Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-112222/23-127-889

22 марта 2024 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассматривает дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛЕН-95"

125481, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: 

<

***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ВКУСА"

125481, ГОРОД МОСКВА, ПЛАНЕРНАЯ УЛИЦА, ДОМ 12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2014, ИНН: 

<

***>

о взыскании задолженности по договору аренды и возврате арендованного здания и земельного участка,

по встречному исковому заявлению

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ВКУСА"

К ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛЕН-95"

о признании недействительным уведомления о расторжении договора

и приложенные к исковому заявлению документы

При участии:

От истца – ФИО2 по дов. От 28.06.2023 г.

От ответчика – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке т. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании задолженности в размере 2 692 770 руб.

Определением от 28 сентября 2023 г. к производству принято встречное исковое заявление ООО "КЛЕН-95" к ООО "МИР ВКУСА" о признании недействительным Уведомление ООО «Клён-95» от 24.04.2023г. о расторжении Договора аренды здания от 01.08.2020г. №01/08/2020, направленное в адрес ООО «Мир Вкуса», а Договор аренды здания от 01.08.2020г. №01/08/2020 заключенный между ООО «Клён-95» и ООО «Мир Вкуса» - не расторгнутым.

Представитель истца изложил правовую позицию, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал, встречный иск поддержал. 

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 01.01.2020 между ООО «Клен-95» (Арендодатель) и ООО «Мир Вкуса» (Арендатор) заключен договора аренды № 01/08/2020 нежилого здания расположенного по адресу 125481, Москва, ул. Планерная 12 общей площадью 714,8 кв.м для ведения ресторанного бизнеса и часть земельного участка расположенного под зданием с прилегающей территорией площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 77:08:0003005:104.

Сроком действия аренды 5 лет с 01.08.2020 по 31.07.2025 года. (п. 1.1.3. Договора). Договор аренды зарегистрирован 01.08.2020.

Ежемесячная арендная плата составила 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, (п. 3 1.1. договора).

Согласно условиям договора аренды (п.3.1.2. Договора) арендные платежи осуществляются Арендатором не позднее 05 числа текущего (расчетного) месяца.

31.05.2021 сторонами согласованно и подписано дополнительное соглашение № 2

к договору аренды о внесении изменений в ежемесячную арендную плату (п. 3.1.1. Договора),согласно которого арендная плата за июнь и июль 2021 года будет составлять 600 000 (шестьсот тысяч) рублей, а с августа 2021 года ежемесячная арендная плата составит 700 000 (семьсот тысяч) рублей.

На основании (п.2.3.2 Договора). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Как указывает истец, с января 2020 года и по настоящее время Ответчик постоянно/ежемесячно нарушал условия (п.3.1.2. Договора), предусматривающие своевременную оплату арендных платежей а также имеет существенную задолженность по арендной плате.

Как следует из расчета истца, задолженность ответчика составила: 982 000 рублей (2020 и 2021 года) +1110 770 (2022 год) = 2 092 770 рублей + 600 000 рублей (2023 год) = 2 692 770 рублей.

В связи с постоянными нарушениями условий договора аренды а также непогашенной задолженностью Истец был вынужден направить в адрес Арендатора уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке.

24.04.2023 года путем почтового отправления Истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды и освобождении в течении 7 дней арендованного помещения.

Также данное уведомление было направленно на электронную почту Ответчика.

Согласно почтового отправления и отслеживания корреспонденции от 24.04.2023 года РПО № ED329896644RU прибыло вместо вручения 29.04.2023 года и получено адресатом 16.05.2023 года.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на то, что подписанное сторонами дополнительное соглашение не свидетельствует о заключенности данного соглашения, более того, дополнительное соглашение на которое ссылается истец, заключено по договору, действие которого истекло и по которому стороны каких-либо претензий к друг другу в период действия не предъявляли (договор 01.01.2020 года).

По мнению ответчика, сторонами договора не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, как об этом заявляет Арендодатель, поскольку стороны связали изменение размера арендной платы с подписанием дополнительного соглашения к договору, а подписание дополнительного соглашения к договору с его государственной регистрацией и вступлением его в законную силу с указанного момента, что определено сторонами в пунктах 3.1.1., З.1.З., 9.1. Договора аренды (п 3 ст. 452 ГК РФ).

Истец пояснил, что в связи с чем, что ответчик нуждался в лицензии на торговлю алкоголем, Арендатор обратился к Арендодателю о заключении долгосрочного договора аренды в связи с чем стороны 01.08.2020 заключили равнозначный договор (идентичные условия) со сроком действия на 5 лет.

Цель заключения долгосрочного договора (лицензия на торговлю алкогольной продукции) Ответчиком подтверждается (том 3 л.д 110 письмо ООО «Мир Вкуса») и сторонами не оспаривается.

Из сложившихся межу сторонами взаимоотношений можно сделать вывод о том, что правоотношения по данному договору сторонами не исполнялись в связи с тем, что стороны руководствовались действием договора от 01.01.2020.

Данное подтверждается назначением платежа в платежном документе по которому Арендатор исполняет обязанности по оплате арендных платежей а также банковской выписке.

С января 2020 по настоящее время в назначении платежа Арендатора указано «оплата по договору аренды нежилого помещения № 01/01/2020 от 01.01.2020 (месяц, год)».

Согласно банковской выписке все платежи за три года совершены по договору аренды нежилого помещения № 01/01/2020 от 01.01.2020.

Более того, в материалы дела представлен -Акт № 6 (том 2 л.д. 97) от 30.06.2021 (подписанный сторонами) согласно которого в июне 2021 года с учетом дополнительного соглашения увеличился размер арендной платы с 500 000 до 600 000 рублей. 

Таким образом, взаимоотношения сторон происходили по договору аренды от 01.01.2020 а договор от 01.08.2020 был формальный, сторонами не исполнялся, и ни разу не оплачивался Арендатором.

Более того согласно судебной практике если на момент заключения нового договора (01.08.2020), договор от 01.01.2020 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями равно как договор от 01.08.2020 не содержит условий о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора, (Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-3 7658/08- 77-267).

При этом считать что при заключении нового договора аренды от 01.08.2020 потерял силу прошлый договор от 01.01.2020 нельзя, по причине того что, спустя 16 месяцев Арендатор и Арендодатель заключают дополнительное соглашение об изменении стоимости оплаты (что было бы неактуально) а также по причине того, что Арендатор все платежи осуществлял по договору от 01.01.2020 по настоящее время.

Президиум ВАС РФ сформировал правовую позицию, согласно которой договор аренды, заключенный в период действия другого договора аренды того же имущества, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (Постановления Президиума ВАС РФ: от 15.01.2008 года№ 11694/07; от 08.11.2006 года № 4818/06).

Суд также принимает во внимание оплаты по договору, из которых можно сделать вывод об оплате ответчиком аренды с учетом действия дополнительного соглашения.

Так, согласно хронологии оплаты аренды, Арендатор оплатил:

-в июне 2021 оплатил 778 000 рублей (аренда + долг).

-в июле 2021 оплатил 1 139 000 рублей (аренда + долг).

-августе 2021 оплатит 700 000 рублей.

-с сентября по ноябрь 2021 оплата была по 500 000 рублей.

-в декабре 2021 оплатил 800 000 рублей (аренда + погашение долга).

-март 2022 оплатил 700 000 рублей.

-апрель 2022 оплатил 700 000 рублей.

-с мая по июль 2022 по 600 000 рублей.

-в августе - сентябре 2022 года по 700 000 рублей.

Данное дополнительное соглашение заключено спустя 16 месяцев от заключения договора аренды от 01.01.2020 № 01/01/2020 и является его неотъемлемой частью при наличии договора аренды от 01.08.2020.

Согласно ст. 431.1 ГК РФ Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным.

С учетом изложенного, Дополнительное соглашение от 31.05.2021 сторонами заключено в отношении договора от 01.01.2020 исполнялось Арендатором а также исполнялось с просрочками платежа.

Ссылка арендатора на не заключенность дополнительного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, ведь арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания, что договор будет действовать с учетом изменений. В свою очередь арендатор, полагаясь на это изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, (Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2018 по делу № 307-ЭС17-23678. А56-81210/2016).

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы (в размере, установленном этим соглашением). 

На основании изложенного суд принимает расчет задолженности истца, в соответствии с которым задолженность арендатора составляет 2 692 770 руб.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты долга не представлено, первоначальный иск подлежит удовлетворению в заявленном размере.  

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что в основу исковых требований ООО «Клён-95», положено утверждение о том, что на момент подачи искового заявления в суд, Договор №01/08/2020 аренды здания от 01.08.2020г. заключенный между ООО «Клён-95», и ООО «Мир Вкуса» (далее - Договор аренды), уже расторгнут в одностороннем порядке, по инициативе ООО «Клён-95», путем подачи в адрес ООО «Мир Вкуса» Уведомления о расторжении договора аренды от 24.04.2023г. (далее-Уведомление).

Причиной Уведомления, явилось желание Арендодателя - сдать спорное помещение в аренду другому арендатору, и в основу Уведомления легла надуманная причина - в связи с нарушением Арендатором обязанностей по оплате арендной платы по вышеуказанному Договору и Дополнительному соглашению №2 от 31.05.2021г. (далее-Дополнительное соглашение), где истец рассчитывает ежемесячную плату арендную плату в сумме 700 000 рублей (500 000 рублей по Договору аренды + 200 000 по Дополнительному соглашению №2), вместо положенных 500 000 рублей по Договору аренды (п.3.1.1 Договора).

Истец в обосновании своих действий, намеренно исказил суть договорных отношений между сторонами по своему уразумению, руководствовался не действующим Дополнительным соглашением №2 к договору и неверно исчислял размер арендной платы.

Договор №01/08/2020 аренды здания от 01.08.2020г., подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Предоставленное истцом суду в обосновании повышения арендной платы с 500 000 до 700 000 рублей Дополнительное соглашение №2 от 31.05.2021г. - не имеет законную силу, так как оно не зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (как и основной Договор аренды) и имеет реквизиты другого договора №01/01/2020 от 01.01.2020г.

Таким образом, как указывает истец, действующий договор, имеет №01/08/2020 от 01.08.2020г., установленным порядком зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, где в п. 3.1.1 установлена ежемесячная фиксированная арендная плата за все арендованное имущество в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей без НДС. Ни какие другие дополнительные соглашения, в том числе о повышении размера арендной платы к указанному договору сторонами не заключались.

Истец по встречному иску ссылается на то, что у ООО «Клён-95» не было оснований требовать от ООО «Мир Вкуса» оплаты по аренде нежилого здания по адресу: 

<

...> и часть земельного участка под ним, в размере 700 000 рублей в месяц, вместо 500 000 рублей установленных Договором аренды (п.3.1.1. Договора) и делать вывод о несвоевременном внесении нами арендной платы.

ООО «Мир Вкуса» не имело задолженности по оплате арендной платы перед ООО «Клен-95» по вышеуказанному Договору аренды.

Исходя из изложенного, у ООО «Мир Вкуса» нет законных оснований, считать Договор №01/08/2020 аренды здания от 01.08.2020г. заключенный между ООО «Клён-95», и ООО «Мир Вкуса» - расторгнутым в одностороннем порядке, вследствие направления безосновательного Уведомления о расторжении договора аренды от 24.04.2023 г. 

Рассмотрев встречные исковые требования, арбитражный суд не усматривает основания для их удовлетворения ввиду следующего. 

Отказ от исполнения договора является односторонней сделкой (ст. 153, п. 2 ст. 154 ГК РФ). Как сделку такой отказ характеризует то, что его правовые последствия определяются в соответствии с волей лица, заявляющего о таком отказе; как одностороннюю сделку - то. что для возникновения ее правового эффекта достаточно волеизъявления одного лица (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

В зависимости от того, совершается ли полный либо частичный отказ от исполнения обязательства, она приводит соответственно к прекращению или изменению обязательства (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Об одностороннем отказе от исполнения договора сторона, заявившая о таком отказе, составляет уведомление и направляет его другой стороне.

Договор прекращается с момента получения другой стороной уведомления об отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Таким образом, предусмотренный положениями ГК РФ порядок прекращения договора в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения не требует составления каких-либо двусторонних документов.

24.04.2023 года путем почтового отправления Истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды от 01.08.2020 и дополнительного соглашения от 31.05.2021 и освобождении арендованного помещения.

В качестве оснований для одностороннего расторжения Истец указал на нарушения п.п.: 2.2.2, п. 2.3.2. п. 3.1.2. п. 3.1.4, п. 4.1.1. п. 4.1.5, п. 5.1.1 и 5.2.3 Договора аренды.

Согласно п. 2.2.2. «Арендодатель» имеет право расторгнуть Договор с «Арендатором» если тот более трех раз по истечению установленного договором срока не внес своевременно арендную плату.

Согласно п. 4.1.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

На основании п. 4.1.5. В случае просрочки внесения арендной платы Арендатором свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков причиненных этой просрочкой.

Согласно п. 5.1.1. Настоящий договор может быть расторгнут сторонами досрочно: по соглашению сторон; в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего Договора, в случаях когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим договором.; в иных случаях предусмотренных законом или соглашением сторон.

На основании п. 5.2.3. В течении одного раза более месяца не вносит арендную плату установленную договором.

Судом при рассмотрении первоначального иска установлен факт неоднократного нарушения арендатором условия договора в части внесения арендной платы. 

Доводы истца по встречному иску относительно незаключенности дополнительного соглашения судом также рассмотрены и отклонены.

Таким образом, арендодатель правомерно отказался от договора.

Более того,  суд учитывает возврат здания согласно акту приема-передачи от 22.11.2023 года.

К качестве основания для возврата здания указано  уведомление о расторжении от 24.04.2023 в одностороннем порядке договора аренды от 01.08.2020 года.

Таким образом, арендатор при возврате (передаче) здания согласился с условиями одностороннего расторжения а именно с имевшимися нарушениями указанными в уведомлении о расторжении (п.п.: 2.2.2, п. 2.3.2, п. 3.1.2, п. 3.1.4, п. 4.1.1, п. 4.1.5, п. 5.1.1 и 5.2.3) Договора аренды (задолженность и несвоевременная оплата).

Суд также отмечает, что поскольку договор аренды расторгнут, здание возвращено арендодателю, избранный истцом по встречному иску способ защиты не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца. 

Указанное является самостоятельным основанием для отказа в иске.

 Учитывая изложенное, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца по встречному иску в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИР ВКУСА" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛЕН-95" 2 692 770 руб. 00 коп. долга и 36 464 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Возвратить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛЕН-95" из дохода Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп, уплаченную по платежному поручению от 18.05.2023 №79.

В удовлетворении встречного иска отказать.

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор