ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30435/2017

город Ростов-на-Дону

22 марта 2024 года

15АП-12404/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шимбаревой Н.В.,

судей Долговой М.Ю., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии:

от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края: представитель ФИО2 по доверенности от 23.11.2023;

от ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 17.11.2023;

от Прокуратуры Краснодарского края: ФИО5; ФИО6

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект»: представитель ФИО7 по доверенности от 17.11.2023;

от ФИО8: представитель ФИО9 по доверенности от 28.03.2023;

от ФИО10: представитель ФИО11 по доворенности от 15.03.2024; ФИО10, лично;

от ФИО12: представитель ФИО13 по доверенности от 22.02.2024; представитель ФИО14 по доверенности от 22.02.2024;

от ФИО15: представитель ФИО13 по доверенности от 04.04.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 04.04.2023;

от ФИО16: представитель ФИО13 по доверенности от 27.03.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 27.03.2023;

от ФИО17: представитель ФИО13 по доверенности от 04.04.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 04.04.2023;

от ФИО18: представитель ФИО13 по доверенности от 23.05.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 23.05.2023;

от ФИО19: представитель ФИО13 по доверенности от 19.04.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 19.04.2023;

от ФИО20: представитель ФИО13 по доверенности от 23.03.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 23.03.2023;

от ФИО21: представитель ФИО13 по доверенности от 23.03.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 23.03.2023;

от ФИО22: представитель ФИО13 по доверенности от 21.03.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 21.03.2023;

от ФИО23: представитель ФИО13 по доверенности от 12.05.2023; представитель ФИО14 по доверенности от 12.05.2023;

участники долевого строительства:

ФИО24, лично;

ФИО25, лично;

ФИО26, лично;

ФИО27, лично;

ФИО28, лично;

при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от ФИО12: представитель ФИО29 по доверенности от 28.06.2023;

от исполняющего обязанности конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Юг-ГарантСтрой» ФИО30: представитель ФИО31 по доверенности от 23.06.2023,

и в присутствии эксперта общества с ограниченной ответственностью «Зенит» ФИО32,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО15, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО18, ФИО36, ФИО37, ФИО16, ФИО38, ФИО39, ФИО23, ФИО21, ФИО20, ФИО17, ФИО40, ФИО22, ФИО19, ФИО41, ФИО42 и ФИО12 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Юг-ГарантСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Юг-ГарантСтрой» (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» с заявлением о намерении стать приобретателем прав ООО «Юг-ГарантСтрой» на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК «Мультиплекс Кино» с находящимися на них неотделимыми улучшениями в виде объектов незавершенного строительства, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, прав требования к участникам строительства, и о намерении исполнить обязательства ООО «Юг-ГарантСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 заявленные требования удовлетворены частично, ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» с обязательным переоформлением разрешения на строительство, выданного должнику департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, передано имущество застройщика:

- земельный участок общей площадью 10 952 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащий ООО «Юг-ГарантСтрой» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства;

- права на проектную и исполнительную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения, вместе с документацией, связанной с разработкой генерального плана земельного участка общей площадью 10 952 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: 

<

...>;

- право требования к участникам долевого строительства, включённым в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Юг-ГарантСтрой», частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объёме или в неисполненной части и право получения в свою собственность такого исполнения;

- право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ЮгГарантСтрой»;

- обязательства ООО «Юг-ГарантСтрой» перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений ООО «Юг-ГарантСтрой» в размере 906 060 764,24 руб.

Также судом установлен размер суммы, необходимой для погашения задолженности ООО «Юг-ГарантСтрой» по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, в размере 3 500 000 руб. с возложением на ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» обязанности погашения задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди в размере 3 500 000 руб. путём перечисления денежных средств на специальный банковский счёт ООО «ЮгГарантСтрой». Признаны погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10 952 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

В отдельное производство выделено требование ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» о передаче ему прав и обязанностей застройщика-банкрота ООО «Юг-ГарантСтрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенного по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с определением от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017, ФИО15, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО18, ФИО36, ФИО37, ФИО16, ФИО38, ФИО39, ФИО23, ФИО21, ФИО20, ФИО17, ФИО43, ФИО22, ФИО19, ФИО41, ФИО42 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили определение суда изменить, исключив из текста указание на переход права оспаривания действительности договоров долевого участия и договоров уступки, а также указание на погашение всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка.

Также участниками строительства при обжаловании определения от 26.12.2022 указывалось на то, что судом первой инстанции не была определена первоначальная компенсация, выплата которой предусмотрена постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 м.кв., расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Указано, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2023 кассационные жалобы на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 по делу № А32-30435/2017 оставлены без рассмотрения. Оставляя кассационные жалобы без рассмотрения, суд кассационной инстанции исходил из того, что постановление от 05.03.2023 отменено судом апелляционной инстанции, апелляционные жалобы участников долевого строительства и ФИО12 назначены к рассмотрению.

После вынесения указанного выше постановления от 05.03.2023 в суд апелляционной инстанции 18.07.2023 поступила апелляционная жалоба ФИО12 При этом подателем жалобы заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование определения суда от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции восстановить срок апелляционного обжалования названного судебного акта, мотивированное тем, что обжалуемый судебный акт влияет на возможный размер обязательств ФИО12 как субсидиарного ответчика, требование о привлечении ФИО12 к субсидиарной ответственности принято судом к производству 10.02.2023 года.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023) восстановлен ФИО12 срок на обжалование определения Арбитражного суда Краснодарского края 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017, постановление 15 арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 года отменено, назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ФИО12 и кредиторов по требованиям о передаче нежилых помещений.

Данное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2023 по делу № А32-30435/2017.

