ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-189368/17-37-1155

г. Москва

01 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.01.2018. 

Решение в полном объеме изготовлено   01.02.2018.

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Судьи Скачковой  Ю.А. единолично

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел дело 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Валовая 37» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 01.12.2010г.)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Чибо Фреско» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 05.09.2014г.)

о взыскании 5 585 396 руб. 88 коп.

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 20.10.2017 № 21-17/в

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.11.2017 № 01-201117, ФИО4 генеральный директор по решению от 20.08.2014 № 1

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Валовая 37» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью «Чибо Фреско» (далее - ответчик) о взыскании долга по арендной плате, коммунальным платежам, а также пени за просрочку обязательств в общей сумме 5 585 396 руб. 88 коп. по договору аренды от 24.10.2014 №05/14/ДДА, а также в целях погашения части долга в размере 1 589 908 руб. 67 коп. просило суд обратить взыскание на предмет залога по договору залога от 14.04.2017.

Исковые требования мотивированны тем, что за 2-й и 3-й кварталы 2017 ответчик  не произвел оплату аренды за помещения, которая составила в общей сумме 2 656 666 руб. 66 коп.; не компенсировал истцу коммунальные платежи на сумму 126 025 руб. 35 коп. за период с апреля по июнь 2017, а также истцом не в полном объеме был внесен обеспечительный платеж. 

За указанные нарушения истцом была начислена неустойка на суммы задолженности по аренде, коммунальным платежам и на сумму обеспечительного платежа, предусмотренного договором, в связи с чем неустойка за просрочку арендной платы составила 1 072 760 руб., за коммунальные платежи – 33 826 руб. 18 коп., за невнесенный своевременно обеспечительный платеж - 4 174 109 руб. 28 коп. Как указывает истец, всего задолженность ответчика перед истцом по договору аренды вместе с неустойкой составила 8 063 387 руб. 47 руб., а за вычетом суммы внесенного ответчиком обеспечительного платежа  2 477 990 руб. 59 коп. сумма задолженности составила  5 585 396 руб. 88 коп.

Кроме того, в связи с заключенным между сторонами договором залога, истец заявил требование об обращении взыскания на заложенное имущество на сумму 1 589 908 руб. 67 коп. 

От ответчика был представлен в материалы дела письменный отзыв на иск, в котором он возражал против удовлетворения иска, а также возражения на уточненный иск.

Возражения ответчика основаны на следующем: с 29.05.2017 доступ к помещениям ему был прекращен, в связи с чем взыскание задолженности по аренде и коммунальным платежам за период отсутствия доступа в помещения является незаконным; более того, в расчете долга по коммунальным платежам, истцом была допущена арифметическая ошибка (дважды учтён платеж), и как следствие неверно начислена неустойка;  имущество ответчика удерживается в помещении истца с 29.05.2017, в связи с чем ответчик не мог пользоваться им, что привело к ухудшению его финансового положения; начисление неустойки на обеспечительный платеж также является неправомерным, так как обеспечительный платеж сам по себе является способом обеспечения исполнения обязательств, следовательно, применять один способ обеспечения в отношении другого способа  неправомерно (позиция вышестоящих судов по делу № А41-44014/14).

Кроме того, истец заявил ходатайство о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Истец исковые требования поддержал в заявленном размере и по указанным в иске основаниям.

Ответчик против удовлетворения иска  возражал по доводам письменного отзыва на иск, представил контррасчёт.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды от 24.10.2014 №05/14/ДДА, в соответствии с которым ответчику (арендатору) были предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>

Факт передачи помещения подтверждается актом приема-передачи от 24.10.2014.

В соответствии с условиями договора, действующего в редакции дополнительного соглашения № 3 к нему, ответчик обязался своевременно вносить арендную плату и переменную арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором. Так, арендная плата за помещения составляет 650 000 руб. в месяц, которая подлежит уплате ежеквартально до соответствующего дня платежа пропорционально предстоящему кварталу (п. 5.1., 5.1.4.1., п. 5.5. договора); переменная арендная плата (коммунальные платежи) – ежемесячно в течение 5 рабочих дней со дня получения счета (п. 5.5.3 договора).

