﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-45498/2019

Дело № А57-22958/2018

г. Казань

13 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи  Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пашиной Ж.А.,

при участии представителя:

ответчика (ООО «Альмир») – Сотникова А.А. (доверенность от 08.05.2019),

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:

истца (прокуратура Саратовской области) – Аристовой О.Д. (удостоверение),

ответчика (администрация муниципального образования «Город Саратов») – Галицкой К.В. (доверенность от 13.11.2018),

третьего лица (УФАС по Саратовской области) – Фурсаевой М.С. (доверенность от 09.01.2019), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альмир»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.12.2018 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Жаткина С.А.)

по делу № А57-22958/2018

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), обществу с ограниченной ответственностью «Альмир» (ОГРН 1106450004814, ИНН 6452948169), при привлечении третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Джамп», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), филиала государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Управления федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ОГРН 1026402675045, ИНН 6450014580), Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), о признании недействительным договора, применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - администрация МО «Город Саратов», администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Альмир» (далее – ООО «Альмир», общество) о признании недействительными (ничтожными) сделок: 

- договора аренды № Ар15-456/Ю-1 земельного участка площадью 11 141 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями; 

- договора аренды № Ар15-458/Ю-1 земельного участка площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

- договора аренды № Ар15-459/Ю-1 земельного участка площадью 11 200 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

- договора аренды № Apl5-460/Ю-1 земельного участка площадью 9266 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Альмир» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельные участки: 

- площадью 11 141 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 

- площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями,

 - площадью 11 200 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями,

 - площадью 9266 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее?АПК РФ), привлечены общество с ограниченной ответственностью «Джамп» (далее – ООО «Джемп»), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, филиал государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области (ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области), Управление федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (далее – УФАС по Саратовской области), Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.12.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019, исковые требования удовлетворены.

ООО «Альмир» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители прокуратуры Саратовской области, администрации и УФАС по Саратовской области, считая доводы жалобы несостоятельными, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом области № 1205-р от 29.08.2005, № 1648-р от 28.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Саратовский авиационный завод» заключен договор аренды от 01.06.2006 № 290, по условиям которого арендатору со сроком на 49 лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110, площадью 43 173 кв. м, находящийся по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы - зерносклада, весовой, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 29.11.2005 № 18/05?1064.

По договору замены стороны в обязательстве от 08.07.2010 общество с ограниченной ответственностью «Алмит» (первоначальный арендатор) передало ООО «Джемп» все права и обязанности по договору аренды от 01.06.2006 № 290.

Согласно пункту 1.2 данного договора указанный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110 предоставлен первоначальному арендатору на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом области № 1205-р от 29.08.2005, № 1648-р от 28.10.2005, договора аренды от 01.06.2006 № 290, а также на основании договоров замены стороны в обязательстве от 30.10.2006, от 06.12.2006, от 08.02.2007, от 01.08.2007, от 27.09.2007, от 22.01.2008, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

16.05.2012 Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» (арендодатель) и ООО «Джамп» (арендатор) на основании постановления администрация МО «Город Саратов» от 22.03.2012 № 392 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2006 № 290, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». 

Впоследствии 20.04.2015 ООО «Джемп» (первоначальный  арендатор) заключило с ООО «Альмир» (новый арендатор) соглашение о замене стороны в обязательстве о передаче прав и обязанностей по договор аренды  от 01.06.2006 № 290.

19.08.2015 специалистом отдела муниципального земельного контроля было проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:0110, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», по результатам которого составлен акт от 19.08.2015.

Из акта следует, что указанный земельный участок свободен от объектов капитального строительства, не огорожен, заросший травяной и кустарниковой, древесной растительностью.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости: зернохранилище с кадастровым номером 64:48:010114:1831, весовая с кадастровым номером 64:48:010114:1836, свинарник с кадастровым номером 64:48:010114:1837, котельная с кадастровым номером 64:48:010114:1397, свинарник с кадастровым номером 64:48:010114:1396, зерносклад-мельница с кадастровым номером 64:48:010114:1398 сняты с государственного кадастрового учета 09.12.2015 по заявлению собственника объекта недвижимости - ООО «Альмир» в связи с прекращением его существования на основании Акта о сносе строений (нежилых зданий) от 21.09.2015.

Впоследствии по заявлению ООО «Альмир» от 31.07.2015 постановлением администрации МО «Город Саратов» от 03.09.2015 № 2406 «Об утверждении схемы расположения земельных участков» утверждена схема расположения земельных участков площадью 11 566 кв. м, 11 200 кв. м, 9266 кв. м из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж-2 (зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), описание местоположения: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:110 с сохранением его в измененных границах.

В результате чего земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110 был разделен на 4 самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 64:48:010140:110 площадью 11 141 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010140:1263 площадью 11 566 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010140:1265 площадью 11 200 кв. м, с кадастровым номером 64:48:010140:1264 площадью 9266 кв. м.

Между ООО «Альмир» и администрацией МО «Город Саратов» 15.10.2015 заключены договоры аренды:

- № Ар15-456/Ю-1 земельного участка площадью 11 141 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

- № Ар15-458/Ю-1 земельного участка площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

- № Ар15-459/Ю-1 земельного участка площадью 11 200 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями;

- № Ар15-460/Ю-1 земельного участка площадью 9266 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Прокуратурой Саратовской области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства, в рамках которой установлены нарушения требований земельного, градостроительного и антимонопольного законодательства при представлении ООО «Альмир» земельных участков.

Прокуратура Саратовской области, полагая, что действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) приведен перечень сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона. Согласно разъяснениям, изложенных в пунктах 74, 75, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

В период подписания сторонами оспариваемых договоров аренды, предусматривающих размещение на участках многоквартирных многоэтажных жилых домов, а также на момент подписания соглашения от 16.05.2012 к договору аренды от 01.06.2006 № 290, предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных ЗК РФ, определяющим особый порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась до 01.03.2015 статьей 30.1 ЗК РФ, после 01.03.2015 статьями 39.6, 39.11 ЗК РФ, согласно которым земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен в аренду посредством проведения аукциона.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, соблюдены не были, по существу договоры от 15.10.2015 № Ар15?460/Ю?1, Ар15-459/Ю-1, Ар15-458/Ю-1, Ар15-456/Ю-1 направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В связи с чем суды первой и апелляционной инстанции с учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному выводу о ничтожности спорных договоров аренды от 15.10.2015 в силу статей 166, 168 ГК РФ, как совершенных в нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, нарушающего публичные интересы.

Доводы заявителя жалобы о том, что оспоренные договоры аренды не противоречат действующему законодательству, заключение названных договоров осуществлялось с сохранением условий договора аренды от 01.06.2006 № 290 с учетом дополнительного соглашения от 16.05.2012, отклоняются судебной коллегией.

Так, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ (в применимой редакции).

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 от 29.05.2012 № 13016/11,  12919/11.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Судами при разрешении спора установлено, что на момент изменения разрешенного вида использования земельного участка объекты недвижимости, под которые был предоставлен земельный участок, существовали, что подтверждается договорами купли-продажи указанных объектов недвижимости, заключенных одновременно с договорами замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка вплоть до 20.04.2015. Лишь 09.12.2015 объекты были сняты с государственного кадастрового учета, что подтверждается информацией ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области № 8258 от 02.11.2017. 

Таким образом, суды верно указали, что поскольку спорный земельный участок имел разрешенное использование «нежилые здания котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» и предоставлялся в аренду с этой целью; какие-либо конкурсные процедуры при его предоставлении (торги) не проводились, предоставление участка было обусловлено обязанностью общества обеспечить его использование исключительно в целях, в которых он предоставлялся. В связи с чем при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; изменение вида разрешенного использования названного земельного участка соглашением от 16.05.2012 по существу направлено на обход процедуры, предусмотренных действующим земельным законодательством. 

