РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-14629/23-64-118

г. Москва

28 июня 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2023года

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шарабакиным К.Н.,

рассмотрев   в   судебном   заседании   дело   по   исковому   заявлению    Общества   с ограниченной ответственностью "Каспийъ" (117342, ГОРОД МОСКВА, ГЕНЕРАЛА АНТОНОВА УЛИЦА, 3, ОГРН: 1037728018558, Дата присвоения ОГРН: 21.04.2003, ИНН: 7728111358)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСН ОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423,Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

о расторжении договора,

при участии:

от истца — ген. директор Тюньков В.Н., приказ от 09.12.2022 №1

от ответчика — Гулян Г.В. по дов. от 30.05.2023 №ДГИ-Д-1093/23, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Общество   с ограниченной ответственностью "Каспийъ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к  Департаменту городского имущества города Москвы  о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2014 № М-06-045257, заключенного ООО «КАСПИЙъ» и Департаментом городского имущества г.Москвы.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменных пояснений  на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства,  арбитражный суд установил, что иск не подлежит удовлетворению  по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «АЛВИК» (арендатор) и Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель, ответчик) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.08.2014 №М-06-045257.

ООО «КАСПИЙъ» (истец)  предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 1200 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г.Москва, ул. Генерала Антонова, вл.ЗБ, сроком до 06.05.2062,

Договор заключен на основании права ООО «КАСПИЙъ» на аренду земельного участка как собственника недвижимого имущества, расположенной на этом земельном участке.

 Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указывает истец, в 2015 году ООО «КАСПИЙъ» в силу статьи 39.20 ЗК РФ лишился права на аренду земельного участка, т.к. недвижимое имущество перешло к новому юридическому лицу - ООО «АЛВИК». Право собственности на нежилое помещение площадью 331,4 кв.м по адресу: г.Москва, ул. Генерала Антонова, д.ЗБ перешло к ООО «АЛВИК», о чем в ЕГРН внесена запись от 18.05.2015 № 77-77/009-77/006/002/2015-156/2.

Таким образом, ООО «КАСПИЙъ» лишился юридического права на аренду земельного участка с 18 мая 2015г.

Однако, истец  продолжал оплачивать арендую плату до 01 июля 2017г.

ООО КАСПИЙъ» обратился с исковым заявлением о взыскании с ДГИ неосновательного обогащения в размере 414000 рублей  в Арбитражный суд г. Москвы. 

Вступившим в  законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 марта 2020 года  по делу № А40-298022/19-6-728 суд решил  взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 194 000 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 43 340 руб. 84 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 124 руб. 94 коп.

Судом установлено,   что ООО «АЛВИК» является арендатором по договору аренды от 11.08.2014 №М-06-045257 земельного участка с адресным ориентиром: г.Москва, ул. Генерала Антонова, вл.ЗБ .

Согласно ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку соглашения о расторжении договора между сторонами не заключалось, согласно  выписки из ЕГРН недвижимости об объекте недвижимости от 20.09.2020г. арендатором земельного участка является истец, 14 декабря 2022г ООО «КАСПИЙъ» обратился с претензией к ДГИ по вопросу нарушения договорных обязательств и предложил расторгнуть договор аренды от 11.08.2014 № М-06-045257 добровольно.

Письмом  № ДГИ-177761/22-1 от 13.01.2023г. ответчик  отказался от расторжения договора.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд о расторжении  договора аренды от  11.08.2014 № М-06-045257.

Отклоняя доводы истца, суд исходит из следующего.

Согласно ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другимизаконами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В определенных случаях, в соответствии со ст. 620 ГК РФ, договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут судом.

Исходя из буквального толкования указанных норм гражданского законодательства следует вывод, что закон не предусматривает подачу иска о расторжении договора лицом, не являющимся стороной по договору .

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008003:33, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Антонова, вл. ЗБ, был оформлен договор аренды от 11.08.2014 № М-06-045257 между Департаментом и ООО «КАСПИЙъ».

С 18.05.2015 собственником нежилого помещения площадью 331,4 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Генерала Антонова, д. ЗБ, является ООО «Алвик», о чем в ЕГРП 18.05.2015 сделана запись регистрации № 77-77/006-77/006/002/2015-156/2.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В данном случае в результате отчуждения объекта недвижимости в собственность ООО «Алвик» произошла перемена лиц в обязательстве на стороне арендатора по договору аренды земельного участка от 11.08.2014 № М-06-045257 в силу закона.

Следовательно, с приобретением права собственности на объект недвижимости с 18.05.2015 ООО «Алвик» стало пользоваться земельным участком, и, соответственно, приобрело право аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, вследствие чего у него возникла обязанность по внесению арендных платежей, что также подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-302804/19 и по делу № А40-145335/19 по иску Департамента к ООО «Алвик» о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении вышеназванных дел суды указали, что статьями 1, 65 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ при смене собственника здания заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, не требуется. Между арендодателем и собственником помещений - новым арендатором - продолжает действовать договор, заключенный с прежним собственником здания.

Таким образом, истец выбыл из арендных правоотношений и в силу прямого указания закона стороной договора аренды от 11.08.2014 № М-06-045257 не является с момента государственной регистрации перехода права собственности.

А, поскольку истец уже не является стороной указанного договора аренды, он уже не вправе вносить в него какие-либо изменения, а также требовать расторгнуть указанный договор.

Данное подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-СЗ.

В силу статьи 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными ст. 12ГКРФ.

Исходя из смысла ст. 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, в то же время избранным им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обратившиеся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно   со   ст.   4   АПК   РФ   заинтересованное   лицо   вправе   обратиться   в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно письму от 13.01.2023 № ДГИ-1-77761/22-1 Департамент направил в адрес истца проект дополнительного соглашения к договору аренды от 11.08.2014 № М-06-045257 м. Вместе с тем, подписанный проект соглашения в Департамент не поступал.

Требования истца не направлены на защиту восстановления положения, нарушенного права истца.

Истец не обосновал, каким образом его права будут восстановлены в случае удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, заявление настоящего требования и последующее его санкционирование судом посредством принятия судебного решения об удовлетворении подобных исковых требований не приведет к достижению задач судопроизводства.

Как указал Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 25.11.2008 №8787/08, выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного,  суд не находит оснований для  удовлетворения исковых требований истца.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку требования не обоснованы. 

На основании ст.ст. 11,12, 309, 310, 314, 421, 422, 450,  452, 606  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9,   110,  167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

                                                        РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                 Н.А. Чекмарева