Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-2150/2017

г. Тамбов

17 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.04.2018

Полный текст решения изготовлен          17.04.2018

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Попова Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Уклеиной И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова

<

...>

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Корпорация развития Тамбовской области»

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

Третьи лица:

1) Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области»

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

2) Казённое предприятие Тамбовской области «Капиталстрой»

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

3) Субъект Российской Федерации - Тамбовская область в лице Администрации Тамбовской области

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

4) Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области

г. Тамбов, ул. Ленинградская, д. 1А (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 738 003 руб. 26 коп.

по встречному иску

Акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области»

к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова

о взыскании 4 814 682 руб. 25 коп. и расторжении договора аренды

 

при участи в судебном заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску):

ФИО1, доверенность № 01-15-01 от 09.01.2018, паспорт РФ

от ответчика (истца по встречному иску):

ФИО2, доверенность б/н от 09.01.2018, паспорт РФ

от третьих лиц:

1) не явился, извещён

2) ФИО3, доверенность б/н от 22.08.2017, паспорт РФ

3) ФИО4, доверенность № 105 от 21.08.2017, паспорт РФ

4) ФИО4, доверенность № 57 от 09.01.2018, паспорт РФ

 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ТамбовКапиталПроект» (далее - ООО «ТамбовКапиталПроект») о взыскании основного долга по договору № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове, образовавшегося в период с 01.01.2016 по 28.02.2017, в размере 635 092 руб. 70 коп., пени за просрочку арендных платежей, начисленной за период с 26.01.2016 по 28.02.2017, на общую сумму 102 910 руб. 56 коп., всего 738 003 руб. 26 коп. (том 1, л.д. 4-6).

Определением суда от 03.05.2017 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» (АО «АИЖК») и Казённое предприятие Тамбовской области «Капиталстрой» (КПТО).

ООО «ТамбовКапиталПроект» в порядке ст. 132 АПК РФ заявлено о принятии к производству встречного иска к Комитету о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 814 682 руб. 25 коп. (том 1, л.д. 73-75).

Определением суда от 29.05.2017 встречный иск ООО «ТамбовКапиталПроект» принят к производству.

Определением суда от 19.07.2017 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Субъект РФ - Тамбовская область в лице Администрации Тамбовской области (Администрация Тамбовской области).

Определением суда от 16.08.2017 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области (Управление градостроительства).

Письмом б/н от 02.10.2017 (том 2, л.д. 47) ООО «ТамбовКапиталПроект» уточнило встречные исковые требования, просило взыскать с Комитета неосновательное обогащение в размере 4 814 682 руб. 25 коп. и расторгнуть договор № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове.

Данные уточнения судом приняты.

Постановлением Администрации г. Тамбова № 7833 от 18.12.2017 (том 3, л.д. 32-34) ООО «ТамбовКапиталПроект» дано разрешение на передачу прав и обязанностей по договору № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове Акционерному обществу «Корпорация развития Тамбовской области», между указанными лицами заключён договор б/н от 18.12.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (том 3, л.д. 63, 64), зарегистрированный в установленном законом порядке.

Определением суда от 10.01.2018 в порядке ст.ст. 47, 48 АПК РФ произведена замена ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску - ООО «ТамбовКапиталПроект» на Акционерное общество «Корпорация развития Тамбовской области» (далее - АО «Корпорация развития Тамбовской области», ответчик).

В силу требований ч. 3 ст. 47 АПК РФ после замены ответчика рассмотрение дела производится с самого начала.

Представитель истца в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просил отказать по имеющимся в отзыве и письменных возражениях мотивам (том 2, л.д. 4, 5; том 3, л.д. 101-103), в которых указано, что во исполнение договора № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове Комитетом по акту приёма-передачи ООО «ТамбовКапиталПроект» был передан земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 площадью 19 581 кв.м, расположенный: 

<

...>, без каких-либо обременений, претензий либо возражений со стороны арендатора относительно состояния и качества земельного участка не было.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, приведённым в отзыве и дополнительном отзыве (том 1, л.д. 51-53; том 3, л.д. 80-82), указав, что по заключённому с Комитетом договору № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове ООО «ТамбовКапиталПроект» под строительство торгово-развлекательного центра был передан в аренду до 20.01.2018 земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 площадью 19 581 кв.м, расположенный: 

<

...>. Однако часть названного земельного участка в период действия договора аренды была занята вновь возведённой дорогой общего пользования, использование меньшей площади под строительство торгово-развлекательного центра ООО «ТамбовКапиталПроект» коммерчески не интересно, в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс) ходатайствовал о снижении неустойки до 9 528 руб. 76 коп.

В судебном заседании представитель иск также не признал, уточнённый встречный иск поддержал, в случае удовлетворения первоначальных исковых требований просил снизить неустойку в порядке ст. 333 Гражданского кодекса до 9 528 руб. 76 коп.

Третье лицо - АО «АИЖК» - отзыв на иск и встречный иск не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, каких-либо ходатайств не заявило.

Третье лицо - КПТО - представило отзыв на первоначальный иск и дополнительный отзыв на первоначальный иск (том 2, л.д. 21, 22; том 3, л.д. 113, 114), согласно которым часть переданного ответчику земельного участка с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 действительно занята объектом капитального строительства - автомобильной дорогой по ул. Запрудная в границах мкр. «Майский» Тамбовского района Тамбовской области (далее - автомобильная дорога). Строительство автомобильной дороги осуществлялось в соответствии с постановлением Администрации Тамбовской области № 161 от 21.02.2017 «Об утверждении областной адресной инвестиционной программы на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов». Главным распорядителем средств, государственным заказчиком являлось Управление градостроительства. Строительство автомобильной дороги велось ООО «Строй НЭС-АБ» в рамках государственного контракта № 0164200003016004118_53113 от 20.09.2016. Между КПТО и Управлением градостроительства 22.06.2017 заключено инвестиционное соглашение № 01/10, в рамках которого КПТО приняло на себя часть функций государственного заказчика по строительству автомобильной дороги. Полагало исковые требования подлежащими удовлетворению в части, взысканию подлежит арендная плата, начисленная до 20.09.2016, то есть до начала строительства автомобильной дороги. Отзыв на встречный иск не представило.

В судебном заседании представитель оставил вопрос об удовлетворении первоначального и встречного исковых требований на усмотрение суда.

Третье лицо - Администрация Тамбовской области - представило отзыв на первоначальный иск (том 3, л.д. 104, 105), из которого следует, что с момента начала строительства автомобильной дороги (с 20.09.2016) арендная плата по договору № 12 от 30.01.2015 не подлежит взысканию. Отзыв на встречный иск не представило.

В судебном заседании представитель также считал, что с момента начала строительства автомобильной дороги арендная плата по спорному договору не подлежит взысканию, оставил вопрос об удовлетворении первоначального и встречного исковых требований на усмотрение суда.

Третье лицо - Управление градостроительства - представило отзыв на первоначальный иск и дополнительный отзыв на первоначальный иск (том 2, л.д. 51, 52; том 3, л.д. 107, 108), в которых указало, что строительство автомобильной дороги осуществлялось на основании полученного КПТО разрешения на строительство № RU 68-000-004-2016 от 10.08.2016 в соответствии с государственным контрактом № 0164200003016004118_53113 от 20.09.2016. 11.10.2017 Управлением градостроительства принят приказ № 152-О «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории под строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах мкр. «Майский» Тамбовского района Тамбовской области», из которого усматривается, что часть арендованного ООО «ТамбовКапиталПроект» земельного участка (3 969 кв.м) с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 занята названной автомобильной дорогой. Считало необходимым внести изменения в договор аренды № 12 от 30.01.2015 в части уточнения площади земельного участка и размера арендной платы. Отзыв на встречный иск не представило.

В судебном заседании представитель поддержал доводы отзывов, указал, что начисление арендной платы по договору № 12 от 30.01.2015 должно было быть прекращено с 20.09.2016, то есть с момента начала строительства автомобильной дороги, оставил вопрос об удовлетворении первоначального и встречного исковых требований на усмотрение суда.

