Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-177653/22-94-1333

г. Москва

15 ноября 2022 г.

Резолютивная часть решения суда объявлена 07 ноября 2022 г.

Полный текст решения суда изготовлен 15 ноября 2022 г.

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём  ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "М.СТРОЙ" (109004, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2014, ИНН: 

<

***>, КПП: 770901001, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР: ФИО2) 

к заинтересованному лицу – 1)Тимирязевская межрайонная прокуратура САО города Москвы Тимирязевский межрайонный прокурор г. Москвы старший советник юстиции ФИО3, 2) Прокуратура города Москвы

об оспаривании представления Тимирязевской межрайонной прокуратуры САО г. Москвы об устранении нарушений законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов от 29.06.2022 № Прдр-20450060-140-22/-20450060 

при участии: 

от истца (заявителя): ФИО4 паспорт доверенность №01.08.2022

от заинтересованного лица: ФИО5 удост№  316351 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "М.СТРОЙ"  (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к 1)Тимирязевской межрайонной прокуратуре САО города Москвы, Тимирязевскому межрайонному прокурору г. Москвы старшему советнику юстиции ФИО3, 2) Прокуратуре города Москвы об оспаривании представления Тимирязевской межрайонной прокуратуры САО г. Москвы об устранении нарушений законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов от 29.06.2022 № Прдр-20450060-140-22/-20450060.

Заявитель настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, основываясь на следующем.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из заявления следует, что Тимирязевским межрайонным прокурором г. Москвы старшим советником юстиции ФИО3 вынесено представление от 29.06.2022 № Прдр-20450060-140-22/-20450060 об устранении нарушений законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов в отношении ООО «Специализированный застройщик «М.Строй», выполняющего функции Застройщика объекта долевого строительства: Многоуровневые наземные паркинги корпус 8, корпус 9, в составе застройки по адресу: Москва, САО, Западное Дегунино, Ильменский проезд, вл. 17.

Данное представление вынесено по результатам проверки прокуратурой содержания выбранных случайным образом четырёх Договоров участия в долевом строительстве на приобретение участниками долевого строительства машино-мест, заключенных между застройщиком ООО «СЗ «М.Строй» и участниками долевого строительства, а именно: ФИО6, от 26.03.2022 №Ильменский 17-8 (мм)-1/3/321(1) (АК); ФИО7, от 24.02.2022  №Ильменский   17-8   (мм)-1/4/343(1)   (АК);  ФИО8,  от   14.06.2021

№Ильменский 17-8 (мм)-1/3/323(1) (АК); ФИО9, от 12.06.2021 №Ильменский 17-8 (мм)-1/4/339(1) (АК).

Пунктом 5.8 вышеназванных Договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нём срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку в размере 1 процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого (дефекта).

В оспариваемом представлении прокурора содержится вывод о том, что что предусмотренные пунктом 5.8 спорных договоров условия не соответствуют требованиям действующего законодательства. В обоснование такого вывода прокурор в представлении привёл положения части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также -Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Предусмотренные пунктом 5.8 спорных договоров условия оцениваются прокурором как ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которые, по мнению прокурора, являются недействительными на основании части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей».

В оспариваемом представлении прокурора также содержатся выводы о том, что в спорные договоры включены условия о неизменности цены договора в случае увеличения либо в сторону уменьшения площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади объекта долевого строительства (пункт 4.4 договора), возлагающие по мнению прокурора на участника долевого строительства ничем не обусловленное ограничения, ухудшающие положение потребителя, что по мнению прокурора прямо запрещено ст.16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей».

Пунктом 5.7. вышеназванных договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае уклонения участником долевого строительства от принятия объекта долевого строительства участник долевого строительства обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки принятия объекта долевого строительства, а кроме того, участник долевого строительства возместить затраты застройщика на содержание общего имущества объекта недвижимости и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента получения уведомления о завершении строительства объекта недвижимости до момента подписания передаточного акта, либо составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

В оспариваемом представлении прокурора содержится вывод о том, что включенное в пункт 5.7 спорных договоров условие, возлагающие на участников строительства обязательства уплатить Застройщику неустойку (пени) в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства противоречит положениям части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также содержится вывод о том, что включение в договор участия в долевом строительстве такого условия не предусмотрено Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Согласно представлению прокурора в целях устранения нарушения законодательства об участии в долевом строительстве со стороны застройщика ООО «СЗ «М.Строй» необходимо: безотлагательно рассмотреть настоящее представление с участием представителя прокуратуры; принять незамедлительные и необходимые меры к устранению выявленных нарушений законодательства, их причин и условий, им способствующих и недопущению их впредь; рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных должностных лиц; о принятых мерах сообщить в прокуратуру в 30-дневный срок с приложением копий приказов о привлечении виновных к ответственности.

Из содержания пунктов 9 и 10 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" вытекает, что оценка того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли они существенным образом баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия) является прерогативой суда. Оценка отдельных спорных условий договора производится судом в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Только суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор и только по требованию контрагента, оказавшегося слабой стороной договора.

Участники долевого строительства ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 не обращались в суд с требованием о защите от несправедливых договорных условий.

Участники долевого строительства ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 не обращались в органы прокуратуры с заявлениями или информацией о нарушении законов при заключении ими вышеназванных спорных договоров с застройщиком и требующих принятия мер прокурором и проведения проверки в порядке, установленном Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации".

В пункте 4 постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

В связи с тем, что в оспариваемом представлении в обоснование вывода о несоответствии закону пункта 5.8 спорных договоров прокурором приведена ссылка на часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, представитель ООО «СЗ «М.Строй» представил в прокуратуру письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 06.04.2022 № 14596-НС/07, от 30.06.2022 № 30521-НС/07, полученные ПАО «ПИК-специализированный застройщик» в ответ на обращения от 01 марта 2022 г. № 1/1-4427-И и от 24 мая 2022 г. № 1/1Д-911-И, в которых Минстрой России в пределах своей компетенции дал разъяснения, согласно которым правовая конструкция части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ устанавливает диспозитивность для сторон договора в определении порядка взаимодействия и возможной ответственности сторон за несоблюдение такого порядка в связи с устранением недостатков, выявленных в объекте долевого строительства, и допускает указание иных условий в договоре участия в долевом строительстве, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора.

Несмотря на данные Минстроем России в пределах своей компетенции разъяснения, изложенные в письмах от 06.04.2022 № 14596-НС/07, от 30.06.2022 № 30521-НС/07, прокуратурой не учтена диспозитивность части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Заявитель полагает, что оспариваемое представление нарушает права и законные интересы Заявителя, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Как установлено судом, факты о нарушении законов, допущенных ООО «Специализированный застройщик «М.Строй» были выявлены прокуратурой в ходе проверки в связи с выявленным в ходе мониторинга информации, содержащейся в Единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф в сети Интернет, отставанием от графика производства работ по строительству объекта долевого строительства по адресу: Москва, С АО, Западное Дегунино, Ильменский пр., вл. 17 (ЖК «Ильменский»/ Объект), застройщиком которого является Общество, степень готовности которого по состоянию на 31.05.2022 составляла 35 %, при том что срок действия разрешения на строительство данного Объекта истекал 21.10.2022, срок передачи Застройщиком Объекта участникам долевого строительства - не позднее 31.12.2022.

Так установлены нарушения ч. 2 ст. 7, ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 16 указанного Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при проверке содержания договоров участия в долевом строительстве многоуровневого наземного паркинга в составе застройки по адресу: Москва, САО, Западное Дегунино, Ильменский пр., вл. 17, корпус 8, заключенных Застройщиком с ФИО6 (№ Ильменский 17-8(мм)-1/3/321(1) (АК) от 26.03.2022), с ФИО7 (№ Ильменский 17-8(мм)-1/4/343 (1) (АК) от 24.02.2022), с ФИО8 (№ Ильменский 17-8(мм)-1/3/323 (1) (АК) от 14.06.2021), с ФИО9 (№ Ильменский 17-8(мм)-1/4/339 (1) (АК) от 12.06.2021), которые нарушают права участников долевого строительства.

Выявленные нарушения явились основанием для вынесения оспариваемого представления в рамках предоставленных Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) полномочий.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 22, пунктом 2 статьи 24 Закона о прокуратуре представление внесено Тимирязевским межрайонным прокурором г. Москвы, являющимся уполномоченным должностным лицом.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 21 Закона о прокуратуре при осуществлении надзора за исполнением законов органы прокуратуры не подменяют иные государственные органы. Проверка исполнения законов проводится на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором, в случае если эти сведения нельзя подтвердить или опровергнуть без проведения указанной проверки.

