ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А41-79745/2022

20 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Архиповой Ю.В., Кобылянского В.В., 

при участии в заседании:

от истцов: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023

по делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя Буравлева Сергея Андреевича

к обществу с ограниченной ответственностью «Реутов Арена»

о расторжении договора аренды от 24.10.2019, обязании освободить нежилое здание, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3 (далее – истцы, предприниматели, ФИО1, ФИО2, ФИО3) обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Реутов Арена» (далее – ООО «Реутов Арена», ответчик) о расторжении договора аренды от 24.10.2019, об обязании освободить нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс с крытым катком площадью 8495,6 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Реутов, проспект Юбилейный, д.43.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 решение Арбитражного суда города Московской области от 19.06.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанции судебными актами, истец индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы истец указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Представитель истца ФИО1 не допущен к участию в судебном заседании, поскольку отсутствует доверенность на представление интересов со стороны ФИО1   

Истцы, ответчики и третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Обсудив заявленные доводы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.10.2019 предпринимателями ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО1, ФИО6 (арендодатели) и ООО «Реутов Арена» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатели передали, а арендатор принял во временное пользование и владение (аренду) нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс с крытым катком площадью 8 495,6 кв. м, кадастровый номер 50:48:0030203:6144, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Реутов, проспект Юбилейный, д. 43, на срок 10 лет и 1 месяц.

По акту приема-передачи от 24.10.2019 имущество передано ответчику.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов.

Размер арендной платы за весь объект определяется из расчета 65% от дохода ООО «Реутов Арена» от использования арендуемого имущества за месяц аренды, НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды, оплата осуществляется арендатором ежемесячно путем перечисления суммы арендной платы за один месяц на расчетные банковские счета арендодателей в следующем порядке: 4.3.1. Арендодателю 1 - 1/6 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца); 4.3.2. Арендодателю 2 - 1/8 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца); 4.3.3. Арендодателю 3 - 1/8 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца); 4.3.4. Арендодателю 4 - 1/4 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца); 4.3.5. Арендодателю 5 - 1/6 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца); 4.3.6. Арендодателю 6 - 1/6 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца).

Согласно пунктам 6.1.6, 6.1.11 договора аренды, арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателям установленную настоящим договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему арендную плату, а также не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору аренды имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал и др.

Арендатор имеет право заключать договоры субаренды на объект или помещения только с письменного согласия арендодателей.

Пунктами 9.2.3, 9.2.5 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателей отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, в том числе в случае если арендатор допустил неуплату и (или) просрочку внесения арендной платы свыше 5 (пять) банковских дней и более двух раз в течение одного года, при этом частичное (неполное) внесение арендной платы приравнивается к ее неуплате, а также в случае, если арендатором в нарушение п. 6.1.11. договора переданы права (часть прав) на объект третьим лицам без согласия арендодателей.

В обоснование наличия оснований для одностороннего отказа от договора, истцы указали на нарушение арендатором порядка внесения арендной платы и отсутствие согласования с арендодателями договоров субаренды.

В связи с наличием нарушений ФИО1 было инициировано общее собрание собственников на праве общей долевой собственности в нежилом здании, расположенном по адресу: Московская область, городской округ Реутов, проспект Юбилейный, дом 43, о проведении которого всем собственникам было направлено уведомление от 19.07.2022. Данное собрание было проведено в форме очного голосования. Итоги общего собрания собственников были зафиксированы в протоколе № 1 от 25.07.2022, согласно которому в собрании приняли участие собственники и их представители в количестве 3-х человек, владеющие 4 955,756 кв.м нежилых помещений в здании, что составило 58% голосов.

Полагая, что доля истцов, принявших участие во внеочередном собрании собственников, превышает 50% голосов, является достаточной для принятия решений на собрании собственников, истцами принято решение о расторжении спорного договора аренды, заключенного между предпринимателями ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО1, ФИО6 (собственниками долей в праве общей долевой собственности) со стороны арендодателей и ООО «Реутов Арена».

На основании принятого решения, 03.08.2022 ответчику вручено уведомление о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды, с предложением по истечении 15 суток с момента отправления уведомления возвратить объект по акту приема-передачи с предварительным уведомлением арендодателей. 

