ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-11781/2022

г. Киров

21 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейСавельева А.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца –  ФИО2 (доверенность от 12.07.2022);

представителя ответчика – ФИО3 (доверенность от 23.12.2022);

представителя третьих лиц – ФИО2 (по доверенностям);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Топаз»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.01.2024 по делу № А82-11781/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Топаз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «ТОПАЗ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Канцлер-МЕН", ООО "Вираж-Е", общество с ограниченной ответственностью "Топазсервис", ФИО4, Управление Росреестра по Ярославской области, кадастровый инженер ФИО5, общество с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки"

об установлении права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Топаз» (далее – истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к акционерному обществу «Ярославский завод топливной аппаратуры» (далее – ответчик) об установлении в пользу ООО «Управляющая компания Топаз» на срок до 31.12.2071 года права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 2328 кв.м, со ставкой платы за сервитут 16 444 руб. 50 коп. в год, необходимого для проезда к земельному участку с кадастровым номером 76:23:030301:53 в координатах, установленных кадастровым инженером ООО «Кадастр-Сервис» ФИО5 (указаны координаты).

При рассмотрении спора судом были назначены судебная землеустроительная и оценочная экспертизы.

Определением суда от 09.11.2022 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит установить плату за сервитут в сумме 16 446,18 руб.

Определением суда от 01.12.2022 производство по делу приостановлено до получения судом заключения по землеустроительной экспертизе. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ФИО6 (ООО «Аудит кадастровых сведений»).

Заключение эксперта поступило в суд.

Определением суда от 15.02.2023 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 28.03.2024 принято уточнение исковых требований, истец просил установить в пользу ООО «Управляющая компания Топаз» на срок до 31.12.2071 право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 1657 кв.м с оплатой за сервитут 16 446 руб. 18 коп. в год, необходимого для проезда к земельному участку с кадастровым номером 76:23:030301:53 в координатах, установленных судебной экспертизой - заключение эксперта ФИО6 от 10.02.2023 - вариант Б в приложении №1 «графические материалы», Схема №6.

Определением суда от 04.04.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО7 (ООО "Ярэксперт").

В дело поступило заключение эксперта.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.01.2024 исковые требования удовлетворены. 

Суд установил в пользу ООО «Управляющая компания Топаз» на срок до 31.12.2071 года право ограниченного пользования частью земельного участка (сервитут) с кадастровым номером 76:23:030301:33, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 1657 кв.м, в целях прохода и проезда транспорта и сотрудников ООО «УК Топаз» к земельному участку с кадастровым номером 76:23:030301:53. 

Условия сервитута: проход и проезд по земельному участку беспрепятственный, круглосуточный, семь дней в неделю, в том числе в выходные, праздничные, нерабочие дни.

Установлен сервитут в координатах, установленных судебной землеустроительной экспертизой по заключению эксперта ФИО6 от 10.02.2023 в соответствии с вариантом Б в приложении №1 «графические материалы», Схема №6. 

Установлена оплата за сервитут в размере 23600 рублей (без НДС) в год с ежегодной индексацией соразмерно величине общего коэффициента инфляции в Российской Федерации за прошедший год.

Установлен срок оплаты за сервитут - единовременным платежом за 12 месяцев в срок до 30 января оплачиваемого календарного года. 

АО "Топаз" ответчик с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить  решение суда в части установления оплаты за сервитут. 

Заявитель жалобы не согласен в части установления для истца платы за сервитут в размере 1/5 суммы, определенной по заключению эксперта ФИО8 Считает установленный размер платы необоснованно заниженным судом. Ответчик лишился возможности получения полного размера платы за использование ограниченного сервитутом участка в установленном судебной экспертизой размере, поскольку установленная для Истца плата необоснованно занижена судом, а гражданско-правовые обязательства иных лиц по внесению платы вообще не установлены. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 28.02.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 29.02.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

ООО «УК «Топаз» в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение без изменения. 

Протокольным определением от 02.04.2024 рассмотрение дела было отложено на 13.05.2024. 

От ООО «УК «Топаз» поступили дополнения 26.04.2024. 

ООО «УК «Топаз» представили отзыв на дополнения к жалобе, указал на отсутствие намерений ответчика урегулировать спор, плата за сервитут подлежит распределению на всех пользователей, указал на использование участков. 

Заявитель жалобы представил возражения на отзыв, оспаривает использование земельного участка, считает распределение платы за пользование необоснованным. 

Протокольным определением от 13.05.2024 рассмотрение дела было отложено на 13.05.2024. 

14.06.2024 истец представил дополнения в части расчетов. 

17.06.2024 заявитель жалобы представил возражения, считает неправильным расчет истца. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, ООО «УК Топаз» является собственником земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:53, место нахождения объекта: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 2684+/- 18кв м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.09.2021.

Указанный земельный участок граничит с земельным участком с кадастровым номером 76:23:030301:33, расположенным по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение участка: для эксплуатации промышленных строений, право собственности, на который зарегистрировано за АО «ЯЗТА».

ООО «УК ТОПАЗ» заинтересовано в использовании смежного земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33 на правах обладателя сервитута, а именно: для осуществления проезда, прохода, доставки, складирования, завоза и вывоза строительных материалов, комплектующих, сырья, оборудования и готовой продукции, провоза строительной техники.

В ходе подготовки обращения к АО «ЯЗТА», ООО «УК «Топаз» обратилось в ООО «Кадастр-Сервис» в целях анализа схемы организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 76:23:030301:53 посредством формирования частей земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33 и установления сервитута, с одновременной подготовкой схемы доступа к земельному участку с кадастровым номером 76:23:030301:53 с перечнем координат.

Кадастровым инженером ФИО5 на местности, а также с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости о местонахождении указанных выше земельных участков сделан вывод, что другого альтернативного варианта доступа, который бы позволял обеспечить не только проход, но и проезд к земельному участку с кадастровым номером 76:23:030301:53, не существует.

В последующем ООО «УК Топаз» подготовило обращение в АО «ЯЗТА», в котором представило проект соглашения об установлении сервитута на срок до 31.12.2071, с обоснованием годового размера платы за пользование сервитутом в 16 444,50 руб.

В ответном письме от 22.06.2022 № 836-33/48 АО «ЯЗТА» для установления испрашиваемого сервитута направило в адрес ООО «УК Топаз» встречные предложения.

Рассмотрев условия установления сервитута со стороны ответчика, посчитав их обременительными и неприемлемыми, между сторонами не было достигнуто итоговое соглашение по спорному вопросу, в связи с чем ООО «УК «Топаз» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

В рамках рассмотрения дела были проведены экспертизы, с учетом представленных в дело доказательств суд первой инстанции признал обоснованными требования истца об установлении сервитута на спорный земельный участок. 

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает судебный акт в части платы за пользование сервитутом. 

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Пунктом 5 статьи 274 ГК РФ и пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Размер платы установлен судом первой инстанции на основании сравнительного анализа платы за сервитут по отчету ООО «Бюро независимой оценки» (отчет №01/2849 от 03.11.2022) и заключению эксперта ФИО7 ООО «Ярэксперт» от 24.05.2023. 

Истец согласен с установленной судом платой; ответчик заявляет о том, что выводы суда первой инстанции в этой части не являются законными; ответчик согласен с выводами эксперта ФИО7, однако полагает, что при установлении платы для истца не следует учитывать ответчика (как собственника обременяемого сервитутом участка), а также третье лицо ООО «Канцлер-Мен», право которого на установление сервитута в отношении земельного участка истца последним оспаривается; по мнению истца, установленный экспертом размер платы следовало бы поделить на 3 (по числу лиц, правомерно обратившихся с требованиями об установлении сервитута; 118 000/3 = 39 333,33); при этом обе стороны настаивают на разрешении спора по имеющимся доказательствам.

Суд апелляционной инстанции повторно оценил доводы сторон и представленные доказательства и находит плату за пользование сервитутом в размере 23 600 рублей в год единым платежом, рассчитанный путем деления стоимости на пять пользователей, соразмерной и разумной. 

Как указано выше, по смыслу пункта 5 статьи 274 ГК РФ плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

В данном случае апелляционный суд учитывает, что право собственности ответчика в отношении земельного участка обременено сервитутом, границы которого фактически совпадают с границами сложившегося проезда к зданию истца; при этом условия сервитута, отраженные в решении суда, не возлагают на ответчика каких-либо активных обязанностей в пользу истца.

Также из материалов дела следует и не оспаривается обеими сторонами, что в значительной части земельный участок ответчика в тех границах, которые определены судом в качестве границ спорного сервитута, может быть использован иными лицами, объекты недвижимости которых расположены на земельных участках, расположенных внутри контура земельного участка ответчика, а также и самим ответчиком, при чем в тех же целях – проход и проезд.

Первоначально истец основывал свои требования в части установления платы на заключении ООО «Бюро независимой оценки» (г.Вологда), в котором плата рассчитана в размере 16 446 рублей 18 коп. с учетом степени утраты служебным земельным участком полезных свойств, интенсивности использования сервитута, исключения возможности иных видов использования земельного участка, степени ограничения правомочия ответчика по использованию земельного участка. Для цели расчета платы оценщик принял рыночную стоимость земельного участка ответчика, превышающую его кадастровую стоимость (83 264 800 рублей против 79 558 493 рублей).

При этом все указанные выше критерии (ограничения) были оценены как незначительные, что в целом не противоречит письменным материалам дела, включая представленные в апелляционной инстанции выкопировки из публичной кадастровой карты, фотоматериалы.

Плата в размере 118 000 рублей, рассчитанная экспертом ФИО9, по существу исходит из максимальной степени интенсивности использования земельного участка сервитуарием,  а также максимальной степени ограничения правомочий ответчика как собственника служебного земельного участка, в результате чего плата за сервитут (применительно ко всему периоду его действия)  приравнена к рыночной стоимости соответствующей части земельного участка. При этом за основу взята рыночная стоимость земельного участка ответчика, существенно ниже его кадастровой стоимости.

Такой подход к установлению платы не соответствует приведенным выше конкретным обстоятельствам спора, которые подтверждают, что установление сервитута на предложенных истцом условиях и в указанных истцом целях не исключает полностью возможность использования соответствующей части земельного участка ответчиком, не влечет изменение фактического характера и интенсивности использования земельного участка.

То обстоятельство, что в настоящее время ответчик не использует фактически здание, расположенное в границах спорного участка, а также сам участок (подробно доводы об этом приведены в возражениях от 08.05.2024), само по себе не имеет существенного значения, т.к. не исключает возможности использования указанных объектов в будущем ответчиком или иными лицами в результате распоряжения этим зданием.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что доводы ответчика о несоответствии установленной судом платы требованиям разумности и соразмерности, не подтверждаются представленными доказательствами.

Вопреки доводам заявителя жалобы, учет предполагаемого количества лиц, которые могут пользоваться земельным участком на условиях сервитута, а также учет того, сохраняет ли сам ответчик возможность использования земельного участка в соответствующих границах, не противоречит пункту 5 статьи 274 ГК РФ, т.к. эти конкретные обстоятельства могут быть учтены в качестве обстоятельств, указывающих на интенсивность использования земельного участка сервитуарием, а также характеризующих степень ограничения прав ответчика как собственника земельного участка. 

При этом следует учитывать, что суд разрешил спорный вопрос с учетом тех конкретных доводов и возражений, а также доказательств, которые были заявлены и представлены сторонами исходя из того фактического положения дел, которое имеет место на момент разрешения спора; при том, что размер платы устанавливается на будущее время.

В такой ситуации сторонами следует учитывать правовую позицию, приведенную в пункте 13 указанного выше Обзора судебной практики и заключающуюся в том, что каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Оснований для отмены судебного акта по изложенным в апелляционной жалобы мотивам не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что приведенные выше выводы основаны на оценке конкретных представленных сторонами доказательств по настоящему делу и не могут эффективной судебной защите по спорам с иными лицами, претендующими на установление сервитута в отношении земельного участка ответчика. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.01.2024 по делу № А82-11781/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Топаз» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Е.Г. Малых

ФИО10

ФИО1