АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-383/2017

г. Краснодар

17 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В, при участии в судебном заседании от истца – Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный исследовательский центр Всероссийский институт генетических ресурсов растений имени Н.И. Вавилова» (ИНН 7812029408, ОГРН 1027810308206) – Добренкова Е.А. (доверенность от 21.02.2018), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя Гладкого Алексея Ивановича (ИНН 010400557201, ОГРНИП 308010517200155), третьих лиц: Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, Федерального агентства научных организаций России, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гладкого Алексея Ивановича на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.10.2017 (судья Аутлева Р.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А01-383/2017, установил следующее.

Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Федеральный исследовательский центр Всероссийский институт генетических ресурсов растений имени Н.И. Вавилова» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к индивидуальному предпринимателю Гладкому А.И. (далее – предприниматель) о возложении обязанности освободить нежилое помещение общей площадью 147,6 кв. м.

В рамках дела № А01-426/2017 предприниматель обратился с иском к учреждению о признании договора аренды от 15.01.2014 возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, понуждении к заключению договора аренды на новый срок.  

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.05.2017 дело № А01-426/2017 объединено в одно производство с делом № А01-383/2017, с присвоением делу № А01-383/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее – управление), Федеральное агентство научных организаций России (далее – агентство) и Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.  

Решением суда первой инстанции от 27.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2018, исковые требования учреждения удовлетворены, в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды прекратил свое действие, учреждение уведомило о непродлении договора, предприниматель незаконно занимает помещения. Удовлетворение требований учреждения исключает возможность удовлетворения требований предпринимателя, основания для заключения договора без проведения торгов отсутствуют. Основания для оставления иска учреждения без рассмотрения отсутствуют.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, не рассмотрены требования о возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок, при наличии условий преимущественного права на заключение договора. Условие о наличии задолженности по арендной плате документально не подтверждены. Исковое заявление учреждения подлежало оставлению без рассмотрения (не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, исковое заявление подписано не уполномоченным лицом).

В отзывах на кассационную жалобу управление и агентство указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель учреждения возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителя учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 29.02.2002 Российская академия сельскохозяйственных наук и Государственное научное учреждение Майкопская опытная станция Всероссийского научно-исследовательского института растениеводства имени Н.И. Вавилова Российской академии сельскохозяйственных наук (далее – станция) заключили договор № II.18.11, согласно условиям которого за станцией закреплено право оперативного управления на движимое и недвижимое имущество в соответствии с балансом, 31.03.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору в части дополнения объектов, их наименований и адресов.

15 января 2014 года станция (арендодатель) и предприниматель (арендатор) с согласия управления, осуществляющего полномочия собственника передаваемого в аренду федерального имущества, заключили договор о передаче в аренду федерального недвижимого имущества (далее – договор аренды), закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение здание пилорамы, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Тимирязева, ул. Садовая, 2Е общей площадью 147,6 кв. м.

Срок действия договора аренды установлен с 15.01.2014 по 15.01.2017. По истечении срока действия аренды договор считается прекращенным (пункт 8.7 договора).

Передача объекта аренды осуществлена по акту приема-передачи от 15.01.2014.

В соответствии с приказом Федерального агентства научных организаций от 31.12.2014 № 1417 Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Всероссийский научно-исследовательский институт растениеводства имени Н.И. Вавилова» реорганизован в форме присоединения к нему бюджетных учреждений, в том числе ГНУ «Майкопская ОС ВИР Россельхозакадемии» с установлением наименования после реорганизации – учреждение. 

13 апреля 2015 года подписан передаточный акт № 1, согласно которому все имущество, права и обязательства опытной станции переходят к учреждению.

Учреждение в адрес предпринимателя направило уведомление о досрочном расторжении договора аренды с требованием освободить занимаемые помещения и возвратить имущество по акту приема-передачи в срок до 31.08.2016.

Указанное уведомление содержит запись о его оглашении вслух арендатору и отказ от его получения, заверенную подписями участкового Лантратова С.П. и директора филиала Добренкова Е.А.

14 сентября 2016 года арендодатель в адрес арендатора направил уведомление № 144 о нарушении обязательств по договору аренды, наличии задолженности по арендной плате и о расторжении договора.

25 октября 2016 года предприниматель обратился в управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 15.01.2014 на срок не менее 3 лет.

18 ноября 2016 года управление уведомило предпринимателя о необходимости предоставления позиции учреждения по указанному вопросу.

28 ноября 2016 года управление уведомило арендатора о невозможности продления договора аренды.

12 декабря 2016 года предприниматель обратился в адрес директора филиала станции с намерением продлить договор от 15.01.2014 на срок не менее 3 лет.

В ответ на указанное обращение опытная станция разъяснила в письме от 13.01.2017, что договор аренды не содержит условий о его продлении и к 15.01.2017 федеральное имущество должно быть возвращено по акту приема-передачи.

15 января 2017 года арендатор повторно обратился в адрес директора станции с намерением продлить договор аренды или заключить новый договор. 

Предприниматель не подписал акт приема-передачи от 16.01.2017 к договору аренды о возврате нежилого помещения пилорамы общей площадью 147,6 кв. м, о чем составлен комиссионный акт от 16.01.2017 сотрудниками станции в присутствии сотрудника ОМВД России по Майкопскому району.

Ссылаясь на то, что предприниматель не возвратил переданное ему в аренду имущество, учреждение обратилось в суд с иском.

Предприниматель, указывая на то, что обладает преимущественным правом на заключении и продление договора аренды обратился в суд с иском к учреждению. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Удовлетворяя иск учреждения, суды пришли к правильному выводу о том, что учреждение в надлежащей форме после прекращения срока действия договора аренды отказалось от его пролонгирования, что является правом арендодателя.

Из положений договора аренды следует, что срок его действия устанавливается до 15.01.2017 и по истечении указанного срока договор считается прекращенным.

Воля арендодателя об отсутствии намерений продолжать арендные правоотношения с арендатором-предпринимателем однозначно выражена в уведомлениях, акте об отказе возвратить объект аренды, а также в иске учреждения.

Возможность пролонгирования арендных правоотношений, установленная статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть использована только в случае отсутствия возражения сторон договора. 

Однако учреждение однозначно заявило о своем несогласии возобновить договор.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а предприниматель в отсутствие правовых оснований незаконно удерживает нежилое помещение (пилораму), суды верно пришли к выводу об удовлетворении требований учреждения. 

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

По условиям пункта 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 той же статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Суды указали, что в рамках гражданских правоотношений юридические лица и индивидуальные предприниматели свободно распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами. Договор аренды от 15.01.2014 прекратил свое действие в связи с истечением установленного в нем срока. При этом как собственник, так и арендодатель отказались от заключения договора на новый срок. Удовлетворение встречных исковых требований предпринимателя нарушит баланс равенства сторон и повлечет за собой улучшение имущественного положения ответчика, достижения его имущественных целей, в то время как учреждение будет лишено возможности использовать принадлежащее ему на праве оперативного управления имущество по своему усмотрению, осуществляя принадлежащие ему вещные права. В своих возражениях на встречные требования учреждение неоднократно указывало, что спорное строение после истечение срока действия аренды пришло в состояние близкое к разрушению, и учреждение не предусматривает возможность его использование в рамках арендных отношений (т. 2, л. д. 8 – 84, т. 3, л. д. 65 – 68).

Довод заявителя о не соблюдении претензионного порядка, рассматривался судом апелляционной инстанции, и получил оценку с учетом положений действующего законодательства и установленных по делу фактических обстоятельств, связанных с взаимоотношениями сторон при исполнении договора аренды и обращением его сторон за судебной защитой.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 по делу № А01-383/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий						               О.Л. Рассказов   

Судьи									               А.В. Садовников

                                                                                                               Е.В. Улько