АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7317/22 

Екатеринбург

16 ноября 2022 г.

Дело № А07-7008/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Суспициной Л.А., Беляевой Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчановой М. А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-транспортное предприятие» (далее – общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2022 по делу № А07-7008/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проводилось путем использования систем веб-конференции в порядке, предусмотренном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) приняли участие представители:

общества – ФИО1 (доверенность от 02.04.2022);

Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан – ФИО2 (доверенность от 29.10.2021 № 02-Г-1751).

Общество обратилось в Салаватский городской суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – администрация, заинтересованное лицо), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – Комитет) о признании незаконным отказа Комитета от 04.12.2020, о возложении обязанности на администрацию заключить договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 411 кв. м, на условиях, определенных федеральным законом, в рассрочку оплаты.

Определением Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 21.06.2021 дело по указанному заявлению общества передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного уда Республики Башкортостан от 29.07.2021 произведена замена заинтересованного лица по делу № А07- 7008/2021 с Комитета на его правопреемника – Управление муниципального контроля Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – управление, заинтересованное лицо 2).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судами норм материального права. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по причине обращения с повторным заявлением после истечения срока действия договора аренды от 21.04.2015 № 1814. Заявитель жалобы считает вывод судов о том, что заявителем не доказано фактическое исполнение договора аренды от 21.04.2015 № 1814 для целей реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о ведении обществом предпринимательской деятельности в здании как субъектом малого и среднего предпринимательства. Общество считает, что выводы судов о наличии в действиях заявителя признаков недобросовестного осуществления гражданских прав, необоснованным. Акт осмотра от 14.10.2021, согласно которому спорное здание не используется длительное время, по мнению заявителя жалобы, не подтверждает факт ненадлежащего использования объекта в период его аренды.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона от 07.04.2015 № 85-н был заключен договор аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, от 21.04.2015 № 1814 (далее – договор), в соответствии с которым арендатору передано отдельно стоящее 2- этажное нежилое здание, общей площадью 411 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – здание) сроком действия с 22.04.2015 по 21.04.2020, для оказания бытовых услуг.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ заявитель обратился в администрацию с заявлением от 09.01.2020 № 2 о реализации преимущественного права на приобретение нежилого здания, общей площадью 411 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, определенных Федеральным законом, в рассрочку оплаты.

Письмом от 04.02.2020 № 9/Г Комитет сообщил обществу, что условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, выполнены, а также сообщил о необходимости заявителю сформировать земельный участок под зданием, предложил по завершении оформления земельного участка обратиться с заявкой установленного образца.

После формирования земельного участка общество направило в адрес администрации письмо от 16.09.2020 № 21 с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 05.10.2020 № 1511/Г Комитет сообщил заявителю о том, что условия, обозначенные в статье 3 Закона № 159-ФЗ, выполнены, что после проведения оценочных процедур с заявителем будет заключен договор купли-продажи.

Письмом от 04.12.2020 № 1511/Г Комитет указал, что дополнительно рассмотрев заявку от 16.04.2020 № 21, установлено несоблюдение условий для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.

Полагая указанный отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что повторное обращение общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества имело место по истечении срока действия договора аренды от 21.04.2015 № 1814, в силу чего общество утратило указанное преимущественное право. Кроме того, суд установил, что заявителем было допущено ухудшение состояния арендованного здания и непринятие мер по сохранности данного объекта, что привело к его неудовлетворительному состоянию и повлияет на результаты оценки, поскольку ухудшение состояния здания приведет к занижению его рыночной стоимости. Исходя из того, что договор купли-продажи должен быть совершен при равноценном исполнении обязательств и не направлен на причинение вреда имущественным интересам третьих лиц или государства, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований общества.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции признал вывод суда первой инстанции о том, что повторное обращение общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества имело место по истечении срока действия договора аренды от 21.04.2015 № 1814, в силу чего общество утратило указанное преимущественное право, ошибочным. Руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 4.2. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым, по смыслу части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом; в этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок,  учитывая отсутствие в материалах дела доказательств того, что после прекращения срока действия договора аренды от 21.04.2015 № 1814 обязательственные правоотношения между его сторонами прекратились, или что арендодатель отказался от дальнейшего исполнения договора, апелляционный суд признал договор аренды действующим.  Вместе с тем суд пришел к выводу об отсутствии такого необходимого для реализации преимущественного права на выкуп условия как владение и пользование арендованным имуществом, поскольку  из материалов дела не следует, что заявитель пользовался  арендованным  помещением непрерывно и  надлежащим образом   в рамках исполнения договора аренды, вел предпринимательскую деятельность в здании как субъект малого и среднего предпринимательства. Основываясь на данных  акта осмотра от 14.10.2021 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 02:59:010101:1887,  суд пришел к выводу, что здание находится в неудовлетворительном  состоянии,  не использовалось  в течение длительного времени, предпринимательская деятельность в арендуемом здании не велась, а уплачивая арендную плату по договору, арендатор  лишь создавал видимость соответствия критериям Федерального закона № 159-ФЗ для реализации права на выкуп спорного имущества.

Кроме того, суд усмотрел в действиях заявителя признаки недобросовестного осуществления гражданских прав (статься 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку допущение заявителем ухудшения состояния арендованного здания, непринятие мер по сохранности данного объекта ведет к занижению выкупной стоимости данного имущества в пользу заявителя, тогда как договор купли-продажи должен быть совершен при равноценном исполнении обязательств и не направлен на причинение вреда имущественным интересам третьих лиц или государств.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции полагает судебные акты подлежащими отмене, с учетом следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, 5 А07-7008/2021 должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ). 

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в  Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

         Исходя из части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134).

Как установлено судами, основанием для оспариваемого отказа  Комитета послужило обращение с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп 05.10.2020 по истечении срока действия договора аренды  от 21.04.2015 № 1814, установленного до 21.04.2020.

Согласно  рекомендациям, изложенным в абзацах 6, 7 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134  при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Между тем, судами установлено, что первоначально общество 09.01.2020 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им объекта недвижимости в соответствии с Законом № 159-ФЗ, то есть задолго до истечения срока действия договора аренды.

Комитет в письме от 04.02.2020 № 9/Г сообщил обществу о том, что условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, выполнены, вместе с тем к совершению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9  указанного закона в установленные им сроки соответствующий уполномоченный орган не приступил, сообщив заявителю о необходимости ему сформировать земельный участок под зданием и по завершении оформления земельного участка обратиться с заявкой установленного образца.

Согласно абзацу 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 9 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134).

Поскольку отсутствие сформированного земельного участка под арендованным объектом недвижимости не является основанием для отказа  в реализации субъектом малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение в собственность арендованного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, так же как и не свидетельствует  о нарушении каких-либо обязательств со стороны арендатора, последующее осуществление им в соответствии с указаниями Комитета действий по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет не являлось необходимым условием для реализации преимущественного права на выкуп, повторное обращение общества после формирования земельного участка с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направленное письмом от 16.09.2020 № 21, не может рассматриваться в качестве самостоятельного нового обращения за реализацией преимущественного права.

При установленных обстоятельствах, основания для вывода об обращении заявителя за реализацией права на приобретение арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды от 21.04.2015 № 1814 у судов отсутствовали.

            Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении заявителем одного из условий реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества – нахождения имущества на день подачи заявления о выкупе во временном владении и (или) пользовании заявителя, поскольку заявитель не доказал, что помещение использовалось им непрерывно в рамках договора аренды, с учетом того, что по состоянию на момент его осмотра 14.10.2021 здание находилось в неудовлетворительном состоянии (отсутствовали запорные устройства, входные двери повреждены, стекла в оконных проемах частично отсутствовали, помещения захламлены; на территории, прилегающей к зданию, разбросаны в большом количестве старые шины; напольная плитка, штукатурка и лакокрасочное покрытие местами отсутствовали; системы отопления, освещения, водоснабжения и водоотведения не функционировали; инженерно-технические коммуникации находились в неудовлетворительном состоянии; телефонная связь отсутствовала) и длительное время не использовалось, несмотря на внесение заявителем арендной платы, также является ошибочным, основан на неправильном толковании норм права об условиях приватизации арендуемого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства и противоречит обстоятельствам дела.

Как установлено судами, заявитель обратился с заявлением о выкупе арендованного имущества 09.01.2020, являясь арендатором действующего договора аренды, заключенного на срок с 22.04.2015 по 21.04.2020. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что в период действия указанного договора арендованное имущество не находилось в его владении, не использовалось, либо использовалось с нарушением условия договора о целевом назначении, так же как и доказательств его ненадлежащего состояния, неисполнения обязанности арендатора по содержанию арендованного имущества, проведению его текущего ремонта (пункт 1 статьи 615, пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) материалы дела не содержат. Наличия соответствующих претензий арендодателя к арендатору в период действия договора, либо по истечении срока его действия  материалами дела не подтверждается. Оспариваемый отказ в приватизации имущества также указанными обстоятельствами не обоснован. 

Кроме того, фактическое использование арендатором находящегося в его владении на основании договора аренды имущества является правом арендатора, а не обязанностью. 

Нарушением положений пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является пользование арендованным имуществом в иных, чем предусмотрено договором, целях либо не в соответствии с его назначением.

В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом изложенного оснований для вывода об отсутствии необходимого условия для реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендованного имущества, а именно, нахождения имущества в его временном владении и (или) пользовании на день подачи заявления и непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды, у судов не имелось.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Неисполнение арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, ухудшение состояния, повреждение арендованного имущества, влекущее уменьшение его рыночной стоимости, является основанием для взыскания арендодателем убытков с арендатора в силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, наличие такого обстоятельства не может служить основанием для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, если заявитель соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества допускается в соответствии с Законом 159-ФЗ.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении судами норм материального и процессуального права, приняты  при неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в полном объеме.

Поскольку суды отказали в удовлетворении заявления исходя из отсутствия у заявителя одного из необходимых условий для реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, и не проверили при этом иные, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ основания для признания за арендатором преимущественного права на приватизацию муниципального имущества,  суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, установить значимые для дела обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2022 по делу № А07-7008/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

ПредседательствующийМ.В. Торопова 

СудьиЛ.А. Суспицина 

Н.Г. Беляева