АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, пл. Старый Торг, 4; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-3217/2022

14 октября 2022 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2022 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до и после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ген-Строй», 248000, 

<

...>/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к муниципальному образованию «Город Калуга» в лице Городской Управы 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об устранении препятствия в пользовании земельным участком и пересчете арендой оплаты,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО2 по доверенности от 17.01.2022 сроком действия на 3 года (до и после перерыва), директора ФИО3 на основании решения № 01 от 25.05.2020 (после перерыва),

от ответчика - представителя ФИО4 по доверенности № 01/47-21-Д от 28.04.2021 сроком действия на 3 года (до и после перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Гег-Строй» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к муниципальному образованию «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги об обязании собственника земельного участка с кадастровым номером 40:26:000384:5077 - Муниципального образования «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги устранить препятствия в пользовании земельным участком путем внесения изменения в градостроительный план, исключающего водоохранную зону ввиду отсутствия водного объекта, а также с требованием уменьшить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000384:5077.

18.08.2022 представитель истца в судебном заседании указал, что одним из исковых требований являлось устранение препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 40:26:000384:5077. С даты подачи искового заявления по настоящее время указанное препятствие по инициативе истца было устранено, а именно: через доверенное лицо в адрес ответчика было подано заявление об исключении в градостроительном плане водного объекта, а соответственно водоохранной зоны, в связи с фактическим отсутствием указанного объекта, подтверждением чего являлись проведенные инженерные изыскания. На основании изложенного заявил отказ от иска в части требования об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем внесения изменения в градостроительный план. 

Также указал, что в адрес истца ответчиком был направлен расчет арендной платы за 2022 год (аналогичные расчеты был за 2, 3 и 4 кварталы 2021), согласно которого сумма арендной платы за квартал определялась следующим образом: А= (Агод / 365 * 365), где Агод - годовая арендная плата составляет 2 459 971,64 руб. В связи с изменением вида разрешенного использования с «Многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше ...» на «Объекты гаражного назначения», годовая арендная плата должна рассчитываться по следующей формуле: А = КС * к, где А - годовая арендная плата, КС — кадастровая стоимость участка, к = 0,015 установлен Земельным кодексом Российской Федерации и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях. Кадастровая стоимость земельного участка 6 521 971,68 руб. А=6 521 971,68*0,015. Размер годовой арендной платы за указанный земельный участок должен составлять 97 829 руб. 58 коп.; пояснил, что у Общества отсутствовали сомнения относительно прекращении договорных отношений, поскольку ответчик неоднократно обращался в суд с исковыми требованиями о взыскании арендных платежей, договор уступки прошел государственную регистрацию.

Представитель истца в настоящем судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме на основании доводов искового заявления, представил письменные дополнения, согласно которым после подачи и принятия иска Арбитражным судом Калужской области, а именно 25.04.2022 года истец, через своего представителя, обратился к ответчику с заявлением (исх. № 105) о выдаче градостроительного плана, приложив к письму соответствующие документы. 28.04.2022 года указанное письмо было зарегистрировано ответчиком за вх. № 2657-06-22 от 28.04.2022, и 13.05.2022 года был получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 40:26:000384:5077, в котором отсутствовала водоохранная зона, береговая линия и прибрежная полоса. Именно с даты получения градостроительного плана, т.е. с 13 мая 2022 года, ответчиком устранены препятствия пользования истцом земельным участком в соответствии с его назначением и соответственно арендная плата должна быть рассчитана с указанной даты и в размерах, с применением коэффициента, соответствующего назначению земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, представил возражения на исковое заявление, указав, что при обращении истца 03.08.2021 за выдачей ГПЗУ применялись положения в действующей на тот момент редакции ПЗЗ ( редакция от 07.10.2020 № 275), в которой существовала водоохранная зона. При обращении за ГПЗУ в 28.04.2022 применяются действующие положения ПЗЗ, в которых водоохранная зона на земельный участок отсутствует с 08.12.2021 (редакция Правил № 283).В ГПЗУ от 13.05.2022 отсутствует водоохранная зоны. Согласно картотеки Арбитражного суда Калужской области по истец обратился в суд с настоящим иском 13.04.2022, иск принят 29.04.2022. До обращения в суд истец не обращался за выдачей ГПЗУ, с учетом внесенных изменений ПЗЗ (исключающую водоохранную зону), а обратился 28.04.2022, т.е. после подачи иска. Истец имел возможность обратиться и получить ГПЗУ, не обращаясь преждевременно в суд.

В судебном заседании 03.10.2022 был объявлен перерыв до 10.10.2022 до 15 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Представители истца в настоящем судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме на основании доводов искового заявления и дополнительных пояснений к нему.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам возражений на исковое заявление.

Согласно ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Суд не усматривает в отказе от заявленных требований в части обязания собственника земельного участка с кадастровым номером 40:26:000384:5077 - Муниципального образования «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги устранить препятствия в пользовании земельным участком путем внесения изменения в градостроительный план, исключающего водоохранную зону ввиду отсутствия водного объекта, противоречия закону или нарушения прав других лиц, в связи с чем, отказ истца от иска в указанной части принимается арбитражным судом.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

С учетом изложенного, производство по делу в части требования об обязании собственника земельного участка с кадастровым номером 40:26:000384:5077 - Муниципального образования «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги устранить препятствия в пользовании земельным участком путем внесения изменения в градостроительный план, исключающего водоохранную зону ввиду отсутствия водного объекта, подлежит прекращению.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам. 

Между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (арендатор) на основании протокола от 28.09.2012 №2 (лоты №№1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12. 

Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения № 97/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым № 40:26:000384:41 общей площадью 37 671 кв.м (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м от ориентира но направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская обл., г.Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) (далее - участок) в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору. Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроено-пристроенные.

В соответствии с п.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 97/15 от 16.02.2015 срок аренды участка устанавливался до 11.10.2018.

В последующем дополнительным соглашением № 74/18 от 19.03.2018 стороны изменили площадь арендуемого земельного участка с 37 671 кв.м. на 10 221 кв.м.

09.04.2020 стороны заключили еще одно дополнительное соглашение № 124/20, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, находящийся в собственности муниципального образования «Город Калуга», площадью 5 138 кв.м с кадастровым № 40:26:000384:5077 по адресу: г.Калуга, р-н д.Верховая, д. Квань (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская обл., г.Калуга, р-н д.Верховая, д.Квань), в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок от 17.02.2020 № 40/000/003/2020-22293, копия которого прилагается к договору, с видом разрешенного использования: объекты гаражного назначения, целевое использование: «строительство».

26.04.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (правообладатель) и ООО «Ген-Строй» (правоприобретатель), истцом по настоящему делу, был заключен договор № 10-П о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям п.1.1 которого в соответствий с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель - арендатор по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12 (далее договор аренды земельного участка) передает все права и обязанности правоприобретателю -новому арендатору в отношении земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Город Калуга», предоставленною Городской Управой города Калуги, площадью 5 138 кв.м с кадастровым номером 40:26:000384:5077, расположенного по адресу: Калужская область, г. Калуга, район д. Верховая, д. Квань. с видом разрешенного использования: объекты гаражного назначения, целевое использование: «строительство» (далее земельный участок).

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области 12.05.2021 г. № 40:26:000384:5077-40/055/2021-5.

Фактическая передача участка в аренду от ООО «Специализированный застройщик «СК Правый берег» к ООО «ГЕН-СТРОЙ» состоялась 03 июня 2021 года на основании акта приема-передачи земельного участка.

Ссылаясь на то, что в адрес ООО «ГЕН-СТРОЙ» 24.01.2022 года (исх.№ 619/06-22) Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги предоставлен расчет арендной платы за 2022 год без пояснительной записки, расшифровывающей из каких показателей сложился расчет, имеются сомнения в расчетах ввиду того, что ни одним из пунктов заключенного договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12, представленные расчеты не предусмотрены, расчет арендной платы должен производиться в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации с применением коэффициента к данному виду разрешенного использования земельного участка, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ №О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Аукцион является конкурентным способом определения поставщика (исполнителя), основанным на добровольной инициативе его участников к снижению (или увеличению) минимальной (максимальной) цены, предлагаемой за приобретаемый товар (или право).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному именно без проведения торгов.

Между тем, договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12 был заключен именно посредством проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Кроме того, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2021 № 305-ЭС21-2159 по делу № А40-166059/2016).

Согласно сведениям Управления Росреестра по Калужской области государственная регистрация права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000384:41 по адресу: 

<

...> была произведена 28.01.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, договор, прекративший свое действие, не может быть изменен по смыслу статей 450 и 453 ГК РФ.

Поскольку договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12 был фактически исполнен, правовые основания для внесения изменений в него в виде уменьшения арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000384:5077 к указанному договору отсутствуют.

Аналогичный правовой подход в части невозможности внесения изменений в прекративший свое действие договор изложен в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.01.2019 № Ф03-5575/2018 по делу № А59-3758/2018.

Учитывая изложенное, исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ген-Строй» уменьшении арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000384:5077, удовлетворению не подлежат. 

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца. 

В соответствии со ст. ст. 104, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат возврату истцу из федерального бюджета в связи с отказом от иска. При отказе истца от иска до принятия решения судом первой инстанции возврату подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

Вместе с тем, при прекращении производства по делу в связи с отказом истца (заявителя) от иска (заявления) следует учитывать, что государственная пошлина не возвращается, если установлено, что отказ связан с добровольным удовлетворением ответчиком (заинтересованным лицом) заявленных требований после подачи искового заявления (заявления) в арбитражный суд (абзац третий подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

В этом случае арбитражный суд должен рассмотреть вопрос об отнесении на ответчика (заинтересованное лицо) расходов по уплате государственной пошлины исходя из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.

При этом ответчик, желающий избежать несения судебных расходов, вправе произвести исполнение спорного обязательства в процедуре досудебного урегулирования спора, и лишь проявленное им на данной стадии бездействие влечет для него соответствующие правовые последствия, выражающиеся в возможности взыскания с него судебных расходов в случае правомерности заявленного иска.

Вместе с тем, судом было установлено, что требование об обязании собственника земельного участка с кадастровым номером 40:26:000384:5077 - Муниципального образования «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги устранить препятствия в пользовании земельным участком путем внесения изменения в градостроительный план, исключающего водоохранную зону ввиду отсутствия водного объекта, было исполнено Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуга, а не ответчиком по настоящему делу. Кроме того, при обращении истца 03.08.2021 за выдачей ГПЗУ применялись положения в действующей на тот момент редакции ПЗЗ (редакция от 07.10.2020 № 275), в которой существовала водоохранная зона. При обращении за ГПЗУ в 28.04.2022 применялись уже действующие положения ПЗЗ, в которых водоохранная зона на земельный участок отсутствует с 08.12.2021 (редакция Правил № 283). В ГПЗУ от 13.05.2022 отсутствует водоохранная зоны. До обращения в суд истец не обращался за выдачей ГПЗУ, с учетом внесенных изменений ПЗЗ (исключающую водоохранную зону), а обратился 28.04.2022, т.е. после подачи иска, в связи с чем суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика понесенных истцом судебных расходов в данной части.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Ген-Строй» от иска к муниципальному образованию «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги в части требования об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 40:26:000384:5077 путем внесения изменения в градостроительный план, исключающего водоохранную зону ввиду отсутствия водного объекта.

Производство по делу №А23-3217/2022 в указанной части прекратить.

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ген-Строй», г. Калуга, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 200 руб., перечисленную по платежному поручению № 41 от 12.04.2022.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья

Е.В. Иванова