АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846)207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А55-17199/2021

г. Самара

20 июля 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 июля 2023 года

 

Судья Арбитражного суда Самарской области Бобылева А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 17-19 июля 2023 года в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ларс Интернэшнл»

к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость»

о взыскании,

третьи лица:

Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»,

Акционерное общество «Тандер»,

 

при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 01.02.2021, документ об образовании,

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 15.06.2022, документ об образовании,

от третьего лица 1 – представитель ФИО3, доверенность от 15.06.2022, документ об образовании,

от третьего лица 2 – представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ларс Интернэшнл» (далее – ООО «Ларс Интернэшнл», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее – АО «ИКС 5 Недвижимость», ответчик) о взыскании 3 446 436 руб. 05 коп. убытков в виде реального ущерба, 217 125 руб. 47 коп. пени, предусмотренных пунктом 4.11 договора, из расчета 01% за каждый день немотивированного не устранения замечаний арендодателя за период с 12.03.2021 по 13.05.2021 (всего 63 дня), 32 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой услуг ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» по подготовке экспертного исследования № 2020.12-050 по определению размера стоимости восстановительного ремонта.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2021 приняты уточнения исковых требований. Иск принято считать заявленным о взыскании с АО «ИКС 5 Недвижимость» в пользу ООО «Ларс Интернэшнл» 3 446 436 руб. 05 коп. в возмещение убытков в виде реального ущерба; 217 125 руб. 47 коп. пени, предусмотренных пунктом 4.11 договора аренды из расчета 0,1% за каждый день немотивированного неустранения замечаний арендодателя за период с 12.03.2021 по 13.05.2021; 3 446 руб. 43 коп. пени в день, начиная с 14.05.2021 по день фактического исполнения решения суда; 32 000 руб. 00 коп. судебных расходов, связанных с оплатой услуг ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» по подготовке экспертного исследования № 2020.12-050 по определению размера стоимости восстановительного ремонта.

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2022 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований» ФИО4. Указанным определением назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 27.04.2022.

Определением Арбитражного суда Самарской области от  06.05.2022 рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу № А55-17199/2021 отложено на 16.05.2022.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2022 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований» о предоставлении дополнительных материалов для производства судебной экспертизы по делу № А55-17199/2021 удовлетворено;  продлен срок проведения экспертизы до 06.07.2022; судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 11.07.2022.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.08.2022 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований» о предоставлении дополнительных материалов для производства судебной экспертизы по делу № А55-17199/2021 удовлетворено; продлен срок проведения экспертизы до 22.09.2022; судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 26.09.2022.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.10.2022 возобновлено производство по делу № А55-17199/2021.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2023 по делу № А55-17199/2021 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5, члену общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза. Проектирование. Оценка»; производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы; судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 03.04.2023.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2023 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза. Проектирование. Оценка» о продлении срока проведения дополнительной экспертизы по делу № А55-17199/2021 удовлетворено, продлен срок проведения экспертизы до 28.04.2023. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 29.05.2023.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.05.2023 возобновлено производство по делу № А55-17199/2021.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2023 приняты уточнения исковых требований. Иск принято считать заявленным о взыскании с АО «ИКС 5 Недвижимость» в пользу ООО «Ларс Интернэшнл» 5 566 155 руб. 64 коп., в том числе: 3 186 124,00 руб. в возмещение убытков по договору аренды; 2 380 031,64 руб. пени, предусмотренные пунктом 4.11 договора аренды, из расчета 0,1% за каждый день немотивированного не устранения замечаний арендодателя за период с 12.03.2021 по 26.06.2023, всего 747 дней; а также пени из расчета 3186,12 руб. в день, начиная с 27.06.2023 по день фактического исполнения решения суда; 32 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой услуг ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» по подготовке экспертного исследования № 2020.12-050 по определению размера стоимости восстановительного ремонта; 65 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы ООО «ЭКСПО» по подготовке заключения эксперта № 175/23 от 24.04.2023; 41 318,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных возражений на отзыв ответчика, а также дополнительных документов (претензий), которое судом удовлетворено, указанные документы судом приобщены к материалам дела.

