АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 октября 2017 года

Дело №

А56-25889/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Невский букет» Одинцовой Т.К. (доверенность от 21.03.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой М.В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (судьи Желтянников В.И., Кашина Т.А., Тимухина И.А.) по делу № А56-25889/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Невский букет», место нахождения: 193167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 184, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1027809220691, ИНН 7815017256 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, общей площадью 32,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н (далее – Помещение), установив цену продажи объекта в размере 12 990 000 руб. (требования с учетом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1 - 3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245  (далее - ГУИОН).

Решением суда первой инстанции от 23.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.06.2017, урегулированы разногласия, возникшие при заключении Обществом договора купли-продажи Помещения; пункт 2.1 договора принят в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 12 990 000 руб., НДС не облагается». Датой заключения договора считать дату вступления в силу решения суда по настоящему делу. График платежей по договору определить в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.2 договора, исходя из даты заключения договора как даты вступления в силу решения суда по делу.

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят обжалуемые решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение. 

ГУИОН считает, что судом не была дана оценка его отчету об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, выводов о невозможности использовать в целях урегулирования разногласий отчета ГУИОН решение не содержит.

Также ГУИОН полагает, что в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» имеют место противоречия и неточности, что не позволяет его использовать в качестве достоверного доказательства по делу.

Комитет ссылается на то, что суд не применил в настоящем деле нормы материального права (положения федерального стандарта оценки «Оценка Недвижимости» (ФСО № 7), это привело к существенному нарушению норм процессуального права, которое выразилось в необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайств ГУИОН о назначении повторной экспертизы и вынесения судом решения на основании недостоверного доказательства. 

Также Комитет указывает на то, что судом первой инстанции не был установлен факт недостоверности отчета ГУИОН, наличие в материалах дела двух противоречащих друг другу доказательств (заключение эксперта и отчет ГУИОН) обязывало суд прийти к выводу о недостоверности одного из них.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобы без удовлетворения.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество в соответствии с договором аренды от 20.02.2001 № 20-А066546 является арендатором Помещения. Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Общество 09.07.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Распоряжением от 31.12.2015 № 1718-рз Комитет решил осуществить приватизацию Помещения, установив следующие существенные условия договора купли-продажи: цена объекта составляет 16 200 000 руб. (без НДС). Форма платежа: в рассрочку, поквартально, равными долями. Период рассрочки - 5 лет (20 кварталов).

Фонд имущества на основании распоряжения Комитета направил Обществу для подписания проект договора купли-продажи от 05.04.2016.

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Северо-Запад» в целях определения рыночной стоимости помещения.

Согласно заключению специалиста названной организации от 04.04.2016 №20 рыночная стоимость помещения на дату подачи заявки составляет 12 197 000 руб. В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, Общество 05.04.2016 направило Фонду имущества протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 12 197 000 руб.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции пришел к заключению о том, что договор надлежит заключить по цене 12 990 000 руб., определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб, кассационная инстанция не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

     В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

     В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

     В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением суда от 16.11.2016 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения по состоянию на 09.07.2015. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Марковичу В.А.

Согласно представленному суду экспертному заключению от 10.12.2016 №295 рыночная стоимость помещения на заявленную дату составила 12 990 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 990 000 руб., определенной в названном заключении.

Проверка достоверности отчета ГУИОН была проведена путем назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Возражения ГУИОН и Комитета относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены.

Несоответствие заключения от 10.12.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений при его составлении, Комитетом и ГУИОН не доказано, противоречий в выводах эксперта не установлено.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций  установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу № А56-25889/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.Г. Преснецова

 Г.М. Рудницкий