В целях обеспечения исполнения договора аренды, его условиями предусмотрено: уплата обеспечительного платежа (п. 6 дополнительного соглашения № 3 к договору); уплата неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки платежей (п. 5.14 договора); прекращение доступа сотрудникам ответчика и его посетителей, что не является нарушением договора аренды, а является мерой оперативного реагирования (п. 5.15 договора).

Кроме того, между сторонами был также заключен договор залога имущества от 14.04.2017 в целях обеспечения исполнения договоров аренды, в частности договора аренды от 24.10.2014 № 05/14/ДДА, в соответствии с которым стоимость залога (имущества) оценена сторонами в размере 1 589 908, 67 руб. В случае ненадлежащего исполнения или неисполнения каких-либо обязательств по договорам аренды, при наступлении нарушения, истец вправе обратить взыскание на имущество по истечению 15 дней с даты направления претензии (п. 5.1. договора залога).

При этом в п. 10.1 договора аренды предусмотрено, что истец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления письменного уведомления за 10 рабочих дней до даты расторжения договора, в частности, в случае, если оплата арендной платы просрочена на 30 дней (п. 10.1.3 договора).

В материалы дела представлено уведомление истца в адрес ответчика о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 14.09.2017 № WAS-147 с указанием, что договор аренды между сторонами считается расторгнутым с 28.09.2017.

По договору аренды ответчиком был внесен обеспечительный платеж в сумме 2 477 990 руб. 59 коп.

За период с апреля по июнь 2017 (2-й квартал 2017 года) ответчик частично внёс арендную плату, за период с июля 2017 по 28.09.2017 не внес арендную плату в полном объеме, в связи с чем долг составил 2 656 666 руб. 66 коп. 

Кроме того, в период с апреля по июнь 2017 ответчиком не была оплачена переменная арендная плата, которая включает в себя компенсацию за коммунальные платежи, в связи с чем истец предъявил ко взысканию 126 025 руб. 35 коп. 

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Проверив расчет арендной платы и переменной арендной платы, суд соглашается с доводом ответчика в части двойного начисления истцом в расчете платежа по коммунальных расходам за июнь 2017г. (вместо 33 351, 79 руб. ошибочно указано 69 270, 93 руб.), в связи с чем считает правомерным расчет истца в части долга по коммунальным платежам в сумме 90 106,24 руб., а долга по арендной плате в сумме 2 656 666 руб. 66 коп. 

Ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы за указанные периоды, основанием для неуплаты платежей, по мнению ответчика, явилось прекращение доступа к помещениям с 29.05.2017, остальных доводов в счет несогласия с суммой арендной платы и коммунальных платежей ответчик не заявил.

Вместе с тем, пунктом  5.15 договора аренды предусмотрено право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности уплаты арендных платежей.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, стороны в добровольном порядке согласовали в его условиях вышеупомянутый вид обеспечения обязательства, что не противоречит действующему законодательству.

Факт того, что арендные платежи вносились ответчиком несвоевременно и не в полном объеме ответчик документально не опроверг.

При этом истец уведомлял ответчика о погашении задолженности по договору и о предполагаемом применении способов обеспечения исполнения обязательств, определенных в п. 5.15 договора, в случае её неоплаты (письмо от 26.05.2017 № WAS-87).

В рассматриваемом случае препятствование ответчику в пользовании помещением арендатору являлось способом обеспечения исполнения договора, учитывая, что применение такого вида обеспечения было вызвано виновными действиями ответчика, и требовать арендную плату за пользование имуществом в период действия договора аренды правомерно.

Учитывая изложенное, с учетом уменьшения истцом суммы долга на сумму перечисленного ответчиком обеспечительного платежа в размере 2 477 990 руб. 59 коп., суд признает правомерными требования истца о взыскании долга по арендной плате и долга по коммунальным платежам на сумму 268 782 руб. 31 коп.

Частью 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предоставленное Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Оценив представленное уведомление об одностороннем отказе от договора, суд признает его обоснованным, так как материалами дела усматривается просрочка в оплате договора аренды более чем на 30 дней, а также истцом соблюден порядок, предусмотренный договором аренды в п. 10.1.

Статьёй 330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Начисление неустойки на сумму обеспечительного платежа (3 720 240 руб.) суд считает неправомерным, поскольку обеспечительный платеж по своей сути является мерой обеспечения исполнения обязательства. Применение меры ответственности за не исполнение обязательства не в отношении самого обязательства, а отношении способа обеспечения исполнения такого обязательства, не предусмотрена законодателем (Определение ВС РФ от 04.09.2015г. № 305-ЭС15-8332). 

Между тем, из материалов дела усматривается просрочка в уплате долга по арендной плате и коммунальным платежам, в связи с чем истец правомерно требует уплаты неустойки на сумму долга по арендной плате - в размере 1 072 760 руб. за период с 31.03.2017 по 28.09.2017, и на сумму долга по коммунальным платежам - в размере 33 826 руб. 18 коп. за период с 01.06.2017 по 28.09.2017.

Проверив расчёт неустойки по заявленным задолженностям, суд находит его правомерным частично, а именно за вычетом суммы неустойки, начисленной на сумму  двойного начисления истцом коммунальных расходов за июнь 2017г. (вместо 33 351, 79 руб. ошибочно указано 69 270, 93 руб.). В связи с изложенным, суд признает верным начисление неустойки за просрочку уплаты коммунальных платежей в сумме 24 451, 29 коп. вместо 33 826, 18 руб., указанных истцом. 

Ответчик заявил об уменьшении неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Суд считает, что заявленная сумма пени в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ подлежит уменьшению до 150 000 руб., в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств по следующим основаниям.

Неустойка носит компенсационный, а не карательный характер. Кроме того, суд учитывает, что общий размер неустойки составил 1 106 586 руб. 18 коп., что  почти в 4 раза больше суммы задолженности (268 782 руб. 31 коп.).

Более того, учитывая обстоятельства дела в их совокупности, в том числе условия сделки, заключенной сторонами, чрезмерно высокий процент договорной неустойки, сроки неисполнения ответчиком обязательств (с апреля 2017, при том, что ответчик фактически пользовался помещением истца с апреля 2017 года только два месяца), меры, предусмотренные договором аренды за неисполнение обязательств по внесению арендной платы – уплата неустойки, обеспечительного платежа, залог на сумму 1 589 908,67 руб., прекращение доступа в помещение при сохранении обязанности оплачивать пользование, суд пришел к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного, суд снижает размер неустойки до 150 000 руб. 00 коп., в связи с чем подлежит взысканию задолженность  (долг и неустойка) в сумме 418 782 руб. 31 коп.

Требование истца  об обращении взыскания на заложенное имущества на сумму 1 589 908,67 руб. считает неправомерным, так как истец реализовал своё право на судебную защиту путём взыскания долга по арендной плате и неустойки при рассмотрении настоящего дела.

При этом суд отмечает, что взыскание 1 589 908 руб. 67 коп., помимо заявленных в иске требований, приведёт к неосновательному обогащению истца по судебному решению, что является недопустимым.

Довод ответчика о том, что в связи с неправомерными действиями ответчика у него ухудшилось финансовое положение для погашения задолженности, суд отклоняет как необоснованный, так как в силу ст.ст. 309, 310  Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом, односторонний отказ не допускается, а силу части 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указанные ответчиком обстоятельства к непреодолимой силе не относятся.

Судебные расходы истца  по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально правомерно заявленным требованиям (без учета уменьшенной судом суммы неустойки) в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310,333,614 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Чибо Фреско» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 05.09.2014г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Валовая 37» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 01.12.2010г.) задолженность 418 782 (четыреста восемнадцать тысяч семьсот восемьдесят два) руб. 31 коп., а также 12 455 (двенадцать тысяч четыреста пятьдесят пять) руб. 00 коп. госпошлины.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                  Ю.А. Скачкова