﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-15641/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 августа 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Севастьяновой М.А.,

                                                             Щанкиной А.В. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.11.2020 (судья Петрова Ю.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 (судьи Хайкина С.Н., Бородулина И.И., Кривошеина С.В.) по делу № А45-15641/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красный Город» (630039, город Новосибирск, улица Автогенная, дом 126, помещение 318/1, ОГРН 1175476009631, ИНН 5405994254) к департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (630091, город Новосибирск, проспект Красный, дом 50, ОГРН 1075406048112, ИНН 5406418091), мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, дом 34, ОГРН: 1045402490100, ИНН: 5406285846) о признании незаконным отказа, об обязании устранить нарушение прав путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:1717, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации № 54-54-01/2014/2012-943 от 24.05.2012 права аренды земельного участка кадастровый номер: 54:35:091050:1717, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Экваторная. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Олма - Сиб Инвест», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Красный Город» (далее – заявитель, общество, ООО «Красный город») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (далее – Департамент) о признании незаконным отказа в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0910520:1717, оформленного письмом от 23.04.2020 № 30/05.6/05988, обязании мэрии города Новосибирска устранить нарушение прав заявителя путем проведения соответствующего аукциона; исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи регистрации № 54-54-01/2014/2012-943 от 24.05.2012 права аренды земельного участка кадастровый номер 54:35:091050:1717, площадь 3285 +/-6 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, находящего по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Экваторная. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.11.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021, заявленные требования удовлетворены, отказ департамента, изложенный в письме от 23.04.2020 № 30/05.6/05988, признан незаконным. На мэрию города Новосибирска возложена обязанность устранить нарушение прав ООО «Красный город» путем повторного рассмотрения обращения от 25.03.2020 о назначении аукциона по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:1717, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Экваторная, исключить из ЕГРН запись регистрации № 54-54-01/2014/2012-943 от 24.05.2012 права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:1717. 

Не согласившись с принятым судебным актом, мэрия города Новосибирска обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование кассационной жалобы ее податель указывает, что принятие решения о подготовке и организации аукциона на право заключения договора аренды является исключительной компетенцией органа местного самоуправления; в решении суда отсутствует правовое обоснование довода о несоответствии испрашиваемого вида разрешенного использования документам по планировке территории; возможность размещения на спорном земельном участке объектов с видом разрешенного использования «магазины» противоречит Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска.

Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили отзывы на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.10.2019 ООО «Красный город» обратилось в департамент с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0910520:1717, расположенного по ул. Экваторная в Советском районе г. Новосибирска. 

28.11.2019 по итогам заседания комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска принято решение о предоставлении ООО «Красный город» земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:1717 с проведением аукциона с видом разрешенного использования: магазины (4.4) – объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м; социальное обслуживание (3.2) – объекты для размещения общественных некоммерческих организацией: благотворительных организацией, клубов по интересам по адресу: ул. Экваторная в Советском районе, с соблюдением условия о получении администрацией Советского района согласования ТОС. 

25.03.2020 ООО «Красный город» обратилось в департамент о назначении аукциона по предоставлению указанного земельного участка, на что письмом Департамента от 23.04.2020 №30/05.6/05988 получило отказ, мотивированный наличием в ЕГРН сведений об обременении спорного земельного участка правами аренды ООО «ОЛМА-Сиб Инвест» на основании договора аренды земельного участка от 02.04.2012 № 109427р, отсутствием в силу положений подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правовых оснований для предоставления земельного участка в аренду по итогам аукциона, а также решением о резервировании данного земельного участка для муниципальных нужд (социальный объект). 

Полагая, что отказ департамента в проведении аукциона по предоставлению испрашиваемого земельного участка, оформленный письмом от 23.04.2020 №30/05.6/05988, является незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО «Красный город», общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 39.6, 39.11 ЗК РФ и исходили из отсутствия у департамента правовых оснований для отказа обществу в проведении аукциона по предоставлению испрашиваемого земельного участка.

Довод подателя жалобы о том, что принятие решения о подготовке и организации аукциона на право заключения договора аренды является исключительной компетенцией органа местного самоуправления рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции на основании того, что согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок не может быть предметом аукциона, определен положениями пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Суды пришли к верному выводу, что оснований, предусмотренных подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, для отказа в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:1717 у департамента не имелось. 

Довод кассационной жалобы о резервировании спорного земельного участка для муниципальных нужд также правомерно отклонен судами, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ документальных доказательств резервирования земельного участка в установленном законом порядке заинтересованным лицом, в том числе с обоснованием относительно положений статьи 70.1 ЗК РФ, в материалы дела не представлено.

Однако при вынесении решения судами не было учтено следующее.

В пункте 1 статьи 7 ЗК РФ определены категории земель в Российской Федерации по целевому назначению.

Земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Статьей 85 ЗК РФ установлены виды территориальных зон, которые могут входить в состав земель населенных пунктов в соответствии с градостроительными регламентами.

Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории регулируются законодательством о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 4 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы городских округов (подпункт 3 пункт 1 статьи 18 ГрК РФ), в соответствии с которыми разрабатываются правила землепользования и застройки.

В соответствии с частью 3 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для планировки территорий муниципальных образований. Правила землепользования и застройки включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно статье 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом: возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; планируемых изменений границ земель различных категорий.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства (статья 35 ГрК РФ).

Из положений решения Совета Депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» следует, что в пределах территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения установлены подзоны делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1), делового, общественного и коммерческого назначения с объектами высокой плотности жилой застройки (ОД-1.2), делового, общественного и коммерческого назначения с объектами повышенной плотности жилой застройки (ОД-1.3), делового, общественного и коммерческого назначения с объектами средней плотности жилой застройки (ОД-1.4), делового, общественного и коммерческого назначения с объектами пониженной плотности жилой застройки (ОД-1.5), делового, общественного и коммерческого назначения с объектами низкой плотности жилой застройки (ОД-1.6) с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, но с различными предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В качестве условно разрешенного вида использования для указанной зоны допустимо размещение объектов хранения автотранспорта.

Отклоняя доводы заинтересованного лица о несоответствии испрашиваемого обществом вида разрешенного использования виду разрешенного использования, указанному в градостроительной документации, суды сослались на информацию, указанную в справке Главного управления архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска от 30.10.2020 № 30/08692/91, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 54:35:091050:1717 согласно разделу 4 Правил землепользования и застройки расположен в подзоне делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1).

Согласно Выписке из Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных Решением Совета народных депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, вид разрешенного использования (ОД-1.1): магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. метров; социальное обслуживание (3.2) - объекты для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам; 2.6 подземные гаражи, автостоянки.

В то же время судами не в полной мере проанализированы документы территориального планирования.

В силу части 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 ГрК РФ).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

По утверждению заинтересованного лица, согласно постановлению мэрии города Новосибирска от 21.09.2012 № 9615 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной границей города Новосибирска, полосой отвода железной дороги, границей Первомайского района, в Советском районе» (далее – Проект планировки) спорный земельный участок находится в зоне планируемого размещения объекта – зона стоянок для легковых автомобилей. 

Однако суды, отклоняя доводы департамента, проанализировали лишь текстовую часть данного нормативного акта, согласно которой в соответствии с нормативными требованиями на территории размещаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового обслуживания населения районного значения: поликлиника с взрослым и детским отделениями, взрослые и детские библиотеки, отделения связи, торговые центры, продовольственный рынок, детские школы искусств, дома детского творчества. Также могут размещаться другие необходимые службы коммунально-бытового обслуживания, охраны правопорядка: опорные пункты полиции, общественные уборные, жилищно-эксплуатационные службы жилых районов.

То есть, в предмет исследования судов попало лишь Положение о размещении объектов капитального строительства местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории (приложение № 3 к Проекту планировки)

Между тем приложение № 1 к Проекту планировки – «Чертеж проекта планировки территории, ограниченной границей города Новосибирска, полосой отвода железной дороги, границей Первомайского района, в Советском районе. Красные линии, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства, границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения», содержащее графическое изображение зон планируемого размещения различных объектов, судами не анализировалось.

Представленный в материалы дела чертеж территории, содержащий границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:091050:1717, на предмет его соответствия Проекту планировки и иным документам градостроительного планирования не изучался. 

Судами не установлен вид разрешенного использования спорного земельного участка согласно Проекту планировки, а равно соответствие Проекта планировки в указанной части Правилам планировки и застройки и Генеральному плану города Новосибирска.

При данных обстоятельствах, без исследования и оценки доказательств, как в отдельности, так и в их совокупности и взаимной связи (статья 71 АПК РФ) вывод судов о том, что вид разрешенного использования земельного участка допускает проведение аукциона для целей размещения магазинов и коммерческих объектов, является преждевременным, в связи с чем удовлетворение иска нельзя признать обоснованным.

Поскольку имеющие существенное значение для дела обстоятельства не установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, при принятии судебных актов судами не учтен Чертеж проекта планировки территории (приложение № 1), утвержденный постановлением мэрии г. Новосибирска от 21.09.2012 № 9615 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной границей города Новосибирска, полосой отвода железной дороги, границей Первомайского района, в Советском районе», решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить вышеприведенные недостатки, на основании представленных в дело доказательств, доводов сторон установить точный вид разрешенного использования спорного земельного участка, проверить соответствие заявленных истцом требований градостроительной документации в отношении спорного земельного участка, принять законный и обоснованный судебный акт, в котором привести мотивы принятия или отклонения доводов сторон, распределить судебные расходы, в том числе с учетом состоявшегося апелляционного и кассационного обжалования.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.11.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по делу № А45-15641/2020 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  М.А. Севастьянова

 

                                                                            А.В. Щанкина