Реализуя эти полномочия, прокурор вправе проверить исполнение законов органами и должностными лицами, перечисленными в п.1 ст. 21 вышеуказанного закона, а также вносить представления об устранении выявленных нарушений закона.

Из содержания приведенных норм в их взаимной связи следует, что основанием для внесения представления прокурора могут быть не только факты нарушения законодательства, выявленные по результатам прокурорской проверки, проведенной в порядке пунктов 3-14 статьи 21 Закона о прокуратуре в отношении конкретного проверяемого юридического лица, но также и иные сведения о нарушениях, о которых стало известно прокурору из других источников информации.

По результатам изучения представленных Обществом документов были выявлены соответствующие нарушения законодательства. Тимирязевской межрайонной прокуратурой г. Москвы внесено представление об устранении нарушений.

В рамках проведения проверки установлено, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ООО «Специализированный застройщик «М.Строй» является застройщиком объекта долевого строительства: «Многоуровневые наземные паркинги корпус 8, корпус 9, в составе застройки по адресу: Москва, С АО, Западное Дегунино, Ильменский пр., вл. 17 (паркинги Жилого комплекса «Ильменский 17» / Объект) на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0002030:54 площадью 41 079, 00 кв.м., на основании разрешения на строительство № 77-131000-019444-2021 от 18.03.2021, выданного Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (сроком действия - до 21.10.2022).

Деятельность Застройщика связана с привлечением денежных средств физических и юридических лиц с использованием счетов эскроу.

Согласно типовой формы договоров, заключенных Обществом с участниками долевого строительства, срок передачи Застройщиком Объекта участнику - не позднее 31.12.2022 (по корпусу 8 (1 этап).

Строительство Объекта не завершено.

Проверка показала, что вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве составлены с нарушением требований действующего законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Так, в соответствии с пунктом 5.8 договора в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, застройщик уплачивает участнику долевого строительства, за каждый день просрочки неустойку в размере 1процента от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Вместе с тем вышеуказанное условие не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно нормам Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон N 2301-ФЗ) потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 указанного Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вышеуказанные условия договора ущемляют права потребителей по сравнению с правилами, установленными Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Таким образом, условие пункта 5.8 договора, предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Вышеуказанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом N 2301-ФЗ, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Указанная позиция также отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 N 307-ЭС19-24320 по делу N А56-44694/2019.

Доводы Заявителя о том, что межрайонной прокуратурой не учтены полученные ПАО «ПИК-специализированный застройщик» на свои обращения письменные разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 06.04.2022 № 14596-НС/07, от 30.06.2022 № 30521-НС/07, относительно содержания и применения положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, несостоятельны, постольку поскольку указанные разъяснения являются ведомственными, носят разъяснительный характер и не являются нормативно-правовыми актами.

Кроме того, межрайонной прокуратурой выявлено, что в вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве, заключенные Застройщиком с гражданами, включены условия о неизменности цены договора в случае увеличения или уменьшения площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади объекта долевого строительства (п. 4.4 договора). Данное условие возлагает на участника ничем не обусловленные ограничения, ухудшает положение потребителя, что прямо запрещено ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также в договорах участия в долевом строительстве выявлены условия, возлагающие на участников строительства обязательства по уплате Застройщику неустойки (пени) в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства (п. 5.7 договора), не предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Напротив, частью 6 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что выявленные межрайонной прокуратурой нарушения законодательства об участии в долевом строительстве со стороны ООО «Специализированный застройщик «М.Строй», являющегося застройщиком объекта долевого строительства - «Многоуровневые наземные паркинги корпус 8, корпус 9, в составе застройки по адресу: Москва, С АО, Западное Дегунино, Ильменский пр., вл. 17, нарушают права участников долевого строительства данного объекта, что является недопустимым.

Все вышеуказанные нарушения подтверждаются материалами проверки межрайонной прокуратуры.

На основании вышеизложенного, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд пришел к выводу, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.29, 65, 67, 68, 71, 75, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.О. Харламов