Ответчик в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, судом удовлетворено.

Третье лицо 1 в судебном заседании возражало относительно удовлетворения исковых требований.

Третье лицо 2 явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица 2 по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании 17.07.2023 допрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза. Проектирование. Оценка» ФИО5, который дал пояснения относительно проведенной в рамках настоящего дела дополнительной судебной экспертизы, ответил на поставленные судом и сторонами вопросы.

Экспертом представлены письменные пояснения, в которых ФИО5 в письменном виде ответил на вопросы ответчика. Указанные пояснения эксперта приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании 17.07.2023 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 19.07.2023. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.

Неявка в судебное заседание по окончании перерыва третьего лица 2 в силу части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует его продолжению.

После перерыва оригиналы ранее представленных истцом для производства экспертизы рабочих проектов: 17.07.72-017. ОС, 17.07.72-017. ПС, 17.07.72-017. ПЗ, 17.07.72-017. ОВ, 17.07.72-017. ОСВ, 17.07.72-017. АР, возращены судом представителю истца в судебном заседании.

После перерыва ответчиком заявлено устное ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив по правилам статьями 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.09.2010 между ООО «Ларс Интернэшнл» (арендодатель) и АО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № СВ-6/736 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество (далее - помещение), расположенное по адресу: г.Тольятти, Автозаводский р-он, проспект Степана Разина, д. 31 А.

Характеристики помещения, в том числе адрес расположения, общая площадь и перечень комнат в соответствии с документами технической инвентаризации указаны в Разделе I Приложения № 1 к настоящему договору.

Целевое назначение помещения: розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами, для обслуживания которого арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдача в субаренду в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1.3 договора  передача арендатору помещения по акту приема-передачи осуществляется арендодателем в сроки указанные в разделе II Приложения № 1.

Акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами 11.09.2020.

В силу пунктов 2.2.4, 2.2.6 договора арендатор обязан содержать помещение в технически исправном состоянии, в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норма, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействиями арендатора. За счет собственных средств производить текущий ремонт помещения, либо его элементов и коммуникационных сетей соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, при этом арендатор обязан согласовывать с арендодателем время и сроки проведения ремонта помещения.

Согласно пункту 5.6 договора при расторжении настоящего договора по любым причинам арендатор обязуется сдать помещение не хуже, чем принял в эксплуатацию при подписании настоящего договора, и сделать ремонт за свой счет.

16.10.2020 в связи с окончанием срока аренды, предусмотренного договором, истец принял от ответчика нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тольятти, Автозаводский р-он, проспект Степана Разина, д. 31 А, подписав акт приема-передачи от 16.10.2020, с Приложением № 1, с указанием на наличие перечня существенных замечаний.

Истец указал, что в период нахождения арендованного имущества во временном пользовании ответчика имуществу, переданному в аренду, причинен значительный ущерб.

Истец неоднократно обращался с претензиями об устранении ответчиком выявленных нарушений, однако, ответчик данные нарушения не устранял.

В Приложении № 1 к акту приема-передачи от 16.10.2020 повторно отражены недостатки, которые обязан был устранить ответчик, при этом ответчик подписал данное Приложение № 1, вместе с тем, с замечаниями не согласился, и устранять фактически отказался.

После чего истом за свой счет была проведена оценка стоимости восстановительного ремонта.

Согласно экспертному исследованию № 2020.12-050 стоимость восстановительного ремонта по договору составила 3 446 436,05 руб.

Истцом 04.02.2021 в адрес ответчика направлена претензия № 1 с требованием о возмещении убытков, которая получена ответчиком 09.02.2021, что подтверждается отметкой о вручении (т. 1, л.д. 70-72).

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь. Недоказанность одного из указанных фактов свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, при обращении в арбитражный суд с требованием о взыскании убытков, причиненных неправомерными действиями (бездействием) ответчика, заявитель должен доказать сам факт причинения убытков и их размер, неправомерность действий (бездействия) ответчика и наличие причинной связи между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями.

Обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков лежит на привлекаемом к гражданско-правовой ответственности ответчике.

