Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-18638/2022

г. Владивосток

23 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-7270/2023 

на решение от 25.10.2023 

судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-18638/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВладЮрЦентр» 

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», Министерство имущественных и земельных отношений по Приморскому краю 

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,

в судебное заседание явились: 

представитель истца: ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, 

представитель ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.12.2021,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС                           г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВладЮрЦентр» (далее – ООО «ВладЮрЦентр») о расторжении договора от 25.02.2014 № 02-Ю-18685 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875, об обязании освободить данный земельный участок, привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние в соответствии с его назначением, в том числе, путем вывоза материалов демонтажа, и передать по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», министерство имущественных и земельных отношений по Приморскому краю.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2023 в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что ответчик длительное время не исполнял обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы, следовательно, договор подлежит расторжению по требованию арендодателя на основании подпункта 3 части 1 стати 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

От ответчика через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель Управления поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Неявка в судебное заседание представителей третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие третьих лиц применительно к статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 25.02.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «ВладЮрЦентр» (арендатор) заключен договор № 02-Ю-18685 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства административного здания. 

Пунктом 2.1. договора арендатору установлена арендная плата в размере 38 755 рублей 23 копейки в месяц на основании расчета. Соглашением от 27.09.2018 размер арендной платы в месяц снижен до 11 812 рублей 50 копеек. 

Пунктом 2.3. договора установлены порядок и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленном договором, более двух раз подряд. 

В соответствии с соглашением от 27.09.2018 договор заключен на срок по 12.10.2085. 

Как указывает истец, ответчик допускал нарушения обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним сложилась задолженность по аренде в размере 87 482 рубля 02 копейки, по пене – 5 105 рублей 46 копеек. 

Письмом от 09.06.2022 №28/154 с УМС г. Владивостока предложило ООО «ВладЮрЦентр» расторгнуть договор аренды. 

В ответ на указанное письмо общество направило в адрес Управления письменные возражения от 31.05.2022 против расторжения договора, предлагал считать уведомление от 09.06.2022 утратившим актуальность. 

Полагая, что спорный договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Анализ положений статьи 619 ГК РФ с учетом разъяснений высшей судебной инстанции о порядке их применения позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Представленной УМС г. Владивостока в материалы дела справкой о расчетах подтверждается отсутствие у общества задолженности по спорному договору аренды. Имевшаяся у ответчика задолженность в размере 87 482 рубля 03 копейки погашена платежным поручением №67 от 23.05.2022. 

При этом суд первой инстанции верно подчеркнул, что платеж по указанному платежному поручению совершен обществом в кратчайшие сроки после получения от Управления предупреждения от 17.05.2022 №28/13138.

Доказательств, свидетельствующих о наступлении для арендодателя негативных последствий, вызванных несвоевременным внесением арендатором арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения долгосрочного договора аренды, в материалах дела не имеется.

Следует отметить, что имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежных обязательств по договору, компенсируются применением к арендатору предусмотренных договором санкций.

При этом указание истца на то, что у ответчика ранее имелась задолженность по договору за периоды с 01.10.2015 по 01.02.2016, с 01.05.2016 по 13.07.2016, с 01.10.2016 по 07.04.2017, с 01.07.2021 по 10.09.2021, с 01.10.2021 по 23.05.2022 не может служить бесспорным основанием для расторжения договора, поскольку формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований истца. Поскольку в расторжении договора отказано, требование об освобождении земельного участка также удовлетворению не подлежит.

Довод апелляционной жалобы о том, что невнесение арендной платы более двух раз подряд ответчиком является существенным нарушением условий заключенного договора и, как следствие, основанием для его расторжения, апелляционным судом отклоняется как основанный на неправильном и неверном применении и толковании норм материального права.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что ответчик устранил нарушение условий договора, ответчиком полностью была погашена задолженность, приняв во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, и, учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2023  по делу №А51-18638/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына