Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-79754/23-23-573

29 сентября 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 сентября 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к ООО «ТАБЕР ТРЕЙД», Управлению Росреестра по Москве

о взыскании задолженности в размере 966 895 руб. 64 коп., неустойки в размере 77 188 руб. 59 руб., признании дополнительного соглашения от 30.09.2022 к договору аренды № 118/15 от 01.09.2015 недействительной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязании Управление Росреестра по Москве погасить запись о регистрации дополнительного соглашения за № 77:07:0015003:1344-77/060-2023-18 от 28.02.2023,

при участии:

от истца – ФИО3 (доверенность от 23.09.2021г.);

от ответчиков: от ООО «ТАБЕР ТРЕЙД» – ФИО4 (доверенность от 28.03.2023г.), от Управления Росреестра по Москве – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТАБЕР ТРЕЙД», Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчики), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о признании дополнительного соглашения от 30.09.2022 к договору аренды № 118/15 от 01.09.2015 недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании Управление Росреестра по Москве погасить запись о регистрации дополнительного соглашения за № 77:07:0015003:1344-77/060-2023-18 от 28.02.2023, о взыскании с ООО «ТАБЕР ТРЕЙД» задолженности в размере 966 895 руб. 64 коп., неустойки в размере 77 188 руб. 59 руб.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика, Управление Росреестра по Москве, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнения и письменных пояснений.

Представитель ответчика, ООО «ТАБЕР ТРЕЙД», против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Ответчиком, Управление Росреестра по Москве, представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО «Робэс» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 118/15 от 01.09.2015, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 210,6 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 4.2 договора, срок действия договора пять лет с даты подписания акта приема-передачи, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Право собственности на здание, помещение в котором передано в аренду, перешло к ответчику, что подтверждается выпиской из ЕГРН (дата внесения записи 19.10.2022), в связи с чем, в силу ст. 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя перешли к истцу с даты государственной регистрации.

Письмом, исх. № 4293 от 23.12.2022, ответчиком в адрес истца направлено дополнительное соглашение от 30.09.2022, подписанное между ответчиком и ООО «Робэс», по условиям которого с 01.10.2022 арендная плата составляет 500 000 руб., п. 8.2 договора исключен, п. 2.1 изложен в новой редакции. В соответствии с п. 5 соглашения, оно вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2022, сведений о регистрации дополнительного соглашения не имелось.

Согласно п. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В отзыве Управления Росреестра по Москве подтвержден факт регистрации дополнительного соглашения (запись № 77:07:0015003:1344-77/060-2023-18 от 28.02.2023).

Следовательно, регистрация дополнительного соглашения осуществлена на основании заявления ответчика, ООО «ТАБЕР ТРЕЙД», в тот период, когда собственником помещения являлся истец.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, если при заключении договора допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, на момент регистрации дополнительного соглашения, лицом, уполномоченным на заключение такого соглашения от имени собственника имущества, являлся истец, однако соглашение истцом не подписано.

Доказательств наличия у истца сведений о подписании такого дополнительного соглашения на момент покупки здания в материалы дела не представлено.

Решение по делу № А40-153951/20-150-1168, в рамках которого рассмотрен спор о признании пристроек к зданию самовольными постройками, вступило в законную силу 07.06.2022. При этом сведений об исполнении решения суда в материалах дела не имеется. Также не имеется сведений, подтверждающих обращение ответчика в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации дополнительного соглашения до регистрации перехода права собственности на здание к истцу. На момент получения ответчиком выписки из ЕГРН по состоянию на ноябрь 2022 года какие-либо запреты осуществления регистрационных действий отсутствовали.

Договор купли-продажи здания заключен истцом по результатам торгов 13.09.2021.

В таком случае, не смотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцу, предыдущему арендодателю было известно о заключении договора купли-продажи и ответчику на момент обращения с заявлением о регистрации дополнительного соглашения о том, что собственником здания является истец, и такие действия в совокупности влекут нарушение прав истца путем лишения его возможности получения того размера арендной платы, который указан в договоре, прошедшем государственную регистрацию, в связи с чем, с учетом приведенных разъяснений, дополнительное соглашение является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положения ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку на основании признанного судом недействительным дополнительного соглашения произведено внесение записи в ЕГРН, суд, в соответствии со ст. 167 ГК РФ, находит возможным применение последствий недействительности такого дополнительного соглашения в виде погашения в Едином государственной реестре недвижимости записи № 77:07:0015003:1344-77/060-2023-18 от 28.02.2023.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии с ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственный регистратор является ненадлежащим ответчиком по иску о признании права.

В данном случае запись в ЕГРН внесена государственным регистратором на основании дополнительного соглашения, признанного судом недействительной сделкой, при том, что таких прав у государственного регистратора не имеется, в связи с чем, доводы истца о ненадлежащем проведении Управлением Росреестра по Москве правовой экспертизы в соответствии с положениями п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не являются основанием предъявления к государственному регистратору требований об обязании погасить запись в ЕГРН.

В соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Поскольку судом признано недействительной сделкой дополнительное соглашение и применены последствия недействительности в виде погашения записи в ЕГРН, дальнейшие действия государственного регистратора осуществляются в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в части требований к Управлению Росреестра по Москве истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, оснований удовлетворения требований в соответствующей части не имеется.

Согласно п. 7.1 договора, арендная плата составляет 675 000 руб. в месяц.

Пунктом 8.2 договора арендодателю предоставлено право на индексацию арендной платы на 5 % от размера арендной платы предыдущего периода путем письменного уведомления арендатора за 30 календарных дней до даты такого изменения.

Уведомлением, исх. № 01/02 от 10.02.2023 арендодателем увеличен размер арендной платы до 708 750 руб. с 15.03.2023.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 9.2 договора установлен срок внесения арендной платы ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы за период с декабря 2022 года по март 2023 года, включительно, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 966 895,64 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеется в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты в соответствии с условиями договора за указанный истцом период в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности в размере 966 895,64 руб., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором платежей в установленный договором срок истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 9.4 договора пени в размере 0,1 % от суммы несвоевременного платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, выполненному по каждом месяцу, в котором ответчиком нарушен срок внесения арендной платы, размер пени (неустойки) за период с 13.12.2022 по 03.04.2023 составил 77 188,59 руб.

Размер пени не превышает установленное п. 9.4 договора ограничение в 10 % от суммы основной задолженности.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, предусмотренные условиями договора пени (неустойку), суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательств по оплате.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по оплате в установленный договором срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 77 188,59 руб. неустойки (пени) является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика, ООО «ТАБЕР ТРЕЙД», в пользу истца в размере 29 441 руб., в остальной части относятся на истца, поскольку в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Москве отказано.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 166, 167, 168, 330, 606, 608, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать дополнительное соглашение от 30.09.2022 к договору аренды № 118/15 от 01.09.2015 недействительной сделкой. 

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи ЕГРН № 77:07:0015003:1344-77/060-2023-18 от 28.02.2023.

Взыскать с ООО «ТАБЕР ТРЕЙД» (ОГРН 

<

***>, 115280, 

<

...>, комн. 21В) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319774600727422) задолженность в размере 1 044 084 руб. 23 коп., из которой: сумма основного долга в размере 966 895 руб. 64 коп., неустойка в размере 77 188 руб. 59 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 441 руб.

В части требований к Управлению Росреестра по Москве отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин