АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-48267/2021

г. Краснодар

25 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2022 года. Полный текст решения изготовлен 25 июля 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)третье лицо: государственная корпорации развития «ВЭБ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа государственной регистрации прав выраженного в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6;о признании незаконным отказа государственной регистрации прав выраженного в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10;об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125,при участии в заседании представителя заявителя ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа государственной регистрации прав выраженного в уведомлении управления от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6; о признании незаконным отказа государственной регистрации прав выраженного в уведомлении управления от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6; об обязании управления погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10; об обязании управление погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125 (с учетом изменения заявленных требований принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между администрацией и АО «Агропромышленная компания "Михайловский перевал"», «Черноморская агропромышленная компания», «Агро-центр «Пшада», «Агро-ресурсы» 28.02.2013 были заключены договоры аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора:

– № 4000004573, предметом которого являлись, в том числе, земельные участки, расположенные по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал», с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0605003:15, имеющие вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»;

– № 4000004572, предметом которого являлся, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:125 площадью 205 473, кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения».

15 декабря 2020 года администрацией в Геленджикский отдел управления поданы заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.12.2020 № 163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004573 и от 15.12.2020 №164 к договору аренды от 28.02.2013 №4000004572, согласно которым регистрирующему органу надлежало погасить право аренды АО «АПК «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-ресурсы», АО «Агро-центр «Пшада» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

Указанные земельные участки находятся в залоге государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

Уведомлениями от 23.12.2020 № КУВД-001/2020-29058012/1, № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, по результатам рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав от 15.12.2020 №КУВД-001/2020-29058012 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:15), №КУВД-001/2020-2905 8011 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10), №КУВД-001/2020-2905 8431 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125), администрации было сообщено о приостановлении осуществления государственной регистрации прав.

Названными уведомлениями администрации сообщено о приостановлении соответствующих действий на основании части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ввиду отсутствия согласия залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений от 15.12.2020 №163 и №164.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу № А32-8573/2021 удовлетворено заявление администрации к управлению о признании незаконными уведомлений о приостановлении действий по государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 №163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004573 и от 15.12.2020 №164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 №4000004572, которыми были расторгнуты данные договоры в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

Названным судебным актом на регистрирующий орган также возложена обязанность по государственной регистрации соответствующих дополнительных соглашений.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2021 право аренды АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», «Черноморская агропромышленная компания», «Агро-центр «Пшада», «Агро-ресурсы» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125 погашено.

Между тем, запись о праве залога Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» в данных Единого государственного реестра недвижимости в отношении вышеназванных земельных участков Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не прекращена.

В этой связи, администрация повторно обратилась в адрес заинтересованного лица с заявлением о прекращении права залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

Уведомлениями управления от 06.10.2021 № КУВД-001/2021-40719632/2, от 07.10.2021 № КУВД-001/2021-40718906/2, от 11.10.2021 № КУВД-001/2021-42132763/2 администрации отказано в осуществлении испрашиваемых действий, ввиду отсутствия заявления залогодержателя о прекращении ограничения (обременения) права и погашении регистрационной записи об ипотеке.

10 января 2022 года управлением вынесены уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-40719632/6 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125) и № КУВД-001/2021-40718906/6 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10).

С момента подачи администрацией заявления по настоящему делу и на дату рассмотрения спора по существу, по ранее вынесенным уведомлениям о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении управления, в настоящее время, регистрирующим органом вынесены отказы государственной регистрации прав.

Полагая, что у управления не имелось правовых оснований для отказов (выраженных в письмах от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6, от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6) в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорных земельных участков.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 72 Конституции Российской Федерации относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и Краснодарского края как субъекта Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты Краснодарского края в соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017.

В свою очередь, в пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение права залога зависит от наличия предмета залога (в данном случае права аренды).

В случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Законодательство Российской Федерации не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права  аренды  посредством  сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом  оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Наличие регистрационной записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки (залога).

Регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией прекращения записи об аренде земельного участка должен погасить запись об ипотеке, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означает автоматическое (вне зависимости от дополнительных соглашений сторон или заявлений) прекращение залога (ипотеки) права аренды земельного участка.

В гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Указанное означает, что, в связи с расторжением договора аренды земельного участка, регистрация в Едином государственном реестре недвижимости расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения; в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. Следовательно, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В связи с отсутствием иного способа защиты прав и законных интересов, разрешение вопроса во внесудебном порядке не представляется возможным.

С учетом изложенного, суд считает, что требования администрации подлежат удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи удовлетворением требований администрации и освобождением управления от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 170 – 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Признать незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6 и КУВД-001/2021-40718906/6.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) погасить регистрационные записи об ипотеке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0802001:125.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов