимости имущества не могут быть признаны обоснованными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в  п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности», отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 23.08.2017 по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества заявителя, по результатам которой ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия»  составлено заключение эксперта №22 от 17.11.2017.

Согласно данному экспертному заключению рыночная стоимость  имущества составила 78 603 000 руб., в том числе:

- административного здания с производственными  цехами  (Литер А), общая площадь здания 2686 кв.м., 2 этажа, расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66-66/14/001/2009-152 – 23 280 000 руб. 00 коп.;

- административно-бытового здания с гаражом (Литер В), общая площадь здания 1198 кв.м.,  расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66-66/14/001/2009-153 – 12 298 00 руб. 00 коп.;

- земельного участка, общая площадь 29549 кв.м., расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  66:63:0101051:408 – 36 503 000 руб. 00 коп.

Иными словами, стоимость арестованного имущества, указанная в экспертном заключении от 17.11.2017, значительно превышает стоимость, установленную оценщиком в отчете №16-378-Н от 30.11.2016.

Таким образом, сопоставив результаты оценки ООО «Столичный центр аудита и оценки» и судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорных объектов, указанная в отчете ООО «Столичный центр аудита и оценки», принятых судебным приставом-исполнителем, существенно ниже, в связи с чем подлежит отклонению как не отвечающую требования статьи 85 Закона №229-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая результаты судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной  стоимости  имущества ОАО «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» в размере 19 690 000 руб., определенная на основании отчета  ООО «Столичный центр аудита и оценки»  №16-378-Н от 30.11.2016 является недостоверной.

Поскольку отчет №16-378-Н от 30.11.2016 признан судом  не соответствующим требованиям статьи 11 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а величина рыночной  стоимости  имущества должника, указанная в отчете №16-378-Н, недостоверной,  постольку оспариваемое постановление судебного пристава-исполнителя содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости арестованного имущества и нарушает права и законные интересы должника (общества).

Принимая во внимание изложенное, требования заявителя подлежат судом удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в рамках настоящего дела наряду с оспариванием постановления судебного пристава-исполнителя, ОАО «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» в порядке искового производства заявлено требование  о признании величины рыночной  стоимости  объекта оценки недостоверной, поскольку расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение данного требования и расходы по оплате экспертизы подлежат  возмещению заявителю за счет ООО «Столичный центр аудита и оценки».

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать недействительным постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Свердловской области ФИО2  от 26.04.2017 о принятии результатов оценки имущества должника в рамках исполнительного производства №17787/15/66062-ИП.

3. Признать недостоверной величину рыночной  стоимости  имущества ОАО «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» в размере 19 690 000 руб., определенную на основании отчета  ООО «Столичный центр аудита и оценки»  №16-378-Н от 30.11.2016.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Столичный центр аудита и оценки» в пользу открытого акционерного общества «Машино-технологическая станция «Урал-Фермер» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины сумму 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., в возмещение  расходов по экспертизе 50000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                        С.Н. Водолазская