Ввиду того, что стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок входит в непосредственный круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении вопроса о передаче прав и обязанностей застройщика, а также в связи с тем, что от стоимости объектов зависит размер первоначальной компенсации, выплачиваемой залоговым кредиторам, а так же размер субсидиарной ответственности Гайворонского, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ФИО12 о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2023 назначена судебная оценочная экспертиза по обособленному спору о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 в рамках дела о банкротстве ООО «Юг-ГарантСтрой» (№ А32-30435/2017). Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Зенит» ФИО32. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа, расположенного по адресу: 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 площадью 10 952 кв.м., без учета всех ограничений и обременении, по состоянию на 17.10.2022 г.

На определение суда от 20.11.2023 о назначении судебной экспертизы поданы кассационные жалобы, принятые Арбитражным судом Северо-Кавказского округа к производству. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2024 определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2023 оставлено без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

19.01.2024 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд от общества с ограниченной ответственностью «Зенит» поступило заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024. С данным заключением эксперта в порядке статьи 41 АПК РФ ознакомились лица, участвующие в деле.

В связи с поступлением экспертного заключения и материалов дела суд апелляционной инстанции определением от 05.02.2024 возобновил производство по обособленному спору. Указанным определением суд также предложил лицам, участвующим в деле, позицию по экспертному заключению, а и.о. конкурсного управляющего – копию всего реестра требований кредиторов.

В материалы дела от конкурсного управляющего, Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект», Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступили письменные пояснения с приложением дополнительных документов.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и возражения участников спора, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», временным управляющим утвержден ФИО30.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО30.

17.10.2022 в суд поступило заявление ООО Специализированного застройщика «Альфа-СтройКомплект» о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Из заявления ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» с учетом уточнений следует, что общество имеет намерение статьи приобретателем прав застройщика как в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 (ул. Уральская, 100), так и в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 (ул. Уральская, 100/5).

В ходе рассмотрения заявления судом первой инстанции установлено, что Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 (ул. Уральская, 100/5) заключение не дано. 

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), при наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в отношении объектов строительства, которые должны быть построены на указанных земельных участках, указанные земельные участки и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

В этой связи, обжалуемым определением от 26.12.2022 требование в части передачи прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 (ул. Уральская, 100/5) выделено в отдельное производство. Судебный акт в части выделения требования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 (ул. Уральская, 100/5) не обжалован, возражений в части выделения требования в отдельное производство в ходе производства по апелляционным жалобам не заявлено.

Следовательно, в рамках настоящего обособленного спора рассматривается заявление ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» в части передачи ему прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 (ул. Уральская, 100).

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и пункта 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Законом о банкротстве установлено, что после введения первой процедуры банкротства, требования кредиторов, включенные в реестр, могут быть удовлетворены лишь в специальном порядке. Такой порядок предусмотрен положениями статей 71.1, 85.1, 112.1, 113, 125 и 129.1 Закона о банкротстве.

Специальными правилами параграфа §7 Закона о банкротстве предусмотрено, что погашение требований кредиторов возможно с учетом применений положений статьей 201.15.1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Так, в силу ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом первой инстанции установлено отсутствие сведений о каком-либо решении в отношении финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ЖК «Мультиплекс Кино», принятом Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации по основаниям и в порядке, установленным Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с отсутствием соответствующего решения Фонда, судом могут быть рассмотрены заявления о намерении, поданные юридическими лицами, отвечающими требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исследовав вопрос о соответствии заявителя установленным законом требованиям, суд первой инстанции установил, что в отношении ООО СЗ «АСК»:

не проводится процедура ликвидации юридического лица;

отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Законом о банкротстве, за исключением случаев, предусмотренных указанным Ф3;

отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 223-Ф3 «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и № 44-Ф3 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»;

отсутствуют сведения в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, (в т.ч. о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица).

ООО СЗ «АСК», генеральным директором и главным бухгалтером исполняются обязанности налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента).

Помимо изложенного, судом первой инстанции учтено, что у генерального директора и главного бухгалтера ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.

Генеральный подрядчик - ООО «Грант Строй» имеет многолетний стаж строительства жилых и нежилых зданий, входит в инвестиционно-строительный холдинг AVAGROUP, который осуществляет строительство жилой и коммерческой недвижимости в Краснодарском крае, выполняет полный цикл строительных работ и занимается производством строительных материалов.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявитель - ООО СЗ «АСК», его органы управления и единственный участник отвечают требованиям, предъявляемым к застройщику Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Возражений  в данной части подателями апелляционной жалобы не заявлено.

В соответствии с частью 2 пункта 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, к заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Заявителем подтверждена возможность финансирования завершения строительства объектов, которые должны быть построены на земельных участках, за счёт собственных денежных средств и средств от целевого финансирования. Доказательствами наличия собственных денежных средств являются представленные в материалы дела выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 15.10.2022, согласно которой уставный фонд ООО СЗ «АСК» составляет 769 000 000 руб. и промежуточная бухгалтерская отчётность заявителя, согласно которой по состоянию на 26.09.2022 активы ООО СЗ «АСК» составляют 972 591 000 руб.

Из представленного договора процентного займа от 23.09.2022, заключенного между ООО СЗ «АСК» и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания инвестиционных фондов «Профит», Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Строитель», следует, что заёмщик предоставляет заявителю займ в размере 1 150 000 000 рублей для целей финансирования завершения строительства объектов (п.п. 1.1, 1.4 договора).

Таким образом, ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» соответствует установленным законом требованиям и обладает необходимыми средствами для финансирования завершения строительства объекта, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно удовлетворено заявление ООО СЗ «АСК» и признано право общества на передачу ему прав застройщика. Возражений в части удовлетворения заявления и признания ООО СЗ «АСК» приобретателем прав застройщика подателями жалоб не заявлено.

