АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7767/2022

25 октября 2022 года

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен            25 октября 2022 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Запорожко Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-7767/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Август» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭСКА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 300 971, 44 руб. по договору аренды №13/20/А от 01.03.2020, неустойки в размере 182  989, 76 руб. за период с 01.08.2020 по 31.03.2022,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭСКА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Август» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об уменьшении арендной платы по договору аренды №13/20/А от 01.03.2020 до 80 716, 40 руб.,  

третьи лица - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8,

при участии:

от истца – представитель ФИО9 по доверенности от 10.01.2022 №10/01/22,

от ответчика – представитель ФИО10 по доверенности от 01.03.2022,

от третьих лиц - представитель не явился, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Август» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭСКА» о взыскании задолженности в размере 492 544, 19 руб. по договору аренды №13/20/А от 01.03.2020, неустойки в размере 286 658, 28 руб. за период с 01.08.2020 по 05.03.2022. 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей.

Возражения ответчика против удовлетворения иска сводятся к тому, что ООО «Август» является ненадлежащим истцом по делу. В обоснование ответчик ссылается на то, что спорный договор был заключен между ООО «ЭСКА» и ООО «Август», которое, являясь агентом по договорам № 14-10 С от 01.10.2011, № 1-17ТЦ от 01.01.2017, № 2-17ТЦ от 01.01.2017, № 4-17ТЦ от 01.01.2017, № 13-17ТЦ от 28.08.2017, № 15-18ТЦ от 19.02.2018, №16 -18ТЦ от 22.01.2018, № 17-18ТЦ от 22.11.2018, действовало при заключении и исполнении указанного договора от собственного имени в интересах следующих физических лиц - собственников, переданных агентом в аренду помещений:  ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8. Кроме того, ответчик не согласен с размером арендной платы, которая необоснованно не была уменьшена до размера фактически понесенных эксплуатационных расходов, поскольку ответчик не пользовался в спорный период арендованным помещением.  

Определением суда от 12.04.2022 принят к рассмотрению встречный иск ООО «ЭСКА» к ООО «Август» об уменьшении арендной платы по договору аренды №13/20/А от 01.03.2020 до 80 716, 40 руб.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с пунктом 2.2.3 договора аренды ООО «Август» приняло на себя обязательство обеспечить персоналу ООО «ЭСКА», а также посетителям и лицам, сотрудничающим с ООО «ЭСКА», беспрепятственный вход в здание, в котором находится арендуемое помещение. Также пунктом 2.3.2 договора установлено право ООО «ЭСКА» в течение срока действия договора использовать совместно со всеми иными арендаторами и посетителями общие площади здания и прилегающей к зданию территории в целях, для которых они предназначены, т.е. для осуществления ООО «ЭСКА» торговой деятельности. В связи с указанием ООО «АВГУСТ» о необходимости приостановить торговую деятельность с 28.03.2020 до особого распоряжения, ООО «ЭСКА» не имело возможности использовать помещение для целей, предусмотренных договором аренды с 28.03.2020. Принимая во внимание, что ООО «ЭСКА» является субъектом малого предпринимательства и осуществляет деятельность в одной из отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а также, что ООО «АВГУСТ» необоснованно уклонилось от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, а также от приема арендованных помещений после прекращения спорного договора ответчик полагает, что подлежащая уплате ООО «АВГУСТ» арендная плата за период нахождения арендованных помещений у ООО «ЭСКА» подлежит уменьшению в порядке, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Определением суда от 19.05.2022 участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8.

