﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19363/2018

г. Краснодар

09 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Океан» (ИНН 2317002593, ОГРН 1022302718052) – Прозорова В.В. (руководитель), в отсутствие  ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2019 (судьи Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-19363/2018, установил следующее.

ООО «Океан» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее – администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о возложении на ответчиков обязанности пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353, определить его с учетом результатов судебной экспертизы в размере 759 600 рублей; заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.04.2009 № 4900005182 (уточненные требования).

Решением от 11.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.07.2019, суды возложили на администрацию обязанность в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения заключить с обществом дополнительное соглашение от 03.10.2017 к договору аренды № 4900005182, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с заключением ООО "Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз" от 20.02.2019 № А32-19363/2019 и составляет 759 600 рублей». Распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что размер годовой арендной платы за участок должен определяться исходя из 1,5% от его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителей, общество не доказало существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Пункт 3.5 договора предусматривает возможность одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор. Заключая договор с администрацией, общество согласилось с его условиями.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.04.2009 № 4900005182 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять на условиях указанного договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 для размещения и эксплуатации магазина (пункт 1.1).

Срок действия договора – 49 лет (пункт 2.1).

Порядок расчета арендной платы изложен в разделе 3 договора. Пунктом 3.5 определено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменения фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписываются сторонами.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация направила обществу дополнительное соглашение от 03.10.2017, в пункте 1 которого отражено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок от 19.09.2017 № 441/17 и составляет 1 318 234 рубля 50 копеек. Исчисление арендной платы устанавливается с 18.09.2017 (пункт 2 соглашения).

27 марта 2019 года арендатор направил арендодателю претензию о необходимости определения размера арендной платы в соответствии с отчетом ООО «Краснодарская оценочная компания» от 16.03.2018 № О-01-02-18, согласно которому годовая арендная плата составила 676 тыс. рублей.

Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельный участок находится в муниципальной собственности, поэтому арендная плата за его использование относится к категории регулируемых цен (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статья 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции)).

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353 суд назначил экспертизу, проведение которой поручено ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз».

Заключением от 20.02.2019 № А32-19363/2019 определена рыночная стоимость спорного земельного участка – 50 640 тыс. рублей.

Оценив заключение судебной экспертизы, суды сочли ее выводы правильными, обоснованными и не допускающими двоякого толкования. Ходатайств о проведении дополнительной, повторной экспертизы, о вызове эксперта для дачи пояснений ответчик не заявлял, достоверность выводов эксперта не опроверг.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь выводами эксперта, изложенными в заключении от 20.02.2019, учитывая, что сумма годовой рыночной арендной платы должна определяться на основании постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (759 600 рублей), суды обоснованно удовлетворили заявленные требования. 

Ссылаясь на то, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса), ответчики не указали на нарушение данных правил судами при разрешении спора и не мотивировали этот довод.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2019 по делу № А32-19363/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий								Е.Г. Соловьев

Судьи											А.И. Мещерин

											И.В. Сидорова