В ходе судебного разбирательства стороны заявили ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2022 назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ФИО4, члену общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Установить наличие, характер и виды недостатков нежилого помещения площадью 593, 4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А, выявленных при возврате данного помещения по акту приема-передачи от 16.10.2020 в рамках договора аренды от 01.09.2010?

2) В случае выявления недостатков определить являются ли они следствием выполненных работ по договорам подряда, заключенным между ООО «Агроторг» и подрядными организациями, следствием ненадлежащей эксплуатации, следствием нормального износа или иных причин?

3) В случае выявления недостатков определить стоимость восстановительных работ по устранению недостатков нежилого помещения площадью 593, 4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А, с учетом и без учета НДС, с учетом и без учета износа?

По результатам проведения экспертизы экспертом представлено заключение эксперта от 23.09.2022 № 744, в котором сделаны соответствующие выводы по поставленным судом вопросам.

По первому и второму вопросам эксперт пришел к следующим выводам.

При возврате нежилого помещения площадью 593,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А, по акту приема-передачи от 16.10.2020 в рамках договора аренды от 01.09.2010г., претензии, указанные в Приложении №1 к Акту приёма-передачи помещений от 16.10.2020г., не являются недостатками, т.к. они явились результатом проведения ремонтно-строительных работ, которые были проведены в период возмездного владения и пользования (субаренду) ООО «Агроторг» нежилыми помещениями по договору субаренды №СВ-6/927Д от 01 марта 2012 года и были предварительно согласованы с ООО «Ларе Интернэшнл».

Но перепланировка помещений №№9, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 18 не была надлежащим образом оформлена: технический и кадастровый планы здания не содержали сведения о результатах перепланировки. Оформление документов в связи с проведенной перепланировкой имеет право осуществить только собственник - ООО «Ларс Интернэшнл». При этом у ООО «Ларе Интернэшнл» отсутствовала возможность оформить и узаконить перепланировку помещения ввиду того, что ему не была передана проектная и исполнительная документация на перепланировку ни ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», ни ООО «Агроторг».

Не предоставление проектной и исполнительной документации на перепланировку является недостатком, возникшим в следствии выполнения работ по устройству перепланировки помещений. Конкретный временной период выполнения и дату приемки работ по перепланировке установить не преставилось возможным в виду отсутствия оформленных в соответствии с требованиями строительных правил документов, содержащих данные сведения, при этом данные работы выполнены в период действия договора субаренды №СВ-6/927Д от 01 марта 2012 года, заключенного между ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» и ООО «Агроторг».

В пункте 15 Приложения № 1 к акту приёма-передачи помещений от 16.10.2020 по договору №СВ-6/736 от 01.09.2010 отражено.

Крепление оборудования (вентиляции,  кондиционеров,  подвесного  потолка,  лотков эл. проводки) к потолку не является причиной протечки вод конденсата, поэтому требование о замене 400 кв.м.  потолочного   профиля   не   обосновано.   Протечка  является  следствием давности кровли, вызванной либо неправильным монтажом кровли, либо её повреждения в эксплуатации.

По третьему вопросу эксперт пояснил, что стоимость восстановительных работ по устранению недостатков нежилого помещения площадью 593,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти. Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А составляет: 517 259 руб. 00 коп. (без учета НДС в текущих ценах);  620 710 руб. 80 коп. (с учетом НДС в текущих ценах).

Представленное заключение судебного эксперта содержит сведения об эксперте, описание объекта исследования, методы оценки объектов, содержит выводы и их обоснование в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и соответствует статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также экспертом давалась подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности эксперта, не имеется, отсутствуют основания для отвода эксперта по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Вместе с тем, при допросе эксперта в судебном заседании 07.12.2022 эксперт ФИО4 пояснил, что не проводил исследование кровли здания, не исследовал правильность монтажа оборудования, однако в экспертном заключении сделал вывод о том, что крепление оборудования к потолку не является причиной протечки вод конденсата.

В экспертном заключении указано, что на момент проверки установить причину образования влаги не представлялось возможным ввиду отсутствия атмосферных осадков и перепада низких и высоких температур воздуха на улице и в помещениях, которые характерны для осеннее/весеннее-зимнего периодов.

