АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5570/2024

Дело № А57-29798/2022

г. Казань

13 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн заседание) представителя:

Министерства инвестиционной политики Саратовской области – ФИО1, доверенность от 01.07.2024,

при участии в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа представителей:

администрации муниципального образования «город Саратов» - ФИО2, доверенность от 02.10.2023,

общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» – ФИО3, доверенность от 09.12.2022,

комитета по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов» – ФИО4, доверенность от 05.07.2024, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» 

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024

по делу № А57-29798/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Министерство инвестиционной политики Саратовской области, комитет по управлению имуществом г. Саратова, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов», 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (далее – ООО «Боконцепт Отель», общество, застройщик, ответчик) о расторжении договора аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Министерство инвестиционной политики Саратовской области (далее – Министерство), комитет по управлению имуществом г. Саратова, комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Комитет по архитектуре).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку арендатор в разумные сроки осваивает земельный участок, проводит инженерные изыскания, осуществляет архитектурно-строительное проектирование, формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство, с учетом вынужденной смены инвестора – иностранного партнера – международного гостиничного оператора под брендом «Меркер», с учетом требований которой разрабатывалась проектная документация, последовательность действий застройщика указывает на заинтересованность и наличие возможности продолжения реализации инвестиционного проекта при участии другого оператора – общества «Сафмар Плаза» – группы гостиничных комплексов Москвы с мировым именем и использования земельного участка по назначению в указанных целях; факт неполучения разрешения на строительство в течение трех лет с момента заключения договора, а также отсутствие ограждения и фактических строительных работ на участке не свидетельствует о нарушении статьи 45 ЗК РФ.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024, решение отменено, заявленные требования удовлетворены. 

ООО «Боконцепт Отель» просит в кассационной жалобе постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, указывая, что существенного нарушения условий договора им не допущено, расторжение договора аренды нарушает права и законные интересы общества.

В отзывах на кассационную жалобу Министерство, Администрация, Комитет по архитектуре и правительство просят оставить постановление апелляционного суда без изменения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои позиции по кассационной жалобе и отзывам на жалобу; другие лица, участвующие в деле, не явились, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Разрешая спор, отменяя решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора, суд апелляционной инстанции, указал, что в ходе рассмотрения дела установлен факт неиспользования земельного участка по предусмотренному договору аренды целевому назначению, а именно, для строительства, не получено в течение 3лет разрешение на строительство, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды, заключенного на 10 лет.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) сформулирована следующая правовая позиция. В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), в пункте 23 разъяснил следующее.

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 № 2466-О, от 17.07.2018 № 1752-О, от 27.03.2018 № 644-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 29.09.2016 № 1958-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 24.10.2013 № 1617-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд округа полагает, что выводы суда апелляционной инстанции о существенном характере нарушения, допущенного арендатором, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неполном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом апелляционной инстанции не приняты во внимание все обстоятельства, связанные с предоставлением участка в аренду ответчику по спорному договору от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 и освоением ответчиком названного земельного участка.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, предусмотренному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. 

Без проведения торгов заключение такого договора допускается в случаях, прямо установленных в статье 39.6 ЗК РФ, а именно, в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Подпунктом 3 пункта 2 названной статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В субъекте Российской Федерации – Саратовской области законом Саратовской области от 30.09.2014 №  122-ЗСО «О земле» (далее – Закон о земле) в статье 16 определено: порядок рассмотрения документов, обосновывающих соответствие объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабного инвестиционного проекта установленным настоящей статьей критериям, определяется Правительством области.

Постановлением Правительства Саратовской области от 05.08.2016 № 410-П утверждено Положение о порядке рассмотрения документов, обосновывающих соответствие масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным Законом «О земле». 

Судом установлено и из материалов дела следует, что 07.06.2019 между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт Отель» (инвестор) заключено соглашение о намерениях реализовать инвестиционный проект на территории Саратовской области, в соответствии с пунктом 1.1, 2.2.1 которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных денежных средств планировал построить в г. Саратове гостиничный комплекс на 230-250 номеров под маркой Mercure; конгресс центр вместимостью 500 человек с рестораном и баром; организовать яхт-клуб с причалом для катеров и рестораном. Планируемые сроки реализации 2019-2021 гг. 

ООО «Боконцепт Отель» обратилось в Министерство экономического развития Саратовской области с заявлением о рассмотрении документов на соответствие инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференции, симпозиумы, саммиты, выставки и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга» (далее – инвестиционный проект), критериям, установленным пунктами «а», «б» части 2 статьи 16 Закона о земле, приложив к заявлению предусмотренный пакет документов, в том числе, бизнес-план проекта, технико-экономическое обоснование и т.д. 

Установив, что инвестиционный проект, реализация которого планируется ООО «Боконцепт Отель» на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050372:19, соответствует критерию масштабного инвестиционного проекта, установленному пунктом «б» части 2 статьи 16 Закона о земле, Губернатор Саратовской области издал распоряжение от 16.09.2019 № 750-р «О соответствии инвестиционного проекта общества с ограниченной ответственностью «БОКОНЦЕПТ ОТЕЛЬ» критериям масштабного инвестиционного проекта и предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка» (далее – распоряжение № 750-р).

Между Администрацией (арендодателем) и ООО «Боконцепт Отель» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5, с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4 509 кв.м, с видом разрешенного использования «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них», в целях реализации масштабного инвестиционного проекта сроком на десять лет (пункт 2.1. договора).

Арендодатель, установив 26.09.2022 при осмотре земельного участка, что арендатор не приступил к застройке территории и за получением разрешения на строительство не обращался, 27.09.2022 направил ответчику по адресу, указанному в договоре аренды заказной корреспонденцией, предупреждение с предложением сообщить в 30-дневный срок о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка. 

Согласно Отчету об отслеживании почтовых отправлений (официальный сайт Почты России) заказная корреспонденция возвращена органом связи в связи с отсутствием адресата. 

28.10.2022 арендатору направлено соглашение о расторжении договора, которое арендатором не подписано и не возвращено. 

Администрация, указывая, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора, поскольку не использует спорный земельный участок, не приступил к строительству, не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5. 

Таким образом, обращение администрации в суд с настоящим исковым заявлением преследует целью расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного в особом порядке, без торгов, в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, высшим должностным лицом субъекта в целях реализации масштабного инвестиционного проекта в субъекте Российской Федерации – Саратовской области, после проверки проекта на соответствие требованиям нормативных актов субъекта и его одобрения, с привлечением иностранного инвестора.

Из материалов дела видно, что ООО «Боконцепт Отель» приступило к реализации инвестиционного проекта, с участием инвестора – иностранного партнера – международного гостиничного оператора под брендом «Меркер», с учетом требований которой разрабатывалась проектная документация и второй вариант объемно-пространственного решения проекта строительства гостиничного комплекса, который имеет более сложную и интересную форму (№ 39 от 13.12.2019) и одобрен 17.12.2019 на открытом заседании архитектурно-градостроительного совета МО «Город Саратов», провело подготовительные работы на земельном участке, разработало проектную документацию, оплатив услуги сторонних организации, т.е. формировал документы, необходимые для получения разрешения на строительство. 

Вместе с тем, иностранное лицо, с которым начат инвестиционный проект, в последующем, после объявления специальной военной операции в России (СВО), отказалось поддерживать какие-либо проекты в России, расторгло соглашение, о чем уведомило ООО «Боконцепт Отель». 

В связи с чем арендатор, не прекращая деятельность по сбору документов, предусмотренных предпроектным и проектными этапами, в целях продолжения реализации развития начатого проекта и использования земельного участка по назначению в указанных целях, нашел другого оператора, российского – ООО «Сафмар Плаза» – группу гостиничных комплексов Москвы с мировым именем, планирующего вложить в указанный инвестиционный проект инвестиции на сумму 5 млрд.руб., о чем между ними заключено соглашение от 20.04.2023, что, в принципе, соответствует требованиям современных реалий по развитию отечественной экономики, путем привлечения средств не из-за рубежа, а от российских лиц, желающих не уводить финансы из страны, а инвестировать их в национальные проекты.

При этом совершенствование инвестиционной политики, вложение средств в национальные проекты, государство всегда относило к числу важнейших; а для формирования благоприятного инвестиционного климата страны предприняло ряд законодательных инициатив, и правовых механизмов, в том числе, в целях необходимости обеспечения баланса между поощрением, продвижением, поддержкой российских инвесторов и ограничением, сдерживанием иностранных инвестиций, направленный на формирование благоприятного инвестиционного климата государства, обеспечения государственной поддержки инвестиционной деятельности и предоставления гарантий резидентам, в частности, ввело Федеральным законом от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» (далее - Закон № 69-ФЗ), такой вид содействия и поощрения инвестиционных вложений в России, как соглашение о защите и поощрении капиталовложений, где публично-правовое образование обеспечивает организации, реализующей инвестиционный проект, преференции стимулирующего характера, с целью привлечения инвестиций в российскую экономику, гарантирует защиту от применения нормативных актов, усложняющих коммерческую деятельность, в обмен на выполнение комплекса действий для реализации инвестиционного проекта, т.е. соглашение о защите и поощрении капиталовложений представляет собой договорную форму сотрудничества между организацией, реализующей инвестиционный проект, и одним или несколькими публично-правовыми образованиями, которые в доктрине именуются «стабилизационной оговоркой» и закрепляет взаимовыгодные условия для государства и бизнеса; согласно положения подпункта 12 пункта 1.1 статьи 6 Закона № 69-ФЗ указанное относится к сфере российской экономики туризм, если инвестиционный проект направлен, в том числе, на создание (строительство) либо реконструкцию и (или) модернизацию гостиниц и иных средств размещения, объектов санаторно-курортного лечения и отдыха, многофункциональных комплексов, предусматривающих номерной фонд гостиниц и иных средств размещения и (или) санаторно-курортных организаций, а также развлекательных и (или) спортивно-оздоровительных комплексов, в том числе на оснащение оборудованием, необходимым для функционирования объектов туристской индустрии, или модернизацию такого оборудования.

Поэтому с учетом государственной политики поощрения инвестиционной политики российских лиц в национальные проекты, деятельность публично-правовых образований должна быть направлена на взаимную заинтересованность в сохранении и исполнении заключенных договоров, направленных на реализацию проектов с инвестициями в регионе, формирующую, в том числе, в дальнейшем, социальную благоприятность региона от реализации указанного проекта, с учетом его привлекательности для развития туризма, образования новых рабочих мест, занятости населения, налоговых вложений и т.д.

С учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления № 11, арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора; обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма № 66). Доказательств того, что в данном случае указываемые истцом нарушения в виде неосвоения ответчиком в период после заключения договора аренды время повлекли существенные нарушения, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении с ответчиком спорного договора, в материалах дела не имеется.

Действующее законодательство разделяет понятия "освоение" и "использование" земельного участка; под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, следует исчислять с момента выдачи разрешения на строительство. 

При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, его уникальности, условий договора аренды; поэтому с учетом параметров возводимого объекта, предпринятых арендатором действий по реализации проекта строительства, проведенных обществом мероприятий по освоению земельного участка, сложившейся с иностранным инвестором ситуации, срока действия договора аренды (до 19.09.2029), который позволяет завершить строительство объекта при готовности документов для получения разрешения на строительство, на которые указывает арендатор, подлежат исследованию и оценке доводы арендатора о том, что в рассматриваемом случае истец не доказал, что сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для него и для региона в целом, не доказал допущение ответчиком существенных нарушений условий договора при его исполнении, а равно иные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление правовых последствий в виде расторжения договора.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств, каковым ответчик с учетом установленных судами обстоятельств дела признан быть не может, учитывая принятие ответчиком необходимых мер к надлежащему исполнению условий договора, сложившиеся обстоятельства, связанные с невозможностью привлечения иностранных инвестиций, привлечением для реализации проекта российского инвестора и российского банка, и наличием на стороне общества реального интереса в сохранении договорных отношений с целью реализации проекта с российским инвестором, судебная коллегия приходит к выводу, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора основана на неполном исследовании соразмерности степени существенности допущенных ответчиком нарушений балансу интересов сторон.

Поскольку в данном случае требуется установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, судебная коллегия считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене как принятое с нарушением норм материального права, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, определить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 по делу № А57-29798/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               И.Р. Нагимуллин

 

                                                                                          Э.Р. Галиуллин