Согласно пункту 12 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются: наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления приобретателем денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона; соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи; сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; иная необходимая для перечисления приобретателем денежных средств на соответствующий счет застройщика информация.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются: наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; сведения, идентифицирующие объект незавершенного строительства и земельный участок, передаваемые приобретателю; сведения о размере денежных средств, перечисленных приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15.1 настоящего Федерального закона; сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15.1 настоящего Федерального закона; сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка; иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.

Согласно абзацу второму пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Из указанных положений Закона о банкротстве следует, что при удовлетворении заявления приобретателя прав застройщика и передачи ему земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями суд исследует:

- размер текущих обязательств должника и размер требований, включенных в первую и вторую очередь реестра; 

- стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и размер обязательств должника перед участниками строительства для целей установления их соотношения;

- размер денежных средств, подлежащих перечислению приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции установил, что совокупный размер требований по текущим платежам и требований первой и второй очереди реестра равен 3 500 000 руб., размер обязательств перед участниками строительства по объекту ул. Уральская, д. 100 составляет 906 060 764,24 руб. Одновременно с этим, суд указал на переход к приобретателю права требования к участникам строительства, права на оспаривание договоров долевого участия и договоров уступки, а также на прекращение залога прав застройщика на земельный участок.

Обращаясь в суд с апелляционными жалобами, ФИО12 и участники строительства размер подлежащей перечислению суммы для погашения текущих платежей и первой, второй очереди реестра (3 500 000 руб.), а также размер обязательств перед участниками строительства не оспаривают. Возражения подателей жалоб заключаются в не установлении стоимости прав застройщика и соотношении прав застройщика к размеру обязательств перед участниками строительства, а также необоснованности прекращения прав залога в части договоров участия в строительстве по нежилым помещениям.

При этом в соответствии с пунктом 12.1. статьи 201.15.1. Закона о банкротстве определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

Соответственно, обжалование судебного акта в указанной ранее части не препятствует самому переходу прав застройщика к ООО СЗ «АСК», не создает препятствий для принятия приобретателем мер по завершению строительства. Ввиду того, что обжалование судебного акта не является основанием для приостановления достройки объектов, права участников строительства, претендующих на получение жилых помещений, самим фактом обжалования не нарушаются. 

Согласно пункту 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

Во исполнение пп. 2 п 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве исполняющим обязанности конкурсного управляющего в суд первой инстанции представлены пояснения, согласно которым стоимость прав застройщика на объект по строительному адресу 

<

...> (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372): 1 057 230 157 рублей 00 копеек. 

Также из данных пояснений следует, что совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства в отношении Литера А (ул. Уральская 100) составляют: 1 065 896 886,44 руб., в том числе: 906 060 764,24 руб.- требования о передаче помещений, 69 521 289 руб.- денежные требования, 90 314 833,20 руб.- ущерб (неустойка).

Согласно представленным управляющим сведениям, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства -многоквартирным домом на 172 444 454,98 руб. меньше, чем совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. При этом, суд апелляционной инстанции в постановлении от 05.03.2023 указал на то, что стоимость прав застройщика не оспорена, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, рассматриваемой в порядке статьи 311 АПК РФ, ФИО12 указывает на то, что стоимость прав застройщика значительно превышает указанную конкурсным управляющим стоимость. По его мнению стоимость прав застройщика превышает общий размер требований кредиторов, в связи с чем приобретатель прав застройщика обязан уплатить избыток в конкурсную массу должника.

ФИО12 полагает, что стоимость прав застройщика, которая входила в непосредственный предмет исследования по данному спору, имеет существенную значение не только при установлении соотношения стоимости прав застройщика к размеру обязательств должника, но и при определении размера субсидиарной ответственности самого ФИО12, поскольку приобретатель прав застройщика вправе предъявить свои требования ко включению в реестр.

Оценивая заявленные ФИО12 возражения, суд апелляционной инстанции учитывает, что у лиц, в отношении которых предъявлено требование о привлечении к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, с принятием Постановления Конституционного Суда Российской Федерации № 49-П от 16.11.2021 появилась возможность возражать против требований кредиторов. При этом, правовая форма заявления возражений в данном случае не имеет существенного значения, что позволяет субсидиарному ответчику как обжаловать судебные акты, которым установлены требования кредиторов, так и обращаться с заявлением о пересмотре таких судебных актов в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

Принимая во внимание, соотношение стоимости прав застройщика и принимаемых обязательств перед участниками строительства, относящихся к земельному участку, предназначенному для строительства ЖК «Мультиплекс Кино» с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (Уральская 100), приобретатель прав застройщика получает право на включение в реестр требований кредиторов.  При этом, основные параметры, на основании которых рассчитывается размер требований приобретателя, устанавливаются в обжалуемом определении.

Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что участники строительства в отношении нежилых помещений, обязательства перед которыми обеспечены залогом, вправе претендовать на получение первоначальной компенсации, размер которой определяется с учетом стоимости объекта незавершенного строительства.

Так, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 34-П установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда, в том числе, первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7), первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога. По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением).

В этой связи, Верховным Судом РФ в указанном определении от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) изложено, что предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется с использованием следующих параметров: оценочной стоимости предмета залога, суммы расходов на обеспечение сохранности предмета залога, доли требований кредитора, претендующего на получение компенсации.

Следовательно, более высокая стоимость объекта незавершенного строительства позволяет участникам строительства получить больший размер первоначальной компенсации. При этом, обращаясь в суд с апелляционной жалобой, участники строительства указывали на необходимость установления первоначальной компенсации.

Судом апелляционной инстанции при исследовании вопроса о стоимости прав застройщика установлено, что указанные исполняющим обязанности конкурсного управляющего сведения о стоимости прав застройщика в размере основаны на отчете об оценке недвижимого имущества № ЮК-22/123 от 22.08.2022, подготовленного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт».

Суд апелляционной инстанции постановлением от 22.08.2023, которым отменил ранее вынесенное постановление от 05.03.2023, обязал исполняющего обязанности конкурсного управляющего представить в суд отчет об оценке. Данное требование суда исполнено 31.08.2023, в материалы дела представлен отчет об оценке № ЮК-22/123 от 22.08.2022.

Проанализировав представленный в материалы дела отчете об оценке недвижимого имущества № ЮК-22/123 от 22.08.2022, суд апелляционной инстанции установил, что оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт»  при определении стоимости объекта незавершенного строительства применен только затратный метод. Отказ от применения сравнительного метода оценщик обосновал отсутствием подходящих объектов-аналогов.

Вместе с тем, ФИО12 в суде апелляционной инстанции представлено в материалы дела заключение специалиста № ЗС2023/049 от 12.08.2023, подготовленное АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет». Согласно данному заключению специалиста, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу 

<

...>, составляет 2 000 000 000 руб. Оценщиком АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет» в отчете об оценке № ЗС2023/09 от 12.08.2023 применен как сравнительный метод, так и затратный метод, что свидетельствует о более полном анализе рынка.

Представленное ФИО12 заключение специалиста не содержит сведений относительно стоимости земельного участка. При этом лишь стоимость объекта незавершенного строительства, определенная в заключении специалиста № ЗС2023/049 от 12.08.2023 (в размере 2 000 000 000 руб.), в 2 раза превышает стоимость объекта, определенную в отчете об оценке № ЮК-22/123 от 22.08.2022 (в размере 1 057 230 157 руб.), представленном конкурсным управляющим.

С целью установления стоимости прав застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (ул. Уральская, д. 100) ФИО12 заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. На разрешение эксперта поставить  вопрос: какова рыночная стоимость объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, по состоянию на 17.10.2022 г. При этом, к ходатайству приложены информационные письма о готовности произвести экспертизу ООО «Зенит», ООО «Первый экспертный центр», ООО «Вершина», ООО «Центр смежных экспертиз Ломоносовский», ООО «ЛегалСервис».

Руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание наличие двух отчетов об оценке, имеющих существенное расхождение в части определения стоимости объектов, суд апелляционной инстанции определением от 20.11.2023 назначил судебную оценочную экспертизу по обособленному спору о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 в рамках дела о банкротстве ООО «Юг-ГарантСтрой» (№ А32-30435/2017). Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Зенит» ФИО32. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа, расположенного по адресу: 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 площадью 10 952 кв.м., без учета всех ограничений и обременении, по состоянию на 17.10.2022 г.

Данное определение суда от 20.11.2023 лицами, участвующими в деле, обжаловано в суд кассационной инстанции. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2024 определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2023 оставлено без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

19.01.2024 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд от общества с ограниченной ответственностью «Зенит» поступило заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024. Из представленного заключения эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024 следует, что рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок по состоянию на 17.10.2022 составила 2 015 582 000 руб., из которых права застройщика на объект незавершенного строительства оценены в 1 844 960 000 руб. и права застройщика на земельный участок – в 170 622 000 руб. 

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оценочная деятельность осуществляется на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299, которые должны использоваться оценщиком.

Из представленного экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Зенит» № 11-23-014 от 15.01.2024 следует, что при исследовании предмета оценки экспертом применялись те подходы и методы оценки, использование которых было целесообразным для ответа на поставленный судом вопрос, для целей выявления факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта исследования.

Экспертом ООО «Зенит» приняты во внимание такие ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости, как вид права, месторасположение, транспортная и пешеходная доступность, качество ближайшего окружения. Проведен анализ рынка недвижимости, выбраны объекты-аналоги на основании архивных объявлений, определен их ценовой диапазон и применены весовые коэффициенты. 

Проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта, суд апелляционной инстанции установил, что заключение № 11-23-014 от 15.01.2024 составлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. В нем отражены все предусмотренные части 2 статьи 86 АПК РФ необходимые сведения.

Ознакомившись с заключением эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024, кредитор ФИО10 в судебном заседании ходатайствовала о признании заключения эксперта ООО «Зенит» недопустимым доказательством. В обоснование своего ходатайства кредитор указала на то, что экспертом увеличены стоимости передаваемых прав в связи с отражением несоответствующей действительности площади передаваемого объекта, а также на то, что экспертом применен один метод исследования (сравнительный) и подобраны некорректные объекты-аналоги.

Допустимость доказательств определена в статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В данном случае заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024 получено в результате удовлетворения судом ходатайства о назначении судебной экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, а само заключение эксперта составлено с соблюдением установленных в законе требований. 

Соответственно, ходатайство ФИО10 о признании заключения эксперта недопустимым подлежит отклонению. Заключение № 11-23-014 от 15.01.2024 по форме и содержанию является допустимым доказательством, а возражения кредитора ФИО10 и иных участников спора относятся к существу выводов эксперта и подлежат оценке в совокупности с иными доказательствами по правилам статьи 71 АПК РФ.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.10.2023 № 5-КГ23-113-К2, заключение эксперта не является исключительным доказательством, а подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами, в том числе, суду надлежит оценивать не только выводы эксперта, но и исследовательскую часть заключения экспертизы на предмет того, чем обоснованы выводы эксперта. При этом следует иметь в виду, что выводы эксперта должны соответствовать его компетенции как лица, обладающего познаниями в той или иной области.

Судом апелляционной инстанции проанализирована исследовательская часть заключения эксперта и установлено, что описание объекта экспертизы произведено согласно Проектной декларации № 23-002924 «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: 

<

...>» и материалам дела.

