АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-17975/2022 

 

Дата принятия решения –  12 октября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  05 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в  открытом судебном заседании дело А65-12014/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 307169013700219, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды №К-10-1766/А от 09 декабря 2020 года, об обязании принять по передаточному акту помещения: часть 263 на 2 этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: 

<

...> (ТРК «Парк Хаус»),

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 01.05.2022,

от ответчика – ФИО4, доверенность  от 22.11.2021,

УСТАНОВИЛ:

Истец - индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" о расторжении договора аренды №К-10-1766/А от 09 декабря 2020 года; обязании принять по передаточному акту помещения: часть 263 на 2 этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: 

<

...> (ТРК «Парк Хаус»).

Определением от 11.07.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 24.08.2022.

Определением от 24.08.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 05.10.2022.

В судебное заседание 05.10.2022 явились представители сторон.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайств не заявлено.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Из материалов дела следует, что «09» декабря 2020 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды №К-10-1766/А (далее - договор) помещения площадью 256,59 кв. м на 2 этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: 

<

...> (ТРК «Парк Хаус»).

Согласно п.3.1. договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации регистрирующим органом, прекращает свое действие 30 ноября 2025 года (включительно).

Как указывает истец, в период с осени 2021 года и по настоящее время произошли существенные изменения обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, а именно значительное снижение трафика покупателей, вызванное двумя ключевыми факторами: ограничительными мерами, введенными Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения коронавирусной инфекции» по наличию QR-кодов для посетителей торговых центров, в связи с чем показатели посещаемости в октябре 2021 года упали в 2,1 раз по сравнению с сентябрем 2021 года, а также закрытие в ТРК «Парк Хаус» магазинов: Zara, Н&М, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear, KIABI, Puma и других, расположенных на 1 этаже торгового центра - «якорных» арендаторов - крупных международных ритейлеров, создающих основной график посещаемости.

Истец отмечает, что показатели расчета выручки на 1 кв.м арендуемой площади в магазине Истца в ТРК «Парк Хаус» изначально (до наступления существенных изменений) были существенно ниже магазинов с аналогичной продукцией в других торговых центрах (ТРК Тандем, ТЦ Kazan Mall), трафик каждого последующего этажа торгового центра снижается, а магазина Истца в ТРК «Парк Хаус» расположен на втором этаже. В настоящий момент закрываются соседние магазины второго этажа. Совокупность указанных обстоятельств говорит о значительном падении покупательского спроса, что является существенным убытком для истца и он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Наступление данных обстоятельств невозможно было предположить в момент заключения договора, так как изменение экономических условий вызвано причинами, которые не зависят от арендатора, а наступление неблагоприятных последствий невозможно преодолеть. При заключении договора на продолжительный срок, учитывая значительные финансовые вложения на вновь открывшийся магазин (затраты на ремонт помещения, маркетинг, страхование) арендатор исходил из того, что подобного изменения обстоятельств не произойдет.

Письмами от 11.10.2021 (л.д.38), 21.12.2021 (л.д.38-39), от 11.02.2022 истец обращался к ответчику о предоставлении на время действия ограничений скидки на арендную плату.

Ответчик письмами от 09.02.2022 (л.д.40), 05.03.2022 (л.д.41-42) потребовал внесения арендной платы в полном объеме.

14.02.2022 истец направил в адрес ответчик уведомление об отказе от договора аренды и его расторжении с 29.04.2022. 

Письмом от 15.04.2022 арендодатель согласия на досрочное расторжение договора не дал.

18.05.2022 истец направил письмо о готовности передать арендуемое помещение и согласовании условий по расторжению договора. 

Неудовлетворение ответчиком требований истца в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения и расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как установлено судом, в обоснование заявленных требований истец сослался на  значительное снижение трафика покупателей, снижение планируемой прибыли (выручки), которое не позволяет ему исполнять условия договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств истцом не представлено. 

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Из односторонне составленной таблицы посещаемости магазина «Книга+» (л.д.35), сведений о количестве чеков и выручке магазина (л.д.36)  минимальных значений не усматривается.

Исходя из положений статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона, в данном случае истец.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Затруднительное финансовое положение истца, связанное со снижением прибыли, на которую рассчитывал истец, заключая договор аренды, не могут являться существенным изменением обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права на расторжение договора в судебном порядке и наступления которых истец не мог предвидеть в момент заключения договора. 

Сама по себе убыточность магазина не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец, вступая в договорные отношения, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должен был прогнозировать возможную экономическую ситуацию.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств того, какие им были предприняты меры для восстановления своего финансового положения, а так же доказательств проявления достаточной степени заботливости и предусмотрительности, которая от него требовалась во избежание данных изменений.

В связи с этим в целях соблюдения баланса прав и законных интересов всех заинтересованных участников предпринимательских отношений и обеспечения стабильности условий хозяйствования необходимо также учитывать и интересы ответчиков (арендодателей), которые, заключая спорную сделку с истцом, рассчитывали на ее надлежащее исполнение со стороны арендатора в течение всего срока действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Свобода договора – это, прежде всего, свобода заключения договора и определения его условий. Она означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать. 

При этом, автономия воли и свобода договора проявляются в различных аспектах, в том числе в предоставлении сторонам договора широкого усмотрения при определении его условии. 

В данном случае спорный договор был заключен между сторонами по обоюдному согласию, стороны самостоятельно установили его условия, и при заключении такого договора истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, должен был предвидеть возможные изменения в его финансовой деятельности. 

Согласно п.12.3 договора односторонний отказ от исполнения настоящего договора арендатором во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором.

Согласно п.12.3.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором в течение более 30 (тридцати) календарных дней подряд.

Доказательств невозможности использования помещения ответчиком в материалы дела не представлены, у истца сохранилась возможность ведения коммерческой деятельности с использованием помещения. 

Суд отмечает, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с ухудшением финансового положения.

Таким образом, оснований для расторжения договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ не имеется.

При указанных обстоятельствах исковые  требования  не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                       Муллагулова Э.Р.