Довод заявителя жалобы о пропуске срока исковой давности был предметом исследования судов, ему дана надлежащая правовая оценка.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221?ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. 

Согласно пунктам 11, 14 части 2 статьи 7 Закона № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок. 

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. 

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11, от 29.05.2012 № 13016/11). 

Суды установив, что отнесение спорного земельного участка к землям для размещения «Многоквартирных многоэтажных жилых дом (от 6 этажей и выше) и «Среднеэтажной жилой застройке», при наличии на нем объектов недвижимости в отсутствие иных вариантов размещения этих объектов и недоказанности иных вариантов для размещения объектов недвижимости носит формальный характер, при этом фактическое изменение целевого назначения земельного участка произошло лишь 09.12.2015, пришли к верному выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы подателя жалобы о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании постановления органа местного самоуправления от 22.03.2012 № 392, не признанного недействительным, не опровергает выводы судов о нарушении порядка предоставления земельного участка под жилищное строительство. При этом в силу абзаца 13 статьи 12 ГК РФ суды вправе давать оценку ненормативному акту государственного органа или органа местного самоуправления, и в случае если данный акт противоречит закону, не применять его независимо от того, предъявлялись ли требования о признании этого акта недействительным (абзац 4 пункта 9 постановления № 25).

Кроме того, ссылка заявителя кассационной жалобы о том, что в данном случае имело место не первичное предоставление земельных участков, оспоренные договоры заключены взамен заключенного в порядке статьи 36 ЗК РФ договора от 01.06.2006 № 290, отклоняется судебной коллегией, поскольку данный довод основан на ошибочном толковании положений статьи 11.8 ЗК РФ .

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, данное законоположение направлено на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Однако, учитывая факт сноса объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке, который обществом не освоен, незаконное изменение вида разрешенного использования земельного участка (с эксплуатации «нежилых зданий котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» на строительство многоквартирного жилого дома), невозможность достижения цели договора аренды в связи со сносом объектов недвижимости и погашением записи о праве собственности, заключение ответчиком договоров аренды на использование образованных в результате раздела исходного земельного участка новых земельных участков также с нарушением действующего законодательства (на иных условиях), оснований для сохранения арендных отношений с ответчиком не имеется и такие участки до заключения новых договоров аренды на образуемые (измененные) участки подлежат возврату в порядке реституционного требования арендодателю.

Следует отметить, что в соответствии со статьей 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

В отсутствие доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда право на обращение в суд с настоящим иском использовано злонамеренно, с целью нанести вред ответчику, причин для применения статьи 10 ГК РФ, предусматривающей возможность отказа в защите интересов лица, злоупотребляющего правом, не установлено.

Довод Общества о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в незаконном составе также подлежит отклонению.

Согласно пункту 2.2 Определения Конституционного суда Российской Федерации от 03.04.2014 № 656-0 незаконным состав суда будет считаться тогда, когда в него входят лица, не имеющие в силу закона права рассматривать дело в судебном порядке в данном судебном органе. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, абзац первый части 4 статьи 17 и часть 1 статьи 266 АПК РФ определяют, что дела в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматриваются коллегиально в составе трех или иного нечетного количества судей. Из буквального толкования данных законоположений во взаимосвязи со статьей 18 АПК РФ следует, что состав арбитражного суда апелляционной инстанции - это судьи конкретного арбитражного апелляционного суда, которые вправе рассматривать конкретное дело. 

В рассматриваемом случае оснований полагать, что формирование состава суда из судей второго и третьего судебных составов судей апелляционного суда, принявшего постановление от 13.02.2019, произведено с нарушением положений статьи 18 АПК РФ и не обеспечило объективного и беспристрастного рассмотрения дела, не имеется. 

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 288 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые определением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2019, подлежат отмене.

Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины по правилам статей 110, 112 АПК РФ относятся на заявителя жалобы - ООО «Альмир».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.12.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу № А57-22958/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        А.Ф. Фатхутдинова

Судьи                                                                               В.А. Карпова

                                                                                          Ф.В. Хайруллина