Согласно Проектной декларации № 23-002924 многоквартирный дом представляет собой 22-х этажное здание, имеющее разные по высоте уровни прилегающей территории: внутридомовая территория (вход в жилые квартиры); фасадная часть со стороны ул. Уральской.

Согласно Проектной декларации № 23-002924 в многоквартирном доме имеются одно-, двух-, трёх-, четырех-, пятикомнатные квартиры площадью от 42,93 до 227,51 кв. м., расположенные со 2-го по 20-ый этаж; нежилые коммерческие помещения имеют наименование «шахматно-шашечный клуб» и «офис», площадью от 11,87 до 696,54 кв. м., расположенные на этажах, имеющие наименования «-2; -1; 1», что соответствует уровню внутридомовой территории (вход в жилые квартиры). В свою очередь относительно уровня фасадной части со стороны ул. Уральской нежилые помещения находятся на 1-ом, 2-ом, 3-ем этажах.

Также согласно Проектной декларации № 23-002924 в многоквартирном доме имеется «подземный паркинг» (машино-места), расположенные на этажах, имеющие наименования «-3; -2; -1»

Из приведенной на основании Проектной декларации № 23-002924 таблицы следует, что объект незавершенного строительства предполагает общую площадь 55 513,03 кв.м., общую площадь жилых помещений – 34 547,37 кв.м. (648 квартир), общую площадь машино-мест (автостоянки) – 4 675 кв.м. (340 мест), общую площадь нежилых помещений (вспомогательного назначения) – 702,81 кв.м., общую площадь нежилых помещений (коммерческого назначения) – 6 411,32 кв.м., общую площадь нежилых помещений (общего пользования) – 9 176,53 кв.м. Средневзвешенная величина готовности объекта – 57,4%.

При проведении анализа рынка по состоянию на дату определения стоимости прав застройщика экспертом проанализированы архивные объявления с сайта Авито и установлено, что значение кв.м. объекта недвижимости в районе расположения объектов экспертизы по состоянию на 17.10.2022 составляет: для коммерческих объектов – от 42 000 руб. до 167 500 руб. за кв.м., для машиномест – от 22 500 руб. до 115 384,62 руб. за кв.м., для квартир – от 38 793,10 руб. до 118 750 руб. за кв.м.

Руководствуясь проведенным анализом рынка недвижимости, эксперт осуществил подбор объектов-аналогов, установил схожие по месторасположению и характеристикам объекты, установил средневзвешенную цену и произвел корректировки (на торг, на степень готовности дома, на площадь, на этажность и т.д.).

Соответственно, данные об объекте получены экспертом на основании представленных ему материалов дела и проектной декларации № 23-002924, а сведения о стоимости объекта основаны на применении сравнительного метода с использованием схожих объектов в качестве объектов-аналогов и применением корректирующих коэффициентов.

Возражая против выводов эксперта, ООО «СЗ «Альфа-СтройКомплект» представило в материалы дела Заключение специалиста (рецензию) № 1Р/204 от 30.01.2024, подготовленное специалистом ООО «Агентство по оценке и экспертизе «Факт» ФИО44 Согласно представленной рецензии, заключение эксперта имеет ряд неточностей и ошибок, указанная экспертом информация приведена без ссылок на конкретные материалы, что не позволяет осуществить проверку изложенных экспертом обстоятельств. Также в рецензии отмечено, что объекты-аналоги подобраны экспертом некорректно, в качестве объекта-аналога выбрано архивное предложение о продаже оцениваемого объекта. В расчетах стоимости нежилых помещений, жилых помещений и машиномест было учтено, что объект экспертизы является объектом незавершенного строительства и уменьшение суммарной стоимости прав на помещения объекта экспертизы на величину затрат, необходимых для завершения строительства является ошибочным, поскольку в результате происходит двойной учет затрат, необходимых для завершения строительства.

Также приобретателем прав застройщика ООО «СЗ «Альфа-СтройКомплект» представлено заключение специалиста (рецензия) № 43-23-2024 от 09.02.2024, подготовленное специалистом ООО «Юг-Стимул» ФИО45 Согласно данной рецензии, эксперт ошибочно приводит утверждение о рыночной стоимости многоквартирного дома как суммы рыночной стоимости прав на помещения в нем, за вычетом расходов на завершение строительства таким образом, не учитывая, что объект незавершенного строительства на дату оценки не введен в эксплуатацию и юридически (а с учетом степени готовности и фактически) помещения в МКД на дату исследования отсутствуют, т.к. находятся в стадии строительства. Также рецензентом указывается на то, что при описании объекта эксперт приводит сведения о расположении объекта исследования в районе ХБК, однако объекты-аналоги избраны им из районов ЧМР, КМР, КСК, РМЗ, ПМР, ГМР, что влияет на применяемые ценообразующие факторы и, по мнению рецензента, свидетельствует о неверном избрании объектов-аналогов.

В противовес позиции ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект», податель жалобы ФИО12 представил в материалы дела заключение специалиста № 012/АНО/2/24 от 12.03.2024, подготовленное АНО «Негосударственный судебно-экспертный центр «ФИНЭКА» в отношении заключения специалиста (рецензии) № 1Р/24 от 30.01.2024. Из представленного заключения специалиста следует, что экспертом раскрыты используемые им материалы, приведены ссылки на используемые данные из открытых источников, надлежащим образом осуществлен подбор объектов-аналогов, осуществлены необходимые корректировки. По итогам рецензирования специалист АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА» пришел к выводу, что замечания, отраженные в заключении специалиста (рецензии) № 1Р/24 от 30.01.2024, выполненном специалистом ООО «ФАКТ» ФИО44 в период с 25.01.2024 по 30.01.2024, не достоверны и не обоснованы.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим части 3 статьи названной статьи предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

С целью устранения сомнений в выводах эксперта и исследовании вопроса о полноте произведенного исследования суд апелляционной инстанции определением от 19.02.2024 удовлетворил ходатайство ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» о вызове в судебное заседание эксперта ФИО32.

