АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-54957/2019

г. Краснодар

7 сентября 2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь"дом отдыха "Колос"» (ИНН 2318011294, ОГРН 1022302796350)

о взыскании 4 704 418 рублей 55 копеек; о расторжении договора аренды от 12.10.1998 № 4900001092 о предоставлении в пользование земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18, 23:49:0110004:20, 23:49:0110005:30 расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, Сочинское шоссе, 6-А, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь "дом отдыха "Колос"»,при участии в заседании представителя истца Жудика А.Ю., представителя ответчика Кацалап Т.И., установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь "дом отдыха "Колос"» о взыскании 4 704 418 рублей 55 копеек, из которых 3 890 487 рублей 48 копеек основного долга, 813 931 рубль 07 копеек неустойки; о расторжении договора аренды от 12.10.1998 № 4900001092 о предоставлении в пользование земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18, 23:49:0110004:20, 23:49:0110005:30 расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, Сочинское шоссе, 6-А, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь "дом отдыха "Колос"».

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.07.2020 до 09.50 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Сочи от 04.08.1988 № 682/1 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.1998 № 4900001092 аренды земельного участка площадью 30 339 кв. м, часть которого (площадью 14 600 кв. м) является территорией лесопарковых насаждений (далее – договор).

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор № 4900001092 внесены изменения в части площади арендуемой земли (составила 31 542 кв. м). Также указано, что объектом аренды являются участки с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18 (площадью 29 171 кв. м), 23:49:0110004:20 (площадью 1168 кв. м) и 23:49:0110004:30 (площадью 1203 кв. м).

Администрацией подготовлен расчет арендной платы за земельный участок по договору, в котором использованы поправочные коэффициенты целевого использования, предусмотренные постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», исходя из баланса территории земельного участка с применением единого поправочного коэффициента целевого использования, равного 1. В соответствии с представленным расчетом истцом применена арендная плата в размере 2 395 725 рублей в год, учтена площадь земельного участка (31 542 кв. м). 

По расчету администрации размер арендной платы, подлежащей уплате в спорный период (с 01.07.2017 по 30.09.2019) обществом, составил 3 890 487 рубле 48 копеек.

Администрацией также начислена неустойка, согласованная сторонами в дополнительном соглашении от 11.01.2016 к договору аренды (0,05% за каждый календарный день просрочки) за период с 12.03.2010 по 16.09.2019 в сумме 813 931 рубль 07 копеек. Аналогичный размер неустойки предусмотрен пунктом 5.3 договора.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес общества направлялась претензия от 26.07.2019 № 16271/02-05-16 с требованием об оплате существующей задолженности и неустойки, которая оставлена последним без исполнения.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по договору, образовавшейся в связи с перерасчетом размера арендной платы, и не погашенной в добровольном порядке, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании и расторжении договора.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту статьи 422 Гражданского кодекса м условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П). 

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 (в настоящее время – статьи 39.7) Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Истолковав условия договора аренды (пункт 2.4), с учетом содержания дополнительного соглашения, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал, что на договор не распространяются положения Земельного кодекса Российской Федерации о нормативном регулировании арендной платы. 

Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительных соглашений к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Поскольку арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы, при том, что доказательства изменения соглашением сторон предусмотренной договором методики определения размера арендной платы в деле отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что новые формулы расчета не подлежат применению к отношениям сторон. 

Исходя из содержания дополнительного соглашения, установившего новый порядок определения размера арендной платы (соглашение об установлении твердого ее размера по согласованной сторонами формуле), и доказательств внесения обществом арендных платежей, у последнего отсутствует задолженность по договору за спорный период. 

В этой связи оснований для начисления истцом (взыскания с ответчика) неустойки, расторжении договора аренды также не имеется. 

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2018 по делу № А32-2133/2017. 

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                 О.Б. Куликов