ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-24723/2024

14 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.

при участии:  

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 06.09.2024),

от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 25.12.2024),

3-го лица ФИО3 (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-33028/2024) акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2024 по делу № А56-24723/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое 

по заявлению акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» 

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

третье лицо: ФИО3

о признании действий незаконными,

установил:

Акционерное общество «Петербургское агентство недвижимости» (далее - Общество) в лице конкурсного управляющего ФИО4 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 10, литер А, квартира 14, кадастровый номер 78:31:0001131:3091, площадью 110,8 кв. м к ФИО3; об обязании Управления устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества путём исключения из ЕГРН записи от 27.12.2023 № 78:31:0001131:3091-78/011/2023-1 о переходе права собственности на указанный объект недвижимого имущества к ФИО3 и восстановления в ЕГРН записи о праве собственности Общества в течение 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением суда от 29.08.2024 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

ФИО3 заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки в настоящее судебное заседание ее представителя, имеющего высшее юридическое образование.

Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Приняв во внимание достаточность имеющихся в материалах дела доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу, установленный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации процессуальный срок рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в отсутствие доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих рассмотрению дела в настоящем судебном заседании, апелляционный суд отклонил ходатайство третьего лица об отложении судебного разбирательства.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Управления возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2022 по делу № А56-32913/2022 заявление общества с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургский Дом Книги» о признании Общества несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении Общества введена процедура конкурсного производства. 

На основании сведений, содержащихся в ЕГРН (запись № 95107921 от 07.03.1995), конкурсным управляющим установлено, что Обществу принадлежит на праве собственности трёхкомнатная квартира площадью 110,8 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>, литер А, кв. 14, кадастровый номер 78:31:0001131:3091.

Квартира была включена в конкурсную массу, внесена конкурсным управляющим в инвентаризационную опись основных средств должника №1 от 06.10.2022, о чём в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) опубликовано сообщение № 9805222 от 06.10.2022. 

В соответствии с решением собрания кредиторов Общества от 06.12.2023 (сообщение в ЕФРСБ № 13188342 от 12.12.2023) квартира выставлена на продажу на открытом аукционе с неограниченным числом участников (сообщение в ЕФРСБ № 13381117 от 11.01.2024).

Впоследствии конкурсным управляющим было установлено, что на основании обращения ФИО3 Управление 27.12.2023 за номером 78:31:0001131:3091-78/011/2023-1 зарегистрировало право собственности ФИО3 на указанную квартиру. Документом-основанием для такой регистрации в ЕГРН указан договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом 24.11.1995 за № 4/Д-2413, согласно которому ФИО3 приобрела квартиру у ФИО5, которая ранее приобрела квартиру по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом 17.10.1995 за № Л2-1126. При этом сведения о ФИО5 как о собственнике или бывшем собственнике квартиры в ЕГРН отсутствуют, равно как и до 27.12.2023 отсутствовали сведения о ФИО3

Полагая, что Управление неправомерно изменило в ЕГРН сведения о собственнике спорной квартиры, чем нарушило права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, установив наличие признаков спора о праве на недвижимое имущество, который не может быть разрешен в рамках рассмотрения по правилам главы 24 АПК РФ требований к регистрирующему органу, отказал в удовлетворении требований заявителя.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав носит заявительный характер.

В силу положений части 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация возникновения или прекращения права собственности осуществляется на основании заявления лица, право которого возникает или прекращается.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) (то есть до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, внесение Управлением сведений в ЕГРН осуществлено по заявлению ФИО3 от 25.12.2023, вместе с которым были представлены нотариально удостоверенный договор купли-продажи от 24.11.1995, свидетельство о государственной регистрации от 24.11.1995, серии АА № 123532, подтверждающее, что право собственности ФИО3 на основании названной сделки было зарегистрировано в порядке, действовавшем на момент его регистрации.