В судебное заседание от 18.03.2024 явился эксперт ООО «Зенит» ФИО32, который дал пояснения по вопросам лиц, участвующих в деле. Эксперт указал на то, что при проведении судебной экспертизы он руководствовался представленными ему материалами дела, о предоставлении дополнительных документов не ходатайствовал. На основании представленных документов экспертом осуществлен анализ рынка недвижимости, проведена оценка стоимости с применением сравнительного метода исследования.

При этом в ходе судебного заседания ООО СЗ «АСК» представило в материалы дела Проектную декларацию № 23-002924 с внесенными в нее изменениями. Из представленной проектной декларации следует, что изменения внесены в части площади объекта – 51 937,3 кв.м. (было 55 513,03 кв.м.). Данные изменения проектной документации, относящиеся к общей площади застройки, оказывают влияние на итоговую стоимость прав застройщика.

В связи с тем, что заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024 подготовлено без учета внесенных в проектную документацию изменений ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, просило поручить проведение экспертизы ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации или в Новороссийский филиал ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Для целей проведения судебной экспертизы ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» внесло на депозитный счет суда денежные средства в размере 53 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 108 от 18.03.2024. 

Между тем, в ходе проведения подготовительных мероприятий при удовлетворении ходатайства ФИО12 о проведении судебной экспертизы суд апелляционной инстанции определением от 25.09.2023 предлагал ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России представить сведения о стоимости и сроке выполнения экспертизы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. 

11.10.2023 в материалы дела от ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России поступило информационное письмо о возможности, сроках и стоимости производства экспертизы (исх. № 1337 от 03.10.2023), согласно которому предварительный размер стоимости судебной экспертизы составит 178 525 руб., а срок выполнения – 45 рабочих дней после предоставления материалов дела.

Соответственно, внесенных ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» денежных средств недостаточно для оплату услуг заявленной экспертной организации. Данное обстоятельство в силу разъяснений пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Однако судом апелляционной инстанции при отказе в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы принимается во внимание также то обстоятельство, что и.о. конкурсного управляющего в своей правовой позиции указал, что в рамках доследственной проверки КРСП № 121пр-23 от 04.12.2023 следователем СУ СК России по Карасунскому району г. Краснодар была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство названной эксперты было поручено государственному судебному эксперту, сотруднику Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО46 

Согласно заключению названного эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023, рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства по адресу 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по состоянию на 17.10.2022 года без учёта ограничений и обременении составляет 1 308 198 684 рубля.

С целью исследования заключения эксперта суд апелляционной инстанции определением от 19.02.2024 в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал у Новороссийского филиала ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» и следователя СУ СК России по Карасунскому округу г. Краснодара лейтенанту юстиции ФИО47 надлежащим образом заверенную копию экспертного заключения судебной строительно-технической экспертизы № 5194/10-5-23 от 18.12.2023 года.

Во исполнение определения суда следователем следственного отдела по Карасунскому округу г. Краснодар СУ СК РФ по Краснодарскому краю ФИО47 (исх. № 201-04 от 29.02.2024) представлена в материалы дела надлежащим образом заверенная копия заключения строительно-технической экспертизы № 5194/10-5-23 от 18.12.2023. 

Из представленного в материалы дела заключения эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023 следует, что для проведения экспертизы представлены следующие документы: выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372; проектная документация в отношении многоквартирного дома литер 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...>: копии проектной документации (корректировка) в отношении многоквартирного дома литер 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...>; копии заключений по результатам обследований здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...>; копии актов выполненных работ по форме КС-2 в отношении многоквартирного дома литер1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...>; фото и видеоматериалы строительных работ на объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...>, за период с августа по октябрь 2022 года.

Само экспертное исследование, проведенное экспертом Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, основано на применении как затратного (расчет затрат, необходимых для возведения нового объекта недвижимости), так и сравнительного (использование ценовой информации об аналогах) методов исследования. Итоговый расчет рыночной стоимости прав застройщика определен с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 и находящихся на нем неотделимых улучшений. 

Возражая против применения данного заключения эксперта, ФИО12 представил в материалы дела заключение специалиста (рецензия) № 24/03/24-РО от 07.03.2024, подготовленное ООО «Легал Сервис» в отношении заключения эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023. Из представленной рецензии следует, что рецензируемое заключение не соответствует требованиям статьи 25 Закона № 73-ФЗ, предъявляемым к содержанию судебной экспертизы. Также согласно рецензии, экспертом не проведен анализ рынка, при выборе объекта аналога, определенного справочником КО-Инвест 2020, эксперт ошибся в классе конструктивной системы. 

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, заключение судебной экспертизы и рецензии на него, заключение экспертизы по уголовному делу и рецензию на него, суд апелляционной инстанции установил, что наиболее полный объем проектной и исполнительской документации был исследован экспертом Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, данное экспертное заключение основано на применении двух основных методов определения цены (затратного и сравнительного), а также в полном объеме учитывает особенности возведенных объектов, степень их готовности и их характеристики. 

Судебная коллегия учитывает, что при проведении экспертизы эксперт Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России был предупрежден об уголовной ответственности, а само заключение содержит сведения о начале и окончании экспертизы, о квалификации эксперта, об основаниях проведения экспертизы, о поставленных вопросах, об объектах исследования, о примененных методах, анализе полученных методов, что свидетельствует о соответствии данного заключения требованиям статьи 86 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает возможным при определении стоимости прав застройщика руководствоваться выводами, изложенными в заключении эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023, выполненного Новороссийским филиалом ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России. Согласно данному заключению, рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства по адресу 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по состоянию на 17.10.2022 года без учёта ограничений и обременении составляет 1 308 198 684 рубля., а в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.

Помимо этого, судом апелляционной инстанции приняты меры к исследованию вопроса о размере включенных в реестр обязательств перед участниками строительства, в связи с чем, определением от 05.02.2024 предложено и.о. конкурсного управляющего представить реестр требований участников строительства отдельно по каждому объекту по состоянию на 17.10.2022 (дата подачи заявления о намерении).

Во исполнение определения суда от 05.02.2024 и.о. конкурсного управляющего представил в материалы дела реестр требований кредиторов по каждому объекту незавершенного строительства отдельно. Также и.о. конкурсного управляющего сообщил, что по состоянию на 17.10.2022 в Литере А имелось свободными от прав третьих лиц: 59 жилых квартир общей площадью 3427,16 кв.м. (в настоящий момент права на все квартиры проданы на общую сумму 418 095 520 руб.), 340 машино-мест (в настоящий момент продано 10 машино-мест на общую сумму 7 050 000 руб.).

Из представленного реестра требований участников строительства в отношении объекта, расположенного по адресу 

<

...>, следует, что в реестр требований участников строительства включены требования на сумму 906 060 764,24 руб. Ходатайство об истребовании актуального реестра требований участников строительства судом апелляционной инстанции отклонено, поскольку проверка законности и обоснованности судебного акта осуществляется по состоянию на дату его принятия, а также ввиду того, что стоимость объекта и размер обязательств в силу закона устанавливаются на дату предъявления приобретателем заявления (17.10.2022).

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве (пункт 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 5 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в случае передачи приобретателю одновременно земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.

В данном случае судом отдельно рассматривается вопрос о передаче приобретателю прав застройщика земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 (ул. Уральская, д. 100), в связи с чем должен быть произведен зачет на основании п.5 ст.210.15-1 Закона.

В рамках настоящего спора о передаче прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 возможность проведения зачета отсутствуют, ввиду чего судебная коллегия полагает возможным не определять соотношение прав застройщика, а указать необходимые для его определения критерии (размер обязательств и стоимость прав застройщика).

Принимая во внимание, что должник не привлекал денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, а первые договоры долевого участия заключены в 2014 году, то есть до 01.07.2019 года, в вопросе рассмотрения заявления ООО СЗ «АСК» о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, необходимо руководствоваться положениями пункта 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ).

В силу названного пункта, передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

По смыслу пункта 11 ст.201.15-1 Закона о банкротстве необходимым условием принятия судом определения об удовлетворении заявления о намерении является соблюдение условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Так, передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: 1) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди; 2) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок; 3) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства; 4) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Согласно сведениям, представленным исполняющим обязанности арбитражного управляющего должника, стоимость имущества, которое останется у ООО «Юг-ГарантСтрой» после передачи объекта незавершенного строительства (то есть стоимость остатка конкурсной массы) составляет 67 857 000 рублей, что является достаточным для удовлетворения названных требований.

В рамках настоящего дела залоговые кредиторы, не являющиеся участниками долевого строительства, отсутствуют, иные условия, предусмотренные подпунктами 2 и 4 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве соблюдены.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов по отношению к требованиям конкурсных кредиторов и уполномоченных органов.

Закрепленный нормами Закона о банкротстве правовой механизм замены застройщика направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства. Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

При таких условиях, с учетом положительного заключения Минстроя России о возможности передачи заявителю имущества и обязательств застройщика ООО «Юг-ГарантСтрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, заявление о намерении стать приобретателем объектов незавершённого строительства и исполнить обязательства должника-застройщика подлежит частичному удовлетворению.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции верно установил возможность передачи приобретателю прав и обязанностей застройщика-банкрота ООО «Юг-ГарантСтрой» в отношении земельного участка, предназначенного для строительства ЖК «Мультиплекс Кино», с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, площадью 10952 м.кв., расположенного по адресу 

<

...>, принадлежащего ООО «Юг-ГарантСтрой» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Как указал суд первой инстанции, одновременно с этим к приобретателю переходят обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче помещений в размере 906 060 764,24 руб. (только в части Литера А).

Также приобретателю подлежит передача обязанности частичного погашения задолженности должника по текущим платежам в размере 3 500 000 руб. 

Удовлетворяя заявление о намерении, суд первой инстанции признал обоснованным требование приобретателя о передаче ему права требования к участникам долевого строительства, частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объёме или в неисполненной части, а так же право получении названного исполнения.

Также обоснованным суд первой инстанции признал требование заявителя о передаче ему права оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Юг-ГарантСтрой», и переданных заявителю в порядке исполнения обязательств должника перед участниками долевого строительства.

Возражая против передачи приобретателю права на оспаривание договоров, кредиторы указывают на выход данных правомочий за пределы положений статьи 201.15-2 Закона о банкротстве. 

Между тем, кредиторами не учтено, что процедура передачи прав застройщика с должника на другое лицо (в данном случае ООО СЗ «АСК») предполагает замену застройщика, т.е. выбытие ООО «ЮГС» из правоотношения и заменой его на ООО «СЗ «АСК». Соответственно, к ООО «СЗ «АСК» переходят не только обязательства должника перед участниками строительства, включенными в реестр, но и права должника по заключенным с данными участниками строительства договорами (права требования и т.д.).

В связи с тем, что передача прав и обязанностей застройщика приобретателю в силу пункта 9 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве предполагает перемену лиц в обязательстве, судебная коллегия полагает, что право на оспаривание договоров, заключенных с участниками строительства, переходит к приобретателю вне зависимости на соответствующее указание в судебном акте.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что отражение факта перехода к приобретателю права на оспаривание договоров не может свидетельствовать о получении ООО «СЗ «АСК» необоснованных преимуществ и не может быть признано нарушением положений статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 3 пункта 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Как указано ранее, суд первой инстанции в резолютивной части не указал сведения о соотношении стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений. Также судом первой инстанции в резолютивной части обжалуемого определения не установлены необходимые показатели для расчета соотношения.

При этом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 5 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, с учетом наличия вероятности проведения зачета счел возможным указать критерии, необходимые для установления соотношения стоимости прав застройщика.

В этой связи, судебная коллегия полагает возможным изменить определение суда от 26.12.2022, дополнив его указанием на то, что стоимость прав застройщика на земельный участок, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, составляет 1 308 198 684 рубля.

Помимо этого, судом первой инстанции при передаче прав застройщика рассмотрен вопрос о возможности сохранения обременений.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Применяя данное положение законодательства, суд первой инстанции в обжалуемом определении признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 м.кв., расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Вместе с тем, в пункте 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве исчерпывающим образом определены обременения, которые прекращаются в связи с передачей прав и обязанностей застройщика. Так, из буквального содержания статьи следует, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями прекращается лишь в той части, в которой он обеспечивается обязательства, на связанные с правами участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, вывод о погашении всех обременений является неправомерным, поскольку залог, обеспечивающий права участников строительства по договорам участия в долевом строительстве, сохраняется даже после передачи прав застройщика третьему лицу.

Ввиду того, что вывод суда первой инстанции в данной части противоречит действующему законодательству, судебная коллегия полагает необходимым в данной части определение от 26.12.2022 изменить, указать, что залог прав прекращается лишь по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Помимо этого, кредиторами указано на то, что, признавая погашенным залог прав застройщика, суд первой инстанции не разрешил вопрос о выплате компенсации по правилам постановления Конституционного Суда РФ № 34-П.

Постановлением № 34-П признаны не соответствующими Конституции РФ части 14 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правовою регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий зашиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан-участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

Конституционный Суд Российской Федерации установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, не являющихся участниками строительства, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны фонда. Кроме того, за ними сохранено право на удовлетворение денежных требовании в порядке процедуры банкротства застройщика в определенных пределах (абзац седьмой пункта 4 Постановления № 34-П).

Таким образом, предметом рассмотрения Конституционным  Судом  Российской Федерации явились приведенные выше нормы права в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования на их основания при передаче земельного участка и объекта незавершенного строительства фонду, созданному для защиты прав граждан - участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика, решается вопрос о прекращении залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, не связанным с обеспечением прав учасп гиков строительства, без выплаты им справедливой компенсации (и. 1.5. Постановления № 34-П).

Судебная коллегия учитывает, что нерассмотрение вопроса о выплате компенсации не является основанием для отмены или пересмотра судебного акта о передаче объекта приобретателю прав застройщика, поскольку вопрос о выплате компенсации может быть рассмотрен в отдельном процессе в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

Также, судебная коллегия учитывает, что ряд апеллянтов (ФИО15, ФИО18, ФИО36, ФИО37 и т.д.) являются залоговыми кредиторами в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенного по адресу 

<

...> (Литер Б). В свою очередь, вопрос о передаче прав и обязанностей застройщика ООО «СЗ «АСК» в отношении Литера Б выделен в отдельное производство.

В этой связи, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для определения первоначальной компенсации в рамках данного спора. При этом судом установлен необходимый критерий для определения такой компенсации, а именно указано отдельно на то, что право застройщика на спорный объект оценено в 1 308 198 684 рубля.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Определением от 20.11.2023 суд апелляционной инстанции назначил экспертизу по обособленному спору, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Зенит» ФИО32, размер вознаграждения эксперта за проведение экспертизы определен в сумме 160 000 руб.

Денежные средства в размере 160 000 руб. перечислены ФИО12 на депозит суда квитанцией от 21.09.2023. Поступление денежных средств на депозитный счет подтверждается платежным поручением № 26383 от 22.09.2023 на сумму 160 000 руб.

19.01.2024 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд от общества с ограниченной ответственностью «Зенит» поступило заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024. Данное заключение эксперта было признано судом допустимым доказательством и получило оценку наравне с иными имеющимися в материалах дела доказательствами.

С учетом изложенного, следует перечислить ООО «Зенит» с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 160 000 руб. за проведение экспертизы.

Также в ходе рассмотрения обособленного спора ООО «СЗ «Альфа-СтройКомплект» ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы. Для целей проведения судебной экспертизы ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» внесло на депозитный счет суда денежные средства в размере 53 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 108 от 18.03.2024. 

Вместе с тем, настоящим постановлением в связи с оценкой совокупности представленных доказательств отказано в удовлетворении ходатайства ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» о проведении повторной судебной экспертизы.

Ввиду изложенного, следует возвратить ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект»с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 53 000 рублей, перечисленных платежным поручением № 108 от 18.03.2024, после представления заявления за подписью руководителя с указанием  реквизитов банковского счета, открытого в банке на территории Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении заявленных ходатайств отказать.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 изменить в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 м.кв., расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Указать, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Дополнить резолютивную часть определения следующим.

-            Установить стоимость прав застройщика на земельный участок, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю ООО Специализированный  застройщик  «Альфа-СтройКомплект»  в размере 1 308 198 684 рубля.

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 оставить без изменения, апелляционные  жалобы – без удовлетворения.

Возвратить ООО Специализированный застройщик «Альфа-СтройКомплект» с депозитного счета суда 53 000 рублей, перечисленных платежным поручением №108 от 18.03.2024г.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                                  Н.В. Шимбарева

 

Судьи                                                                                                                М.Ю. Долгова

 

Г.А. Сурмалян