С учётом положений ст.ст. 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителя АО «АИЖК», надлежащим образом извещённого о месте и времени проведения судебного заседания.

Из материалов дела следует, что 30.01.2015 между Комитетом (арендодатель) и ООО «ТамбовКапиталПроект» (арендатор) был заключён договор № 12 аренды земельного участка в г. Тамбове (договор), по условиям п. 1.1. которого арендодатель взял на себя обязательства предоставить, а арендатор принять и использовать на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 площадью 19 581 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> под строительство торгово-развлекательного центра (том 1, л.д. 13-16).

Согласно п.п. 2.1., 2.2. договора срок аренды земельного участка устанавливается сроком на 3 года с 20.01.2015 по 20.01.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.02.2015, номер государственной регистрации 68/001/010/2015-356, что подтверждается информацией государственного регистратора (том 1, л.д. 19), и не оспаривается сторонами.

В силу п.п. 3.1.-3.3. договора годовой размер арендной платы за землю рассчитывается от кадастровой стоимости с применением процентов по видам разрешенного использования земельного участка и составляет 2 361 037 руб. 62 коп. Внесение арендной платы осуществляется путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Управления Федерального казначейства по Тамбовской области ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца включительно.

Размер арендной платы и методика её расчёта изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с федеральными законами, законами (нормативными актами) субъекта РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Арендатор обязан осуществлять текущие платежи с учётом изменённого размера арендной платы без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Не погашение задолженности по арендной плате за период с января 2016 года по февраль 2017 года включительно, и пене, оставление претензионного письма № 01-15-2017 от 06.03.2017 (том 1, л.д. 8-10) без удовлетворения, послужили основанием к обращению истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

ООО «ТамбовКапиталПроект» заявлен встречный иск к Комитету о взыскании неосновательного обогащения - стоимости внесённых ответчиком в рамках договора аренды № 12 от 30.01.2015 арендных платежей на общую сумму 4 814 682 руб. 25 коп. в связи с невозможностью использовать земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 по назначению, и расторжении упомянутого договора аренды.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам ст. 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе.

В настоящем споре обязательства сторон возникли в связи с заключением договора № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 ст. 314 Гражданского кодекса определено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что во исполнение постановления главы администрации города Тамбова № 157 от 19.01.2015 (том 1, л.д. 20, 21) между сторонами заключён спорный договор.

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 площадью 19 581 кв.м, расположенный: 

<

...>, передан арендодателем арендатору по акту приёма-передачи.

Постановлением администрации Тамбовской области № 271 от 18.03.2015 утверждён Порядок определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 2.1. данного постановления области ежегодный размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается по формуле:

Ап = Кст ? Пр, где:

Ап - арендная плата земельного участка; Кст - кадастровая стоимость земельного участка; Пр - процент, устанавливаемый правовыми актами органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в соответствии с Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Расчёт размера подлежащей оплате арендной платы по договору за период с января 2016 года по февраль 2017 года включительно (том 1, л.д. 11) Комитет произвёл по формуле:

удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (в руб. за кв.м) ? площадь земельного участка ? установленный органом местного самоуправления процент арендной платы ? коэффициент инфляции / количество дней в году ? количество дней аренды.

Рассчитывая стоимость арендной платы в спорном периоде, Комитет руководствовался следующим.

Постановлением администрации Тамбовской области № 1498 от 28.11.2014 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области» определён состав видов разрешенного использования земельных участков, в число которых входят земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер 5 видов разрешённого использования).

Из приложения № 2 к данному постановлению «Среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Тамбовской области по кадастровым кварталам в разрезе видов разрешённого использования» усматривается, что удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м кадастрового квартала номер 68:29:0000000 составляет 6 346 руб. 21 коп. по номеру 5 видов разрешённого использования (позиция № 1253).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № 6800/201/2014-246193 от 28.10.2014 (том 1, л.д. 18) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 составляет 105 360 661 руб. 56 коп.

Согласно полученной через сервис формирования квитанций публичной кадастровой карты справочной информации по объектам недвижимости в режиме online (том 4, л.д. 21) земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 площадью 19 581 кв.м, расположенный: 

<

...>, с учётом уточнения, имеет кадастровую стоимость 124 265 138 руб. 01 коп.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 6 346 руб. 21 коп. (124 265 138,01 / 19 581) за 1 кв.м.

Пунктом 3 решения Тамбовской городской Думы № 797 от 26.12.2012 «Об утверждении процентов от кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования земельных участков за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - город Тамбов» на период строительства, реконструкции, установки и организации объектов при условии прекращения хозяйственной деятельности установлен процент от кадастровой стоимости 1,9.

Для определения коэффициент инфляции - положениями Федеральных законов № 359-ФЗ от 14.12.2015 «О федеральном бюджете на 2016 год» и № 415-ФЗ от 19.12.2016 «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов».

Пунктом 2.8. постановления администрации Тамбовской области № 271 от 18.03.2015 закреплено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён договор.

Статьёй 1 Федерального закона № 359-ФЗ от 14.12.2015 в редакции, действовавшей на 01.01.2016, утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2016 год, определенные исходя из прогнозируемого объёма валового внутреннего продукта в размере 78 673 млрд. рублей и уровня инфляции, не превышающего 6,4 % (коэффициент инфляции 1,064).

Статьёй 1 Федерального закона № 415-ФЗ от 19.12.2016 в редакции, действовавшей на 01.01.2017, утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2017 год, определенные исходя из прогнозируемого объема валового внутреннего продукта в размере 86 806 млрд. рублей и уровня инфляции, не превышающего 4 % (коэффициент инфляции 1,10656).

Таким образом, стоимость арендной платы за 2016 год в размере 2 512 144 руб. 03 коп., за январь-февраль 2017 года - 422 315 руб. 50 коп. рассчитана истцом арифметически верно.

Ответчиком произведена частичная оплата на общую сумму 2 299 366 руб. 83 коп.

По мнению Комитета основной долг по арендной плате, образовавшийся в период с 01.01.2016 по 28.02.2017 составляет 635 092 руб. 70 коп.

В то же время, истцом при расчёте стоимости арендной платы не были учтены следующие существенные обстоятельства дела.

В период действия договора через арендуемый ответчиком земельный участок прошла вновь возведённая строительством автомобильная дорога.

Данный факт сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела: фотоматериалами (том 1, л.д. 56, 57); заключением МУП «Тамбов-недвижимость» (том 1, л.д. 70, 71); заданием КПТО на разработку проектной документации и договором № 88-12/2016 от 30.01.2015 на выполнение работ по разработке проектной документации по объекту: Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах мкр. «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области» (том 2, л.д. 85-96); выпиской из проекта на строительство автомобильной дороги (том 2, л.д. 97-133); разрешением на строительство № RU 68-000-004-2016 от 10.08.2016 (том 2, л.д. 53-55), выданным КПТО на строительство автомобильной дороги; заключённым между Управлением строительства и инвестиций Тамбовской области (Управлением градостроительства) и ООО «Строй НЭС-АБ» государственным контрактом № 0164200003016004118_53113 от 20.09.2016 на выполнение подрядных работ по объекту: «Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах мкр. «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области» (том 2, л.д. 56-69); заключённым между Управлением градостроительства и КПТО инвестиционным соглашением № 01/10 от 22.06.2017 (том 2, л.д. 24-30), в рамках которого на КПТО была возложена функция государственного заказчика по строительству автомобильной дороги; письмом КПТО № 01-20/611 от 07.102.16 (том 3, л.д. 109) в адрес главы города Тамбова о разрешении разработки проекта планировки территории под строительство объекта «Автомобильная дорога по ул. Запрудная в границах мкр. «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области»; постановлением Администрации г. Тамбова № 6512 от 26.10.2016 «О разработке проекта планировки и проекта межевания территории для строительства линейного объекта местного значения улицы Запрудной» (том 3, л.д. 110-112); приказом Управления градостроительства № 152-О от 11.10.2017 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории под строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах мкр. «Майский» Тамбовского района Тамбовской области» (том 4, л.д. 1-11), из которого усматривается, что часть арендованного ООО «ТамбовКапиталПроект» земельного участка (3 969 кв.м) с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 занята автомобильной дорогой; схемой возведённой автомобильной дороги (том 2, л.д. 72); соглашением б/н от 26.12.2017 об установлении сервитута на часть земельного участка (том 3, л.д. 129-131), заключённым между АО «Корпорация развития Тамбовской области» (сторона 1) и КПТО (сторона 2), из которого усматривается, что сторона 1 предоставляет стороне 2 право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 общей площадью 19 581 кв.м. Площадь ограниченного пользования - 3 969 кв.м.

Анализ перечисленных документов позволяет сделать следующие выводы: в период действия договора земельный участок был частично занят третьими лицами под строительство автомобильной дороги; площадь занятия - 3 969 кв.м; начало занятия - 20.09.2016.

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч.ч. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса).

По правилам ч. 1 ст. 611, ч. 1 ст. 612 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 площадью 19 581 кв.м, расположенный: 

<

...>, без каких-либо обременений передан Комитетом арендатору по акту приёма-передачи (том 1, л.д. 17), из которого усматривается, что земельный участок считается переданным ООО «ТамбовКапиталПроект» с 19.01.2015.

При этом претензий либо возражений со стороны арендатора относительно состояния и качества земельного участка заявлено не было. Претензии относительно частичного занятия арендуемого земельного участка строящейся автомобильной дорогой высказаны ответчиком в процессе рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, истец свои обязательства на стадии заключения договора аренды и передачи земельного участка ответчику выполнил надлежащим образом.

Нормами ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела следует и не отрицается сторонами, что ответчик на протяжении всего срока действия договора (с 20.01.2015 по 20.01.2018) к строительству торгово-развлекательного центра не приступил, в нарушение требований постановления главы администрации города Тамбова № 157 от 19.01.2015 проектную документацию на строительство объекта в соответствии с утверждённым градостроительным планом земельного участка не разработал, разрешение на строительство объекта в уполномоченном органе не получил.

Доказательства обратного отсутствуют. Представленное АО «Корпорация развития Тамбовской области» эскизное предложение (том 4, л.д. 22-27) не свидетельствует о выполнении ответчиком названных действий.

В п. 4.3.3. договора стороны согласовали, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Статьёй 620 Гражданского кодекса определено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Между тем, предусмотренным ст. 620 Гражданского кодекса правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке ответчик воспользовался лишь в рамках рассмотрения настоящего дела, заявив 02.10.2017 соответствующее уточнение к встречному иску, то есть спустя год после начала строительства автомобильной дороги.

Обобщая приведённое, суд приходит к следующим выводам: ненадлежащее исполнение ООО «ТамбовКапиталПроект» обязательств арендатора лишило Комитет возможности использовать незанятый автомобильной дорогой земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:1365 в целях получения областным центром неналоговых доходов; суд расценивает пассивное поведение ответчика, как злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса).

В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса закреплено, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Не использование арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращается с момента расторжения договора в установленном порядке (п. 3.6. договора).

В то же время, взыскание арендной платы за весь спорный период исходя из площади земельного участка 19 581 кв.м суд считает необоснованным. С 20.09.2016 часть этого земельного участка площадью 3 969 кв.м была объективно занята строительством автомобильной дороги.

Судом произведён расчёт размера подлежащей оплате арендной платы по договору по формуле, используемой Комитетом (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (в руб. за кв.м) ? площадь земельного участка ? установленный органом местного самоуправления процент арендной платы ? коэффициент инфляции / количество дней в году ? количество дней аренды.

При этом в период с 01.01.2016 по 20.09.2016 исходя из площади земельного участка 19 581 кв.м, в период с 21.09.2016 по 28.02.2017 исходя из площади земельного участка 15 612 кв.м.

Размер основного долга по договору в спорный период составил 437 581 руб. 86 коп.

Ответчик доказательств, подтверждающих погашение основного долга по договору, в материалы дела не представил, требование о взыскании 437 581 руб. 86 коп. подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по своевременной и в полном объёме оплате аренды истец начислил ответчику неустойку за период с 26.01.2016 по 28.02.2017 на общую сумму 102 910 руб. 56 коп. (том 1, л.д. 12).

В силу норм ст. 12, ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса).

Частью 4 ст. 421 Гражданского кодекса определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса).

Таким образом, системное толкование диспозитивных норм гражданского права в области свободы заключения договора во взаимосвязи с предусмотренным ст. 1 Гражданского кодекса принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своём интересе, указывает на право сторон самостоятельно определять в договоре размер неустойки, наиболее эффективно, на их взгляд, обеспечивающий надлежащее исполнение обязательств.

При заключении договора соглашением сторон было установлено, что за несвоевременное исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, он уплачивает пени из расчёта 0,3 % со дня следующего за сроком уплаты по день уплаты платежа включительно (п. 5.2. договора).

Вместе с тем, учитывая снижение размера основного долга в связи с уменьшением размера арендуемого земельного участка, подготовленный Комитетом расчёт неустойки является не верным.

Согласно выполненному судом расчёту размер подлежащей уплате неустойки в заявленном периоде без учёта произведённой ООО «ТамбовКапиталПроект» частичной оплаты (166 645 руб. 80 коп.) составляет 254 278 руб. 56 коп.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса в связи с её несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 69, 71, 73 постановлении Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда РФ, изложенной в определении № 263-О от 21.12.2000, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции РФ.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд также исходит из рекомендаций, изложенных в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ», предусматривающего право суда снижать размер заявленной неустойки до двукратной учётной ставки Банка России.

Суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 166 645 руб. 80 коп.

Принимая во внимание, что ООО «ТамбовКапиталПроект» платёжным поручением № 1200 от 01.07.2016 (том 1 л.д. 98) на сумму 169 653 руб. 65 коп. частично, на сумму 166 645 руб. 80 коп., задолженность по начисленной в спорном периоде неустойке погасил, то, с учётом сниженного судом размера подлежащей взысканию неустойки, начисленная за период с 26.01.2016 по 28.02.2017 неустойка взысканию не подлежит.

В рамках рассматриваемого дела в порядке ст. 132 АПК РФ ООО «ТамбовКапиталПроект» заявлен встречный иск к Комитету о взыскании неосновательного обогащения размере 4 814 682 руб. 25 коп. и расторжении договора.

Факт уплаты арендных платежей в 2015-2016 годах на общую сумму 4 814 682 руб. 25 коп. подтверждается соответствующими платёжными поручениями (том 1, л.д. 86-104) и не оспаривается Комитетом.

Суд отказывает АО «Корпорация развития Тамбовской области» во взыскании с Комитета неосновательного обогащения размере 4 814 682 руб. 25 коп. по выше приведённым основаниям.

Также суд полагает требования АО «Корпорация развития Тамбовской области» о расторжении договора № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове не подлежащими удовлетворению, поскольку срок действия данного срочного договора истёк 20.01.2018, доказательств пролонгации данного договора, либо его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса) в материалы дела не представлено.

Статьёй 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Из норм ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч. 3.1, 5 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном ст. 70 АПК РФ, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований в части и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объёме.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 49, 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной долг по договору № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове, образовавшийся в период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 437 581 руб. 86 коп.

В остальной части первоначального иска отказать.

2. В удовлетворении встречных исковых требований Акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области» к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 814 682 руб. 25 коп. и расторжении договора № 12 от 30.01.2015 аренды земельного участка в г. Тамбове, отказать.

3. Взыскать с Акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 64 825 руб. 00 коп.

4. Выдать Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и налоговому органу исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

5. Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

6. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: 

<

...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                                                                                     Ю.В. Попов