В процессе рассмотрения дела от истца по первоначальному иску поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил взыскать с ответчика 300 971, 44 руб. задолженности, складывающейся из следующего расчета: 36 545, 04 руб. недоплата за март 2020 года, 66 000 руб. задолженность за апрель 2020 года, 48 400 руб. задолженность за май 2020 года, по 18 120 руб. эксплуатационного сбора ежемесячно за период с марта по май 2020 года, за июнь 2020 года 13 288 руб., по 1 208 руб. маркетингового сбора ежемесячно за период апрель-май 2020 года, 855, 94 руб. за июнь 2020 года, а также 13 076, 46 задолженности  по переменной части арендной платы за период с марта по июнь 2020 года; неустойку в размере 182 989, 76 руб. за период с 01.08.2020 по 31.03.2022.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение иска к рассмотрению.    

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по спору. 

Представитель истца настаивал на том, что арендаторам ТЦ «Вавилон» в спорном периоде не производилось уменьшение арендной платы более, чем на 50%. 

Суд, исследовав материалы дела, как на бумажном носителе, так и в электронном виде, выслушав пояснения представителей сторон, установил следующее.    

Между ООО «Август» (арендодатель) и ООО «ЭСКА» (арендатор) был заключен договор аренды №13/20/А от 01.03.2020 (далее - договор) нежилых помещений - № 26и-27д-28д-29д-30д-31д-32д-36д-37д-38д-39д-40д-41д-42д-43д-44д-45д-46д-47д-48д-49д общей площадью 60,4 кв. м, расположенных на третьем этаже здания литер Б по адресу: 

<

...> (ТРЦ «Вавилон»).

Договор аренды заключен на срок до 31.01.2021 для целей осуществления торговой деятельности (розничная торговля) (пункт 1.5 договора).

Арендная плата за пользование нежилым помещением по договору аренды состоит из постоянной части, переменной части, эксплуатационных расходов и маркетингового сбора:

постоянная часть арендной платы включает в себя ежемесячную минимальную часть в размере с 01 марта 2020 г. по 31 марта 2021 г. - 122 000 руб.; а с 01 апреля 2020 г. - 132 000 руб. или процентную часть арендной платы в размере 15% от оборота, если процентная часть больше ежемесячной арендной платы за отчетный период;

переменная часть арендной платы определяется расчетным путем исходя из количества потребленных истцом коммунальных услуг;

стоимость эксплуатационных расходов в фиксированном размере составляет 18 120 руб., которые включают в себя: расходы на текущий, капитальный и аварийный ремонт всего ТРЦ и прилегающей территории, замену оборудования для функционирования ТРЦ, уборку, услуги по управлению и содержанию инженерно-хозяйственной службы здания ТРЦ, техобслуживание и эксплуатацию инженерного оборудования, дератизацию и дезинсекцию помещений общего пользования, мойку и содержание фасада и кровли здания и другие расходы;

маркетинговый сбор в фиксированном размере составляет 2 416 руб. и включает в себя расходы на проведение мероприятий, в том числе, маркетинговых акций, промо-мероприятий, рекламу и прочее (пункты 3.2, 3.2.1, 3.3, 3.4, 3.5 договора).

Помещения переданы арендатору в день заключения договора аренды – 01.03.2020. 

Постановлением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 №43 «О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с 17 марта 2020 года в Ростовской области введен режим повышенной готовности.

Распоряжением Губернатора Ростовской области от 27.03.2020 №60 «О дополнительных мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (Covid-19)» с 28.03.2020 на территории Ростовской области приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости.

10 апреля 2020 года истец направил ответчику письменное указание о приостановлении торговой деятельности в период действия режима повышенной готовности с 28.03.2020 и до особого распоряжения.

На сайте социальных сетей ТРЦ «Вавилон» 27 марта 2020 года также была размещена информация, в соответствии с которой с 28.03.2020 истец, в целях охраны здоровья, безопасности и благополучия посетителей и сотрудников приостанавливает работу торговых галерей, за исключением супермаркета «Перекресток» и аптеки «Ригла».

Таким образом, истец с 28.03.2020 частично приостановил деятельность ТРЦ «Вавилон» и ограничил доступ ООО «ЭСКА» в арендуемые помещения.

Письмом  от 10.04.2020 ООО «Август» уведомило ООО «ЭСКА», что оно готово установить арендатору следующие размеры арендных платежей начиная с 01.04.2020 по 30.04.2020 (на весь период повышенной готовности и ограничения коммерческой деятельности арендатора в помещении ТРЦ «Вавилон») следующие размеры платежей: ежемесячная минимальная часть арендной платы в размере 30% от цены, установленной в договоре; эксплуатационный сбор сохраняется в полном размере; маркетинговый сбор не взимается; коммунальные услуги оплачиваются по факту потребления на основании выставленных счетов.

Начиная с 01.05.2020 по 31.05.2020 (с момента снятия ограничения коммерческой деятельности арендатора и начала его работы в ТРЦ «Вавилон») на 1 календарный месяц: ежемесячная минимальная часть арендной платы в размере 70% от цены, установленной в договоре; процентная часть арендной платы соответствует условиям договора; эксплуатационный сбор сохраняется в полном размере; маркетинговый сбор не взимается; коммунальные услуги оплачиваются по факту потребления на основании выставленных счетов.

13.04.2020 (повторно 20.04.2020) ООО «ЭСКА» направило ООО «Август» встречное предложение (исх. № 13/04) по изменению размера арендной платы в период действия установленных ограничений. Указанным письмом ООО «ЭСКА» предложило на период остановки своей деятельности установить размер арендной платы равным эксплуатационному платежу в сумме 18 200 руб. В случае непринятия предложения ООО «ЭСКА» заявило о прекращении договора с 01.04.2020. 

Письмом № б/н от 22.04.2020 ООО «Август» предложение ООО «ЭСКА» отклонило.

Таким образом, между сторонами не было достигнуто соглашения об изменении условий договора аренды в связи с чем, арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды с 01.04.2020. 

22.06.2020 арендуемые помещения возвращены арендодателю. 

Истцом 13.01.2022 в адрес ответчика направлена претензия (исх. б/н от 12.01.2022) с требованием погасить задолженность по аренде и уплатить пени за нарушение своих обязательств по договору, которая оставлена последним без финансового удовлетворения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и частичном удовлетворении встречного иска ввиду следующего. 

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество» выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Возражая против исковых требований, ООО «ЭСКА» ссылается на то, что, не будучи собственником помещений, переданных в аренду, ООО «Август» является ненадлежащим истцом по делу. Отсутствие права обращаться в суд с подобным иском следует, по мнению ответчика, из норм статьи 232 КТМ РФ, статьи 1005 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ.

Вместе с тем, позиция ответчика основана на неправильном толковании норм материального права. Судебная практика, на которую ссылается ответчик, рассматривает иные правоотношения, с иным субъектным составом и нормативно-правовым регулированием, сформирована при отличных от рассматриваемых фактических обстоятельств.

Так, в силу прямого указания статьи 608 ГК РФ права арендодателя может осуществлять лицо, уполномоченное на это собственником объекта аренды.

Как следует из материалов дела, истец является агентом по заключенным с собственниками арендованных ответчиком помещений: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8.  

В силу прямого указания в агентских договорах (п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 2.3.2, п. 2.3.4, п. 2.3.6, п. 2.3.9) истец в отношении объекта аренды правомочен от своего имени (действуя без доверенности): сдавать имущество в аренду ответчику; заключать, изменять и расторгать договор аренды; нести все права и обязанности арендодателя; принимать от ответчика арендную плату и иные платежи; взыскивать в судебном порядке с ответчика задолженность по уплате арендной платы.

Таким образом, право истца на подачу иска следует из его участия, как стороны, в агентских договорах с собственниками объекта аренды и арендодателя в спорном договоре аренды. 

Ответчик, как сторона спорного договора и контрагент истца, пользовался объектом аренды, исполнял договор, производил оплату арендной платы, за исключением оплаты спорного периода.

Из пунктов 10 и 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» следует, что арендатор пользовавшийся объектом аренды, обязан предоставить встречное представление арендодателю по сделке, даже если последний не является собственником объекта аренды. Доводы об отсутствии у арендодателя права собственности на объект аренды не принимаются и квалифицируются как злоупотребление правом.

Истец, как агент собственников, на основании соответствующих сделок, вправе от своего имени передавать имущество в аренду (Определение ВАС РФ от 26.03.2010 № ВАС-3326/10 по делу № А65-17031/2009-СГ2-4, Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 №КГ-А40/5835-10 по делу № А40-38701/09-137-368), выступать в качестве истца и ответчика по спорам, вытекающих из такого договора аренды (Постановление АС МО от 14.10.2015 № Ф05-14127/2015 по делу № А41-59166/14, Постановление АС МО от 28.01.2015 № Ф05-15768/2014 по делу № А41-5918/14, Постановление АС УО от 02.08.2021 № Ф09-3985/21 по делу №A60-9961/2020).

В сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим (Постановление АС ЗСО от 17.05.2016 № Ф04-1131/2016 по делу № А75-6743/2015, Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2016 № 304-ЭС16-10772 по делу № А75-6743/2015; Постановление АС МО от 18.04.2022 № Ф05-3160/2022 по делу № А41-39002/2021).

Приведенные обстоятельства соотносятся с нормативно-правовым регулированием агентирования. В силу части 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

По агентским договорам, заключенным истцом по первоначальному иску и собственниками помещений, агент совершает по поручению и в интересах принципалов юридические и иные действия от своего имени и за счет принципала, тогда как в приведенной ответчиком практике указано на отсутствие права на подачу иска у агента, заключившего иной агентский договор – от имени и за счет принципала. 

Согласно статье 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 ГК РФ, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Поскольку в рассматриваемых агентских договорах агент действует от своего имени, их регулирование осуществляется в том числе главой 51 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 990 главы 51 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Статьей 992 ГК РФ также предусмотрено, что принятое на себя поручение комиссионер обязан исполнить на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В случае, когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, истец, действуя как агент от своего имени, обязан выполнять поручения принципалов (комитентов) на наиболее выгодных для последних условиях, при этом права и обязанности приобретает он сам. В  таком наиболее выгодном исполнении поручений принципалов (надлежащем исполнении агентских договоров) и состоит собственный интерес истца, защищаемый в судебном порядке. 

Судом были привлечены к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, собственники помещений, которые право истца на подачу иска не оспорили. 

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для вывода о том, что у истца отсутствует право на подачу рассматриваемого иска о взыскании задолженности по договору аренды, стороной которого он является, права и обязанности по которому приобрел он сам, получателем денежных средств по которому является он сам, при отсутствии претензий на титул в отношении арендуемых помещений у ответчика. 

Рассмотрев первоначальные исковые требования по существу, суд установил, что истцом произведен расчет задолженности следующим образом: 36 545, 04 руб. недоплата за март 2020 года, 66 000 руб. задолженность за апрель 2020 года, 48 400 руб. задолженность за май 2020 года, по 18 120 руб. эксплуатационного сбора ежемесячно за период с марта по май 2020 года, за июнь 2020 года 13 288 руб., по 1 208 руб. маркетингового сбора ежемесячно за период апрель-май 2020 года, 855, 94 руб. за июнь 2020 года, а также 13 076, 46 задолженности  по переменной части арендной платы за период с марта по июнь 2020 года. Данные расчет произведен по следующему принципу: 4 дня марта до введения ограничений – 100% постоянная часть арендной платы, с даты введения ограничений и прекращения ответчиком пользования арендуемыми помещениями – постоянная часть арендной платы в размере 50%; эксплуатационный сбор – 100%; маркетинговый сбор – 50%; переменная часть арендной платы – 100%. 

Во встречном иске ООО «ЭСКА» просит уменьшить арендную плату до 80 716, 40 руб. за период с 01.03.2020 по 22.06.2020. При этом арендатор исходит из 100% эксплуатационного сбора и 100% и 100% переменной части арендной платы (потребленные коммунальные услуги).  

Позиция истца по встречному иску признается судом несостоятельной в части полного исключения обязанности по уплате постоянной части арендной платы и маркетингового сбора ввиду следующего. 

С 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Основной ОКВЭД ООО «ЭСКА» по решению Правительственной комиссии отнесен к наиболее пострадавшим отраслям. Таким образом, ООО «ЭСКА» в силу Постановления Правительства Российской Федерации № 434 от 03.04.2020 признается в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно части 4 статьи 614 ГК РФ, пунктам 2, 3 статьи 19 Федерального закона № 98 от 01 апреля 2020 года, пункту 5 Обзора Верховного суда РФ № 2 от 30 апреля 2020 года арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, но не полной ее отмены. Если стороны договора аренды не достигают договоренности, то арендная плата определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Из вышеуказанных положений части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, суд, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, счел необходимым уменьшить размер арендной платы на 50%.

Суд учел, что данный процент уменьшения арендной платы согласно сложившейся судебной практике является обычным в предпринимательских отношениях. Кроме того, по требованию суда истцом были представлены пояснения и часть дополнительных соглашений, заключенных с другими арендаторами, об уменьшении арендной платы на 50%. Согласно утверждениям истца, арендная плата в ТРЦ «Вавилон» не снижалась в спорный период с отношении других арендаторов более, чем на 50%. 

Ответчик, требуя уменьшить арендную плату по договору, включает в расчет уменьшения период с 01 марта 2020 года по 27 марта 2020 года включительно. 

Между тем, данный период предшествовал введению Правительством РО мер по ограничению розничной торговли соответствующими предпринимателями, то есть в указанное время отсутствовали какие-либо ограничения торговой деятельности. Арендная плата за указанный период не подлежит пересмотру по специальным основаниям. Нельзя вменить в вину истцу факт неосуществления ответчиком торговой деятельности в арендуемом помещении в период с 28 марта 2020 года, так как причинами неосуществления не являлись какие-либо действия/бездействие истца. Напротив, закрытие арендатором своего магазина обусловлено тем видом деятельности, который осуществлял арендатор. Распоряжением Губернатора РО № 60, Постановлением правительства РО № 272 и еще рядом нормативно правовых актов была ограничена работа объектов розничной торговли. В т. ч. работа «офлайн» ответчика. Его деятельность не попала под исключение (аптеки, продовольственные магазины). Передвижение граждан, не связанное с разрешенной деятельностью, было ограничено. Таким образом, руководствуясь именно обязательными нормативно-правовыми актами, ответчик прекратил торговую деятельность в помещении, а не в результате каких-либо действий истца.

Возражая против представленных документов, ответчик указал, что они не свидетельствуют о полной картине, сложившейся с уменьшением арендной платы в данном торговом центре. Между тем, суд считает возможным учесть представление дополнительные соглашения, а также сложившуюся судебную практику в совокупности, для вывода о том, что уменьшение истцом арендной платы на 50% отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора, в равной степени распределяющим риски сложившейся неблагоприятной экономической ситуации на обеих сторон договора. 

Кроме того, ответчик полагает, что маркетинговый сбор также не подлежит взысканию, поскольку действия арендодателя, предусмотренные договором и оплачиваемые арендатором посредством маркетингового сбора, арендодателем не производились, и необходимости в них не было в силу в целом ограниченной торговой деятельности.

Между тем, доводы ответчика подлежат отклонению по следующим основаниям. 

В силу п. 3.2 договора арендная плата за пользование нежилым помещением по договору состоит из постоянной части, переменной части, эксплуатационного сбора и маркетингового сбора, оплачиваемого арендатором за комплекс действий арендодателя, связанных с проведением различных мероприятий, в том числе маркетинговых акций, промо-мероприятий, рекламу и прочее (п. 3.5). Размер маркетингового сбора согласован сторонами и является фиксированным. Таким образом, маркетинговый сбор является частью арендной платы, оплачиваемой за приведенные действия, совершаемые арендатором по собственной инициативе, в самостоятельно определяемом объеме, который в каждом конкретном месяце может различаться.

