АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А67-2168/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  15 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 июня 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Тихомирова В.В.,

								 Шуйской С.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Томскводоканал» на решение Арбитражного суда Томской областиот 07.10.2016 (судья Янущик Д.И.) и постановление Седьмого апелляционного суда от 01.02.2017 (судьи Захарчук Е.И., Киреева О.Ю., Нагишева О.Б.) по делу № А67-2168/2016 по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, переулок Плеханова, дом 4, ИНН 7017002351,ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью «Томскводоканал» (634021, город Томск, улица Елизаровых, дом 79/2,ИНН 7017270664, ОГРН 1107017017568) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска. 

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Нагишева О.Б.)в заседании участвовали представители: департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска -                  Колодина Е.В. по доверенности от 11.10.2016, общества с ограниченной ответственностью «Томскводоканал» - Еремеева Ю.Е. по доверенностиот 16.05.2017 и Сафольникова Т.И. по доверенности от 30.12.2016.

Суд установил:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской областис исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Томскводоканал» (далее – общество) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в редакции, предложенной департаментом                     в письме от 15.12.2015, в отношении следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 70:21:0100002:1397, площадью 22 кв. м,               по адресу: город Томск, улица Балтийская, 9к; 

- с кадастровым номером 70:21:0100028:14, площадью 70 кв. м,                       по адресу: город Томск, улица Интернационалистов, 19/3; 

- с кадастровым номером 70:21:0100053:25, площадью 27 кв. м,                     по адресу: город Томск, улица Якимовича, 6/1. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска (далее – департамент архитектуры). 

Решением Арбитражного суда Томской области от 07.10.2016 исковые требования удовлетворены частично, в том числе.

Изложено в следующей редакции условие о предмете договора «Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное возмездное владение и пользование следующие земельные участки из земель населенных пунктов» (пункт 1.1):

пункт 1.1.1. Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к с кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - -; с 01.01.2015 - 13 907,96 руб.) для эксплуатации нежилого строения канализационной насосной станции с облагаемой арендной платой площадью  7 кв. м; 

пункт 1.1.2. Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3               с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - 41 358,10 руб.; с 01.01.2015 -                           93 736,30 руб.) для эксплуатации водопроводно-насосной станции                        с облагаемой арендной платой площадью 47, 7 кв. м;

пункт 1.1.3. Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1                                    с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 – 33 456,87 руб.; с 01.01.2015 -                     35 321,58 руб.) для эксплуатации объектов недвижимого имущества                          с облагаемой арендной платой площадью 16, 3 кв. м.

В акте приема передачи земельных участков изложены в следующей редакции пункты о передаваемых по договору земельных участках:

пункт 1.1. Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к с кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м для эксплуатации нежилого строения - канализационной насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 7 кв. м;

пункт 1.2. Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3                  с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м для эксплуатации водопроводно-насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 47,7 кв. м;

пункт 1.3. Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м для эксплуатации объектов недвижимого имущества с облагаемой арендной платой площадью 16,3 кв. м.

Постановлением Седьмого апелляционного суда от 01.02.2017 решение суда первой инстанции частично изменено, изложены в следующей редакции пункты договора:

пункт 1.1.1. Томская область, город Томск, улица Балтийская, 9кс кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - -; с 01.01.2015 - 13 907 руб. 96 коп.)                 для эксплуатации нежилого строения - канализационной насосной станции           с облагаемой арендной платой площадью 22 кв. м; 

пункт 1.1.2. Томская область, город Томск, улица Интернационалистов, 19/3 с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - 41 358 руб. 10 коп.;                       с 01.01.2015 - 93 736,30 руб.) для эксплуатации водопроводно-насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 70 кв. м.; 

пункт 1.1.3. Томская область, город Томск, улица Якимовича, 6/1с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - 33 456 руб. 87 коп.; с 01.01.2015 -                 35 321 руб. 58 коп.) для эксплуатации объектов недвижимого имущества  облагаемой арендной платой площадью 27 кв. м.

В акте приема передачи земельных участков изложены в следующей редакции пункты о передаваемых по договору земельных участках:

пункт 1.1. Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к с кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м для эксплуатации нежилого строения - канализационной насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 22 кв. м;

пункт 1.2. Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3                  с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м для эксплуатации водопроводно-насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 70 кв. м;

пункт 1.3. Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м для эксплуатации объектов недвижимого имущества с облагаемой арендной платой площадью 27 кв. м.

В остальной части принятая решением Арбитражного суда Томской области от 07.10.2016 редакция договора оставлена без изменения. 

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том,                     что, поскольку не осуществлена государственная регистрация дополнительных соглашений от 02.12.2014, от 26.01.2015, которыми предусмотрено дополнение договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 передачей                     в аренду обществу: канализационной насосной станции (далее – КНС)                  по адресу: г. Томск, ул. Балтийская, 9к; водопроводно-насосной станции (далее – ВНС) по адресу: г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3; объекта недвижимого имущества по адресу: г. Томск, ул. Якимовича, 6/1,                      то на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) такие дополнительные соглашения считаются незаключенными, а, соответственно, не являются частью договора.

