АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5140/2018

11 декабря 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.Н. Новиковой, О.В. Цирулик

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Восток Девеломпмент» - Ибраев В.В., представитель по доверенности от 01.01.2017 № 02

от управления муниципальной собственности города Владивостока – Жембровская О.В., представитель по доверенности от 07.12.2018                                № 28/1-6698

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восток Девеломпмент» 

на решение от 20.06.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018

по делу №  А51-5709/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья Н.Н. Куприянова, в апелляционном суде – судьи А.В. Гончарова, О.Ю. Еремеева, Е.Л. Сидорович

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восток Девеломпмент» 

к управлению муниципальной собственности города Владивостока 

о признании незаконными действий

Общество с ограниченной ответственностью «Восток Девеломпмент» (ОГРН 1092502002845, ИНН 2502040466, место нахождения: 692760,                           г. Артем, ул. Кирова, 14; далее - ООО «Восток Девеломпмент», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган), выраженных в письме от 22.02.2018                 № 964Д об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Вязовая, 7, общей площадью 139,40 кв.м; г. Владивосток, ул. Окатовая, 1, общей площадью 10,00 кв.м; об обязании УМС г. Владивостока исполнить действия, указанные в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008                № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), в порядке, установленном статьей 4 указанного Федерального закона, в отношении арендуемых нежилых помещений, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; направить в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера, установленного судом. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Восток Девеломпмент» просит указанные судебные акты отменить, поскольку выводы судов основаны на неверном толковании и применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, принять новый судебный акт об удовлетворении требований. 

Ссылаясь на части 1-3 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, заявитель кассационной жалобы указал, что УМС г. Владивостока при наличии задолженности обязано направить в адрес ООО «Восток Девеломпмент» требование о её погашении с указанием размера, установленного судом. Спорная задолженность возникла ввиду необоснованного отказа управления в применении понижающего коэффициента. В результате отсутствия четкого понимания в отношении размера арендной платы, подлежащей внесению по договору аренды, с учетом кризисных явлений в экономике, общество не могло вносить спорные платежи по договору. Полагает, что имеются все условия для подачи заявления о приобретении объектов арендуемого муниципального имущества.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, с которыми не согласился представитель управления, дав суду кассационной инстанции свои пояснения. 

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании суда кассационной инстанции позиции явившихся представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, нежилые помещения площадью 10 кв.м, кадастровый номер 25:28:030012:6957, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, 1, и нежилые помещения площадью 139,4 кв.м, кадастровый номер 25:28:030012:6327, расположенные по адресу: Приморский край,                                  г. Владивосток, ул. Вязовая, 7, являются муниципальной собственностью Владивостокского городского округа, что подтверждается выписками из реестра муниципального имущества Владивостокского городского округа от 07.05.2018 № 29574, № 29573, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.01.2018 № 25/000/003/2018-7484, от 31.08.2017 № 25/000/004/2017-68600, соответственно. 

Между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Восток Девеломпмент» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.03.2013 № 03-01272-001-Н-АР-6894-00 в отношении объекта общей площадью 10,00 кв.м (в здании, лит.1, номера на поэтажном плане 12, 13 (V), этаж 1), расположенного по адресу: г. Владивосток,             ул. Окатовая, 1, для использования в целях «бытовые услуги, офис, торговое», на срок с 04.03.2013 по 03.03.2018. 

Между названными лицами также заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.03.2013 № 03-01275-003-Н-АР-6895-00 в отношении объекта общей площадью 139,40 кв.м (в здании, лит.1, номера на поэтажном плате 1-10, этаж цокольный), расположенного по адресу:              г. Владивосток, ул. Вязовая, 7, для использования в целях «офис, бытовое, торговое обслуживание, оказание физкультурно-оздоровительных услуг», сроком действия с 04.03.2013 по 03.03.2018. 

Данные нежилые помещения переданы 04.03.2013 во временное пользование арендатору по актам приема-передачи. 

30.01.2018 общество обратилось в управление с заявлениями, в которых просило рассмотреть вопрос об исключении указанных помещений из перечня муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, с целью реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Письмом от 22.02.2018 № 964Д уполномоченный орган уведомил заявителя о том, что исключение помещений из Перечня муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 16.07.2010 № 517 (далее - Перечень), не планируется; рассмотрение вопроса о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений не представляется возможным ввиду нахождения арендуемого имущества в Перечне менее 5 лет, а также о том, что у общества имеется задолженность по арендной плате. 

ООО «Восток Девеломпмент», считая данный отказ незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд проводит проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Таким образом, основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующих обстоятельств дела и применяемых норм права.

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в действующей редакции на момент подачи обществом заявлений, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) утратил силу с 1 июля 2013 года; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

В пункте 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. 

Основанием для оспариваемого отказа управления в реализации обществом преимущественного права на выкуп спорных помещений явилось указание на то, что арендуемое имущество находится в Перечне менее 5 лет, а также наличие у общества задолженности по арендной плате.   

При рассмотрении дела судами установлено, что ООО «Восток Девеломпмент» с 04.03.2013 является арендатором спорных нежилых помещений на основании вышепоименованных договоров аренды от 04.03.2013 № 03-01275-003-Н-6895-00, № 03-01272-001-Н-АР-6894-00. 

Таким образом, на момент обращения в управление с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа объектов недвижимости заявитель владел недвижимым имуществом непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2015. 

Общество в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ) относится к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

По правилам части 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), с ежегодным до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. 

Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ и в случаях, указанных в подпунктах 6, 8 и 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. 

 В силу разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства). 

Пунктом 1 решения Думы г. Владивостока от 23.06.2016 № 642 «О внесении изменений в приложение к решению Думы г. Владивостока от 16.07.2010 № 517 «Об утверждении перечня муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке» в указанный Перечень под номерами 118 и 119 включены спорные нежилые помещения, являющиеся объектами аренды. 

Следовательно, включение спорных арендуемых нежилых помещений в Перечень было произведено после опубликования Закона от 22.07.2008      № 159-ФЗ. На момент включения данных объектов недвижимости в указанный Перечень имущество уже находилось в аренде у заявителя в силу заключенных с УМС г. Владивостока договоров аренды. 

Рассматривая вопрос о наличии у общества задолженности по арендной плате за арендуемое имущество на день подачи обществом заявлений о реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений, судами установлено, что за арендатором по договорам аренды от 04.03.2013 № 03-01275-003-Н-АР-6895-00 и от 04.03.2013 № 03-01272-НАР-6894-00 по состоянию на 30.01.2018 существует задолженность по арендной плате в размере 582 210 руб. 07 коп. (в том числе: по арендной плате –                  577 704 руб. 08 коп. и пени – 14 505 руб. 99 коп.) и 35 454 руб. 65 коп. (в том числе: по арендной плате – 33 019 руб. 01 коп. и пени – 2 435 руб. 64 коп.) соответственно, что подтверждается представленными в материалы дела взаиморасчетами и обществом не оспаривается. 

Поскольку заявителем не было соблюдено условие, предусмотренное статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, он не вправе претендовать на выкуп арендуемого им муниципального имущества. 

Следовательно, ООО «Восток Девеломпмент» законно и обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований. 

В этой связи доводы, приведенные в кассационной жалобе, относительно причин возникновения спорной задолженности, в результате которых общество не вносило арендные платежи по договорам не имеют правового значения ввиду императивно установленных законом условий для реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

При таких обстоятельствах оснований для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.06.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 по делу № А51-5709/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.Н. Новикова             

 

	О.В. Цирулик