Арендодатель не обязан отчитываться перед арендатором за объем и содержание соответствующих действий. При этом размер маркетингового сбора от месяца к месяцу остается неизменным, то есть не зависит от фактического объема действий, произведенных арендодателем в соответствующем месяце. С учетом арендной природы данного платежа, положения главы 39 ГК РФ к отношениям сторон не применяются.

Таким образом, маркетинговый сбор подлежит уменьшению по специальным основаниям, обусловленным введением ограничений на торговую деятельность, в том же порядке, что и арендная плата, в данном случае постоянная часть арендной платы.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым уменьшить размер арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 – до 144 009, 52 руб. (минимальная часть арендной платы - 114 129, 04 руб., эксплуатационный сбор - 18 120 руб., переменная часть арендной платы – 11 760, 48 руб.); за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 – до 85 791, 10 руб. (минимальная часть арендной платы - 66 000 руб., эксплуатационный сбор - 18 120 руб., маркетинговый сбор - 1 208 руб., переменная часть арендной платы – 463, 10 руб.); за период с 01.05.2020 по 31.05.2020 – до 85 791, 10 руб. (минимальная часть арендной платы - 66 000 руб., эксплуатационный сбор - 18 120 руб., маркетинговый сбор - 1 208 руб., переменная часть арендной платы – 463, 10 руб.); за период с 01.06.2020 по 22.06.2020 – до 62 987, 63 руб. (минимальная часть арендной платы – 48 400 руб., эксплуатационный сбор – 13 288 руб., маркетинговый сбор – 885, 94 руб., переменная часть арендной платы – 413, 69 руб.).

Предметом первоначального иска также является требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 182  989,76 руб. за период с 01.08.2020 по 31.03.2022.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае задержки уплаты арендной платы, в сроки, предусмотренные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки до момента  устранения соответствующего нарушения.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан верным. 

При таких обстоятельствах, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в указанном размере.  

Возражая против удовлетворения требования о взыскании неустойки ответчиком приведен довод о том, что в силу Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 в период по 06 октября 2020 года (п. 5 указанного Постановления) действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве должников определенных категорий, к одной из которых относится ответчик, вследствие чего, за период с 01 августа 2020 года по 06 октября 2022 года пени по договору не подлежат начислению.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - требования).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 требований).

Отсрочка предоставляется до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на определенных условиях.

В частности, задолженность по арендной плате погашается не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно, не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы (пункт 3 требований).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса.

Указанный довод не принимается во внимание, поскольку, в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Протокольным определением от 20.09.2020 суд обязывал ответчика представить письменные пояснения по доводу истца о том, что ответчик не пострадал от ограничений, введенных в связи с распространением коронавирусной инфекции; пояснить и представить документальное подтверждение того, являлась ли деятельность в спорный период времени для ответчика основной, и от какой деятельности получен доход за 2020 год.  

Представитель ООО «ЭСКА» дал устные пояснения, в которых не опроверг того обстоятельства, что за 2020 год обществом велась иная деятельность, не связанная с арендой спорных помещений у ООО «Август», от предпринимательской деятельности в 2020 году получена прибыль. Ответчик при этом считает, что то обстоятельство, что он пострадал от введенных ограничений – факт, следующий из его деятельности согласно ОКВЭД. 

Между тем, доказательства того, что ответчик в действительности пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория на взыскание финансовых санкций, не представлено, в связи с чем ввиду наличия дохода ответчика по итогам 2020 года суд не усматривает оснований для применения указанного моратория, как  и предоставления отсрочки уплаты задолженности по арендной плате. Аналогичная позиция высказана Верховным Судом РФ в определении от 29.08.2022 № 308-ЭС22-14524).