Сведения о правах ФИО3 были зарегистрированы до вступления в силу Закона № 122-ФЗ - 24.11.1995, что подтверждается записью в книге регистрации ГБР.

Согласно действовавшему на дату заключения договора купли-продажи от 24.11.1995 законодательству (статьи 160, 161, 239, 257 Гражданского кодекса РСФСР) договор считается заключенным с момента государственной регистрации. 

В силу статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилого помещения подлежал обязательному нотариальному удостоверению. 

Статьей 7 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вступил в силу 31.01.1998) для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

В силу статьи 135 Гражданского кодекса РСФСР, если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В отношении жилых помещений до 01.05.1994 регистрацию прав осуществляли проектно-инвентаризационные бюро районов Санкт-Петербурга (далее - ПИБ) в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 №134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», а затем - на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 № 1541-1, вступившего в силу 11.07.1991, в соответствии с распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 02.02.1994 № 92-р «О регистрации собственности и сделок с недвижимостью в жилищной сфере» (с учетом изменений, внесенных распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 01.03.1994 № 166-р).

Впоследствии соответствующие полномочия были переданы Жилищному комитету, который осуществлял полномочия по регистрации прав на жилые помещения до 23.01.1995.

В дальнейшем указанные функции на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 № 1329-р были переданы Городскому бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере (ГБР).

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, права ФИО3 на спорную квартиру являются ранее возникшими по смыслу статьи 69 Закона № 218-ФЗ и прошедшими регистрацию в установленном порядке.

Право собственности ФИО5 (продавца) было зарегистрировано 17.10.1995, о чем имеется запись в книге регистрации ГБР. Следовательно, право собственности ФИО6 также является ранее возникшим.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод заявителя о том, что при регистрации прав ФИО3 требовалась обязательная регистрация прав ФИО6 в силу части 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, поскольку данная норма распространяет свое действие только на случаи регистрации сделок, права по которым возникают после вступления в силу Закона № 122-ФЗ. Между тем в данном случае права и ФИО6, и ФИО3 возникли до вступления в силу названного Закона. В этой связи прекратившиеся права ФИО5 не подлежали регистрации в ЕГРН, представляющем собой свод актуальных сведений о правах на недвижимость.

До внесения в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО3 на квартиру в реестре сохранялась архивная запись о предшественнике – Обществе, которая находила отражение в выписках из ЕГРН. При этом права Общества на спорную квартиру в порядке Закона № 122-ФЗ не регистрировались (в выписках из ЕГРН отражались лишь архивные данные, а не сведения ЕГРН).

Согласно представленным Управлением реестровым книгам право АОЗТ «ПАН» погашено 16.10.1995; 17.10.1995 зарегистрировано право ФИО5, которое 20.11.1995 погашено; 24.11.1995 зарегистрировано право собственности ФИО3 

Таким образом, возникшее на основании договора купли-продажи от 24.11.1995 право собственности ФИО3 на спорное жилое помещение правомерно зарегистрировано Управлением в ЕГРН как ранее возникшее в порядке части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае доводы заявителя фактически свидетельствуют о наличии спора о праве на недвижимое имущество (квартиру).

Из разъяснений пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не может быть оспорено путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Оспаривание действий регистрирующего органа по внесению записи в ЕГРН с последующим исключением этой записи из реестра возможно только в том случае, если изменение сведений ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Принимая во внимание наличие записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на спорное жилое помещение и предмет заявленных Обществом требований, апелляционный суд отмечает, что в данном случае путем оспаривания действий Управления по государственной регистрации права третьего лица не могут быть восстановлены права заявителя без нарушения прав и законных интересов этого лица.

При таких обстоятельствах избранный Обществом способ защиты своих прав посредством оспаривания действий регистрирующего органа в порядке главы 24 АПК РФ не приведет к восстановлению его прав.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых действий Управления неправомерными и отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя жалобы, иное толкование им норм действующего законодательства и иная оценка обстоятельств спора не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2024 по делу № А56-24723/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

 Т.С. Сухаревская