Департамент ссылается на то, что суд апелляционной инстанции применил, не подлежащую применению к спорным правоотношениям статью 304 ГК РФ; сделал неправильный вывод о том, что срок исковой давности истечет только по истечении трех лет после окончания срока договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010, заключенного до 31.12.2040 года; сослался                  на несуществующий закон о кадастре. По мнению заявителя кассационной жалобы, срок исковой давности следует исчислять с 15.02.2011,                      на что указано в судебных актах по делам № А67-1495/2015,                          № А67-8900/2015.

Кроме того, заявитель указывает, что законодательством не установлены нормативы отвода земельных участков для эксплуатации объектов водоснабжения и водоотведения, в связи с чем определение апелляционным судом размера земельных участков большей площадью, чем площадь, фактически занимаемая зданиями, является необоснованным. 

Заявитель жалобы считает, что право аренды земельного участка,                  на котором расположены арендуемые ответчиком объекты недвижимости, возникло у общества автоматически в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ,                    в связи с чем отсутствует обязанность заключать договора аренды земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу департаментом и департаментом архитектуры не представлены. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель департамента просит оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения.

Учитывая надлежащее извещение департамента архитектуры о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие его представителя.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законностьи обоснованность обжалуемых судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из доводов жалобы, суд кассационной инстанции                 не установил оснований для отмены решения и постановления.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 (далее – договор аренды от 18.12.2010). Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.01.2011.

Срок договора аренды установлен сторонами с даты его заключениядо 31.12.2040.

Наименование, количество, стоимость и индивидуальные признаки имущества (инвентарный номер, технические характеристики и состояние, износ, год ввода в эксплуатацию либо год выпуска, площадь) указаныв приложении № 1, а также в приложении № 2 к договору (пункт 4.2 договора аренды от 18.12.2010).

Объекты недвижимости, расположенные в городе Томске по адресам: улица Интернационалистов, 19/3 (одноэтажное строение площадью                   34,2 кв. м), улица Якимовича, 6/1 (одноэтажное строение площадью                  8,8 кв. м), улица Балтийская, 9к (одноэтажное строение площадью 5,2 кв. м), переданы обществу в аренду на основании дополнительных соглашений                от 02.12.2014 и от 26.01.2015 к договору аренды от 18.12.2010.

В соответствии с пунктом 14.1 договора аренды от 18.12.2010 арендатор в порядке, установленном действующим законодательством, обязался заключить договор аренды земельных участков под зданиями, строениямии сооружениями, арендуемыми по договору, в срок не позднее 1 месяцас даты заключения настоящего договора. 

В пункте 14.3 договора аренды от 18.12.2010 стороны определили,           что договор аренды земельного участка заключается на срок действия настоящего договора.

Общество договоры аренды земельных участков не заключило, обязательство, принятое на себя пунктом 14.1 договора аренды от 18.12.2010, не исполнило.

Департамент письмом от 15.12.2015 № 15470 направил обществу проект договора аренды земельного участка, отказ от заключения которого явился основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия обязанности общества заключить договор аренды земельных участков в силу выраженной ими на это воли в договоре аренды от 18.12.2010. Суд пришел к выводу о том, что арендуемая площадь земельного участка по каждому объекту недвижимости подлежит определению по данным кадастрового учета, а оплачиваемая обществом площадь земельного участка должна определяться с учетом условия пункта 14.1 договора аренды от 18.12.2010, исходя из площади, непосредственно занятой объектом недвижимости.

Суд первой инстанции отклонил доводы общества о пропуске департаментом срока исковой давности на обращение в арбитражный суд                с настоящим иском, указав, что течение этого срока следует исчислять                   по истечении установленного договором аренды от 18.12.2010 месячного срока после даты заключения дополнительных соглашений от 02.12.2014                         и от 26.01.2015.

Изменяя решение суда первой инстанции в части условия договора аренды о площади арендованных земельных участков, обязанность внесения арендной платы за использование которой возлагается на общество, суд апелляционной инстанции исходил из того, что таковая не может быть иной, чем по данным кадастрового учета.

Суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого постановления.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Установив, что договором аренды от 18.12.2010 стороны приняли                    на себя обязательства по заключению договора аренды земельного участка под передаваемыми обществу в аренду объектами недвижимости, суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том,                  что в таком случае, при уклонении одной из сторон от исполнения указанной обязанности, другая сторона вправе требовать заключения договора аренды земельного участка в судебном порядке.

В связи с этим суды обоснованно отклонили доводы общества, ссылавшегося на положения статьи 652 ГК РФ, об отсутствии оснований             для заключения договора аренды земельного участка.

Выводы судов являются правильными, а эти же доводы общества, приводимые в кассационной жалобе, судом округа отклоняются, поскольку они не опровергают сделанных судами выводов и основаны на неправильном применении статьи 421, 652 ГК РФ.

Отклоняя заявление общества о пропуске департаментом срока исковой давности на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, суд первой инстанции правильно определил начало течения этого срока по истечении одного месяца даты подписания сторонами дополнительных соглашений           от 02.12.2014 и от 26.01.2015, по которым спорные объекты недвижимости, КНС, ВНС переданы обществу в аренду.  

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что указанные дополнительные соглашения являются незаключенными в связи                               с отсутствием их государственной регистрации, а поэтому они не являются составной частью договора аренды от 18.12.2010, отклоняются судом кассационной инстанции, как несоответствующие закону.

По смыслу статей 164, 165 (как в редакции, действовавшей                            до 01.09.2013, то есть на дату заключения договора аренды от 18.12.2010,                   так и в действующей редакции), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к ним) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать                         о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход нашел отражение в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В связи с указанным, подписав дополнительные соглашения                           от 02.12.2014 и от 26.01.2015 к договору аренды от 18.12.2010, стороны приняли на себя арендные обязательства в отношении указанных в них объектов недвижимости, а в связи с этим обязаны исполнять и условия этого договора о заключении договора аренды земельных участков, занятых переданными в аренду объектами недвижимости.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том,                  что срок исковой давности для защиты права на заключение с обществом договора аренды земельного участка, начал течь по истечении одного месяца, предусмотренного на заключение этого договора, исчисляемого с даты подписания сторонами вышеуказанных дополнительных соглашений, соответствуют положениям статьи 200 ГК РФ.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что срок давности следует исчислять с 15.02.2011, то есть по истечении 1 месяца с даты государственной регистрации договора аренды от 18.12.2010 (14.01.2011) являются несостоятельными, поскольку спорные объекты недвижимости включены в указанный договор только с даты подписания дополнительных соглашений от 02.12.2014 и от 26.01.2015.

В то же время, ссылка общества на неправильное применение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям правил статьи               304 ГК РФ и неверное указание на то, что исковая давность подлежит исчислению по окончании срока действия договора аренды от 18.12.2010, является обоснованной.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из указанной нормы права, объектом защиты негаторного иска является право собственности. Негаторный иск является вещно-правовым способом защиты права собственности.

Однако обстоятельства, на которых департамент основывает свои исковые требования по настоящему делу, не вытекают из гражданско-правовых правоотношений, связанных с правом собственности муниципального образования на спорное имущество.

Ответчик право собственности истца не оспаривает, между сторонами существуют обязательственные правоотношения, таким образом, иск                   об обязании заключить договор на предложенных истцом условиях                        не соответствует признакам негаторного иска.

В связи с этим общество правильно указывает на неприменение статьи 304 ГК РФ.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что срок исковой давности начнет течь по окончании срока действия договора аренды от 18.12.2010               (с 01.01.2041) не соответствует положениям статьи 200 ГК РФ.

Однако, применение апелляционным судом, неподлежащей применению нормы материального права, не привело к принятию неправильного постановления, поскольку спор между сторонами о площади земельного участка, в отношении которой общество обязано уплачивать арендную плату, разрешен апелляционным судом правильно.

Так, в пункте 1 статьи 11.3 ЗК РФ указано, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственнойили муниципальной собственности, осуществляется на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зонс особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей на момент направления ответчику проекта договора аренды земельных участков и рассмотрения дела в суде первой инстанции, далее – Закон № 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии                    с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 7 Закона № 221-ФЗ установлено,                       что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе                       о площади, определенной с учетом установленных в соответствии                            с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 27 Закона № 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановкена учет земельного участка также в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствиис федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Учитывая формирование спорных земельных участков и постановку их на кадастровый учет по разрешенному использованию – для эксплуатации объектов недвижимости, имеющих специальное назначение, в частности КНС, ВНС, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу                 о том, что для эксплуатации земельных участков под такими объектами необходимо использовать данные кадастра недвижимости.

При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что данные кадастра с представлением надлежащих доказательств обществом                         не оспорены, правовое и фактическое обоснование необходимости меньшей площади земельных участков, чем отраженная в кадастре недвижимости,                            не представлено, а также общество отказалось от проведения судебной экспертизы по вопросу установления площади земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд правильно признал                   ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что, используя в целях эксплуатации объектов недвижимости площадь земельных участков                      по данным кадастрового учета, общество несет обязательство по уплате арендной платы за меньшую площадь участка.

В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции.

В силу вышеизложенного доводы кассационной жалобы являются несостоятельными и не принимаются во внимание судом кассационной инстанции. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В порядке статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятсяна ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 по делу № А67-2168/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобубез удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									В.В. Тихомиров

										С.И. Шуйская