Оснований для назначения повторной экспертизы, с учетом доводов лиц, участвующих в деле, и содержания проведенного исследования, суд не усматривает.

Исходя из того, что при рассмотрении данного спора суд считает необходимым установить причину протечки кровли здания, суд по ходатайству истца в соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ФИО5, члену общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза. Проектирование. Оценка».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить причину образования протечек, потеков на крыше, внутренних конструкциях и оборудовании в нежилом помещении, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А, выявленных при возврате данного помещения по акту приема-передачи от 16.10.2020 в рамках договора аренды от 01.09.2010?

2) Определить стоимость устранения выявленных недостатков, связанных с протечками крыши в нежилом помещении, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А?

По результатам проведения экспертизы экспертом представлено заключение эксперта от 24.04.2023 № 175/23, в котором сделаны соответствующие выводы по поставленным судом вопросам.

Согласно выводам эксперта по первому вопросу, причиной образования протечек   потеков  на   крыше,   внутренних конструкциях и оборудовании в нежилом помещении, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, проспект Степана Разина, д. 31 А, выявленных при возврате данного помещения по акту приема передачи от 16.10.2020 в рамках договора аренды от 01.09.2010 является попадание влаги от конденсата, через отверстия в нижней грани гофры профнастила покрытия. Отверстия образованы в профнастиле после монтажа/демонтажа оборудования арендатора ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» за время эксплуатации с 01.09.2010 по 16.10.2020 г.

По второму вопросу эксперт указал, что стоимость устранения выявленных недостатков, связанных с протечками крыши в нежилом помещении, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, проспект Степана Разина, д. 31 А, составляет 2 565 414 руб.

По мнению суда представленное в дело заключение судебного эксперта ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат.

В судебном заседании 17.07.2023 допрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза. Проектирование. Оценка» ФИО5, который дал пояснения относительно проведенной в рамках настоящего дела дополнительной судебной экспертизы, ответил на поставленные судом и сторонами вопросы. Экспертом представлены письменные пояснения, которые судом приобщены к материалам дела.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать  с ответчика сумму убытков в соответствии с экспертными заключениями. Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора составлен и подписан акт приема-передачи к договору аренды от 11.09.2010, в котором помимо перечисления расположенного в помещении имущества указано, что арендатор помещение осмотрел, претензий к арендодателю в части состояния передаваемого помещения не имеет.

Таким образом, ответчик принял по акту приема-передачи от 11.09.2010 помещение у истца без каких-либо замечаний и до 2016 года протечек в помещении не наблюдалось.

Далее, начиная с 2016 года, ответчик с привлечением для выполнения подрядных работ третьих лиц произвел демонтаж старого оборудования и монтаж нового оборудования, с нарушением проектных решений по ранее выполненным работам по монтажу подвесного оборудования (согласно проекту 170772-017.АР).

После выполнения ответчиком монтажных работ (проделаны отверстия в профлистах в нижнюю волну, при креплении подвесного оборудования) стал образовываться конденсат и появились протечки во внутрь помещения, как следствие на профлистах стали образовываться следы коррозии.

Указанные выводы также отражены в заключении эксперта от 24.04.2023 № 175/23.

До проведения монтажных работ ответчиком (с 2010 по 2016 годы), но уже в период действия договора аренды, никаких протечек не возникало.

Все подвесное оборудование в помещении, которое было установлено до заключения договора аренды с ответчиком, установлено согласно проекту 170772-017.АР, не в профлистах, протечек в данный период не наблюдалось, в противном случае при подписании акта приема-передачи к договору аренды между истцом и ответчиком данные недостатки и дефекты были бы отражены.

На странице 13 заключения эксперта ООО «ЭКСПО» от 24.04.2023 № 175/23 также указано, что согласно проектным решениям рабочий проект 170772-017.АР крепления к потолкам оборудования необходимо было осуществлять через дополнительные металлические подвесы, закрепленные к стальным балкам покрытия. Данные узлы представлены в проектных решениях 170772-017.АР на листе 13.

Довод ответчика о том, что на момент проведения осмотра помещения экспертом в марте месяце не выявлены протечки, не заслуживает внимания, так как это зависит от конкретных погодный условий и температурного режима, а сам факт протечек, в том числе, установлен по иным признакам, например, наличие коррозии на профлистах, данный дефект также отражен в многочисленных претензиях истца в адрес ответчика.

Истцом в материалы дела представлены претензии от 26.04.2016, 31.08.2016 № 21, 14.06.2017, 27.03.2018, 20.04.2019 № 1, 31.08.2020 № 27, 04.02.2021 № 1, в которых истец указывает на то, что в результате произведенной перепланировки фактически произведена реконструкция здания, в результате чего нанесен существенный ущерб зданию и имуществу ООО «Ларс Интернэшнл», перечислены недостатки, в связи с чем истец просил ответчика срочно принять меры и устранить допущенные нарушения.

Также в претензиях от 14.06.2017, 20.04.2019 № 1 истцом, помимо перепланировки, указано, что в результате перепланировки строителями произведен монтаж конструкций непосредственно к гофронастилу, в результате чего нарушена целостность гофролистов и образовались протечки, которые ведут к ржавлению и гниению гофра листа. Вода ранее скатывалась по гофролисту и никогда никаких протечек не было. Истец в претензиях просил срочно произвести ремонт крыши и заменить гофролисты на целые, указав на причинение значительного ущерба зданию (крыше).

Вышеуказанные претензии получены ответчиком, что подтверждается отметками о вручении, однако, оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Согласно дополнению № 3 от 26.06.2023 к отзыву на иск ответчик подтверждает, что ООО «Агроторг» в 2016 году произвело перепланировку арендуемого помещения путем демонтажа части стены между торговым залом и подсобным помещением и увеличило площади торгового зала за счет уменьшения площади подсобных помещений.

Также ответчик ссылается на заключение судебной экспертизы, проводимой ООО «МЛСЭ», по результатам которой эксперт ФИО4. четко установил наличие перепланировки в арендуемом помещении и отсутствие возможности у истца поставить на кадастровый учет помещение в перепланированном состоянии, в связи с отсутствием проектной и исполнительной документации на перепланировку.

Таким образом, ответчик не оспаривает, что произвел перепланировку в арендуемом помещении без наличия проектной и исполнительной документации.

В связи с чем ответчик должен либо предоставить истцу проектную и исполнительную документацию, на основании которой истец имел бы возможность внести изменения в государственный кадастровый реестр, либо привести помещение в первоначальное положение согласно техническому паспорту помещения, чего ответчиком сделано не было.

Истец своими силами устранил недостатки и привел помещение в первоначальное состояние согласно кадастровому плану помещения от 21.10.2008, что дало истцу возможность сдать помещение в аренду и заключить (зарегистрировать) договор аренды в Росреестре.

Доводы ответчика о том, что истец не заявляет требование о взыскании расходов на изготовление проектной и исполнительной документации являются несостоятельными, поскольку выбор права на свою защиту принадлежит истцу, а не ответчику.

Остальные доводы ответчика не опровергают позицию истца и доводы судебных экспертиз, а направлены на иное толкование и видение предмета спора.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Поскольку факт причинения убытков в заявленном размере, наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и действиями ответчика подтверждены материалами дела и ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца ущерба в размере 3 186 124,00 руб.

При этом суд учитывает, что размер ущерба, установленный в экспертном заключении от 23.09.2022 № 744, составляет 620 710 руб. 80 коп.; размер ущерба, установленный в экспертном заключении от 24.04.2023 № 175/23, составляет 2 565 414 руб. Итого: 620 710 руб. 80 коп. + 2 565 414 руб. = 3 186 124,80 руб.

С учетом того, что по смыслу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований, суд полагает, что удовлетворению подлежат исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца 3 186 124,00 руб. ущерба.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 2 380 031,64 руб. пени, начисленных на основании пункта 4.11 договора, из расчета 0,1% за каждый день немотивированного не устранения замечаний арендодателя за период с 12.03.2021 по 26.06.2023, всего 747 дней; а также пени из расчета 3186,12 руб. в день, начиная с 27.06.2023 по день фактического исполнения решения суда (с учетом уточнения).

При этом начало срока начисления неустойки (12.03.2021) истец мотивирует  истечением тридцатидневного срока с момента получения ответчиком претензии истца от 04.02.2021 (дата вручения претензии 09.02.2021).

В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

В соответствии с пунктом 4.11 договора в случае выявления арендодателем случаев возможности нанесения ущерба зданию, несущим конструкциям, нарушения пожарной безопасности по вине арендатора, последний обязан незамедлительно устранить замечания арендодателя, полученные в письменном виде уполномоченным лицом арендатора, указанным в разделе 8 настоящего договора. В случае не устранения законных и обоснованных замечаний арендодателя, арендатор обязан возместить арендодателю причиненные таким не устранением убытки и выплатить пени из расчета 0,1 % от суммы постоянной величины за каждый день немотивированного не устранения замечаний арендодателя.

Таким образом, в данном случае стороны в договоре согласовали именно штрафную неустойку, в связи с чем общие правила пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, и указанная неустойка не может включать в себя убытки, а уплачивается как штраф сверх этой суммы.

В данном случае начисление истцом пени суд считает правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства по устранению замечаний арендодателя в установленные сроки, тогда как действующим законодательством пени отнесена к мере ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности за просрочку исполнения.

Довод ответчика о неправомерном начислении пени за пределами срока действия договора судом отклоняется, поскольку в силу пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Вместе с тем, проверив расчет пени, суд пришел к выводу о том, что арифметически он произведен неверно.

В пункте 4.11 договора указано, что пени выплачиваются из расчета 0,1 % от суммы постоянной величины за каждый день немотивированного не устранения замечаний арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за временное возмездное владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин.

Размер постоянной величины арендной платы, порядок его изменения определены в Разделе VII Приложения № 1 к настоящему договору (пункт 3.1.1 договора).

Пунктом 1 раздела VII Приложения № 1 к договору предусмотрено, что за владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин.

Постоянная величина арендной платы определяется в размере 4% от ежемесячного товарооборота субарендатора - общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», но не менее 145 000 руб., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения.

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, при толковании судом условий пунктов 4.11, 3.1, 3.1.1 договора и пункта 1 приложения № 1 к договору, при определении постоянной величины арендной платы суд исходит из минимального размера 145 000 руб., установленного в пункте 1 приложения №1 к договору, иного размера в обоснование величины постоянной арендной платы в материалы дела не представлено. Сведениями о сумме ежемесячного товарооборота субарендатора - общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» суд не обладает, такие сведения в материалы дела не представлены.

При этом суд учитывает, что начисление истцом пени на сумму убытков в размере 3 186 124,00 руб. является неправомерным (пункт 28 Постановления N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Кроме того, истцом неверно определен период действия моратория (с 01.04.2022 по 30.09.2022).

Верный период действия моратория – с 01.04.2022 по 01.10.2023, в указанный период пени не подлежат начислению.

При таких обстоятельствах правомерно начисление истцом пени на сумму 145 000 руб. за период с 12.03.2021 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 26.06.2023, с 27.06.2023 по день фактического исполнения решения суда.

Таким образом, по расчету суда общий размер пени за период с 12.03.2021 по 26.06.2023 (за исключением периода моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022) составил 94 685 руб. 00 коп. (145 000 руб. Х 0,1% = 145 руб. 00 коп.; 145 руб. Х 653 дня = 94 685 руб. 00 коп.).

При рассмотрении дела ответчиком заявлено устное ходатайство о снижении пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 71 и 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума N 7) следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В силу пункта 75 постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности сторон (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение ответчиком обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

В рассматриваемом случае истец предъявляет к взысканию пени в размере 0,1% от суммы постоянной величины за каждый день немотивированного не устранения замечаний арендодателя.

Суд  приходит к выводу о том, что взыскиваемая сумма пени соответствует принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, соразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем не имеется оснований для снижения размера пени.

Доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства из дела не усматриваются, и ответчиком не представлены.

При указанных обстоятельствах ходатайство ответчика о снижении размера пени удовлетворению не подлежит, сумму пени в размере 94 685 руб. 00 коп. суд признает обоснованной.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 94 685 руб. 00 коп. пени за период с 12.03.2021 по 26.06.2023, а также пени за период с 27.06.2023 по день фактической оплаты, исходя из 0,1%, начисленных на сумму в размере 145 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательств. В остальной части взыскания пени истцу следует отказать.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика 32 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой услуг ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» по подготовке экспертного исследования № 2020.12-050 по определению размера стоимости восстановительного ремонта (досудебной экспертизы).

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд.

В целях определения стоимости восстановительного ремонта по праву требования возмещения убытков по договору аренды истец обратился в ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

В соответствии с договором № 2020.11-363 от 23.11.2020 об оказании услуг по осмотру недвижимого имущества истцом оплачено ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» 8 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 23.11.2020 № 109.

В соответствии с договором № 2020.12-050 от 07.12.2020 об оказании услуг по проведению экспертного исследования истцом оплачено ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» 24 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.12.2020 № 115.

Суд считает, что поскольку сумма ущерба должна быть определена истцом для обращения в суд, расходы на оплату досудебной экспертизы, понесенные истцом до обращения в суд, подлежат взысканию с ответчика.

Факт несения данных расходов подтверждается представленными в дело договорами № 2020.11-363 от 23.11.2020 об оказании услуг по осмотру недвижимого имущества и №2020.12-050 от 07.12.2020 об оказании услуг по проведению экспертного исследования, экспертным исследованием № 2020.12-050, платежными поручениями от 23.11.2020 № 109 на сумму 8000 руб., от 10.12.2020 № 115 на сумму 24 000 руб.

На основании изложенного требования истца о взыскании  с ответчика расходов на проведение независимой оценки являются обоснованными и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 18 864 руб. 00 коп., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (иск удовлетворен 58,95 %; отказано 41,05 %).

По делу проведены судебные экспертизы.

Определением суда от 21.03.2022 установлен размер вознаграждения эксперта ФИО4 – 65 000 руб.; определением суда от 20.02.2023 установлен размер вознаграждения эксперта ФИО5 (дополнительная экспертиза) – 65 000 руб.

Расходы по оплате судебной экспертизы ФИО4 понес ответчик, перечислив денежные средства на депозитный счет суда в общей сумме 80 000 руб. (платежное поручение от 14.12.2021 № 22692).

Расходы по оплате дополнительной судебной экспертизы ФИО5 понес истец, перечислив денежные средства на депозитный счет суда в общей сумме 65 000 руб. (платежное поручение от 02.02.2023 № 526).

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате услуг эксперта относятся к судебным издержкам.

Суд пропорционально удовлетворенным исковым требованиям относит на ответчика судебные расходы по оплате судебных экспертиз в общем размере 76 635 руб. 00 коп. (38 317 руб. 50 коп. за одну экспертизу); на истца в размере 53 365 руб. 00 коп. (26 682 руб. 50 коп. за одну экспертизу).

Таким образом, излишне перечисленные истцом денежные средства на депозитный счет суда в размере 11 635 руб. 00 коп. (платежное поручение от 02.02.2023 №526) суд считает необходимым возвратить истцу с депозитного счета суда; излишне перечисленные ответчиком денежные средства на депозитный счет суда в размере 3365 руб. 00 коп. (платежное поручение от 14.12.2021 № 22692) суд считает необходимым возвратить ответчику с депозитного счета суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 448 руб. 00 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего государственную пошлину при подаче иска; государственная пошлина в размере 9513 руб. 00 коп.  подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета; расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 870 руб. 00 коп. относятся на истца и оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  

 

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ларс Интернэшнл» 3 280 809 руб. 00 коп., в том числе: 3 186 124,00 руб. ущерба, 94 685 руб. 00 коп. пени за период с 12.03.2021 по 26.06.2023, а также пени за период с 27.06.2023 по день фактической оплаты, исходя из 0,1% от суммы в размере 145 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательств, 18 864 руб. 00 коп. расходов по оплате досудебной экспертизы, 20 448 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9513 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ларс Интернэшнл» с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 11 635 руб. 00 коп., уплаченные платежным поручением от 02.02.2023 № 526.

Возвратить акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 3365 руб. 00 коп., уплаченные платежным поручением от 14.12.2021 № 22692.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья ________________________________________________/ А.А. Бобылева