Суд также учитывает, что ответчик настаивает одновременно на отсрочке уплаты арендной платы, ее снижении, то есть одновременном применении всех мер поддержки, тогда как по смыслу Федерального закона № 98-ФЗ возможно применение одной из мер. При этом ответчик не произвел уплату задолженности в том размере, с которым он согласен. 

Ответчик воспользовался правом на односторонний отказ от договора. Письмо о прекращении договора получено арендодателем 10 июня 2020 года (исх. № 10/06 от 10 июня 2020 года).

Фактически помещение было освобождено ответчиком 22 июня 2020 года (что не оспаривается ответчиком). Истец направил ответчику акт возврата помещения, подписанный со своей стороны. 

ООО «ЭСКА» указывает, что заявило о прекращении договора аренды с 01.04.2020 в письме от 13.04.2020, а истец необоснованно уклонился от принятия помещений. Между тем, дальнейшая переписка сторон свидетельствует о намерении ответчика продолжать арендные отношения, в частности, письмом от 20.04.2020 ООО «ЭСКА» заявило истцу, что готово уплачивать в полном объеме эксплуатационный сбор и фактически потребленные коммунальные платежи за весь период действия ограничительных мер, письмо просит рассматривать как встречную оферту по изменению условий договора аренды. 

При таких обстоятельствах суд считает правомерным требование истца о взыскании задолженности по аренде до даты возврата помещений – 22.06.2020. 

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску подлежат отнесению на ответчика в размере 12 679 руб., а 5 905 руб. государственной пошлины подлежат возврату истцу из федерального бюджета в связи с добровольным уменьшением исковых требований. 

С ООО «Август» подлежат взысканию 3 000 руб. судебных расходов, понесенных ООО «ЭСКА» по оплате государственной пошлины по встречному иску. 

Поскольку  требования по первоначальному и встречному искам являются однородными, судом произведен зачет взаимных требований, в результате которого с общества с ограниченной ответственностью «ЭСКА» надлежит взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Август» 493 640, 20 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭСКА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Август» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 300 971, 44 руб. по договору аренды №13/20/А от 01.03.2020, неустойки в размере 182  989, 76 руб. за период с 01.08.2020 по 31.03.2022, а также 12 679 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Август» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из бюджета Российской Федерации 5 905 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 188 от 04.03.2022. 

Настоящее решение является основанием для возврата государственной пошлины из бюджета Российской Федерации без выдачи справки. 

Встречный иск удовлетворить частично. 

Уменьшить размер арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды № 13/20/А от 01.03.2020, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Август» и обществом с ограниченной ответственностью «ЭСКА», за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 – до 144 009, 52 руб. (минимальная часть арендной платы - 114 129, 04 руб., эксплуатационный сбор - 18 120 руб., переменная часть арендной платы – 11 760, 48 руб.); за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 – до 85 791, 10 руб. (минимальная часть арендной платы - 66 000 руб., эксплуатационный сбор - 18 120 руб., маркетинговый сбор - 1 208 руб., переменная часть арендной платы – 463, 10 руб.); за период с 01.05.2020 по 31.05.2020 – до 85 791, 10 руб. (минимальная часть арендной платы - 66 000 руб., эксплуатационный сбор - 18 120 руб., маркетинговый сбор - 1 208 руб., переменная часть арендной платы – 463, 10 руб.); за период с 01.06.2020 по 22.06.2020 – до 62 987, 63 руб. (минимальная часть арендной платы – 48 400 руб., эксплуатационный сбор – 13 288 руб., маркетинговый сбор – 885, 94 руб., переменная часть арендной платы – 413, 69 руб.).

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Август» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭСКА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску. 

Произвести зачет встречных требований сторон. 

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭСКА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Август» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 493 640, 20 руб. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья    Е.В. Запорожко