﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А70-16576/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  14 августа 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи                  Шуйской С.И.,

судей                                                             Зиновьевой Т.А.,

                                                                      Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Единая Строительная Компания» (истца) на решение                          от 29.01.2019 Арбитражного суда Тюменской области (судья                        Коряковцева О.В.) и постановление от 16.05.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Грязникова А.С., Иванова Н.Е.) по делу № А70-16576/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Единая Строительная Компания» (625062, Тюменская обл., г. Тюмень,  ул. Федюнинского, д. 12, корп. 1, ИНН 7203350660,                    ОГРН 1157232027094) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Сакко, 30, корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка.

В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Единая Строительная Компания» (истца) – Засекина Е.Б. по доверенности от 13.02.2019 № 07.

Суд установил:

ООО «Единая строительная компания» (далее – ООО «ЕСК») обратилось                в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент)                   о признании недействительным отказа от 03.09.2018 № 180903024/08-4                  в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:294, площадью 1 059 м?, по адресу г. Тюмень,                            ул. Энергетиков.

Требования, обоснованные статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 39.1, 39.2, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), мотивированы  незаконностью отказа и нарушением им прав и законных интересов заявителя.  

Решением от 29.01.2019 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 16.05.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «ЕСК» просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что обратился в департамент  за предоставлением земельного участка в пределах действия договора аренды земельного участка от 21.09.2015 № 23-20/3029 (далее –договор аренды от 21.09.2015 № 23-20/3029), в связи с чем у ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка со ссылкой на подпункт 2 пункта  5 статьи 39.3 ЗК РФ, который не подлежал применению; поскольку заявитель выполнил требования, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, то земельный участок должен был быть передан ему в аренду без торгов; судами не учтено, что ООО «ЕСК» приобрело объект незавершенного строительства у общества с ограниченной ответственностью «Мегас» (далее – ООО «Мегас»), которое находилось в процедуре банкротства, и на торгах, а также не учтены действия                            ООО «ЕСК», направленные на строительство объекта, и ранее совершенные ООО «Мегас» действия по достройке; отсутствие документов о правах на земельный участок препятствует заявителю получить разрешение на строительство; у ООО «ЕКС» не имелась реальная возможность завершить строительство объекта до окончания действия договора аренды; департамент обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов, приобретение которого за 900 000 руб. является нецелесообразным.

В отзыве на кассационную жалобу департамент возражает против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель ООО «ЕКС» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, требования заявителя удовлетворить.

Выслушав пояснения представителя ООО «ЕКС», изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 22.10.202009                   № 23-20/1-798 (далее – договор аренды от 22.10.2009 № 23-20/1-798), заключенным между департаментом (арендодателем) и ООО «Мегас» (арендатором) на основании распоряжения губернатора Тюменской области от 28.09.2009 № 215-рл, арендодатель по акту приема-передачи от 22.10.2009 передал в пользование арендатора на срок с 19.10.2009 по 18.10.2012 свободный от застройки земельный участок площадью 1 059 м?, с кадастровым номером 72:23:0220001:294, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, для расширения существующей производственной базы. 

Соглашением от 21.09.2012 срок действия договора аренды от 22.10.2009 № 23-20/1-798 продлен сторонами с 19.10.2012 по 18.10.2015.

На основании разрешения на строительство от 14.06.2013                               № RU 72304000-343-рс ООО «Мегас» приступило к строительству на арендуемом земельном  участке коммунально-складских и производственных зданий.

В дальнейшем на имеющийся на данном земельном участке объект незавершенного  строительства  (фундамент) степенью готовности 10 процентов и поставленный на кадастровый учет под номером 72:23:0220001:6432 ООО «Мегас» зарегистрировало право собственности,  о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 72-72/001-72/001/098 (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2015). 

Затем ООО «Мегас» обратилось в департамент с заявлением от 25.08.2015 о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, вследствие чего департамент (арендодатель) и ООО «Мегас» (арендатор) подписали договор аренды от 21.09.2015 № 23-20/3029 спорного земельного участка на срок с 21.09.2015 по 20.09.2018 для расширения существующей производственной базы.

По договору купли-продажи от 26.06.2018 № 1, заключенному с конкурсным управляющим ООО «Мегас» (продавцом) по результатам торгов, ООО «ЕСК» (покупатель) приобрело объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0220001:6432, площадью                            1 124 м?, степенью готовности 10 процентов, расположенный по адресу:                       г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 167, который передан покупателю по передаточному акту от 05.07.2018, и ООО «ЕСК» 27.07.2018 зарегистрировало свое право собственности на него (запись в Едином государственном реестре недвижимости за номером 72:23:0220001:6432-72/047/2018-3).

ООО «ЕСК» обратилось в департамент с заявлением от 15.08.2018                      о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:294.

Департамент отказал в предоставлении земельного участка по тому основанию, что право на однократное предоставление земельного участка без торгов для завершения строительства арендатором уже реализовано (письмо  от 03.09.2018 № 180903024/08-4).

Считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, ООО «ЕСК» оспорило отказ в арбитражном суде.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой                       и апелляционной инстанций исходили из правомерности отказа, так как один из собственников (ООО «Мегас») объекта незавершенного строительства уже реализовал право, предусмотренное Федеральным  законом от 25.10.2001                    № 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 АПК РФ и переходными положениями, установленными Вводным законом.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Вводного закона  в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу упомянутой нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:  

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. 

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

В статье 39.16 ЗК РФ содержатся основания, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Проанализировав материалы дела и установив, что отказ                            в предоставлении в аренду спорного земельного участка мотивирован тем, что земельный участок уже был предоставлен ООО «Мегас» без проведения торгов для завершения строительства, суды пришли к верному выводу, что в рассматриваемом случае нормами действующего законодательства не предусмотрена безусловная обязанность департамента заключить договор аренды с ООО «ЕСК»  на новый срок либо продлить такой договор, в том числе с учетом того, что ООО «ЕСК» целевое использование данного участка не осуществляло, строительство на нем объекта не вело, правильно указав, что ООО «ЕСК» должно было знать обо всех требованиях и условиях, необходимых ему для осуществления строительства, должно было реально оценить свои возможности по строительству в установленный договором срок, поэтому несет предпринимательский риск наступления негативных для него последствий.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отказ департамента не противоречащим закону и не нарушающим права и законные интересы заявителя и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Что касается обращения заявителя в департамент до истечения договора аренды от 21.09.2015 № 23-20/3029, приобретения объекта незавершенного строительства на торгах, невозможности завершить ООО «ЕСК» строительство объекта до окончания срока действия договора аренды, то данные обстоятельства не являются основаниями для продления срока договора аренды без торгов.

Аргументы заявителя, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

Между тем фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств по делу с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.01.2019 Арбитражного суда Тюменской области                            и постановление от 16.05.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-16576/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                  С.И. Шуйская

 

Судьи                                                                          Т.А. Зиновьева

 

                                                                                     В.В. Тихомиров