АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-19421/2018

г.Тверь

15 июля 2019 года

(резолютивная часть решения оглашена 09 июля 2019 года)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Борцовой Н.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Ужко А.В., с участием представителей истца – ФИО1, ответчика – ФИО2, третьего лица (Департамента финансов) – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Московского района города Твери», г. Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к ответчику: департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, Тверская область, г. Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием  третьих лиц: департамента финансов Администрации города Твери, г.Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «От Петровича», город Тверь, общества с ограниченной ответственностью «ЮККА», город Тверь

о взыскании 265 017-43 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Московского района города Твери», г.Тверь (далее истец, Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ответчику департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, Тверская область, г. Тверь (далее ответчик, Департамент), о взыскании 265 017-43 рублей задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении Общества, за период с 1 января 2016 года по 31 августа 2018 года. Третьим лицом в иске указан департамент финансов Администрации города Твери, г. Тверь.

Определением суда от 30 ноября 2018 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением от 23 января 2019 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 12 февраля 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены  общество с ограниченной ответственностью «От Петровича», город Тверь, общество с ограниченной ответственностью «ЮККА», город Тверь.

Определением от 10 июня 2019 года удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований до 259 922-49 рублей

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик требования оспорил с учетом заявленных ранее доводов.

Из материалов дела следует, что истец является управляющей компанией многоквартирных жилых домов города Твери, расположенных по адресу: Большие Перемерки, 

<

...> 

<

...>, ул. Центральная, 

<

...>

В указанных домах расположены нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

Соответствующими решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в каждом из вышеуказанных домов утверждены тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

Ссылаясь на неоплату ответчиком задолженности по содержанию и текущему ремонту общего имущества Общество, с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора, обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании подпункта "а" пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2).

Согласно пункту 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства именно на управляющую организацию возложена обязанность по надлежащему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирных жилых домов.

При этом, пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» также предусмотрено, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Нежилые помещения, находящиеся в жилом доме, не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию общего имущества.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

На основании части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2).

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Данная правовая позиция сформирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. № 4910/10, от 12.04.2011 г. № 16646/10, от 17.04.2012 г. № 15222/11.

В силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, в течение шести месяцев со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

На момент принятия судом решения, решения собраний недействительными не признаны, в связи с чем Общество правомерно при определении размера платы на содержание и ремонт руководствуется установленными тарифами.

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение наличия права собственности на часть спорных нежилых помещений истцом представлены соответствующие выписки ЕГРН.

Относительно части помещений, на которые выписки ЕГРН не представлены, суд исходит из следующего.

Как установлено пунктом 5 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления ведут реестры муниципального имущества в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Порядок ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.08.2011 г. № 424 «Об утверждении Порядка ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества» (далее - Порядок ведения реестра муниципального имущества). Пунктом 2 Порядка ведения реестра муниципального имущества установлено, что объектами учета в реестре является, в том числе, находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество.

Как установлено пунктом 3 названного Порядка, ведение реестров осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. Орган местного самоуправления, уполномоченный вести реестр, обязан: обеспечивать соблюдение правил ведения реестра и требований, предъявляемых к системе ведения реестра; обеспечивать соблюдение прав доступа к реестру и защите государственной и коммерческой тайны; осуществлять информационно-справочное обслуживание, выдавать выписки из реестров.

Согласно представленным письмам №30/8513 от 11.12.2015 г., № 30/3151-и от 27.06.2018 г. ответчик подтвердил нахождение указанных в письмах нежилых помещений в реестре муниципальной собственности, в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, опровергающих изложенные в указанных письмах сведения.

Таким образом, данное обстоятельство свидетельствует о наличии обязанности у ответчика по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в которых расположены нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

Относительно возражений ответчика по нежилому помещению по адресу: Большие Перемерки, д. 20, согласно которых данное помещение является отдельно стоящим строением, суд установил следующее.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Строение - это отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома. При этом если в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома.

Учитывая представленный технический паспорт нежилого строения, поэтажный план строения, суд делает вывод, что спорное нежилое помещение является пристроенным к многоквартирному жилому дому по адресу: Большие Перемерки, д. 20.

В отношении нежилого помещения III по адресу: ул. Склизкова, д. 103, суд полагает возможным принять в качестве доказательства, содержащего сведения о площади помещения, выписку ЕГРН по состоянию на 27 июля 2018 года с учетом ее актуальности относительно заявленного периода образования задолженности.

Относительно возражений ответчика о наличии договора аренды  нежилого помещения № 4965 от 15.09.2017 г. суд установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ограничение прав на объект недвижимости в связи с заключенным договором аренды зарегистрировано 17.10.2017 г., следовательно, указанный истцом период взыскания задолженности 10.02.2017 г. – 03.10.2017 г. не противоречит представленным доказательствам, заявлен Обществом правомерно.

Договор на оказание услуг  по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома для нежилых помещений в отношении помещений, расположенных по адресу: 

<

...> подписан между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «От Петровича» подписан 15 марта 2018 года, то есть за пределами спорного периода.

Вместе с тем, суд не может согласиться с истцом в части правомерности включения в размер задолженности 5 990-18 рублей в отношении 

<

...>.

Как указывалось ранее, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

На основании части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Из представленной выписки ЕГРН следует, что за ответчиком по адресу: ул. Центральная, д. 24 зарегистрированы, в том числе, канализационная, тепловая и водопроводная сети (т.1 л.д. 79-81).

Применительно к содержанию вышеуказанных норм жилищного законодательства, с учетом фактического назначения сетей, суд считает, что Департамент в данном случае не является собственником помещения в многоквартирном доме, в том смысле, который внесен законодателем в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, по расчету суда с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 253 924-78 рублей. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, Тверская область, г. Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Московского района города Твери», г.Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 249 857-54 рублей задолженности, а также 7 881 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Московского района города Твери», г.Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 102 рублей государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 7 ноября 2018 года.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после  вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                               Н.А. Борцова