Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-4078/22

18 ноября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2022 года.

 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  Крестьянско-фермерское хозяйство "Евгений и Дарья"     

к АДМИНИСТРАЦИЯ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА

 о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании: представителей сторон согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Крестьянско-фермерское хозяйство "Евгений и Дарья" (далее – КФХ, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об обязании Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (далее – Администрация,  заинтересованное лицо) предоставить в аренду земельный участок КН 50:05:0010316:220, площадью 100 000 кв.м.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, КФХ является собственником нежилого здания КН 50:05:0130211:60, площадью 1 417, 1 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как указывает заявитель, указанное здание является зданием телятника на 100 голов.

Указанное здание расположено на земельном участке КН 50:05:0010316:220, площадью 100 000 кв.м., категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для размещения пейнтбольной площадки.

Земельный участок был предоставлен в аренду заявителю по договору аренды № 643-ДЗ от 16.12.2011 г. на срок 10 лет с даты передачи земельного участка, т.е. до 16.12.2021 г.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Договор аренды земельного участка № 643-ДЗ от 16.12.2011 г. заключен до 01.03.2015 г., в связи с чем, продолжил действовать на неопределенный срок. 

 В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доказательств того, что стороны договора отказались от его исполнения не представлено.

КФХ направило в адрес Администрации заявление о предоставлении государственной услуги предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

   Решением № Р001-3790991397-5167602 от 06.12.2021 г. в удовлетворении заявления отказано.

В качестве основания для отказа указано на то, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию, земельный участок расположен в водоохраной зоне (пруд на водотоке), частично расположен в березовой полосе водного объекта (пруд на водотоке).

     В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

    По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

     Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусматривается, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ и включает в себя ряд последовательных этапов, в том числе, подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как следует из материалов дела, земельный участок КН 50:05:0010316:220 имеет вид разрешенного использования: для размещения пейнтбольной площадки, что соответствует п. 5.1. (Отдых (рекреация) Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

Вместе с тем, как указывает заявитель, заинтересованное лицо,  назначение здание КН 50:05:0130211:60 является  зданием телятника на 100 голов, что соответствует п. 1.7 (Животноводство) Классификатора.

   В силу пункта 25 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Указанная правовая позиция изложена и в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2017 года по делу N А41-80074/16.

Согласно разъяснений, изложенных в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.04.2012 N 12955/11 при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Из приведенной выше нормы следует, что для удовлетворения заявленных требований в полном объеме необходимо установить, что для эксплуатации объекта недвижимости необходим весь спорный земельный участок.

Испрашиваемая заявителем площадь земельного участка (100 000кв. м) более чем в 70 раз превышает площадь расположенного на нем строения (1 417.1 кв.м.), площадь строения составляет  лишь 1,42% от площади земельного участка.

Определением суда от 04.07.2022 года по ходатайству заявителя судом назначена экспертиза, проведение которой было поручено кадастровому инженеру ФИО2.

На разрешения эксперта судом  поставлены  следующие вопросы: 

1)  Установить с выездом на местность площадь и границы земельного участка, занятого зданием КН 50:05:0130211:60 и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

2) Установить имеется ли на земельном участке, установленном при ответе на вопрос № 1 дорога общего пользования, расположен ли земельный участок полностью или частично в прибрежной защитной полосе. 

Согласно представленному заключению эксперта:

1) Территория, необходимая для эксплуатации арендуемого земельного участка площадью 100 000 кв.м. КФХ «Евгений и Дарья» недвижимого имущества (нежилое здание площадью 1417.1 кв.м. кадастровый номер 50:05:0130211:60), достаточна и не нарушает норм застройки земельного участка согласно ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа.

2) На территории земельного участка с кадастровым номером 50:05:0010316:220,  отсутствует дорога общего пользования. Так же земельный участок не расположен полностью или частично в прибрежной защитной полосе какого-либо водного объекта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

  Суд критически относится к выводам эксперта при ответе на вопрос № 1, поскольку по существу экспертом был дан ответ не по поставленному судом вопросу об установлении площади и границах земельного участка, занятого зданием КН 50:05:0130211:60 и необходимого для его использования, исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, а лишь указано на то, что площадь земельного участка 100 000 кв.м. достаточна для эксплуатации нежилого здания площадью 1417.1 кв.м. КН 50:05:0130211:60.

  Кроме того, суд отмечает, что при обосновании выводов эксперт указывает, что  при расчетах им учитывалась площадь земельного участка, занятая: сооружениями для содержания овец; силосными ямами, сооружениями для обработки кожного покрова животных, площадками для погрузки и выгрузки животных, секционным навозохранилищем и пометохранилищем, площадкой для компостирования навоза и помета, въездными дезбарьерами, ограждением, сооружением для утилизации трупов животных (биотермические ямы).

Вместе с тем, указанные объекты не являются капитальными строениями и их нахождение на земельном участке не является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.

  В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что решение Администрации № Р001-3790991397-5167602 от 06.12.2021 г. соответствует требованиям закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

 

Судья                                                         А.О. Уваров