В ответ на претензию, общество сообщило, что арендатором полностью исполнены обязательства по договору аренды в части выплаты арендной платы в полном объеме, а заключенные с ИП ФИО7, ФИО8 и ООО «Айс Про» договоры соответствовали целевому назначению объекта и гарантировали получение прибыли, обязательства, предусмотренные пунктом 6.1.11 договора, в части согласования с арендодателями, исполнены арендатором, в связи с чем общество сочло отказ арендодателей от договора неправомерным. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 24.10.2019, в связи с чем в удовлетворении в указанной части отказали. Поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора отказано, суды также отклонили требование об обязании общества освободить нежилое здание физкультурно-оздоровительного комплекса.

Судами установлено, что арендодателями по договору выступают шесть собственников здания, трое из которых не давали своего согласия на расторжение договора, в связи с чем уведомление о расторжении нельзя признать надлежащим. Обратившись с иском о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое здание, истцы фактически распространили свое волеизъявление на распоряжение долями в праве на физкультурно-оздоровительный комплекс, принадлежащими, в том числе иным собственникам, в нарушение положений п. 1 ст. 246 ГК РФ, а также прав и законных интересов других арендодателей.

Доводы о легитимности проведенного общего собрания и законности принятого на общем собрании решения о расторжении договора большинством голосов, обоснованно судами отклонены как не основанные на положениях статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, а также условиях договора аренды.

Исходя из буквального значения условий заключенного договора аренды от 24.10.2019 в их взаимосвязи, суды пришли к выводу об отсутствии у истцов ФИО1, ФИО2 и ФИО3 права требования расторжения договора по основанию невнесения арендной платы в отношении кого-либо из арендодателей без одновременного предъявления таких требований остальными арендодателями.

Согласно условиям договора, каждый из истцов вправе самостоятельно предъявлять требования к арендатору лишь в части взыскания задолженности по оплате арендной платы (при ее наличии) и в части, причитающейся такому арендодателю.

Суды установили, что ООО «Реутов Аренда» исполнены обязательства по разделу 4 договора аренды в части выплаты арендных платежей в полном объеме, что исключает отказ арендодателей от исполнения договора по п. 9.2.3. договора аренды.

Оценив представленные ответчиком договоры с ИП ФИО7, ИП ФИО8, ООО «Айс Про», суды также посчитали их соответствующими целевому назначению объекта, заключенными с целью получения дохода ООО «Реутов Арена» от общей величины которого исчисляется арендная плата. При этом установлено, что договоры были отражены в отчетах, доход от них поступил в адрес арендатора, а арендная плата арендодателям с учетом платежей по договорам с пользователями помещений. 

Так же материалами дела подтверждено, что запрос на получение согласия арендодателей на заключение этих договоров был направлен в адрес всех арендодателей, однако ответ получен только от троих - ФИО4, ФИО5, ФИО6 При этом отсутствие возражений со стороны части арендодателей на запрос о согласовании заключения договоров субаренды, а также дальнейшее согласие на получение ими арендных платежей, формируемых из доходов от заключенных договоров субаренды, были обоснованно приняты судом как конклюдентные действия со стороны истцов, свидетельствующие о согласии на заключение договоров.

Учитывая установленные обстоятельства по делу в данном случае суды обоснованно пришли к выводу, что ООО «Реутов Арена» исполнены обязательства по п. 6.1.11 договора аренды в части согласования с арендодателями договоров субаренды, что также исключает основания для отказа арендодателей от исполнения договора по п. 9.2.5. договора аренды.

Ссылки истцов на аудиторское заключение, а также документы, связанные с обращением истцов в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки в порядке статей 144 - 145 УПК РФ в отношении генерального директора ООО «Реутов Арена», правомерно отклонены судами как не имеющие отношения к предмету рассматриваемого спора, связанного с исполнением договора аренды ответчиком.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию истца, доводы исследованы судами первой и апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.

Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 по делу № А41-79745/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

 

Председательствующий – судья                                                  Е.Ю. Филина

 

Судьи:                                                                                                   Ю.В. Архипова

 

       В.В. Кобылянский